Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 февраля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 07 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев 28 февраля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" и апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-24605/2012 (судья Гаврилов М.В.)
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)
к Обществу с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА", гор. Казань, (ОГРН 1021603474551, ИНН 1659020709)
о взыскании 1 087 621 руб. 23 коп. долга по арендной плате, 36 623 руб. 63 коп. пени, освобождении земельного участка площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125,
при участии в судебном заседании:
- от истца МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" - не явились, извещены;
- от ответчика ООО "АСПЕРА-АСТРА" - представитель Нурлыгареев Р.Р. по доверенности от 29.06.2012.
установил:
Истец - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" о взыскании 1 087 621 руб. 23 коп. долга по арендной плате, 36 623 руб. 63 коп. пени, об освобождении земельного участка площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года иск удовлетворил частично. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" освободить земельный участок площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125, расположенный по ул. Завойского гор. Казани и передать его Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" в месячный срок после вступления решения в законную силу. В остальной части иска суд отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании долга и пени, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, в части неприменения к спорным отношениям при расчете арендой платы за землю коэффициента "2" (под "прочие объекты"), установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 (в редакции от 06 февраля 2012 года N 86).
Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а так же изменить в мотивировочной части коэффициент расчета арендной платы за земельный участок в размере "0,1". В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, неправомерность расторжения договора от 30 июля 2007 года N 11942 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0239, площадью 9 340 кв. м, а так же несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель истца в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 июля 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор N 11942 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0239, площадью 9 340 кв. м сроком аренды до 26 апреля 2012 года для целей не связанных со строительством, а именно под благоустройство территории.
Размер арендной платы определен в приложении к договору и составляет 42 011 руб. 54 коп. в месяц или 504 138 руб. 46 коп. в год.
По настоящему делу истец просит взыскать задолженность по арендной плате - с 01 июня 2011 года по 31 августа 2012 года в сумме 1 087 621 руб. 23 коп. долга при ежемесячной арендной плате в 2011 году - 115 034 руб. 55 коп., в 2012 году - 126 536 руб. 76 коп. Сумма арендной платы рассчитана арендодателем с применением повышающего коэффициента, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года в редакции, действующей в соответствующие периоды - в размере "2".
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности" устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 "Об арендной плате за землю".
Судом первой инстанции установлено, что Постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 в редакции, действующей на 2011 год, так и в редакции от 06 февраля 2012 года не содержит такого вида использования земельного участка как "под благоустройство территории" с коэффициентом "2".
Земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:0239, выделенный ответчику (арендатор) предназначен для благоустройства территории, прилегающей к жилым домам. При этом требования по благоустройству являются обязательными для целей эксплуатации жилых зданий. В этой связи судом первой инстанции верно применено положение, устанавливающее коэффициент "1" для земельных участков, используемых под жилье согласно Приложению N 1 "Перечень поправочных коэффициентов" к Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 в редакции, действовавшей до 06 февраля 2012 года.
Пункт 2.3. Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 согласно которому "Размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению." введен Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06 февраля 2012 года N 86. Указанное изменение вступило в законную силу с момента публикации нормативно-правового акта в местном издании - "Сборник постановлений и распоряжений Кабинета Министров Республики Татарстан и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти", 17 февраля 2012 года, N 13, ст. 0500. При этом согласно п. 1.5. указанного Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан арендная плата начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду, в том числе на период строительства, и вносится арендатором ежемесячно. Таким образом, поправочный коэффициенты для целей расчета арендной платы предоставленных земельных участков действуют с 01 марта 2012 года.
Вместе с тем, довод ответчика, о том, что подлежит применению коэффициент применяемый "Под строительство жилья и объектов, строящихся в целях реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 года N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" - 0,1" (установленный в редакции от 06 февраля 2012 года) не верен, поскольку коэффициент 0,1 применяется исключительно для целей реализации указанного Закона.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок прилегает (и отведен под благоустройство) к земельному участку, выделенному ответчику под строительство жилого дома. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 16:50:150110:125 выделен для обслуживания и благоустройства земельного участка, на котором расположен жилой дом. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно применил повышающий коэффициент равный единице, расчет суда, изложенный в мотивировочной части решения является верным.
