Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Капустиной Л.А., Дорошковой А.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2013 по делу N А54-8785/2012 (судья Калинина В.А.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Таганка" (далее - общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N КС 31-07 Ю с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017 от 26.09.2007 за период с 01.01.2012 по 25.03.2012 в сумме 24 072 рубля 71 копейка и пени за период с 16.03.2012 по 25.03.2012 в сумме 96 рублей 29 копеек.
Определением от 01.02.2013 суд привлек к участию в деле на стороне истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Рязанской области.
Решением суда от 06.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе министерство просит решение суда от 06.05.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что применение повышенного коэффициента - 5,0 предусмотрено условиями пункта 5.2 договора, подписанного ответчиком. Считает, что применение при расчете арендной платы указанного повышающего коэффициента не противоречит постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 21.11.2006 между администрацией города Рязани (Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка" (Инвестор) заключено соглашение N 64 по строительству склада запасных частей для транспорта по адресу: г. Рязань, Храпово, в соответствии с которым предметом соглашения является реализация проекта, предусматривающего строительство склада запасных частей для транспорта по указанному выше адресу (л.д. 64-65, 67 том 1).
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Рязанской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", постановлением Правительства Рязанской области от 15.05.2007 N 128 "О предварительном согласовании ООО "Таганка" места размещения склада запасных частей для транспорта" и заявлением ООО "Таганка" Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) было издано распоряжение N 450-р от 26.09.2007 о предоставлении ООО "Таганка" в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Храпово (Железнодорожный округ), общей площадью 2245,3 кв. м, для строительства склада сроком на три года.
В пункте 2 данного распоряжения обществу с ограниченной ответственностью "Таганка" предписано заключить и обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; приступить к строительству склада после получения разрешения администрации муниципального образования - городской округ г. Рязань на строительство объекта; выполнить благоустройство территории участка, указанного в настоящем распоряжении, после окончания строительства (л.д. 69 том 1).
Во исполнение условий данного соглашения между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области - "Арендодатель") и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка" (Арендатор) 26.09.2007 заключен договор N КС 31-07 Ю аренды земельного участка по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно распоряжению Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области от 26.09.2007 N 450-р (приложение N 1), а Арендатор принимает в аренду на срок с 26.09.2007 по 26.09.2010 земельный участок общей площадью 2245,3 кв. м с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, р-н Храпово (Железнодорожный округ), (далее - Участок), для строительства склада в границах согласно кадастрового плана земельного участка (приложение N 2).
Категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 70-72 том 1).
Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата за Участок рассчитывается Арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 36 градостроительной экономической зоны.
Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Базовый размер арендной платы на момент заключения договора составляет 5,6925 руб. /кв. м (пункт 2.4.3 договора).
Согласно пункту 2.5 и 2.6 договора размер арендной платы за Участок с даты заключения договора составляет:
- ежегодная 12781 (Двенадцать тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 37 коп.
- квартальная 3195 (Три тысячи сто девяносто пять) руб. 34 коп.
Размер арендной платы не является постоянным. Основаниями для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, органов государственной власти Рязанской области, Российской Федерации.
Размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы.
Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу нормативного правового акта органа местного самоуправления, органа государственной власти Рязанской области или Российской Федерации.
Раздел 5 договора аренды регламентирует ответственность сторон. В частности пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Арендатора от оплаты задолженности по арендной плате.
В случае продления срока действия договора, возобновления договора на неопределенный срок или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5.0, начиная с момента истечения срока настоящего договора (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 7.2 договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю все изменения и дополнения к настоящему договору, а также его продление и расторжение оформляются исключительно дополнительными соглашениями за исключением изменения ставки арендной платы, являющимися его неотъемлемой частью.
В то же время пункт 7.3 предусматривает, что договор аренды считается расторгнутым, а арендные обязательства прекращенными в случае, если Арендатор по истечении одного года с даты заключения договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 17.10.2007.
В целях реализации соглашения N 64 от 21.11.2006 по строительству склада запасных частей для транспорта, заключенного между Администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка", ответчиком 15.11.2007 был заключен с обществом с ограниченной ответственностью "ТОН" договор N 45-07 на создание рабочего проекта склада негорючих материалов, работы по данному договору ответчиком приняты от исполнителя по акту приема-сдачи проектной документации и оплачены (л.д. 101-106 том 1).
