Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Димарт": Ильченко Ирина Николаевна, представитель по доверенности от 15.05.2013 N 96/2013;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Васин Антон Александрович, представитель по доверенности от 29.01.2013;
- от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Димарт"
на решение от 12.08.2013
по делу N А73-6315/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Димарт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
о понуждении заключения договора аренды
третьи лица Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Димарт" (ОГРН 1062724010590, ИНН 2724091239, место нахождения: 191123, г. Санкт-Петербург, ул. Чайковского, 20, пом. 39-Н; далее - ООО "Димарт", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Минимущество, ответчик) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 12 854,4 кв. м, кадастровый номер 27:23:0051008:16, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска, ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 10.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - Департамент, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.08.2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Димарт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы приводит доводы о формировании земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051008:16 в соответствии с действующим законодательством; неправильном толковании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации; наличии в материалах дела проекта границ, разработанного в соответствии с действующим законодательством того времени, что подтверждает наличие у участка индивидуальных признаков; комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя осуществление жилищного и иного строительства.
Со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 указывает, что поскольку договор исполнялся, стороны не вправе оспаривать договор и ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Полагает, что поскольку договор аренды был заключен, задание по комплексному освоению в рамках заключенного договора, выполнялось, у истца имеется исключительное право на получение земельного участка в аренду в порядке, установленном пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Минимуществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней, поскольку договор аренды истца с Департаментом не может считаться заключенным ввиду несогласованности предмета договора.
Департамент в представленном отзыве указал на соблюдение требований законодательства при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах жалобы, просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается без его участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Администрацией г. Хабаровска проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, ориентировочной площадью 12 757,4 кв. м, в кадастровом квартале 27:23:05 10 08 0000 (далее - спорный земельный участок) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно протоколу аукциона N 26 от 18.07.2006 аукцион признан несостоявшимся, ООО "Димарт" как единственному участнику решено предоставить право заключения договора аренды выставленного на аукцион спорного земельного участка без проведения торгов по начальной цене 10 000 000 рублей.
Приложением к протоколу являлся проект границ спорного земельного участка.
29.06.2007 между Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Димарт" (арендатор) подписан договор N 993 аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, площадью 12 757,4 кв. м, для использование под комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее - договор), сроком действия с 29.06.2007 по 14.05.2008.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, 19.05.2008 Департамент письмом N 5293/21-05 уведомил ООО "Димарт" о продлении действия договора на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.
11.04.2011 (исх. N 3251/17-05) Департамент известил истца о передаче полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Город Хабаровск", государственная собственность на которые не разграничена, и предоставляемые для целей, связанных со строительством, Правительству Хабаровского края, в связи с чем, последнее в лице своего уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками - Министерства имущественных отношений, с 01.07.2010 выступает стороной в соответствующих договорах аренды земельных участков.
21.10.2011 на кадастровый учет был поставлен земельный участок площадью 12 854 кв. м, местоположение: участок находится в 70 м по направлению на запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 10, с указанием разрешенного использования - для строительства объекта торгового назначения - торгового центра; земельному участку присвоен кадастровый номер 27:23:0051008:16.
Письмом от 27.10.2011 N 11.01/308 ООО "Димарт" представило в адрес Министерства пакет документов, в том числе кадастровый паспорт на земельный участок, для заключения договора аренды участка под строительство торгового центра, документация по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок, постановление Мэра г. Хабаровска от 20.05.2009 N 1668 "Об утверждении документации по планировке территории".
05.04.2013 исх. N 1-11/4335 Минимущество сообщило ООО "Димарт" о том, что земельный участок может быть предоставлен только посредством проведения аукциона, поскольку при проведении аукциона в 2007 году, Администрацией г. Хабаровска допущены нарушения земельного законодательства, на аукцион выставлен земельный участок, не поставленный кадастровый учет, договор аренды с Администрацией не может считаться заключенным ввиду отсутствия согласования предмета договора.
Полагая, что в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Димарт" имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка после государственного кадастрового учета земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, ООО "Димарт" обратился с настоящим иском в арбитражный суд..
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.
Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (часть 1 статьи 38.2 ЗК РФ).
По общему правилу, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (статья 38 Кодекса).
