Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко
при участии
от истца: Степаненко П.С., доверенность от 05.11.2011 со специальными полномочиями,
от ответчиков: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Кузнецова Николая Дмитриевича
апелляционное производство N 05АП-840/2012
на решение от 14.12.2011
судьи С.П. Громова
по делу N А24-4339/2011 Арбитражного суда Камчатского края
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Николая Дмитриевича
к Администрации Елизовского муниципального района, Управлению финансов и имущественных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальному казенному учреждению, Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования Администрации Елизовского муниципального района - муниципальному казенному учреждению
о признании недействительным аукциона и договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
установил:
Индивидуальный предприниматель Кузнецов Николай Дмитриевич (далее по тексту - ИП Кузнецов Н.Д.) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Администрации Елизовского муниципального района (далее по тексту - Администрация) о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; о признании недействительным заключенного по итогам аукциона договора N 270/А от 31.08.2010 аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; о применении последствий недействительности сделки, обязав ИП Кузнецова Н.Д. возвратить Администрации земельный участок общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, а Администрацию - возвратить ИП Кузнецову Н.Д. денежные средства, полученные как задаток в размере 20% от начальной цены арендной платы в сумме 1 601 250 руб.
Определением суда от 20.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение и Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение.
Определением суда от 15.11.2011 принято изменение наименования Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение на Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее по тексту - Управление финансов района).
Протокольным определением от 08.12.2011 Арбитражный суд Камчатского края привлек к участию в деле в качестве ответчиков Управление финансов района и Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение.
Протокольным определением от 08.12.2011 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому предприниматель просил суд признать недействительным проведенный 31.08.2010 Управлением финансов района аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 300000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; признать недействительным заключенный по итогам аукциона между Управлением архитектуры и ИП Кузнецовым Н.Д. договор N 270/А от 31.08.2010 аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; применить последствия недействительности сделки, обязав ИП Кузнецова Н.Д. возвратить Администрации земельный участок общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, а Управление финансов района - возвратить ИП Кузнецову Н.Д. денежные средства, полученные как задаток в размере 20% от начальной цены арендной платы в сумме 1 601 250 руб. Также принято изменение наименования Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение на Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее - Управление архитектуры района).
Решением от 14.12.2011 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.
Указывает на то, что при начале проектирования в целях освоения спорного земельного участка выяснилось, что данный участок требует комплексного освоения, поскольку необходима геодезическая и топографическая съемка участка ввиду ее отсутствия в архиве Елизовского района, необходимо проектирование наружных сетей водопровода и канализации и последующее их строительство, о чем не было указано в извещении о проведении конкурса, необходимо проектирование генерального плана застройки, выполнение проекта межевания территории в границах земельного участка для выделения подъездных автодорог и участков под индивидуальную застройку, выполнение проекта и прокладка сетей инженерной инфраструктуры.
Обращает внимание на то, что в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) аукцион может быть проведен только в отношении земельного участка в случае, если определены технические условия подключения этого участка к сетям инженерно-технического обеспечения, в то же время в информационном сообщении также было указано на необходимость прокладки сетей инженерной инфраструктуры, что характерно для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства для их комплексного освоения. Таким образом, проведенный открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды должен был быть проведен на основании положений ст. 38.2 ЗК РФ.
Установление на аукционе по предоставлению в аренду участков для жилищного строительства в качестве начальной цены предмета аукциона цены права на заключение договора аренды противоречит ст. 38.1 ГК РФ.