Однако, письмом от 28.07.2008 N 9-281 Администрация города Рязани отказала ответчику в согласовании схемы генплана размещения склада запасных частей для транспорта в пос.Хирино и выдаче разрешения на строительство склада на арендуемом ответчиком земельном участке (л.д. 68 том 1).
Несмотря на это, ответчик в течение 2007-2011 годов оплачивал арендную плату в установленном размере, в том числе в 2011 году по установленным тарифам с применением повышающего коэффициента 5.0, и продолжал вести с Администрацией города Рязани переговоры о выдаче разрешения на строительство склада.
За указанный период ответчиком арендная плата уплачена в общей сумме 168 436 рублей 36 копеек, в том числе:
- за 2007 год в сумме 3370 рублей 43 копеек по платежному поручению N 86 от 14.11.2007,
- за 2008 год в сумме 14059 руб. 60 коп. по платежным поручениям N 638 от 13.03.2008, N 740 от 16.06.2008, N 58 от 29.09.2008, N 314 от 10.11.2008,
- за 2009 год в сумме 16170 руб. 40 коп. по платежным поручениям N 771 от 12.03.2009, N 951 от 06.07.2009, N 269 от 02.12.2009, N 310 от 11.12.2009,
- за 2010 и 2011 годы в сумме 134835 руб. 93 коп. по платежным поручениям N 1538 от 30.11.2011, N 1556 от 01.12.2011, N 1566 от 07.12.2011, N 1616 от 15.12.2011, N 1633 от 21.12.2011, N 1643 от 27.12.2011, N 1659 от 28.12.2011, N 1670 от 29.12.2011 (л.д. 107-123 том 1).
Судом области установлено, что с января 2012 года ответчик прекратил вносить арендную плату, полагая что в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю арендные обязательства прекращены, поскольку Арендатор по истечении одного года с даты заключения договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
14.03.2012 между истцом и ответчиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 26.03.2012 (л.д. 15 том 1).
За период с 01.01.2012 по 25.03.2012 истцом арендная плата ответчику начислена в сумме 24072 руб. 71 коп. с применением повышающего коэффициента 5.0.
Указанную арендную плату ответчик не уплатил, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд области правильно определил, что в данном случае договор аренды действовал до его расторжения по соглашению сторон от 14.03.2012, поскольку проект акта приема-передачи земельного участка, предложение принять земельный участок арендатором истцу не направлялись, ответчик продолжал фактически владеть земельным участком, уплачивал до 01.01.2012 арендные платежи. Сам по себе факт неиспользования земельного участка по назначению не влияет на обязанность арендатора производить платежи за землю до возврата участка собственнику в соответствии с требованиями пункта 2 статей 43 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истец начислил арендную плату за 2011 год исходя из условий договора и положений постановления администрации г. Рязани от 22.12.2010 N 5880 "Об арендной плате за землю в 2011 году", которым предусмотрено применение к базовым ставкам арендной платы (в данном случае - по 36 экономической зоне 8,7104 руб. за кв. м) повышающего коэффициента 5,0. Данный коэффициент установлен пунктом 5.2 договора и применяется в случае продления срока действия договора, возобновления договора на неопределенный срок или заключения договора аренды для завершения строительства объекта на новый срок с момента окончания срока действия предшествующего договора.
Вместе с тем, судом установлено, что в целях завершения строительства новый договор аренды сторонами не был заключен. Из рассматриваемого пункта не усматривается, что любое продление договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента 5,0. Доказательств продления договора аренды в целях завершения строительства в материалы" дела не представлено, более того строительство ответчиком не производилось ввиду отсутствия разрешения на строительство. В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает, что истец не обосновал правомерность применения повышающего коэффициента после 26.09.2010 года.
За первый квартал 2012 года истец начислил ответчику арендную плату с применением повышающего коэффициента 5.0 исходя из пункта 1 постановления Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", устанавливающего, что с 1 января 2012 года коэффициент К2 применяется по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного и коллективного гаражного строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Однако суд считает необоснованной ссылку истца на постановление администрации города Рязани от 22.12.2010 N 5881 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю на 2011 год" и постановление Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", которым установлен К2 5,0 по всем земельным участкам, предоставленным физическим и юридическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства и коллективного гаражного строительства, на весь период строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (п. 1).
При этом суд исходит из того, что нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо, устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и пр.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, постановлении ФАС Центрального округа от 26.12.2012 N А54-3813/2012 не должны противоречить основным принципам определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действует с 04.08.2009) принято во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этому принципу при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участках.
Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Довод апелляционной жалобы, в котором заявитель оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что нормативные акты местного и областного значения, в частности Постановления администрации г. Рязани от 22.12.2010 N 5881 и от 29.12.2011 N 5889, а также Постановление Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45 не соответствуют Постановлению Правительства РФ N 582 и его принципам в части установления повышающего коэффициента 5,0 к ставке арендной платы за превышение сроков строительства отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Таким образом, устанавливая повышающий коэффициент К2 в размере 5.0 ко всем видам строительства на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация города Рязани нарушила требования вышеуказанного федерального законодательства.
С учетом изложенного, арендная плата ответчика за период с 01.01.2012 по 25.03.2012 должна составить 4814 руб. 46 коп.
Поскольку арендная плата за 2011 год ответчиком внесена с учетом повышающего коэффициента, что в четыре раза превышает размер фактически подлежавшей оплате суммы арендной платы, в данном случае имеет место переплата, значительно превышающая арендную плату за период с 01.01.2012 по 22.03.2012, суд пришел к выводу, что задолженности по арендной плате за спорный период, в связи с переплатой за предыдущий период, у ответчика не имеется.
Учитывая изложенное, начисление истцом ответчику пени за нарушение срока внесения арендной платы за первый квартал 2012 года является неправомерным, а требование о взыскании пени необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Кроме того, суд также учитывает, что применение повышающего коэффициента является мерой ответственности, которая подлежит применению при наличии вины ответчика.
В данном случае вины ответчика в нарушении срока строительства не установлено, поскольку Администрацией города Рязани в нарушение условий соглашения от 21.11.2006 N 64 не выполнены обязательства по выдаче разрешения на строительство склада и не представлено доказательств обоснованности отказа в выдачи данного разрешения.
Ссылка заявителя жалобы на то, что постановление Правительства Российской Федерации N 582 не содержит ограничений по применению повышающих коэффициентов при расчете арендной платы не принимается судом апелляционной инстанции поскольку в данном постановлении определены подходы к определению размера арендной платы, предусматривающие экономическую обоснованность, что исключает возможность установления каких-либо дополнительных штрафных санкций
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2013 по делу N А54-8785/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Л.А.КАПУСТИНА
А.Г.ДОРОШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N А54-8785/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N А54-8785/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Капустиной Л.А., Дорошковой А.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2013 по делу N А54-8785/2012 (судья Калинина В.А.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Таганка" (далее - общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N КС 31-07 Ю с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017 от 26.09.2007 за период с 01.01.2012 по 25.03.2012 в сумме 24 072 рубля 71 копейка и пени за период с 16.03.2012 по 25.03.2012 в сумме 96 рублей 29 копеек.
Определением от 01.02.2013 суд привлек к участию в деле на стороне истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Рязанской области.
Решением суда от 06.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе министерство просит решение суда от 06.05.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что применение повышенного коэффициента - 5,0 предусмотрено условиями пункта 5.2 договора, подписанного ответчиком. Считает, что применение при расчете арендной платы указанного повышающего коэффициента не противоречит постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 21.11.2006 между администрацией города Рязани (Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка" (Инвестор) заключено соглашение N 64 по строительству склада запасных частей для транспорта по адресу: г. Рязань, Храпово, в соответствии с которым предметом соглашения является реализация проекта, предусматривающего строительство склада запасных частей для транспорта по указанному выше адресу (л.д. 64-65, 67 том 1).
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Рязанской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", постановлением Правительства Рязанской области от 15.05.2007 N 128 "О предварительном согласовании ООО "Таганка" места размещения склада запасных частей для транспорта" и заявлением ООО "Таганка" Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) было издано распоряжение N 450-р от 26.09.2007 о предоставлении ООО "Таганка" в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Храпово (Железнодорожный округ), общей площадью 2245,3 кв. м, для строительства склада сроком на три года.
В пункте 2 данного распоряжения обществу с ограниченной ответственностью "Таганка" предписано заключить и обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; приступить к строительству склада после получения разрешения администрации муниципального образования - городской округ г. Рязань на строительство объекта; выполнить благоустройство территории участка, указанного в настоящем распоряжении, после окончания строительства (л.д. 69 том 1).
Во исполнение условий данного соглашения между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области - "Арендодатель") и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка" (Арендатор) 26.09.2007 заключен договор N КС 31-07 Ю аренды земельного участка по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно распоряжению Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области от 26.09.2007 N 450-р (приложение N 1), а Арендатор принимает в аренду на срок с 26.09.2007 по 26.09.2010 земельный участок общей площадью 2245,3 кв. м с кадастровым номером 62:29:014 00 21:0017 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, р-н Храпово (Железнодорожный округ), (далее - Участок), для строительства склада в границах согласно кадастрового плана земельного участка (приложение N 2).
Категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 70-72 том 1).
Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата за Участок рассчитывается Арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 36 градостроительной экономической зоны.
Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Базовый размер арендной платы на момент заключения договора составляет 5,6925 руб. /кв. м (пункт 2.4.3 договора).
Согласно пункту 2.5 и 2.6 договора размер арендной платы за Участок с даты заключения договора составляет:
- ежегодная 12781 (Двенадцать тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 37 коп.
- квартальная 3195 (Три тысячи сто девяносто пять) руб. 34 коп.
Размер арендной платы не является постоянным. Основаниями для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, органов государственной власти Рязанской области, Российской Федерации.
Размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы.
Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу нормативного правового акта органа местного самоуправления, органа государственной власти Рязанской области или Российской Федерации.
Раздел 5 договора аренды регламентирует ответственность сторон. В частности пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Арендатора от оплаты задолженности по арендной плате.
В случае продления срока действия договора, возобновления договора на неопределенный срок или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5.0, начиная с момента истечения срока настоящего договора (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 7.2 договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю все изменения и дополнения к настоящему договору, а также его продление и расторжение оформляются исключительно дополнительными соглашениями за исключением изменения ставки арендной платы, являющимися его неотъемлемой частью.
В то же время пункт 7.3 предусматривает, что договор аренды считается расторгнутым, а арендные обязательства прекращенными в случае, если Арендатор по истечении одного года с даты заключения договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 17.10.2007.
В целях реализации соглашения N 64 от 21.11.2006 по строительству склада запасных частей для транспорта, заключенного между Администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Таганка", ответчиком 15.11.2007 был заключен с обществом с ограниченной ответственностью "ТОН" договор N 45-07 на создание рабочего проекта склада негорючих материалов, работы по данному договору ответчиком приняты от исполнителя по акту приема-сдачи проектной документации и оплачены (л.д. 101-106 том 1).
Однако, письмом от 28.07.2008 N 9-281 Администрация города Рязани отказала ответчику в согласовании схемы генплана размещения склада запасных частей для транспорта в пос.Хирино и выдаче разрешения на строительство склада на арендуемом ответчиком земельном участке (л.д. 68 том 1).
Несмотря на это, ответчик в течение 2007-2011 годов оплачивал арендную плату в установленном размере, в том числе в 2011 году по установленным тарифам с применением повышающего коэффициента 5.0, и продолжал вести с Администрацией города Рязани переговоры о выдаче разрешения на строительство склада.
За указанный период ответчиком арендная плата уплачена в общей сумме 168 436 рублей 36 копеек, в том числе:
- за 2007 год в сумме 3370 рублей 43 копеек по платежному поручению N 86 от 14.11.2007,
- за 2008 год в сумме 14059 руб. 60 коп. по платежным поручениям N 638 от 13.03.2008, N 740 от 16.06.2008, N 58 от 29.09.2008, N 314 от 10.11.2008,
- за 2009 год в сумме 16170 руб. 40 коп. по платежным поручениям N 771 от 12.03.2009, N 951 от 06.07.2009, N 269 от 02.12.2009, N 310 от 11.12.2009,
- за 2010 и 2011 годы в сумме 134835 руб. 93 коп. по платежным поручениям N 1538 от 30.11.2011, N 1556 от 01.12.2011, N 1566 от 07.12.2011, N 1616 от 15.12.2011, N 1633 от 21.12.2011, N 1643 от 27.12.2011, N 1659 от 28.12.2011, N 1670 от 29.12.2011 (л.д. 107-123 том 1).
Судом области установлено, что с января 2012 года ответчик прекратил вносить арендную плату, полагая что в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю арендные обязательства прекращены, поскольку Арендатор по истечении одного года с даты заключения договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
14.03.2012 между истцом и ответчиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.09.2007 N КС 31-07 Ю. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 26.03.2012 (л.д. 15 том 1).
За период с 01.01.2012 по 25.03.2012 истцом арендная плата ответчику начислена в сумме 24072 руб. 71 коп. с применением повышающего коэффициента 5.0.
