Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9762/2013) акционерного общества "БТА Банк" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению акционерного общества "БТА Банк" к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК",
при участии в судебном заседании представителей:
- от акционерного общества "БТА Банк" - Галин К.А., по доверенности N 11ША-288-2-2/57 от 04.01.2013 сроком действия до 31.12.2013, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
акционерное общество "БТА Банк" (далее - заявитель, Банк, АО "БТА Банк") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление, Регистрационная служба) о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:163, общей площадью 12957 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1 Г).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебный акт мотивирован наличием оснований для отказа Управлением в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021.
Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился заявитель, и ипотека права аренды этого земельного участка на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 являются залогами не одного и того же имущества, поэтому к ним неприменимы положения статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 43 Закона об ипотеке о предшествующем и последующих залогах.
Право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
28.06.2011 ООО "СтройИнвест-МСК" и Департамент муниципальной собственности Администрации г. Ханты-Мансийска Югры заключили дополнительное соглашение от 28.06.2011 N 1 к договору аренды от 26.11.2008 N 283-АЗ, которыми срок аренды земельных участков был продлен до 28.06.2014, что подтверждается решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012.
Решение от 29.08.2013 не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Закона о регистрации, который предусматривает основание для отказа в совершении регистрационных действий.
Оспаривая доводы подателя жалобы, Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей Управления, ООО "СтройИнвест - МСК", надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания по делу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "БТА Банк" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя Банка, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
10.01.2013 в Управление обратился представитель банка Мухитов Е.Т. с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона права аренды земельного участка 1 Г, кадастровый номер 86:12:0103001:163, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, о чем свидетельствует расписка от 10.01.2013 N 86-86-01/007/2013-21.
При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что объект незавершенного строительства, условный номер 86-86-01/012/2011-073, расположенный на данном земельном участке находится в ипотеке в силу закона у Банка в соответствии с договором об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007.
В связи с этим, поскольку у регистратора возникли сомнения о наличии оснований для проведения государственной регистрации, уведомлением от 30.01.2013 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации, Закон N 122-ФЗ) до 28.02.2013.
В установленный срок препятствия для проведения государственной регистрации не устранены.
Сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 Управление отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Не согласившись с отказом АО "БТА Банк" обратилось с соответствующим заявлением в суд.
29.08.2013 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано Банком в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Из выше приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий Управления является одновременно как их несоответствие закону, так и нарушение указанными действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов Банка.
Как указано ранее, Банк обратился с заявлением о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка (1 Г, кадастровый номер 86:12:0103001:163, общей площадью 12957 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона (пункт 1 части 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Как следует из части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (часть 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Таким образом, из Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что договор ипотеки подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
- Как следует из статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;
- ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);
- В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как указано в части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Статья 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривает порядок проведения государственной регистрации прав.
В статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ перечислены документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав.
Таким образом, из Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также следует, что ипотека на объекты недвижимости (право аренды земельного участка) подлежит государственной регистрации.
Однако в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ указаны основания отказа в государственной регистрации права.
Так, из части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Указанный перечень является исчерпывающим.
Сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 Управление отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Суд апелляционной инстанции находит указанный отказ Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в государственной регистрации правомерным исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 30.11.2007 между акционерным обществом "Банк ТуранАлем" (впоследствии акционерное общество "БТА Банк") (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО "СтройИнвест-МСК" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N РФ 07/66.
В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 N РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись N 86-72-13/012/2007-430.
Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:163), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации (т. 2 л.д. 93-111).
Указанные обстоятельства лицами участвующим в деле не оспариваются.
Из материалов дела усматривается, что 07.07.2011 одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО "СтройИнвест-МСК" на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, в соответствии с требованиями статьи 64 Закона об ипотеке, в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного объекта незавершенного строительства.
Ипотека права аренды в силу договора на спорный земельный участок и ипотека в силу закона на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 2018,4 кв. м, степень готовности 12 процентов, инв. N 71:131:000:000049070, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, 5 д. 11, возникла и зарегистрирована в обеспечение требований банка к ООО "СтройИнвест-МСК" и ООО "Балтийская строительная компания-41" (далее - заемщики) за надлежащее исполнение заемщиками обязательств по договорам банковского займа N 2000/07/100/1706, 2000/07/100/1373, 2000/07/100/2071.
