Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю.,
при участии:
от истца - Голуб А.С. (доверенность N 81-13902/12-05 от 27.12.2012),
от ООО "ТЦ "Интернационал" - директора Валедова И.Г. (протокол N 1 от 15.02.2001), представителя Семенюк А.А. (доверенность от 15.09.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Торговый центр "Интернационал" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012,
принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,
по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800/ ИНН 2308139560),
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (ОГРН 1022302720330/ ИНН 2317034651),
при участии третьего лица: федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье")
об изъятии земельного участка для федеральных нужд
установил:
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (далее - общество) с требованием изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды ООО "Торговый центр "Интернационал" земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:1026 площадью 878 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, расположенного: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, Привокзальная площадь, посредством перечисления ФКУ ДСД "Черноморье" на банковский счет ООО "Торговый центр "Интернационал" выкупной цены земельного участка подлежащей возмещению в связи с изъятием в размере 10867901 (десяти миллионов восемьсот шестидесяти семи тысяч девятьсот одного) рубля, либо перечислением указанной суммы на депозитный счет суда.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 в иске отказано по тем основаниям, что договор аренды от 18.04.2007 N 4900004160 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, является ничтожной сделкой, а поскольку законодательство РФ предусматривает возможность равноценного возмещения при прекращении соответствующих прав, оснований для удовлетворения требований об изъятии земельного участка путем прекращения права с предоставлением компенсации не имеется. В качестве применения последствия недействительности сделки суд в резолютивной части решения указал на погашение в ЕГРП записи в виде обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 правами аренды в пользу ООО "Торговый центр "Интернационал".
ООО "Торговый центр "Интернационал" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 отменить, прекратить производство по делу и оставить иск без рассмотрения. Жалоба мотивирована тем, что общество является собственником административно-торгового здания лит.А по ул. Ленина в Адлерском районе г. Сочи и добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207. Превышение органами местного самоуправления полномочий при заключении договора аренды земельного участка не может быть вменено в вину арендатору. С момента вступления в силу Федерального закона N 244-ФЗ администрация города Сочи наделена полномочиями на распоряжение земельными участками. При изъятии для федеральных нужд других участков, находящихся в аренде на основании договоров, заключенных с администрацией г. Сочи за аналогичный период, производилась компенсация по рыночной стоимости. Кроме того, принимая решение, суд вышел за пределы исковых требований, что является безусловным основанием для его отмены.
В судебном заседании представитель общества апелляционную жалобу поддержал. Пояснил, что общество не отказывалось от подписания приобщенного к материалам дела соглашения, необходимости в разрешении спора в судебном порядке не имеется.
Представитель департамента апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 11.02.2011 г. N 126-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1026 площадью 878 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, расположенного: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, Привокзальная площадь изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на федеральной автомобильной дороге М-27 Джубга-Сочи до границы с Абхазией в микрорайоне Голубые дали, Адлерский район г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)" (далее - олимпийский объект).
Указанный в распоряжении олимпийский объект, включен в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991.
В силу ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (статья 281 ГК РФ).
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (статья 282 ГК РФ).
Статьей 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Олимпийский закон) установлено, что в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов и предоставление в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земельных участков и жилых помещений взамен изымаемых.
В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Олимпийского закона Российская Федерация с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года передает Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков для федеральных нужд.
В соответствии с пунктом 1.1. постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края.
Согласно пункту 3.21 положения о департаменте Департамент в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, осуществляет, в частности, функции по обращению в суд, арбитражный суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.
О принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18 статьи 15 Закона).
Администрация Краснодарского края после получения отчета об указанной в части 21 настоящей статьи оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества (пункт 24 статьи 15 Закона).
Согласно ст. 31 Олимпийского закона в случае, если соглашение, указанное в части 25 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лиц, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, а также прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества.
Пунктом 33.2 статьи 15 Олимпийского закона предусмотрено, что в этом случае судом выносится решение об изъятии земельного участка и о предоставлении денежной компенсации, предусмотренной частью 25 этой же статьи.
В связи с изъятием недвижимого имущества Департаментом подготовлен проект соглашения с ООО "Торговый центр "Интернационал".
В качестве доказательства вручения проекта соглашения в материалы дела представлена копия протокола от 18.01.2012.
Однако, из данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснении директора ООО "Торговый центр "Интернационал" Валедова И.Г. следует, что фактически представленный в материалы дела проект соглашения ему не передавался, от его заключения ответчик не отказывался. Доводы представителя ответчика подтверждаются фактом нахождения всех четырех подлинных экземпляров соглашения, копия которого приобщена к материалам дела (л.д. 12-16 т. 1) у представителя Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, а также перепиской ответчика с департаментом по вопросу представления проекта соглашения.
Департаментом нарушены требования ст. 32 Олимпийского закона в части соблюдения месячного срока на предоставление возможности ознакомления с проектом соглашения, а также не соблюдены общие положения гл. 28 ГК РФ о порядке направления, отзыва оферты и акцепта и момента заключения договора, в связи с чем, отсутствовали правовые предпосылки для разрешения спора в судебном порядке.
