Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маракулиной-Кошевой А.О., рассмотрел в судебном заседании путем использовании систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованном при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:
- комитета - Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.2011 N 253);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Шуплецова Е.Г. (доверенность от 16.01.2013).
Личность лиц, явившихся для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, установлена Арбитражным судом Челябинской области.
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 2325 кв. м, кадастровый номер 74:36:0324012:0023, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, д. 97, 99, 101, 103, в Ленинском районе города Челябинска, изложенного в сообщении от 06.12.2012 N 01/532/2012-376, и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Символ" (далее - общество "ПКФ "Символ").
Решением суда от 12.04.2013 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о возможности продления договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. Полагает, что законно установлен пресекательный срок действия такого договора. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, д. 99, 101, 103, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого пристроя к домам N 99, 101, 103 с нежилыми помещениями на первом этаже.
Распоряжением главы города Челябинска от 22.02.2007 N 392 обществу с ограниченной ответственностью "Легрис" (далее - общество "Легрис") указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для проектирования и строительства жилого пристроя с нежилыми помещениями на первом этаже по ул. Дзержинского, д. 97, 99, 101, 103.
На основании данного распоряжения между комитетом (арендодатель) и обществом "Легрис" (арендатор) 26.02.2007 подписан договор аренды указанного земельного участка УЗ N 008699-К-2007. Договор заключен на срок три года с момента принятия распоряжения.
Дополнительным соглашением от 04.08.2010 N 1 срок действия договора аренды продлен до 26.02.2012.
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Обществом "Легрис" и обществом "ПКФ "Символ") 21.10.2011 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, по условиям которого новый арендатор - общество "ПКФ "Символ" принимает на себя все права и обязанности по указанному договору.
Данное соглашение также прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.
За обществом "ПКФ "Символ" в ЕГРП 20.12.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой пристрой с нежилыми помещениями на первом этаже к домам N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап), степень готовности 10%.
Комитет 25.10.2012 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 о праве аренды на земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023.
Управлением Росреестра 06.12.2012 вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права на земельный участок в связи с тем, что в ЕГРП зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства.
Считая данный отказ незаконным, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения права аренды.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить в силе исходя из следующего.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 6 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Согласно абз. 11 п. 15 ст. 3 Вводного закона договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.
Таким образом, законодатель ввел норму о невозможности продления договора применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, подобная норма отсутствует.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с п. 15 ст. 3 Вводного закона для жилищного строительства, не является пресекательным.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что пунктом 4.1.1 договора аренды указанного земельного участка от 26.02.2007 УЗ N 008699-К-2007 предусмотрено право арендатора на продление этого договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора. Общество "ПКФ "Символ" 13.01.2012 обращалось в комитет с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка, однако в продлении договора было отказано со ссылкой на абз. 6 п. 15 ст. 3 Вводного закона.
Судами также установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу "ПКФ "Символ" на праве собственности объект незавершенного строительства. Согласно пояснениям лиц, участвующих в деле, в настоящее время на спорном земельном участке продолжается строительство блоков "А" и "Б".
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований считать спорный договор аренды прекратившимся, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.11.2013 N Ф09-11424/13 ПО ДЕЛУ N А76-1744/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. N Ф09-11424/13
Дело N А76-1744/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маракулиной-Кошевой А.О., рассмотрел в судебном заседании путем использовании систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованном при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:
- комитета - Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.2011 N 253);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Шуплецова Е.Г. (доверенность от 16.01.2013).
Личность лиц, явившихся для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, установлена Арбитражным судом Челябинской области.
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 2325 кв. м, кадастровый номер 74:36:0324012:0023, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, д. 97, 99, 101, 103, в Ленинском районе города Челябинска, изложенного в сообщении от 06.12.2012 N 01/532/2012-376, и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Символ" (далее - общество "ПКФ "Символ").
Решением суда от 12.04.2013 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о возможности продления договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. Полагает, что законно установлен пресекательный срок действия такого договора. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, д. 99, 101, 103, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого пристроя к домам N 99, 101, 103 с нежилыми помещениями на первом этаже.
Распоряжением главы города Челябинска от 22.02.2007 N 392 обществу с ограниченной ответственностью "Легрис" (далее - общество "Легрис") указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для проектирования и строительства жилого пристроя с нежилыми помещениями на первом этаже по ул. Дзержинского, д. 97, 99, 101, 103.
На основании данного распоряжения между комитетом (арендодатель) и обществом "Легрис" (арендатор) 26.02.2007 подписан договор аренды указанного земельного участка УЗ N 008699-К-2007. Договор заключен на срок три года с момента принятия распоряжения.
Дополнительным соглашением от 04.08.2010 N 1 срок действия договора аренды продлен до 26.02.2012.
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Обществом "Легрис" и обществом "ПКФ "Символ") 21.10.2011 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, по условиям которого новый арендатор - общество "ПКФ "Символ" принимает на себя все права и обязанности по указанному договору.
Данное соглашение также прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.
За обществом "ПКФ "Символ" в ЕГРП 20.12.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой пристрой с нежилыми помещениями на первом этаже к домам N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап), степень готовности 10%.
Комитет 25.10.2012 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 о праве аренды на земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023.
Управлением Росреестра 06.12.2012 вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права на земельный участок в связи с тем, что в ЕГРП зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства.
Считая данный отказ незаконным, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения права аренды.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить в силе исходя из следующего.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 6 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Согласно абз. 11 п. 15 ст. 3 Вводного закона договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.
Таким образом, законодатель ввел норму о невозможности продления договора применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, подобная норма отсутствует.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с п. 15 ст. 3 Вводного закона для жилищного строительства, не является пресекательным.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что пунктом 4.1.1 договора аренды указанного земельного участка от 26.02.2007 УЗ N 008699-К-2007 предусмотрено право арендатора на продление этого договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора. Общество "ПКФ "Символ" 13.01.2012 обращалось в комитет с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка, однако в продлении договора было отказано со ссылкой на абз. 6 п. 15 ст. 3 Вводного закона.
Судами также установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу "ПКФ "Символ" на праве собственности объект незавершенного строительства. Согласно пояснениям лиц, участвующих в деле, в настоящее время на спорном земельном участке продолжается строительство блоков "А" и "Б".
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований считать спорный договор аренды прекратившимся, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)