При этом, как следует из статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации ипотеки - права аренды земельного участка 1 Г, с кадастровым номером 86:12:0103001:163, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО "СтройИнвест-МСК".
Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.
При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе права аренды на земельный участок.
При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).
В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.
Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.
Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем такая регистрация не допускается.
Податель жалобы указал, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции, исходит из того, что в силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.
В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.
Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.
Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Более того, решением Арбитражного суда ХМАО - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012, требования Банка о наложении взыскания на предмет залога, в том числе право аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163 удовлетворены, решение вступило в законную силу.
Таким образом, на сегодняшний день в судебном порядке обращено взыскание на право аренды на земельный участок, в связи с чем обеспечение обязательств (в виде ипотеки на право аренды на земельный участок) по кредитным обязательствам в рассматриваемом случае утратило смысл.
В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012. Так, Банк ссылается на то, что факт возникновения ипотеки в силу закона права аренды земельных участков в пользу заявителя установлен и подтвержден указанным решением. Суд указал, что ипотека объектов незавершенного строительства возникла в силу статьи 69.1 Закона об ипотеке, а ипотека прав аренды земельных участков в силу статьи 69 названного закона, а также договора об ипотеке.
Указанный вывод расценивается апелляционным судом как изложение судом своей правовой позиции и не имеет преюдициального значения к рассматриваемому делу в смысле статьи 69 АПК РФ.
По мнению подателя жалобы, решение от 29.08.2013 не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который предусматривает основание для отказа в совершении регистрационных действий.
Не указание в решении суда конкретного пункта статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанным решением отказ Управления в государственной регистрации признан законным, в самом отказе содержится ссылка на абзацы 4 и 11 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что, отказав в удовлетворении заявления Банка, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Банка удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на ее подателя, то есть на акционерное общество "БТА Банк".
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.05.2010 N 139, Банком при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1000 руб., а фактически им была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Банку из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.11.2013 ПО ДЕЛУ N А75-3714/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. по делу N А75-3714/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9762/2013) акционерного общества "БТА Банк" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению акционерного общества "БТА Банк" к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК",
при участии в судебном заседании представителей:
- от акционерного общества "БТА Банк" - Галин К.А., по доверенности N 11ША-288-2-2/57 от 04.01.2013 сроком действия до 31.12.2013, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
акционерное общество "БТА Банк" (далее - заявитель, Банк, АО "БТА Банк") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление, Регистрационная служба) о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:163, общей площадью 12957 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1 Г).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебный акт мотивирован наличием оснований для отказа Управлением в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-021.
Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился заявитель, и ипотека права аренды этого земельного участка на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 являются залогами не одного и того же имущества, поэтому к ним неприменимы положения статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 43 Закона об ипотеке о предшествующем и последующих залогах.
Право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
28.06.2011 ООО "СтройИнвест-МСК" и Департамент муниципальной собственности Администрации г. Ханты-Мансийска Югры заключили дополнительное соглашение от 28.06.2011 N 1 к договору аренды от 26.11.2008 N 283-АЗ, которыми срок аренды земельных участков был продлен до 28.06.2014, что подтверждается решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012.
Решение от 29.08.2013 не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Закона о регистрации, который предусматривает основание для отказа в совершении регистрационных действий.
Оспаривая доводы подателя жалобы, Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей Управления, ООО "СтройИнвест - МСК", надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания по делу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "БТА Банк" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя Банка, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
10.01.2013 в Управление обратился представитель банка Мухитов Е.Т. с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона права аренды земельного участка 1 Г, кадастровый номер 86:12:0103001:163, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, о чем свидетельствует расписка от 10.01.2013 N 86-86-01/007/2013-21.
При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что объект незавершенного строительства, условный номер 86-86-01/012/2011-073, расположенный на данном земельном участке находится в ипотеке в силу закона у Банка в соответствии с договором об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007.
В связи с этим, поскольку у регистратора возникли сомнения о наличии оснований для проведения государственной регистрации, уведомлением от 30.01.2013 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации, Закон N 122-ФЗ) до 28.02.2013.