В связи с представлением подлинников соглашения в судебном заседании соглашение ответчиком подписано, следовательно, предмет спора отсутствует, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Из пояснений представителей сторон следует, что земельный участок фактически изъят.
Оценив доводы истца о ничтожности договора аренды и отсутствии, в связи с этим оснований для удовлетворения его исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно п. 16, 17 ст. 15 Олимпийского закона решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края. При этом допускается принятие указанного решения, в том числе в случае, если права на указанные земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
В силу п. 23.4 ст. 15 Олимпийского закона при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.
В подтверждение титула владения обществом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. в дело представлена копия договора аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал", по условиям которого спорный земельный участок, занимаемый зданиями и сооружениями общества, передан в аренду на срок до 29.08.2055 г.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207, переданный по договору земельный участок, расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта.
В 2007 году Администрация г. Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками особо охраняемой природной территории курорта Сочи. В соответствии с действующим в момент подписания договора аренды законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации). Из действующих в момент подписания данного договора нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.
Данный вывод основан на положениях:
- - постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;
- - распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федерального закона от 23.021995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;
- - пункта 6 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти;
- - статьи 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в переделах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.
Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.
Согласно п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 125 Кодекса органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации. В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду.
Договор аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160 не соответствует требованиям закона, а именно требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой (в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Принятие Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.
Однако, требование о признании договора аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи и ООО Торговый центр "Интернационал" и применении последствий его недействительности в рамках настоящего дела департаментом не заявлялось. Требований о погашении в ЕГРП аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал" департамент также не заявлял. Принимая решение об отказе в иске об изъятии земельного участка суд первой инстанции неправильно применил положения п. 2 ст. 167 ГК РФ и п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 07.06.2012 по делу N А32-14987/2011).
В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Однако, приведенная процессуальная норма не предоставляет арбитражному суду права выйти за пределы искового заявления и вынести решение по требованиям, не заявленным истцом,
Вынося решение о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал" суд первой инстанции вышел за пределы заявленного иска, что является основанием для отмены решения в этой части.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения в части отказа в иске, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. ст. 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012 отменить в части погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи в виде обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 правами аренды в пользу ООО "Торговый центр "Интернационал".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800/ ИНН 2308139560) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (ОГРН 1022302720330/ ИНН 2317034651) 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2013 N 15АП-13710/2012 ПО ДЕЛУ N А32-8149/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. N 15АП-13710/2012
Дело N А32-8149/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю.,
при участии:
от истца - Голуб А.С. (доверенность N 81-13902/12-05 от 27.12.2012),
от ООО "ТЦ "Интернационал" - директора Валедова И.Г. (протокол N 1 от 15.02.2001), представителя Семенюк А.А. (доверенность от 15.09.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Торговый центр "Интернационал" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012,
принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,
по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800/ ИНН 2308139560),
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (ОГРН 1022302720330/ ИНН 2317034651),
при участии третьего лица: федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье")
об изъятии земельного участка для федеральных нужд
установил:
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (далее - общество) с требованием изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды ООО "Торговый центр "Интернационал" земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:1026 площадью 878 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, расположенного: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, Привокзальная площадь, посредством перечисления ФКУ ДСД "Черноморье" на банковский счет ООО "Торговый центр "Интернационал" выкупной цены земельного участка подлежащей возмещению в связи с изъятием в размере 10867901 (десяти миллионов восемьсот шестидесяти семи тысяч девятьсот одного) рубля, либо перечислением указанной суммы на депозитный счет суда.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 в иске отказано по тем основаниям, что договор аренды от 18.04.2007 N 4900004160 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, является ничтожной сделкой, а поскольку законодательство РФ предусматривает возможность равноценного возмещения при прекращении соответствующих прав, оснований для удовлетворения требований об изъятии земельного участка путем прекращения права с предоставлением компенсации не имеется. В качестве применения последствия недействительности сделки суд в резолютивной части решения указал на погашение в ЕГРП записи в виде обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 правами аренды в пользу ООО "Торговый центр "Интернационал".
ООО "Торговый центр "Интернационал" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 отменить, прекратить производство по делу и оставить иск без рассмотрения. Жалоба мотивирована тем, что общество является собственником административно-торгового здания лит.А по ул. Ленина в Адлерском районе г. Сочи и добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207. Превышение органами местного самоуправления полномочий при заключении договора аренды земельного участка не может быть вменено в вину арендатору. С момента вступления в силу Федерального закона N 244-ФЗ администрация города Сочи наделена полномочиями на распоряжение земельными участками. При изъятии для федеральных нужд других участков, находящихся в аренде на основании договоров, заключенных с администрацией г. Сочи за аналогичный период, производилась компенсация по рыночной стоимости. Кроме того, принимая решение, суд вышел за пределы исковых требований, что является безусловным основанием для его отмены.
В судебном заседании представитель общества апелляционную жалобу поддержал. Пояснил, что общество не отказывалось от подписания приобщенного к материалам дела соглашения, необходимости в разрешении спора в судебном порядке не имеется.