Ссылается на то, что договор N 270/А от 31.08.2010 заключен ненадлежащим лицом, договор обязано было заключать Управление финансов, а не Управление архитектуры.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец ссылается на обязательность проекта планировки территории земельного участка, при этом сведения о необходимости подготовки такого проекта отсутствовали в информационном сообщении. Считает, что подключение к сетям не предполагает строительство многокилометровых сетей и их реконструкции до данного земельного участка. Необходимость проведения изыскательских и геодезических работ свидетельствует о недостоверности информации в сообщении о проведении аукциона. Их проведение потребует значительных финансовых вложений, соответственно, имеет место заблуждение относительно качества предмета сделки. Указывает на незаконность ведения индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке, поскольку данный участок относится к рекреационной зоне в соответствии с утвержденным генпланом г. Елизово и правилами планировки и застройки г. Елизово.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление финансов и имущественных отношений с доводами жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на то, что аукцион был организован и проведен в соответствии с требованиями ст. 38.1 ЗК РФ.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация Елизовского муниципального района также с доводами жалобы не согласилась, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Поддерживает доводы Управления финансов и имущественных отношений.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней. Решение Арбитражного суда Камчатского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора от 15.12.2011 N 34-114/11, письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации Елизовского городского поселения от 11.01.2012 N 1-А с приложением.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку не признает причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными. Представителю истца документы возвращены.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 31.08.2010 Управлением финансов района проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для малоэтажного жилищного строительства.
Победителем аукциона признан ИП Кузнецов Н.Д., с которым Управление архитектуры района заключило договор аренды земельного участка от 31.08.2010 N 270/А сроком на 10 лет. Предметом договора явился земельный участок площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного в г. Елизово Елизовского района Камчатского края.
Земельный участок передан в аренду Предпринимателю 31.08.2010 согласно п. 2.1 договора аренды, имеющему силу передаточного акта. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Камчатскому краю 19.11.2010.
Ссылаясь на то, что предоставленный в аренду земельный участок требует комплексного освоения, в связи с чем оспариваемый аукцион подлежал проведению по правилам ст. 38.2 ЗК РФ, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу ст. 38 ЗК РФ торги по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в форме аукциона.
В соответствии с п. п. 5, 6 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 данного Кодекса. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 указанного Кодекса.
В п. 2 ст. 38.1 ЗК РФ установлены особенности проведения аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Такой аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определены в ст. 38.2 ЗК РФ.
При этом в силу п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Из Выписки из государственного кадастра недвижимости от 07.04.2010 N 4105/201/10-3239 следует, что земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101008:395 площадью 300 000 кв. м имеет разрешенное использование для малоэтажного жилищного строительства.
Таким образом, информация, содержащаяся в информационном сообщении о проведении открытого аукциона, о предмете аукциона - продажа прав на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для малоэтажного жилищного строительства, о параметрах разрешенного строительства - жилые дома, количество этажей не более чем три, соответствует разрешенному использованию спорного земельного участка.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Согласно ст. ст. 30.2, 38.2 ГК РФ к документации по планировке территории при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства относятся проект планировки территории и проект межевания территории.
Необходимость выполнения проекта планировки территории и проекта межевания территории истцом не доказана. Условиями договора аренды земельного участка такая обязанность на истца не возложена.
Из материалов дела следует, что границы спорного земельного участка установлены.
Для получения разрешения на строительство согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ необходимо представление градостроительного плана земельного участка или реквизитов проекта планировки территории и проекта межевания территории в случае строительства, реконструкции линейных объектов.
Таким образом, получение градостроительного плана земельного участка необходимо для осуществления любого строительства на земельном участке (за исключением строительства, реконструкции линейных объектов).
Ссылка истца на необходимость изготовления генерального плана застройки является несостоятельной, поскольку действующий Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит такого понятия и не возлагает обязанности по его подготовке на застройщика.
Поскольку проведение геодезической и топографической съемки не рассматривается в качестве квалифицирующего признака комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о том, что необходимость проведения таких мероприятий свидетельствует о том, что земельный участок подлежит комплексному освоению.
Мероприятия по проектированию наружных сетей водопровода и канализации подлежат выполнению как при малоэтажном жилищном строительстве, так и комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства.
