Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Траст-М"
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу N А63-15094/2012 (под председательством судьи Быкова А.С.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Траст-М", (ИНН 2634051062, ОГРН 1022601972381, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Старомарьевское ш., 18, а)
к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Мира ул., 282, а),
администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901, 355035, Ставропольский край, Ставрополь г., К. Маркса проспект, 96),
третьи лица: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, Дорошенко Сергей Викторович, г. Ставрополь,
об оспаривании ненормативных правовых актов, связанных с применением законодательства о земле,
при участии в заседании:
от ООО "Траст-М": представитель Рубинский О.Ю. (доверенность от 22.04.2011) (после перерыва),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,
установил:
ООО "Траст М" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным решения от 10.08.2012 исх. N 09/2-06/1-3219 об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:12:020904:0001, площадью 14 717 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чапаева 35А, в квартале 426 для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры и обязании комитет и администрацию устранить нарушения прав общества путем предоставления в аренду названного земельного участка на новый срок для продолжения строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Дорошенко С.В (далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что решение о предоставлении земельного участка обществу для строительства принято в отношении участка не прошедшего государственный кадастровый учет, что является нарушением процедуры предоставления земельного участка, предусмотренной статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Нарушение процедуры предоставления земельного участка влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Признав договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, суд пришел к выводу, что предоставление земельного участка обществу на новый срок не соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда от 11.03.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неполноту исследования представленных доказательств. Общество считает, что отказ администрации по указанному основанию является незаконным, противоречащим Административному регламенту "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства" и нарушает права и законные интересы заявителя. Заявитель указывает, что при межевании спорный земельный участок имел другой кадастровый номер - 26:12:020904:0048; фактически спорный земельный участок предоставлялся из числа ранее сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020904:114, 26:12:020904:35, 26:12:020904:48 и 26:12:020904:94 в результате их преобразования, что не учтено судом первой инстанции.
Отзывы на жалобу суду не предоставлены.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 19.06.2013 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд представителей не направили. От комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Правильность решения проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что жалоба не подлежит удовлетворению, в связи со следующим.
Материалами дела установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в городе Ставрополе по улице Чапаева, в квартале 426. Пунктом 2 постановления обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 14 717 кв. м в целях проектирования и строительства, в пункте 4 обществу предписано обеспечить кадастровый учет земельного участка и осуществить государственную регистрацию договора аренды (том 1 л.д. 22-24).
30 декабря 2005 года между комитет (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 4920 аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Чапаева, 35-а в квартале 426, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, общей площадью 14 717 кв. м. Срок аренды участка установлен с 16.09.2005 по 15.09.2008 (том 1 л.д. 13-21). Государственный кадастровый учет земельного участка площадью 14 717 кв. м осуществлен 28.02.2006 с присвоением кадастрового номера 26:12:020904:1 (том 1 л.д. 74-77).
Государственная регистрация договора аренды произведена 12.04.2006, о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись рег. N 26-26-12/027/2006-026.
15 сентября 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором ссылаясь на преимущественное право продления аренды земельного участка на новый срок, просило продлить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.
Постановлением администрации от 13.04.2011 N 977 в связи с истечением срока действия договора аренды от 30.12.2005 N 4920 обществу предоставлен в аренду на новый срок (10 лет) спорный земельный участок для продолжения строительства (том 2 л.д. 80).
01 августа 2011 года администрацией принято постановление N 2072 об отмене постановления от 13.04.2011 N 977 (том 3 л.д. 81).
09 сентября 2011 года общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для продолжения строительства (заказ N 7137).
Со ссылкой на судебные акты по делу N А63-56/2011 обществу 16.02.2012, а затем 10.08.2012 выданы уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка для продолжения строительства, изложенный в уведомлении от 10.08.2012 является незаконным, общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что при первоначальном предоставлении земельного участка обществу в аренду в 2005 году администрацией была нарушена установленная законом процедура, что исключает возможность считать общество арендатором спорного земельного участка, и как следствие, лицом, обладающим правом требовать перезаключения договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, находит указанный вывод суда первой инстанции обоснованным и соответствующим нормам материального права.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов или 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 названного Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 того же Кодекса.