Истцом уплачена сумма в размере 1 122 440 руб. 71 коп., которая полностью покрывает подлежащую уплате сумму долга по арендной плате (908 767 руб. 96 коп.) и пени (36 623 руб. 63 коп.) и в этой связи, на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца в части заявленных имущественных требований удовлетворению не подлежит.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца об освобождении земельного участка исходил из того, что согласно п. 2.6 договора от 30 июля 2007 года, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Применяя данное положение договора, суд первой инстанции оценил письмо истца от 13 августа 2012 года как выражающее его волю на одностороннее расторжение договора.
Вместе с тем, исходя из содержания письма, озаглавленного как "Предарбитражное предупреждение", не следует, что истец расторгает договор аренды земельного участка. Так в письме выражено намерение "... в судебном порядке требовать взыскания задолженности по договору аренды, расторжения договора аренды и освобождения занимаемого участка...".
Указанное свидетельствует о намерении истца обратиться в будущем в суд с рядом требований, а не об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка.
Более того, данным письмом ответчику предложено направить письменное согласие на расторжение договора аренды земельного участка, что исключает интерпретацию письма как одностороннего отказа истца от исполнения договора.
Из материалов дела видно, что истец направил в адрес ответчика "Предарбитражное предупреждение" от 13 августа 2012 года N 14182, в котором изложил требования об исполнении ответчиком условий договора и установил сроки для исполнения. Однако истец не представил в материалы дела доказательства направления в адрес ответчика требования о расторжении договора после направления требования об исполнении обязательства в разумный срок.
Кроме того, одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство объектов благоустройства, и его истребование невозможны без предусмотренных законом специальных оснований.
Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Суд первой инстанции, установив, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 30 июля 2007 года N 11942 общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Комитета, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, суд обязал общество освободить земельный участок площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125, расположенный по ул. Завойского гор. Казани и передать его Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" в месячный срок после вступления решения в законную силу.
Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: плана застройки земельного участка, фототаблицы, список участников долевого строительства, договора подряда от 01 ноября 2011 года, мотивировал это тем, что доказательства представлены в апелляционную инстанцию в качестве возражений на новые доводы Комитета, заявленные в апелляционной жалобе (неверное применение судом коэффициента в отношении расчета арендной платы за земельный участки под строительством жилья). По мнению суда, данные доказательства необходимы в целях установления фактических обстоятельств дела (использования участка по назначению, под благоустройство придомовой территории), имеющих значение для принятия законного и обоснованного судебного акта. С учетом требований ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам и пояснениям сторон: перед двумя возведенными многоквартирными жилыми домами завершены работы по благоустройству, которые включают в себя следующие объекты благоустройства: заасфальтированы проезды, тротуары и пешеходные дорожки; установлено освещение; установлены скамейки и урны; размещены детские игровые площадки; размещены места для сушки белья; установлены площадки для мусорных контейнеров; размещены парковочные места на открытой территории"; проложены инженерные коммуникации (трансформаторная подстанция, газораспределительная подстанция).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, по спорному договору предоставлен обществу в целях размещения объектов благоустройства многоэтажного жилого дома и его строительство не завершено. При этом судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что в настоящее время указанный земельный участок освоен в части, относящейся к двум из пяти строящихся домов и освобождение его невозможно без демонтажа объектов благоустройства и инженерных коммуникаций, которые питают возведенные дома.
В этой связи, у истца отсутствует правомерный интерес в одностороннем расторжении договора аренды, поскольку это, с одной стороны, лишает Комитет договорной платы за занятый объектами благоустройства земельный участок, а с другой делает для ответчика невозможным ввод в эксплуатацию строящихся жилых домов без объектов благоустройства.
Согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованный односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды в данном случае является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку использовать здание, строение, сооружение, в соответствии с их назначением без объектов благоустройства, предусмотренных Градостроительным уставом гор. Казани, невозможно, отказ Комитета (арендодателя) от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
Согласно материалам дела, на арендуемом обществом земельном участке расположены объекты благоустройства, относящиеся к принадлежащему ему на праве собственности объекту незавершенного строительства - жилому дому. В этой связи применимо толкование статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в связи с чем следует вывод о неправомерности отказа истца от договора аренды земельного участка от 30 июля 2007 года N 11942.
Довод Комитета в апелляционной жалобе о том, что указанный земельный участок предоставлялся обществу для целей, не связанных со строительством ("иные цели"), подлежит отклонению, поскольку требование о возведении объектов благоустройства при строительстве и эксплуатации многоквартирных домов предусмотрены нормами Градостроительного устава гор. Казани.