Технические условия на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, предполагающие частичную реконструкцию подводящих сетей, выдаются ресурсоснабжающими организациями вне зависимости от разрешенного использования земельного участка и обусловлены прежде всего состоянием имеющихся сетей инженерной инфраструктуры.
О необходимости таких мероприятий указано в информационном сообщении о проведении конкурса, в связи с чем ссылки истца на то, что необходимость выполнения данных мероприятий свидетельствует о наличии заблуждения относительно качества предмета сделки, подлежат отклонению как необоснованные.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры как не подтвержденные соответствующими доказательствами, учитывая также то, что условиями аукциона или договором аренды на истца не возложена обязанность осуществить строительство жилых домов в определенном количестве.
Доводы заявителя жалобы о том, что в соответствии с утвержденным генпланом г. Елизово и правилами планировки и застройки г. Елизово спорный земельный участок находится в рекреационной зоне г. Елизова, в связи с чем на нем запрещено индивидуальное жилищное строительство, также подлежат отклонению как не подтвержденные документально.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом невозможности использования земельного участка по назначению в связи с его непригодностью для жилищного строительства, для целей которого проводился оспариваемый аукцион, а также необходимости предоставления данного участка для комплексного освоения.
В силу изложенного основания для признания аукциона и заключенного по его результатам договора недействительным отсутствуют. Соответственно, требования истца о применении последствий недействительности договора также удовлетворению не подлежат.
Доводы истца о заключении договора неуполномоченным лицом подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ст. 38.1 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса.
В свою очередь ст. 29 ЗК РФ устанавливает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В соответствии с Уставом Елизовского муниципального района, Положением об Управлении архитектуры Елизовского муниципального района Управление архитектуры района наделено полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Елизовского муниципального района.
Таким образом, договор аренды заключен Управлением архитектуры района в пределах предоставленных ему полномочий.
Иные доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 14.12.2011 по делу N А24-4339/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2012 N 05АП-840/2012 ПО ДЕЛУ N А24-4339/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2012 г. N 05АП-840/2012
Дело N А24-4339/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 22 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко
при участии
от истца: Степаненко П.С., доверенность от 05.11.2011 со специальными полномочиями,
от ответчиков: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Кузнецова Николая Дмитриевича
апелляционное производство N 05АП-840/2012
на решение от 14.12.2011
судьи С.П. Громова
по делу N А24-4339/2011 Арбитражного суда Камчатского края
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Николая Дмитриевича
к Администрации Елизовского муниципального района, Управлению финансов и имущественных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальному казенному учреждению, Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования Администрации Елизовского муниципального района - муниципальному казенному учреждению
о признании недействительным аукциона и договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
установил:
Индивидуальный предприниматель Кузнецов Николай Дмитриевич (далее по тексту - ИП Кузнецов Н.Д.) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Администрации Елизовского муниципального района (далее по тексту - Администрация) о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; о признании недействительным заключенного по итогам аукциона договора N 270/А от 31.08.2010 аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; о применении последствий недействительности сделки, обязав ИП Кузнецова Н.Д. возвратить Администрации земельный участок общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, а Администрацию - возвратить ИП Кузнецову Н.Д. денежные средства, полученные как задаток в размере 20% от начальной цены арендной платы в сумме 1 601 250 руб.
Определением суда от 20.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение и Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение.
Определением суда от 15.11.2011 принято изменение наименования Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение на Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее по тексту - Управление финансов района).
Протокольным определением от 08.12.2011 Арбитражный суд Камчатского края привлек к участию в деле в качестве ответчиков Управление финансов района и Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение.
Протокольным определением от 08.12.2011 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому предприниматель просил суд признать недействительным проведенный 31.08.2010 Управлением финансов района аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 300000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; признать недействительным заключенный по итогам аукциона между Управлением архитектуры и ИП Кузнецовым Н.Д. договор N 270/А от 31.08.2010 аренды земельного участка общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово; применить последствия недействительности сделки, обязав ИП Кузнецова Н.Д. возвратить Администрации земельный участок общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395 (категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажное жилищное строительство), расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, а Управление финансов района - возвратить ИП Кузнецову Н.Д. денежные средства, полученные как задаток в размере 20% от начальной цены арендной платы в сумме 1 601 250 руб. Также принято изменение наименования Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное учреждение на Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее - Управление архитектуры района).
