Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ставмет" и администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 по делу N А63-8361/2012 (судья Говорун А.А.)
по иску заместителя прокурора по Ставропольскому краю
к администрации города Пятигорска (г. Пятигорск, ОГРН 1022601931901), закрытому акционерному обществу "Ставмет" (г. Пятигорск, ОГРН 1022601938787)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи:
от истца: Левушкиной Е.В. по доверенности от 25.05.2012,
от ответчиков:
от ЗАО "Ставмет": Кирюхиной А.А. по доверенности от 14.12.2012,
установил:
заместитель прокурора Ставропольского края (далее - истец, Прокурор) обратился в интересах муниципального образования город Пятигорск в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу "Ставмет" (далее - общество) с требованиями:
- - признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23, заключенный 18.08.2010 между администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать общество возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23; обязать администрацию возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 175 831 руб. 32 коп.
В обоснование исковых требований прокурор сослался на несоответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям действующего гражданского и земельного законодательства. По мнению прокуратуры, земельный участок расположен в пределах особо охраняемой территории и в силу статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации.
Определением от 05.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23, заключенный между администрацией города и ЗАО "Ставмет", признан недействительной (ничтожной) сделкой. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания муниципального образования - администрацию города Пятигорска возвратить полученные по указанной сделке денежные средства ЗАО "Ставмет" в размере 175 831 руб. 32 коп.; признании отсутствующим права собственности ЗАО "Ставмет" на земельный участок площадью 13984 кв. м с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23. Взысканы с ЗАО "Ставмет" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины.
Суд первой инстанции установил, что на основании постановления администрации г. Пятигорска от 18.08.2010 N 4001 и договора купли-продажи от 18.08.2010 общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:48 площадью 13984 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23. Общество исполнило обязанность по оплате выкупной стоимости участка в размере 175 831 руб. 32 коп., что подтверждается платежным поручением от 12.08.2010 N 250. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано управлением Росреестра в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается выпиской от 13.10.2011 N 28/020/2011-376. При разрешении спора суд исходил из того, что курорту Пятигорску, входящему в район Кавказских Минеральных Вод, придан статус особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение. Установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта. При этом суд руководствовался статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьями 1, 22 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Постановлением Совета Министров СССР от 09.07.1985 N 300, Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309, постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 и от 17.01.2006 N 14. Исследовав представленные документы (картографические материалы, кадастровая выписка о земельном участке), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный участок расположен в границах округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Следовательно, земельный участок ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в частную собственность (пункт 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), пункт 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"). Расположение участка на землях населенных пунктов не влияет на возможность его отнесения к землям особо охраняемых природных территорий (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса). Договор купли-продажи от 18.08.2010 в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Кодекса. Требования о возврате уплаченных за земельный участок денежных средств и признании отсутствующим права собственности общества на земельный участок удовлетворены судами на основании статьи 167 Кодекса. В удовлетворении требования о возврате земельного участка отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация и общество обратились с апелляционными жалобами в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалоб указано, что материалами дела не доказан факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой территории.
Согласно представленному отзыву Прокурор считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей на заседание суда не обеспечили. При таких обстоятельствах, суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.
В судебном заседании представитель общества доводы своей апелляционной жалобы поддержал по основаниям в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Представитель Прокурора против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции от 28.09.2012 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации г. Пятигорска от 18.08.2010 N 4001 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23.
18 августа 2010 года между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, согласно которому участок передан последнему в собственность по цене выкупа 175 831 руб. 32 коп.
Переход права собственности к обществу зарегистрирован в ЕГРП 10.09.2010, регистрационный номер 26-26-28/066/2010-087, что подтверждается выпиской Управления Росреестра по СК от 13.10.2011 N 28/020/2011-376.
Полагая, что обществу отчужден ограниченный в обороте земельный участок (из земель особо охраняемых природных территорий), Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи от 18.12.2010 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Обратившийся в суд прокурор пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
Признавая договор купли-продажи земельного участка от 18.08.2010 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции исходил из того, что спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства. Вывод суда о недействительности (ничтожности) договора от 18.08.2010 основан на законе и соответствует представленным доказательствам.
Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2). Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ).
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Кроме того, названным Постановлением установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий.