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Выбор земельного участка производится на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 8 статьи 31 Кодекса), которое принимается в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с названной нормой права до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1-3). До 01 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01 октября 2005 года (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01 марта 2007 года, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01 октября 2005 года либо до 30 декабря 2007 года при наличии соглашения, заключенного до 30 декабря 2004 года.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на акт выбора земельного участка N 3197 от 16.09.2005 и полагает, что в спорной ситуации к возникшим правоотношениям применим пункт 15 статьи 3 Закон N 137-ФЗ.
Судебная коллегия, оценив акт выбора земельного участка на предмет его соответствия положениям ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса РФ приходит к выводу, что данный акт не может служить основанием для предоставления земельного участка в аренду, поскольку при его утверждении администрацией нарушена установленная законом процедура.
Как было отмечено ранее, пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что предоставление земельного участка в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно в отношении несформированных земельных участков.
По запросу апелляционного суда филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка (26:12:020904:1) из которого следует, что указанный земельный участок был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 26:12:020904:114, 26:12:020904:35, 26:126020904:48 и 26:12:020904:94. Из кадастровых выписок на данные земельные участки усматривается, что на момент утверждения акта выбора земельного участка (19.09.2005) они были сформированными и поставленными на кадастровый учет.
В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть в порядке предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Следовательно, ссылка общества на акт выбора земельного участка от 19.09.2005 и применение к спорным правоотношениям переходных положений пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ подлежит отклонению.
Нарушение процедуры предоставления земельного участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 30.12.2005 N 4920 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство лишает общество статуса законного арендатора спорного земельного участка и как следствие исключает возможность требовать от органа местного самоуправления перезаключения договора аренды.
При таких обстоятельствах доводы общества о нарушении его прав отказом комитета и администрации от предоставления ему земельного участка неосновательны.
В связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявления общества. Оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы. Излишне уплаченная госпошлина в сумме 1000 руб. подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу N А63-15094/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Траст-М" из федерального бюджета 1 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2013 ПО ДЕЛУ N А63-15094/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. по делу N А63-15094/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Траст-М"
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу N А63-15094/2012 (под председательством судьи Быкова А.С.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Траст-М", (ИНН 2634051062, ОГРН 1022601972381, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Старомарьевское ш., 18, а)
к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Мира ул., 282, а),
администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901, 355035, Ставропольский край, Ставрополь г., К. Маркса проспект, 96),
третьи лица: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, Дорошенко Сергей Викторович, г. Ставрополь,
об оспаривании ненормативных правовых актов, связанных с применением законодательства о земле,
при участии в заседании:
от ООО "Траст-М": представитель Рубинский О.Ю. (доверенность от 22.04.2011) (после перерыва),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,
установил:
ООО "Траст М" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным решения от 10.08.2012 исх. N 09/2-06/1-3219 об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:12:020904:0001, площадью 14 717 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чапаева 35А, в квартале 426 для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры и обязании комитет и администрацию устранить нарушения прав общества путем предоставления в аренду названного земельного участка на новый срок для продолжения строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Дорошенко С.В (далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что решение о предоставлении земельного участка обществу для строительства принято в отношении участка не прошедшего государственный кадастровый учет, что является нарушением процедуры предоставления земельного участка, предусмотренной статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Нарушение процедуры предоставления земельного участка влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Признав договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, суд пришел к выводу, что предоставление земельного участка обществу на новый срок не соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда от 11.03.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неполноту исследования представленных доказательств. Общество считает, что отказ администрации по указанному основанию является незаконным, противоречащим Административному регламенту "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства" и нарушает права и законные интересы заявителя. Заявитель указывает, что при межевании спорный земельный участок имел другой кадастровый номер - 26:12:020904:0048; фактически спорный земельный участок предоставлялся из числа ранее сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020904:114, 26:12:020904:35, 26:12:020904:48 и 26:12:020904:94 в результате их преобразования, что не учтено судом первой инстанции.
Отзывы на жалобу суду не предоставлены.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 19.06.2013 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд представителей не направили. От комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Правильность решения проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что жалоба не подлежит удовлетворению, в связи со следующим.