При этом, суд первой инстанции, необоснованно пришел к выводу, что прекращение договора аренды земельного участка не может служить основанием для чинения истцом препятствий в сдаче жилого дома в эксплуатацию. Данный вывод не соответствует действующему законодательству. При отсутствии земельного участка, представленного под благоустройство, получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию невозможно.
Согласно ст. 26 Решения КСНД от 22 апреля 2004 года N 51-19 "О Градостроительном уставе гор. Казани" объекты благоустройства - это озеленение территории отдельных земельных участков, малые архитектурные формы, проезды, тротуары, дорожки и площадки (парковочные, для мусорных контейнеров, детские площадки и т.д.), наружное освещение (световое оборудование), ограждение, не относящиеся к объектам капитального строительства, размещаемые в соответствии с требованиями к строительству и эксплуатации зданий, строений и сооружений соответствующего назначения или в индивидуальных целях на отдельных земельных участках.
Подпунктом 3.3. ч. 3 статьи 29.2. Градостроительного устава гор. Казани предусмотрено, что использование земельных участков и объектов капитального строительства для многоквартирных жилых домов не допускается без следующих объектов благоустройства:
- - проездов, тротуаров и пешеходных дорожек; - озеленения: газона, деревьев, кустарников;
- - светового оборудования;
- - носителей информации: адресной атрибутики, информационных стендов;
- - скамей, урн;
- - детских и игровых площадок с установкой оборудования для детей разных возрастов;
- - площадок для мусорных контейнеров, за исключением многоквартирных жилых домов, в которых предусмотрены специальные оборудованные помещения для сбора мусора;
- - парковочных мест.
Согласно пункту 1.8. СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов" законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Осуществление строительства на земельном участке без оформления права на такой участок противоречит требованиям закона. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. В силу пункта 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Обязательными к представлению документами в силу пункта 1 части 7 настоящей статьи являются правоустанавливающие документы на земельный участок.
В соответствии с требованиями, предъявляемыми пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным требованием при вводе объекта в эксплуатацию является предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок.
Таким образом, отсутствие у общества действующего договора аренды земельного участка под размещение объектов благоустройства препятствует ему в строительстве и последующем вводе объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований, в связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-24605/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" - отказать.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.03.2013 ПО ДЕЛУ N А65-24605/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2013 г. по делу N А65-24605/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 28 февраля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 07 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев 28 февраля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" и апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-24605/2012 (судья Гаврилов М.В.)
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)
к Обществу с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА", гор. Казань, (ОГРН 1021603474551, ИНН 1659020709)
о взыскании 1 087 621 руб. 23 коп. долга по арендной плате, 36 623 руб. 63 коп. пени, освобождении земельного участка площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125,
при участии в судебном заседании:
- от истца МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" - не явились, извещены;
- от ответчика ООО "АСПЕРА-АСТРА" - представитель Нурлыгареев Р.Р. по доверенности от 29.06.2012.
установил:
Истец - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" о взыскании 1 087 621 руб. 23 коп. долга по арендной плате, 36 623 руб. 63 коп. пени, об освобождении земельного участка площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года иск удовлетворил частично. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "АСПЕРА-АСТРА" освободить земельный участок площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125, расположенный по ул. Завойского гор. Казани и передать его Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" в месячный срок после вступления решения в законную силу. В остальной части иска суд отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании долга и пени, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, в части неприменения к спорным отношениям при расчете арендой платы за землю коэффициента "2" (под "прочие объекты"), установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 (в редакции от 06 февраля 2012 года N 86).
Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а так же изменить в мотивировочной части коэффициент расчета арендной платы за земельный участок в размере "0,1". В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, неправомерность расторжения договора от 30 июля 2007 года N 11942 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0239, площадью 9 340 кв. м, а так же несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель истца в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 июля 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор N 11942 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0239, площадью 9 340 кв. м сроком аренды до 26 апреля 2012 года для целей не связанных со строительством, а именно под благоустройство территории.
Размер арендной платы определен в приложении к договору и составляет 42 011 руб. 54 коп. в месяц или 504 138 руб. 46 коп. в год.
По настоящему делу истец просит взыскать задолженность по арендной плате - с 01 июня 2011 года по 31 августа 2012 года в сумме 1 087 621 руб. 23 коп. долга при ежемесячной арендной плате в 2011 году - 115 034 руб. 55 коп., в 2012 году - 126 536 руб. 76 коп. Сумма арендной платы рассчитана арендодателем с применением повышающего коэффициента, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года в редакции, действующей в соответствующие периоды - в размере "2".