В силу пункта 3 статьи 32 данного Закона и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
В соответствии с Законом N 26-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - Постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300).
Названным Постановлением утверждены положения о курортах федерального значения, в том числе, Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск общая площадь курорта составляет 9674 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).
Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах округов санитарной (горно-санитарной) защиты курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.
Суд первой инстанции исследовал представленные истцом доказательства (картографические материалы, кадастровый паспорт, информацию уполномоченных государственных органов) и установил, что спорный участок входит в границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск (зона ограничений).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что участок с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный на территории курорта Пятигорск (в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Таким образом, отчуждение спорного участка в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Выводы суда первой инстанций в указанной части основаны на правовых позициях, сформулированных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 16.06.2009 N 1882/09. Соответствуют они и практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа при разрешении аналогичных споров (постановления от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011, от 11.10.2012 по делу N А63-10862/2011 и от 02.11.2012 по делу N А63-10868/2011).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалами дела подтверждается, что общество платежным поручением от 12.08.2010 N 250 перечислило в муниципальную казну в счет выкупной стоимости земельного участка 175 831 руб. 32 коп. (т. 1, л.д. 13). Поэтому в порядке применения реституции суд обоснованно обязал администрацию возвратить обществу денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи от 18.08.2010.
В удовлетворении требования о возврате муниципальному образованию спорного земельного участка отказано правомерно ввиду следующего.
Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права, а также пунктом 1.2 договора купли-продажи. Участок находится в фактическом пользовании общества в соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи, положениями ст. 271 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ.
Таким образом, изъятие участка из владения общества (его возврат администрации) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта.
Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка (в силу ограничения его оборотоспособности) влечет отсутствие у общества основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащего обществу объекта недвижимости возврат участка продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 Земельного кодекса).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.
Таким образом, суд, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 18.08.2010, правомерно признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:48.
Доводы апелляционных жалоб о недоказанности факта нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой территории, подлежат отклонению, поскольку документально не доказаны.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 по делу N А63-8361/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N А63-8361/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N А63-8361/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ставмет" и администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 по делу N А63-8361/2012 (судья Говорун А.А.)
по иску заместителя прокурора по Ставропольскому краю
к администрации города Пятигорска (г. Пятигорск, ОГРН 1022601931901), закрытому акционерному обществу "Ставмет" (г. Пятигорск, ОГРН 1022601938787)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи:
от истца: Левушкиной Е.В. по доверенности от 25.05.2012,
от ответчиков:
от ЗАО "Ставмет": Кирюхиной А.А. по доверенности от 14.12.2012,
установил:
заместитель прокурора Ставропольского края (далее - истец, Прокурор) обратился в интересах муниципального образования город Пятигорск в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу "Ставмет" (далее - общество) с требованиями:
- - признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23, заключенный 18.08.2010 между администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать общество возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23; обязать администрацию возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 175 831 руб. 32 коп.
В обоснование исковых требований прокурор сослался на несоответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям действующего гражданского и земельного законодательства. По мнению прокуратуры, земельный участок расположен в пределах особо охраняемой территории и в силу статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации.
Определением от 05.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23, заключенный между администрацией города и ЗАО "Ставмет", признан недействительной (ничтожной) сделкой. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания муниципального образования - администрацию города Пятигорска возвратить полученные по указанной сделке денежные средства ЗАО "Ставмет" в размере 175 831 руб. 32 коп.; признании отсутствующим права собственности ЗАО "Ставмет" на земельный участок площадью 13984 кв. м с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23. Взысканы с ЗАО "Ставмет" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины.