Материалами дела установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в городе Ставрополе по улице Чапаева, в квартале 426. Пунктом 2 постановления обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 14 717 кв. м в целях проектирования и строительства, в пункте 4 обществу предписано обеспечить кадастровый учет земельного участка и осуществить государственную регистрацию договора аренды (том 1 л.д. 22-24).
30 декабря 2005 года между комитет (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 4920 аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Чапаева, 35-а в квартале 426, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, общей площадью 14 717 кв. м. Срок аренды участка установлен с 16.09.2005 по 15.09.2008 (том 1 л.д. 13-21). Государственный кадастровый учет земельного участка площадью 14 717 кв. м осуществлен 28.02.2006 с присвоением кадастрового номера 26:12:020904:1 (том 1 л.д. 74-77).
Государственная регистрация договора аренды произведена 12.04.2006, о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись рег. N 26-26-12/027/2006-026.
15 сентября 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором ссылаясь на преимущественное право продления аренды земельного участка на новый срок, просило продлить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.
Постановлением администрации от 13.04.2011 N 977 в связи с истечением срока действия договора аренды от 30.12.2005 N 4920 обществу предоставлен в аренду на новый срок (10 лет) спорный земельный участок для продолжения строительства (том 2 л.д. 80).
01 августа 2011 года администрацией принято постановление N 2072 об отмене постановления от 13.04.2011 N 977 (том 3 л.д. 81).
09 сентября 2011 года общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для продолжения строительства (заказ N 7137).
Со ссылкой на судебные акты по делу N А63-56/2011 обществу 16.02.2012, а затем 10.08.2012 выданы уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка для продолжения строительства, изложенный в уведомлении от 10.08.2012 является незаконным, общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что при первоначальном предоставлении земельного участка обществу в аренду в 2005 году администрацией была нарушена установленная законом процедура, что исключает возможность считать общество арендатором спорного земельного участка, и как следствие, лицом, обладающим правом требовать перезаключения договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, находит указанный вывод суда первой инстанции обоснованным и соответствующим нормам материального права.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов или 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 названного Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 того же Кодекса.
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Выбор земельного участка производится на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 8 статьи 31 Кодекса), которое принимается в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с названной нормой права до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1-3). До 01 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01 октября 2005 года (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01 марта 2007 года, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01 октября 2005 года либо до 30 декабря 2007 года при наличии соглашения, заключенного до 30 декабря 2004 года.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на акт выбора земельного участка N 3197 от 16.09.2005 и полагает, что в спорной ситуации к возникшим правоотношениям применим пункт 15 статьи 3 Закон N 137-ФЗ.
Судебная коллегия, оценив акт выбора земельного участка на предмет его соответствия положениям ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса РФ приходит к выводу, что данный акт не может служить основанием для предоставления земельного участка в аренду, поскольку при его утверждении администрацией нарушена установленная законом процедура.
Как было отмечено ранее, пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что предоставление земельного участка в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно в отношении несформированных земельных участков.
По запросу апелляционного суда филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка (26:12:020904:1) из которого следует, что указанный земельный участок был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 26:12:020904:114, 26:12:020904:35, 26:126020904:48 и 26:12:020904:94. Из кадастровых выписок на данные земельные участки усматривается, что на момент утверждения акта выбора земельного участка (19.09.2005) они были сформированными и поставленными на кадастровый учет.
В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть в порядке предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Следовательно, ссылка общества на акт выбора земельного участка от 19.09.2005 и применение к спорным правоотношениям переходных положений пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ подлежит отклонению.
Нарушение процедуры предоставления земельного участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 30.12.2005 N 4920 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство лишает общество статуса законного арендатора спорного земельного участка и как следствие исключает возможность требовать от органа местного самоуправления перезаключения договора аренды.
При таких обстоятельствах доводы общества о нарушении его прав отказом комитета и администрации от предоставления ему земельного участка неосновательны.
В связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявления общества. Оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы. Излишне уплаченная госпошлина в сумме 1000 руб. подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 по делу N А63-15094/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Траст-М" из федерального бюджета 1 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)