Решением от 14.12.2011 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.
Указывает на то, что при начале проектирования в целях освоения спорного земельного участка выяснилось, что данный участок требует комплексного освоения, поскольку необходима геодезическая и топографическая съемка участка ввиду ее отсутствия в архиве Елизовского района, необходимо проектирование наружных сетей водопровода и канализации и последующее их строительство, о чем не было указано в извещении о проведении конкурса, необходимо проектирование генерального плана застройки, выполнение проекта межевания территории в границах земельного участка для выделения подъездных автодорог и участков под индивидуальную застройку, выполнение проекта и прокладка сетей инженерной инфраструктуры.
Обращает внимание на то, что в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) аукцион может быть проведен только в отношении земельного участка в случае, если определены технические условия подключения этого участка к сетям инженерно-технического обеспечения, в то же время в информационном сообщении также было указано на необходимость прокладки сетей инженерной инфраструктуры, что характерно для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства для их комплексного освоения. Таким образом, проведенный открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды должен был быть проведен на основании положений ст. 38.2 ЗК РФ.
Установление на аукционе по предоставлению в аренду участков для жилищного строительства в качестве начальной цены предмета аукциона цены права на заключение договора аренды противоречит ст. 38.1 ГК РФ.
Ссылается на то, что договор N 270/А от 31.08.2010 заключен ненадлежащим лицом, договор обязано было заключать Управление финансов, а не Управление архитектуры.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец ссылается на обязательность проекта планировки территории земельного участка, при этом сведения о необходимости подготовки такого проекта отсутствовали в информационном сообщении. Считает, что подключение к сетям не предполагает строительство многокилометровых сетей и их реконструкции до данного земельного участка. Необходимость проведения изыскательских и геодезических работ свидетельствует о недостоверности информации в сообщении о проведении аукциона. Их проведение потребует значительных финансовых вложений, соответственно, имеет место заблуждение относительно качества предмета сделки. Указывает на незаконность ведения индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке, поскольку данный участок относится к рекреационной зоне в соответствии с утвержденным генпланом г. Елизово и правилами планировки и застройки г. Елизово.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление финансов и имущественных отношений с доводами жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на то, что аукцион был организован и проведен в соответствии с требованиями ст. 38.1 ЗК РФ.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация Елизовского муниципального района также с доводами жалобы не согласилась, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Поддерживает доводы Управления финансов и имущественных отношений.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней. Решение Арбитражного суда Камчатского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора от 15.12.2011 N 34-114/11, письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации Елизовского городского поселения от 11.01.2012 N 1-А с приложением.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку не признает причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными. Представителю истца документы возвращены.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 31.08.2010 Управлением финансов района проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для малоэтажного жилищного строительства.
Победителем аукциона признан ИП Кузнецов Н.Д., с которым Управление архитектуры района заключило договор аренды земельного участка от 31.08.2010 N 270/А сроком на 10 лет. Предметом договора явился земельный участок площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 41:05:0101008:395, расположенного в г. Елизово Елизовского района Камчатского края.
Земельный участок передан в аренду Предпринимателю 31.08.2010 согласно п. 2.1 договора аренды, имеющему силу передаточного акта. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Камчатскому краю 19.11.2010.
Ссылаясь на то, что предоставленный в аренду земельный участок требует комплексного освоения, в связи с чем оспариваемый аукцион подлежал проведению по правилам ст. 38.2 ЗК РФ, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу ст. 38 ЗК РФ торги по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в форме аукциона.
В соответствии с п. п. 5, 6 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 данного Кодекса. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 указанного Кодекса.