При этом, в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 Кодекса проведение работ по формированию земельного участка включает в себя в том числе (на дату проведения аукциона): подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, по смыслу указанной нормы следует, что для предоставления земельного участка в аренду в соответствии с данной статьей, необходимо констатировать одновременное существование следующих условий:
- - наличие у претендующего на приобретение в собственность земельного участка лица титула арендатора;
- - земельный участок предоставлен для комплексного использования в целях жилищного строительства;
- - утверждение в установленном порядке документации по планировке территории;
- - государственный кадастровый учет земельного участка.
При этом приведенные нормы, определяющие процедуру предоставления земельного участка для целей строительства, в том числе жилищного, носят императивный характер.
Судом установлено, что в нарушение требований части 1 статьи 38, пункта 1 части 4 статьи 30, части 1 статьи 38.2 ЗК РФ, спорный земельный участок в отношении которого проводился аукцион, не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Таким образом, на момент проведения аукциона отсутствовал объект аренды (земельный участок) в целях его предоставления для жилищного строительства.
Доводы истца о наличии проекта границ, который по его мнению, на тот момент являлся документом, оформленным в соответствии с действующим законодательством, удостоверяющим границы спорного земельного участка, отклоняются, поскольку оформление только проекта границ в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 ЗК РФ не отменяет соблюдения императивных норм Земельного кодекса Российской Федерации в части оформления иных обязательных документов и выполнения действий.
Таким образом, границы ранее предоставленного под комплексное освоение земельного участка не были определены в соответствии с земельным законодательством.
Кроме того, при постановке земельного участка на кадастровый учет 21.10.2011 уточнены границы участка, площадь установлена 12 854 кв. м что не соответствует указанным в договоре аренды N 993 и проекте границ.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункты 2, 3 статьи 30.2 ЗК РФ).
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 ст. 30.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Указанные сведения в силу вышеприведенных норм закона должны быть указаны в извещении о проведении торгов, которое в материалы дела не предоставлено.
Максимальные сроки выполнения требований, касающихся комплексного освоения земельного участка, не были установлены в протоколе аукционной комиссии от 18.07.2006 и согласованы в договоре аренды от 29.06.2007, что также свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов в отношении спорного земельного участка.
При этом в материалы дела не представлены доказательства выполнения обязательства по предоставлению документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, что является обязательным условием для реализации исключительного права получения земельного участка в аренду.
Согласно доводам истца, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя осуществление не только жилищного, но и иного строительства, к которым относится и строительство торговых центров.
Судом установлено, что на кадастровый учет был поставлен земельный участок для строительства объекта торгового назначения - торгового центра, в свою очередь, истец в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ просит понудить Минимущество заключить договор аренды земельного участка, сформированного им для строительства торгового центра.
Между тем, по смыслу положений статьи 30.2 ЗК РФ льготный порядок предоставления земельных участков обусловлен целями осуществления жилищного и иного строительства, но как особого вида социально-ориентированного строительства.
Порядок проведения торгов по предоставлению в аренду рассматриваемых земельных участков (массивов) предусмотрен статьей 38.2 ЗК РФ и представляет собой частный случай предоставления земельного участка для жилищного строительства.
Отличия в порядке предоставления земельных участков для жилищного от иного строительства обусловлены размером, целями и задачами предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения и заключаются в возложении ряда дополнительных обязанностей на арендатора.
При таких обстоятельствах, доводы истца в указанной части отклоняются, как основанные на неправильном толковании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении титула арендатора.
Протоколом аукционной комиссии от 18.07.2006 N 26 срок договора аренды, заключаемого по итогам аукциона, определен не был.
Договором аренды срок его действия был установлен с 29.06.2007 по 14.05.2008.
На основании письма Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 19.05.2008 договор считался продленным на неопределенный срок.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Законом не предусмотрено возможности продления договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на неопределенный срок, что свидетельствует об утрате ООО "Димарт" статуса арендатора после даты истечения срока его действия.
В свою очередь, утрата статуса арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет утрату исключительного права на получение в собственность или аренду земельного участка, сформированного истцом в границах ранее предоставленного по данному договору земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения Минимущества к заключению договора аренды земельного участка на основании пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ.
Апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца, как на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.08.2013 по делу N А73-6315/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2013 N 06АП-5293/2013 ПО ДЕЛУ N А73-6315/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. N 06АП-5293/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Димарт": Ильченко Ирина Николаевна, представитель по доверенности от 15.05.2013 N 96/2013;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Васин Антон Александрович, представитель по доверенности от 29.01.2013;
- от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Димарт"
на решение от 12.08.2013
по делу N А73-6315/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Димарт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
о понуждении заключения договора аренды
третьи лица Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Димарт" (ОГРН 1062724010590, ИНН 2724091239, место нахождения: 191123, г. Санкт-Петербург, ул. Чайковского, 20, пом. 39-Н; далее - ООО "Димарт", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Минимущество, ответчик) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 12 854,4 кв. м, кадастровый номер 27:23:0051008:16, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска, ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 10.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - Департамент, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.08.2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Димарт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы приводит доводы о формировании земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051008:16 в соответствии с действующим законодательством; неправильном толковании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации; наличии в материалах дела проекта границ, разработанного в соответствии с действующим законодательством того времени, что подтверждает наличие у участка индивидуальных признаков; комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя осуществление жилищного и иного строительства.
Со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 указывает, что поскольку договор исполнялся, стороны не вправе оспаривать договор и ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Полагает, что поскольку договор аренды был заключен, задание по комплексному освоению в рамках заключенного договора, выполнялось, у истца имеется исключительное право на получение земельного участка в аренду в порядке, установленном пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Минимуществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней, поскольку договор аренды истца с Департаментом не может считаться заключенным ввиду несогласованности предмета договора.
Департамент в представленном отзыве указал на соблюдение требований законодательства при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах жалобы, просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается без его участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Администрацией г. Хабаровска проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, ориентировочной площадью 12 757,4 кв. м, в кадастровом квартале 27:23:05 10 08 0000 (далее - спорный земельный участок) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно протоколу аукциона N 26 от 18.07.2006 аукцион признан несостоявшимся, ООО "Димарт" как единственному участнику решено предоставить право заключения договора аренды выставленного на аукцион спорного земельного участка без проведения торгов по начальной цене 10 000 000 рублей.
Приложением к протоколу являлся проект границ спорного земельного участка.
29.06.2007 между Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Димарт" (арендатор) подписан договор N 993 аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу ул. Ворошилова - ул. Прогрессивная, площадью 12 757,4 кв. м, для использование под комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее - договор), сроком действия с 29.06.2007 по 14.05.2008.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, 19.05.2008 Департамент письмом N 5293/21-05 уведомил ООО "Димарт" о продлении действия договора на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.
11.04.2011 (исх. N 3251/17-05) Департамент известил истца о передаче полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Город Хабаровск", государственная собственность на которые не разграничена, и предоставляемые для целей, связанных со строительством, Правительству Хабаровского края, в связи с чем, последнее в лице своего уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками - Министерства имущественных отношений, с 01.07.2010 выступает стороной в соответствующих договорах аренды земельных участков.
21.10.2011 на кадастровый учет был поставлен земельный участок площадью 12 854 кв. м, местоположение: участок находится в 70 м по направлению на запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 10, с указанием разрешенного использования - для строительства объекта торгового назначения - торгового центра; земельному участку присвоен кадастровый номер 27:23:0051008:16.
Письмом от 27.10.2011 N 11.01/308 ООО "Димарт" представило в адрес Министерства пакет документов, в том числе кадастровый паспорт на земельный участок, для заключения договора аренды участка под строительство торгового центра, документация по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок, постановление Мэра г. Хабаровска от 20.05.2009 N 1668 "Об утверждении документации по планировке территории".
05.04.2013 исх. N 1-11/4335 Минимущество сообщило ООО "Димарт" о том, что земельный участок может быть предоставлен только посредством проведения аукциона, поскольку при проведении аукциона в 2007 году, Администрацией г. Хабаровска допущены нарушения земельного законодательства, на аукцион выставлен земельный участок, не поставленный кадастровый учет, договор аренды с Администрацией не может считаться заключенным ввиду отсутствия согласования предмета договора.
Полагая, что в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Димарт" имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка после государственного кадастрового учета земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, ООО "Димарт" обратился с настоящим иском в арбитражный суд..
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.
Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (часть 1 статьи 38.2 ЗК РФ).
По общему правилу, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (статья 38 Кодекса).