Суд первой инстанции установил, что на основании постановления администрации г. Пятигорска от 18.08.2010 N 4001 и договора купли-продажи от 18.08.2010 общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:48 площадью 13984 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, шоссе Кисловодское, 23. Общество исполнило обязанность по оплате выкупной стоимости участка в размере 175 831 руб. 32 коп., что подтверждается платежным поручением от 12.08.2010 N 250. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано управлением Росреестра в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается выпиской от 13.10.2011 N 28/020/2011-376. При разрешении спора суд исходил из того, что курорту Пятигорску, входящему в район Кавказских Минеральных Вод, придан статус особо охраняемой природной территории, имеющей федеральное значение. Установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта. При этом суд руководствовался статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьями 1, 22 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Постановлением Совета Министров СССР от 09.07.1985 N 300, Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309, постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 и от 17.01.2006 N 14. Исследовав представленные документы (картографические материалы, кадастровая выписка о земельном участке), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный участок расположен в границах округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Следовательно, земельный участок ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в частную собственность (пункт 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), пункт 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"). Расположение участка на землях населенных пунктов не влияет на возможность его отнесения к землям особо охраняемых природных территорий (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса). Договор купли-продажи от 18.08.2010 в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Кодекса. Требования о возврате уплаченных за земельный участок денежных средств и признании отсутствующим права собственности общества на земельный участок удовлетворены судами на основании статьи 167 Кодекса. В удовлетворении требования о возврате земельного участка отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация и общество обратились с апелляционными жалобами в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалоб указано, что материалами дела не доказан факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой территории.
Согласно представленному отзыву Прокурор считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей на заседание суда не обеспечили. При таких обстоятельствах, суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.
В судебном заседании представитель общества доводы своей апелляционной жалобы поддержал по основаниям в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Представитель Прокурора против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции от 28.09.2012 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации г. Пятигорска от 18.08.2010 N 4001 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 13 984 кв. м, с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 23.
18 августа 2010 года между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, согласно которому участок передан последнему в собственность по цене выкупа 175 831 руб. 32 коп.
Переход права собственности к обществу зарегистрирован в ЕГРП 10.09.2010, регистрационный номер 26-26-28/066/2010-087, что подтверждается выпиской Управления Росреестра по СК от 13.10.2011 N 28/020/2011-376.
Полагая, что обществу отчужден ограниченный в обороте земельный участок (из земель особо охраняемых природных территорий), Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи от 18.12.2010 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Части 1 и 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Обратившийся в суд прокурор пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
Признавая договор купли-продажи земельного участка от 18.08.2010 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции исходил из того, что спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства. Вывод суда о недействительности (ничтожности) договора от 18.08.2010 основан на законе и соответствует представленным доказательствам.
Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2). Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ).
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Кроме того, названным Постановлением установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий.
В силу пункта 3 статьи 32 данного Закона и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
В соответствии с Законом N 26-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - Постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300).
Названным Постановлением утверждены положения о курортах федерального значения, в том числе, Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск общая площадь курорта составляет 9674 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).
Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах округов санитарной (горно-санитарной) защиты курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.
Суд первой инстанции исследовал представленные истцом доказательства (картографические материалы, кадастровый паспорт, информацию уполномоченных государственных органов) и установил, что спорный участок входит в границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск (зона ограничений).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что участок с кадастровым номером 26:33:010101:48, расположенный на территории курорта Пятигорск (в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Таким образом, отчуждение спорного участка в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Выводы суда первой инстанций в указанной части основаны на правовых позициях, сформулированных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 16.06.2009 N 1882/09. Соответствуют они и практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа при разрешении аналогичных споров (постановления от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011, от 11.10.2012 по делу N А63-10862/2011 и от 02.11.2012 по делу N А63-10868/2011).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалами дела подтверждается, что общество платежным поручением от 12.08.2010 N 250 перечислило в муниципальную казну в счет выкупной стоимости земельного участка 175 831 руб. 32 коп. (т. 1, л.д. 13). Поэтому в порядке применения реституции суд обоснованно обязал администрацию возвратить обществу денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи от 18.08.2010.
В удовлетворении требования о возврате муниципальному образованию спорного земельного участка отказано правомерно ввиду следующего.
Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права, а также пунктом 1.2 договора купли-продажи. Участок находится в фактическом пользовании общества в соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи, положениями ст. 271 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ.
Таким образом, изъятие участка из владения общества (его возврат администрации) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта.
Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка (в силу ограничения его оборотоспособности) влечет отсутствие у общества основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащего обществу объекта недвижимости возврат участка продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 Земельного кодекса).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.
Таким образом, суд, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 18.08.2010, правомерно признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:48.
Доводы апелляционных жалоб о недоказанности факта нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой территории, подлежат отклонению, поскольку документально не доказаны.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.09.2012 по делу N А63-8361/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)