Указанную арендную плату ответчик не уплатил, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд области правильно определил, что в данном случае договор аренды действовал до его расторжения по соглашению сторон от 14.03.2012, поскольку проект акта приема-передачи земельного участка, предложение принять земельный участок арендатором истцу не направлялись, ответчик продолжал фактически владеть земельным участком, уплачивал до 01.01.2012 арендные платежи. Сам по себе факт неиспользования земельного участка по назначению не влияет на обязанность арендатора производить платежи за землю до возврата участка собственнику в соответствии с требованиями пункта 2 статей 43 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истец начислил арендную плату за 2011 год исходя из условий договора и положений постановления администрации г. Рязани от 22.12.2010 N 5880 "Об арендной плате за землю в 2011 году", которым предусмотрено применение к базовым ставкам арендной платы (в данном случае - по 36 экономической зоне 8,7104 руб. за кв. м) повышающего коэффициента 5,0. Данный коэффициент установлен пунктом 5.2 договора и применяется в случае продления срока действия договора, возобновления договора на неопределенный срок или заключения договора аренды для завершения строительства объекта на новый срок с момента окончания срока действия предшествующего договора.
Вместе с тем, судом установлено, что в целях завершения строительства новый договор аренды сторонами не был заключен. Из рассматриваемого пункта не усматривается, что любое продление договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента 5,0. Доказательств продления договора аренды в целях завершения строительства в материалы" дела не представлено, более того строительство ответчиком не производилось ввиду отсутствия разрешения на строительство. В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает, что истец не обосновал правомерность применения повышающего коэффициента после 26.09.2010 года.
За первый квартал 2012 года истец начислил ответчику арендную плату с применением повышающего коэффициента 5.0 исходя из пункта 1 постановления Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", устанавливающего, что с 1 января 2012 года коэффициент К2 применяется по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного и коллективного гаражного строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Однако суд считает необоснованной ссылку истца на постановление администрации города Рязани от 22.12.2010 N 5881 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю на 2011 год" и постановление Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", которым установлен К2 5,0 по всем земельным участкам, предоставленным физическим и юридическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства и коллективного гаражного строительства, на весь период строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (п. 1).
При этом суд исходит из того, что нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо, устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и пр.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, постановлении ФАС Центрального округа от 26.12.2012 N А54-3813/2012 не должны противоречить основным принципам определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действует с 04.08.2009) принято во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этому принципу при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участках.
Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Довод апелляционной жалобы, в котором заявитель оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что нормативные акты местного и областного значения, в частности Постановления администрации г. Рязани от 22.12.2010 N 5881 и от 29.12.2011 N 5889, а также Постановление Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45 не соответствуют Постановлению Правительства РФ N 582 и его принципам в части установления повышающего коэффициента 5,0 к ставке арендной платы за превышение сроков строительства отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Таким образом, устанавливая повышающий коэффициент К2 в размере 5.0 ко всем видам строительства на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация города Рязани нарушила требования вышеуказанного федерального законодательства.
С учетом изложенного, арендная плата ответчика за период с 01.01.2012 по 25.03.2012 должна составить 4814 руб. 46 коп.
Поскольку арендная плата за 2011 год ответчиком внесена с учетом повышающего коэффициента, что в четыре раза превышает размер фактически подлежавшей оплате суммы арендной платы, в данном случае имеет место переплата, значительно превышающая арендную плату за период с 01.01.2012 по 22.03.2012, суд пришел к выводу, что задолженности по арендной плате за спорный период, в связи с переплатой за предыдущий период, у ответчика не имеется.
Учитывая изложенное, начисление истцом ответчику пени за нарушение срока внесения арендной платы за первый квартал 2012 года является неправомерным, а требование о взыскании пени необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Кроме того, суд также учитывает, что применение повышающего коэффициента является мерой ответственности, которая подлежит применению при наличии вины ответчика.
В данном случае вины ответчика в нарушении срока строительства не установлено, поскольку Администрацией города Рязани в нарушение условий соглашения от 21.11.2006 N 64 не выполнены обязательства по выдаче разрешения на строительство склада и не представлено доказательств обоснованности отказа в выдачи данного разрешения.
Ссылка заявителя жалобы на то, что постановление Правительства Российской Федерации N 582 не содержит ограничений по применению повышающих коэффициентов при расчете арендной платы не принимается судом апелляционной инстанции поскольку в данном постановлении определены подходы к определению размера арендной платы, предусматривающие экономическую обоснованность, что исключает возможность установления каких-либо дополнительных штрафных санкций
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2013 по делу N А54-8785/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Л.А.КАПУСТИНА
А.Г.ДОРОШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)