При этом, в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 Кодекса проведение работ по формированию земельного участка включает в себя в том числе (на дату проведения аукциона): подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, по смыслу указанной нормы следует, что для предоставления земельного участка в аренду в соответствии с данной статьей, необходимо констатировать одновременное существование следующих условий:
- - наличие у претендующего на приобретение в собственность земельного участка лица титула арендатора;
- - земельный участок предоставлен для комплексного использования в целях жилищного строительства;
- - утверждение в установленном порядке документации по планировке территории;
- - государственный кадастровый учет земельного участка.
При этом приведенные нормы, определяющие процедуру предоставления земельного участка для целей строительства, в том числе жилищного, носят императивный характер.
Судом установлено, что в нарушение требований части 1 статьи 38, пункта 1 части 4 статьи 30, части 1 статьи 38.2 ЗК РФ, спорный земельный участок в отношении которого проводился аукцион, не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Таким образом, на момент проведения аукциона отсутствовал объект аренды (земельный участок) в целях его предоставления для жилищного строительства.
Доводы истца о наличии проекта границ, который по его мнению, на тот момент являлся документом, оформленным в соответствии с действующим законодательством, удостоверяющим границы спорного земельного участка, отклоняются, поскольку оформление только проекта границ в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 30 ЗК РФ не отменяет соблюдения императивных норм Земельного кодекса Российской Федерации в части оформления иных обязательных документов и выполнения действий.
Таким образом, границы ранее предоставленного под комплексное освоение земельного участка не были определены в соответствии с земельным законодательством.
Кроме того, при постановке земельного участка на кадастровый учет 21.10.2011 уточнены границы участка, площадь установлена 12 854 кв. м что не соответствует указанным в договоре аренды N 993 и проекте границ.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункты 2, 3 статьи 30.2 ЗК РФ).
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 ст. 30.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Указанные сведения в силу вышеприведенных норм закона должны быть указаны в извещении о проведении торгов, которое в материалы дела не предоставлено.
Максимальные сроки выполнения требований, касающихся комплексного освоения земельного участка, не были установлены в протоколе аукционной комиссии от 18.07.2006 и согласованы в договоре аренды от 29.06.2007, что также свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов в отношении спорного земельного участка.
При этом в материалы дела не представлены доказательства выполнения обязательства по предоставлению документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, что является обязательным условием для реализации исключительного права получения земельного участка в аренду.
Согласно доводам истца, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя осуществление не только жилищного, но и иного строительства, к которым относится и строительство торговых центров.
Судом установлено, что на кадастровый учет был поставлен земельный участок для строительства объекта торгового назначения - торгового центра, в свою очередь, истец в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ просит понудить Минимущество заключить договор аренды земельного участка, сформированного им для строительства торгового центра.
Между тем, по смыслу положений статьи 30.2 ЗК РФ льготный порядок предоставления земельных участков обусловлен целями осуществления жилищного и иного строительства, но как особого вида социально-ориентированного строительства.
Порядок проведения торгов по предоставлению в аренду рассматриваемых земельных участков (массивов) предусмотрен статьей 38.2 ЗК РФ и представляет собой частный случай предоставления земельного участка для жилищного строительства.
Отличия в порядке предоставления земельных участков для жилищного от иного строительства обусловлены размером, целями и задачами предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения и заключаются в возложении ряда дополнительных обязанностей на арендатора.
При таких обстоятельствах, доводы истца в указанной части отклоняются, как основанные на неправильном толковании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении титула арендатора.
Протоколом аукционной комиссии от 18.07.2006 N 26 срок договора аренды, заключаемого по итогам аукциона, определен не был.
Договором аренды срок его действия был установлен с 29.06.2007 по 14.05.2008.
На основании письма Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 19.05.2008 договор считался продленным на неопределенный срок.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Законом не предусмотрено возможности продления договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на неопределенный срок, что свидетельствует об утрате ООО "Димарт" статуса арендатора после даты истечения срока его действия.
В свою очередь, утрата статуса арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет утрату исключительного права на получение в собственность или аренду земельного участка, сформированного истцом в границах ранее предоставленного по данному договору земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения Минимущества к заключению договора аренды земельного участка на основании пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ.
Апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца, как на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.08.2013 по делу N А73-6315/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)