Представитель департамента апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 11.02.2011 г. N 126-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1026 площадью 878 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. м, расположенного: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, Привокзальная площадь изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на федеральной автомобильной дороге М-27 Джубга-Сочи до границы с Абхазией в микрорайоне Голубые дали, Адлерский район г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)" (далее - олимпийский объект).
Указанный в распоряжении олимпийский объект, включен в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991.
В силу ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (статья 281 ГК РФ).
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (статья 282 ГК РФ).
Статьей 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Олимпийский закон) установлено, что в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов и предоставление в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земельных участков и жилых помещений взамен изымаемых.
В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Олимпийского закона Российская Федерация с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года передает Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков для федеральных нужд.
В соответствии с пунктом 1.1. постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края.
Согласно пункту 3.21 положения о департаменте Департамент в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, осуществляет, в частности, функции по обращению в суд, арбитражный суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.
О принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18 статьи 15 Закона).
Администрация Краснодарского края после получения отчета об указанной в части 21 настоящей статьи оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества (пункт 24 статьи 15 Закона).
Согласно ст. 31 Олимпийского закона в случае, если соглашение, указанное в части 25 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лиц, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, а также прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества.
Пунктом 33.2 статьи 15 Олимпийского закона предусмотрено, что в этом случае судом выносится решение об изъятии земельного участка и о предоставлении денежной компенсации, предусмотренной частью 25 этой же статьи.
В связи с изъятием недвижимого имущества Департаментом подготовлен проект соглашения с ООО "Торговый центр "Интернационал".
В качестве доказательства вручения проекта соглашения в материалы дела представлена копия протокола от 18.01.2012.
Однако, из данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснении директора ООО "Торговый центр "Интернационал" Валедова И.Г. следует, что фактически представленный в материалы дела проект соглашения ему не передавался, от его заключения ответчик не отказывался. Доводы представителя ответчика подтверждаются фактом нахождения всех четырех подлинных экземпляров соглашения, копия которого приобщена к материалам дела (л.д. 12-16 т. 1) у представителя Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, а также перепиской ответчика с департаментом по вопросу представления проекта соглашения.
Департаментом нарушены требования ст. 32 Олимпийского закона в части соблюдения месячного срока на предоставление возможности ознакомления с проектом соглашения, а также не соблюдены общие положения гл. 28 ГК РФ о порядке направления, отзыва оферты и акцепта и момента заключения договора, в связи с чем, отсутствовали правовые предпосылки для разрешения спора в судебном порядке.
В связи с представлением подлинников соглашения в судебном заседании соглашение ответчиком подписано, следовательно, предмет спора отсутствует, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Из пояснений представителей сторон следует, что земельный участок фактически изъят.
Оценив доводы истца о ничтожности договора аренды и отсутствии, в связи с этим оснований для удовлетворения его исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно п. 16, 17 ст. 15 Олимпийского закона решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края. При этом допускается принятие указанного решения, в том числе в случае, если права на указанные земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
В силу п. 23.4 ст. 15 Олимпийского закона при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.
В подтверждение титула владения обществом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402013:207 площадью 2099 кв. в дело представлена копия договора аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал", по условиям которого спорный земельный участок, занимаемый зданиями и сооружениями общества, передан в аренду на срок до 29.08.2055 г.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207, переданный по договору земельный участок, расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта.
В 2007 году Администрация г. Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками особо охраняемой природной территории курорта Сочи. В соответствии с действующим в момент подписания договора аренды законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации). Из действующих в момент подписания данного договора нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.
Данный вывод основан на положениях:
- - постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;
- - распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федерального закона от 23.021995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;
- - пункта 6 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти;
- - статьи 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в переделах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.
Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.
Согласно п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 125 Кодекса органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации. В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду.
Договор аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160 не соответствует требованиям закона, а именно требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой (в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Принятие Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.
Однако, требование о признании договора аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи и ООО Торговый центр "Интернационал" и применении последствий его недействительности в рамках настоящего дела департаментом не заявлялось. Требований о погашении в ЕГРП аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал" департамент также не заявлял. Принимая решение об отказе в иске об изъятии земельного участка суд первой инстанции неправильно применил положения п. 2 ст. 167 ГК РФ и п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 07.06.2012 по делу N А32-14987/2011).
В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Однако, приведенная процессуальная норма не предоставляет арбитражному суду права выйти за пределы искового заявления и вынести решение по требованиям, не заявленным истцом,
Вынося решение о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аренды от 18.04.2007 г. N 4900004160, подписанного между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Торговый центр "Интернационал" суд первой инстанции вышел за пределы заявленного иска, что является основанием для отмены решения в этой части.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения в части отказа в иске, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. ст. 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012 отменить в части погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи в виде обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:207 правами аренды в пользу ООО "Торговый центр "Интернационал".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2012 по делу N А32-8149/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800/ ИНН 2308139560) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Интернационал" (ОГРН 1022302720330/ ИНН 2317034651) 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)