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности" устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 "Об арендной плате за землю".
Судом первой инстанции установлено, что Постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 в редакции, действующей на 2011 год, так и в редакции от 06 февраля 2012 года не содержит такого вида использования земельного участка как "под благоустройство территории" с коэффициентом "2".
Земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:0239, выделенный ответчику (арендатор) предназначен для благоустройства территории, прилегающей к жилым домам. При этом требования по благоустройству являются обязательными для целей эксплуатации жилых зданий. В этой связи судом первой инстанции верно применено положение, устанавливающее коэффициент "1" для земельных участков, используемых под жилье согласно Приложению N 1 "Перечень поправочных коэффициентов" к Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 в редакции, действовавшей до 06 февраля 2012 года.
Пункт 2.3. Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года N 74 согласно которому "Размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению." введен Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06 февраля 2012 года N 86. Указанное изменение вступило в законную силу с момента публикации нормативно-правового акта в местном издании - "Сборник постановлений и распоряжений Кабинета Министров Республики Татарстан и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти", 17 февраля 2012 года, N 13, ст. 0500. При этом согласно п. 1.5. указанного Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан арендная плата начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду, в том числе на период строительства, и вносится арендатором ежемесячно. Таким образом, поправочный коэффициенты для целей расчета арендной платы предоставленных земельных участков действуют с 01 марта 2012 года.
Вместе с тем, довод ответчика, о том, что подлежит применению коэффициент применяемый "Под строительство жилья и объектов, строящихся в целях реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 года N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" - 0,1" (установленный в редакции от 06 февраля 2012 года) не верен, поскольку коэффициент 0,1 применяется исключительно для целей реализации указанного Закона.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок прилегает (и отведен под благоустройство) к земельному участку, выделенному ответчику под строительство жилого дома. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 16:50:150110:125 выделен для обслуживания и благоустройства земельного участка, на котором расположен жилой дом. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно применил повышающий коэффициент равный единице, расчет суда, изложенный в мотивировочной части решения является верным.
Истцом уплачена сумма в размере 1 122 440 руб. 71 коп., которая полностью покрывает подлежащую уплате сумму долга по арендной плате (908 767 руб. 96 коп.) и пени (36 623 руб. 63 коп.) и в этой связи, на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца в части заявленных имущественных требований удовлетворению не подлежит.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца об освобождении земельного участка исходил из того, что согласно п. 2.6 договора от 30 июля 2007 года, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Применяя данное положение договора, суд первой инстанции оценил письмо истца от 13 августа 2012 года как выражающее его волю на одностороннее расторжение договора.
Вместе с тем, исходя из содержания письма, озаглавленного как "Предарбитражное предупреждение", не следует, что истец расторгает договор аренды земельного участка. Так в письме выражено намерение "... в судебном порядке требовать взыскания задолженности по договору аренды, расторжения договора аренды и освобождения занимаемого участка...".
Указанное свидетельствует о намерении истца обратиться в будущем в суд с рядом требований, а не об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка.
Более того, данным письмом ответчику предложено направить письменное согласие на расторжение договора аренды земельного участка, что исключает интерпретацию письма как одностороннего отказа истца от исполнения договора.
Из материалов дела видно, что истец направил в адрес ответчика "Предарбитражное предупреждение" от 13 августа 2012 года N 14182, в котором изложил требования об исполнении ответчиком условий договора и установил сроки для исполнения. Однако истец не представил в материалы дела доказательства направления в адрес ответчика требования о расторжении договора после направления требования об исполнении обязательства в разумный срок.
Кроме того, одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство объектов благоустройства, и его истребование невозможны без предусмотренных законом специальных оснований.
Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Суд первой инстанции, установив, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 30 июля 2007 года N 11942 общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Комитета, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, суд обязал общество освободить земельный участок площадью 9 340 кв. м, кадастровый номер 16:50:150110:125, расположенный по ул. Завойского гор. Казани и передать его Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" в месячный срок после вступления решения в законную силу.
Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: плана застройки земельного участка, фототаблицы, список участников долевого строительства, договора подряда от 01 ноября 2011 года, мотивировал это тем, что доказательства представлены в апелляционную инстанцию в качестве возражений на новые доводы Комитета, заявленные в апелляционной жалобе (неверное применение судом коэффициента в отношении расчета арендной платы за земельный участки под строительством жилья). По мнению суда, данные доказательства необходимы в целях установления фактических обстоятельств дела (использования участка по назначению, под благоустройство придомовой территории), имеющих значение для принятия законного и обоснованного судебного акта. С учетом требований ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам и пояснениям сторон: перед двумя возведенными многоквартирными жилыми домами завершены работы по благоустройству, которые включают в себя следующие объекты благоустройства: заасфальтированы проезды, тротуары и пешеходные дорожки; установлено освещение; установлены скамейки и урны; размещены детские игровые площадки; размещены места для сушки белья; установлены площадки для мусорных контейнеров; размещены парковочные места на открытой территории"; проложены инженерные коммуникации (трансформаторная подстанция, газораспределительная подстанция).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, по спорному договору предоставлен обществу в целях размещения объектов благоустройства многоэтажного жилого дома и его строительство не завершено. При этом судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что в настоящее время указанный земельный участок освоен в части, относящейся к двум из пяти строящихся домов и освобождение его невозможно без демонтажа объектов благоустройства и инженерных коммуникаций, которые питают возведенные дома.
В этой связи, у истца отсутствует правомерный интерес в одностороннем расторжении договора аренды, поскольку это, с одной стороны, лишает Комитет договорной платы за занятый объектами благоустройства земельный участок, а с другой делает для ответчика невозможным ввод в эксплуатацию строящихся жилых домов без объектов благоустройства.
Согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованный односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды в данном случае является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку использовать здание, строение, сооружение, в соответствии с их назначением без объектов благоустройства, предусмотренных Градостроительным уставом гор. Казани, невозможно, отказ Комитета (арендодателя) от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
Согласно материалам дела, на арендуемом обществом земельном участке расположены объекты благоустройства, относящиеся к принадлежащему ему на праве собственности объекту незавершенного строительства - жилому дому. В этой связи применимо толкование статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в связи с чем следует вывод о неправомерности отказа истца от договора аренды земельного участка от 30 июля 2007 года N 11942.
Довод Комитета в апелляционной жалобе о том, что указанный земельный участок предоставлялся обществу для целей, не связанных со строительством ("иные цели"), подлежит отклонению, поскольку требование о возведении объектов благоустройства при строительстве и эксплуатации многоквартирных домов предусмотрены нормами Градостроительного устава гор. Казани.
При этом, суд первой инстанции, необоснованно пришел к выводу, что прекращение договора аренды земельного участка не может служить основанием для чинения истцом препятствий в сдаче жилого дома в эксплуатацию. Данный вывод не соответствует действующему законодательству. При отсутствии земельного участка, представленного под благоустройство, получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию невозможно.
Согласно ст. 26 Решения КСНД от 22 апреля 2004 года N 51-19 "О Градостроительном уставе гор. Казани" объекты благоустройства - это озеленение территории отдельных земельных участков, малые архитектурные формы, проезды, тротуары, дорожки и площадки (парковочные, для мусорных контейнеров, детские площадки и т.д.), наружное освещение (световое оборудование), ограждение, не относящиеся к объектам капитального строительства, размещаемые в соответствии с требованиями к строительству и эксплуатации зданий, строений и сооружений соответствующего назначения или в индивидуальных целях на отдельных земельных участках.
Подпунктом 3.3. ч. 3 статьи 29.2. Градостроительного устава гор. Казани предусмотрено, что использование земельных участков и объектов капитального строительства для многоквартирных жилых домов не допускается без следующих объектов благоустройства:
- - проездов, тротуаров и пешеходных дорожек; - озеленения: газона, деревьев, кустарников;
- - светового оборудования;
- - носителей информации: адресной атрибутики, информационных стендов;
- - скамей, урн;
- - детских и игровых площадок с установкой оборудования для детей разных возрастов;
- - площадок для мусорных контейнеров, за исключением многоквартирных жилых домов, в которых предусмотрены специальные оборудованные помещения для сбора мусора;
- - парковочных мест.
Согласно пункту 1.8. СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов" законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Осуществление строительства на земельном участке без оформления права на такой участок противоречит требованиям закона. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. В силу пункта 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Обязательными к представлению документами в силу пункта 1 части 7 настоящей статьи являются правоустанавливающие документы на земельный участок.
В соответствии с требованиями, предъявляемыми пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным требованием при вводе объекта в эксплуатацию является предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок.
Таким образом, отсутствие у общества действующего договора аренды земельного участка под размещение объектов благоустройства препятствует ему в строительстве и последующем вводе объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований, в связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-24605/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома гор. Казани" - отказать.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)