В п. 2 ст. 38.1 ЗК РФ установлены особенности проведения аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Такой аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определены в ст. 38.2 ЗК РФ.
При этом в силу п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Из Выписки из государственного кадастра недвижимости от 07.04.2010 N 4105/201/10-3239 следует, что земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101008:395 площадью 300 000 кв. м имеет разрешенное использование для малоэтажного жилищного строительства.
Таким образом, информация, содержащаяся в информационном сообщении о проведении открытого аукциона, о предмете аукциона - продажа прав на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для малоэтажного жилищного строительства, о параметрах разрешенного строительства - жилые дома, количество этажей не более чем три, соответствует разрешенному использованию спорного земельного участка.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Согласно ст. ст. 30.2, 38.2 ГК РФ к документации по планировке территории при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства относятся проект планировки территории и проект межевания территории.
Необходимость выполнения проекта планировки территории и проекта межевания территории истцом не доказана. Условиями договора аренды земельного участка такая обязанность на истца не возложена.
Из материалов дела следует, что границы спорного земельного участка установлены.
Для получения разрешения на строительство согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ необходимо представление градостроительного плана земельного участка или реквизитов проекта планировки территории и проекта межевания территории в случае строительства, реконструкции линейных объектов.
Таким образом, получение градостроительного плана земельного участка необходимо для осуществления любого строительства на земельном участке (за исключением строительства, реконструкции линейных объектов).
Ссылка истца на необходимость изготовления генерального плана застройки является несостоятельной, поскольку действующий Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит такого понятия и не возлагает обязанности по его подготовке на застройщика.
Поскольку проведение геодезической и топографической съемки не рассматривается в качестве квалифицирующего признака комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о том, что необходимость проведения таких мероприятий свидетельствует о том, что земельный участок подлежит комплексному освоению.
Мероприятия по проектированию наружных сетей водопровода и канализации подлежат выполнению как при малоэтажном жилищном строительстве, так и комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства.
Технические условия на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, предполагающие частичную реконструкцию подводящих сетей, выдаются ресурсоснабжающими организациями вне зависимости от разрешенного использования земельного участка и обусловлены прежде всего состоянием имеющихся сетей инженерной инфраструктуры.
О необходимости таких мероприятий указано в информационном сообщении о проведении конкурса, в связи с чем ссылки истца на то, что необходимость выполнения данных мероприятий свидетельствует о наличии заблуждения относительно качества предмета сделки, подлежат отклонению как необоснованные.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры как не подтвержденные соответствующими доказательствами, учитывая также то, что условиями аукциона или договором аренды на истца не возложена обязанность осуществить строительство жилых домов в определенном количестве.
Доводы заявителя жалобы о том, что в соответствии с утвержденным генпланом г. Елизово и правилами планировки и застройки г. Елизово спорный земельный участок находится в рекреационной зоне г. Елизова, в связи с чем на нем запрещено индивидуальное жилищное строительство, также подлежат отклонению как не подтвержденные документально.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом невозможности использования земельного участка по назначению в связи с его непригодностью для жилищного строительства, для целей которого проводился оспариваемый аукцион, а также необходимости предоставления данного участка для комплексного освоения.
В силу изложенного основания для признания аукциона и заключенного по его результатам договора недействительным отсутствуют. Соответственно, требования истца о применении последствий недействительности договора также удовлетворению не подлежат.
Доводы истца о заключении договора неуполномоченным лицом подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ст. 38.1 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса.
В свою очередь ст. 29 ЗК РФ устанавливает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В соответствии с Уставом Елизовского муниципального района, Положением об Управлении архитектуры Елизовского муниципального района Управление архитектуры района наделено полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Елизовского муниципального района.
Таким образом, договор аренды заключен Управлением архитектуры района в пределах предоставленных ему полномочий.
Иные доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 14.12.2011 по делу N А24-4339/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)