В установленный срок препятствия для проведения государственной регистрации не устранены.
Сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 Управление отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Не согласившись с отказом АО "БТА Банк" обратилось с соответствующим заявлением в суд.
29.08.2013 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано Банком в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Из выше приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий Управления является одновременно как их несоответствие закону, так и нарушение указанными действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов Банка.
Как указано ранее, Банк обратился с заявлением о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка (1 Г, кадастровый номер 86:12:0103001:163, общей площадью 12957 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона (пункт 1 части 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Как следует из части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (часть 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Таким образом, из Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что договор ипотеки подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
- Как следует из статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;
- ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);
- В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как указано в части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Статья 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривает порядок проведения государственной регистрации прав.
В статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ перечислены документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав.
Таким образом, из Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также следует, что ипотека на объекты недвижимости (право аренды земельного участка) подлежит государственной регистрации.
Однако в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ указаны основания отказа в государственной регистрации права.
Так, из части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Указанный перечень является исчерпывающим.
Сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-021 Управление отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Суд апелляционной инстанции находит указанный отказ Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в государственной регистрации правомерным исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 30.11.2007 между акционерным обществом "Банк ТуранАлем" (впоследствии акционерное общество "БТА Банк") (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО "СтройИнвест-МСК" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N РФ 07/66.
В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 N РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись N 86-72-13/012/2007-430.
Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:163), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации (т. 2 л.д. 93-111).
Указанные обстоятельства лицами участвующим в деле не оспариваются.
Из материалов дела усматривается, что 07.07.2011 одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО "СтройИнвест-МСК" на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, в соответствии с требованиями статьи 64 Закона об ипотеке, в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного объекта незавершенного строительства.
Ипотека права аренды в силу договора на спорный земельный участок и ипотека в силу закона на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 2018,4 кв. м, степень готовности 12 процентов, инв. N 71:131:000:000049070, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, 5 д. 11, возникла и зарегистрирована в обеспечение требований банка к ООО "СтройИнвест-МСК" и ООО "Балтийская строительная компания-41" (далее - заемщики) за надлежащее исполнение заемщиками обязательств по договорам банковского займа N 2000/07/100/1706, 2000/07/100/1373, 2000/07/100/2071.
При этом, как следует из статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации ипотеки - права аренды земельного участка 1 Г, с кадастровым номером 86:12:0103001:163, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО "СтройИнвест-МСК".
Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.
При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе права аренды на земельный участок.
При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).
В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.
Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.
Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем такая регистрация не допускается.
Податель жалобы указал, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции, исходит из того, что в силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.
В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.
Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.
Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Более того, решением Арбитражного суда ХМАО - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012, требования Банка о наложении взыскания на предмет залога, в том числе право аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163 удовлетворены, решение вступило в законную силу.
Таким образом, на сегодняшний день в судебном порядке обращено взыскание на право аренды на земельный участок, в связи с чем обеспечение обязательств (в виде ипотеки на право аренды на земельный участок) по кредитным обязательствам в рассматриваемом случае утратило смысл.
В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2013 по делу N А75-4814/2012. Так, Банк ссылается на то, что факт возникновения ипотеки в силу закона права аренды земельных участков в пользу заявителя установлен и подтвержден указанным решением. Суд указал, что ипотека объектов незавершенного строительства возникла в силу статьи 69.1 Закона об ипотеке, а ипотека прав аренды земельных участков в силу статьи 69 названного закона, а также договора об ипотеке.
Указанный вывод расценивается апелляционным судом как изложение судом своей правовой позиции и не имеет преюдициального значения к рассматриваемому делу в смысле статьи 69 АПК РФ.
По мнению подателя жалобы, решение от 29.08.2013 не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который предусматривает основание для отказа в совершении регистрационных действий.
Не указание в решении суда конкретного пункта статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанным решением отказ Управления в государственной регистрации признан законным, в самом отказе содержится ссылка на абзацы 4 и 11 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что, отказав в удовлетворении заявления Банка, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Банка удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на ее подателя, то есть на акционерное общество "БТА Банк".
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.05.2010 N 139, Банком при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1000 руб., а фактически им была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Банку из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3714/2013-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)