Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" Болбиной Елены Валентиновны: Сабенов Б.С. по доверенности от 21.06.13;
- от закрытого акционерного общества Коммерческий банк "Альта-Банк": Пирогова Н.Н. по доверенности N 176 от 05.09.12;
- от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года по делу N А41-19321/12, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" к закрытому акционерному обществу Коммерческий банк "Альта-Банк", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о государственной регистрации прав,
Внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ИнвестФинанс" Лакомская Елена Валентиновна обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу Коммерческий банк (ЗАО КБ) "Альта-Банк" о вынесении решения о государственной регистрации прав, на вновь образованные земельные участки, сформированные в ходе раздела земельного участка для производственных целей, категория земель: земли населенных пунктов (ранее земли поселений), общая площадь 24 460 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:0013, находящийся по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 единый участок землепользования), а именно, следующих вновь образованных земельных участков:
- - земельного участка площадью 2 000 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:162, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 220 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:163, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 736 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:164, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 4 575 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:165, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 344 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:166, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 750 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:167, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 2 800 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:168, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 1 461 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:169, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 10 140 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:170, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 1 434 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:171, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 (т. 1, л.д. 2 - 4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (т. 1, л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 4, л.д. 104 - 106).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "ИнвестФинанс" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на необходимость применения к спорным правоотношениям статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 4, л.д. 109 - 110).
В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего ООО "ИнвестФинанс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ЗАО КБ "Альта-Банк" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "ИнвестФинанс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010302:0013, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для производственных целей", общая площадь 24 460 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 (т. 1, л.д. 18).
Указанный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО КБ "Альта Банк" на основании договора ипотеки от 05.04.07 (т. 3, л.д. 13 - 19).
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 октября 2010 года по делу N А56-90619/2009 в отношении ООО "ИнвестФинанс" была введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Лакомская Елена Валентиновна (т. 1, л.д. 144 - 147).
Пунктом 6.2.2. плана внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" в качестве мероприятия по восстановлению платежеспособности должника предусмотрено проведение комплекса работ по межеванию единого участка землепользования, в результате которого единый земельный участок будет разделен на отдельные земельные участки с самостоятельными кадастровыми номерами, с последующей их реализацией (т. 1, л.д. 101 - 143).
В целях реализации данного Плана внешним управляющим ООО "ИнвестФинанс" были проведены работы по разделу единого участка землепользования с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 на десять земельных участков, которые в соответствии с положениями статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации были поставлены на кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров с 50:22:0010302:162 по 50:22:0010302:171 (т. 1, л.д. 34 - 90).
Также внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс" обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки.
Уведомлениями от 09.02.12 Управление Росреестра по Московской области сообщило ООО "ИнвестФинанс" о том, что государственная регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отсутствием согласия залогодержателя (ЗАО КБ "Альта-Банк") на раздел земельного участка (т. 1, л.д. 91 - 100).
13.02.10 внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс" Лакомская Е.В. направила в адрес ЗАО КБ "Альта-Банк" письмо, в которой просила в течение 5 рабочих дней предоставить письменное согласие на раздел единого участка землепользования (т. 1, л.д. 8 - 9).
Оставление указанного письма без ответа послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств в подтверждение экономической целесообразности раздела земельного участка.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что ООО "ИнвестФинанс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 общей площадью 24 460 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1, обремененного ипотекой в пользу ЗАО КБ "Альта Банк" на основании договора ипотеки от 05.04.07 (т. 1, л.д. 18, т. 3, л.д. 13 - 19).
В соответствии с планом внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" были проведены работы по разделу единого участка землепользования с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 на десять земельных участков, которым были присвоены соответствующие кадастровые номера с 50:22:0010302:162 по 50:22:0010302:171 (т. 1, л.д. 34 - 90).
Пунктом 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.07 "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что, если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Для завершения процесса оформления указанных земельных участков в собственность ООО "ИнвестФинанс" внешний управляющий должника обратился в Управление Росреестра по Московской области с соответствующими заявлениями.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 22.2 указанного Закона при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица, с обязательным приложением согласия в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Таким образом, с учетом того, что единый участок землепользования находится в ипотеке у ЗАО КБ "Альта-Банк", для разделения указанного участка необходимо согласие залогодержателя.
В силу пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Поскольку ЗАО КБ "Альта-Банк" отказалось давать свое согласие на разделение единого участка землепользования, внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс", руководствуясь пунктом 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, как правильно установил суд первой инстанции, оснований для применения вышеназванной нормы права не имеется.
Исходя из системного анализа норм статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации образование земельного участка в судебном порядке производится в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.
Таким образом, в рассматриваемом споре истцу необходимо доказать наличие права на раздел единого участка землепользование и незаконность отказа ЗАО КБ "Альта-Банк" в даче согласия на его разделение.
Как указывалось выше, разделение единого участка землепользования было предусмотрено планом внешнего управления ООО "ИнвестФинанс".
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" не позднее чем через месяц с даты своего утверждения внешний управляющий обязан разработать план внешнего управления и представить его собранию кредиторов для утверждения. План внешнего управления должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника.
Согласно статье 107 Закона о банкротстве рассмотрение вопроса об утверждении и изменении плана внешнего управления относится к исключительной компетенции собрания кредиторов. Утвержденный собранием кредиторов план внешнего управления представляется в арбитражный суд внешним управляющим не позднее чем через пять дней с даты проведения собрания кредиторов. План внешнего управления может быть признан недействительным полностью или частично арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по ходатайству лица или лиц, права и законные интересы которых были нарушены.
Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 июня 2012 года по делу N А56-90619/09, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2012 года в удовлетворении заявления ЗАО КБ "Альта-Банк" о признании недействительным Плана внешнего управления было отказано (т. 2, л.д. 12-16).
Вместе с тем, решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2012 года по делу N А56-90619/09 ООО "ИнвестФинанс" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (т. 4, л.д. 116 - 120).
Таким образом, с введением в отношении должника новой процедуры банкротства План внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" прекратил свое действие.
При этом постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 года по делу N А56-90619/09 в удовлетворении заявления внешнего управляющего ООО "ИнвестФинанс" о признании недействительными договоров об ипотеке от 05.04.07, 19.06.07, 30.04.08, заключенных между ЗАО КБ "Альта-Банк" и должником было отказано.
Таким образом, в настоящее время ЗАО КБ "Альта-Банк" является залогодержателем спорного имущества.
В силу пункта 2 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.09 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что поскольку реализация заложенного имущества, которая в ходе конкурсного производства осуществляется в форме торгов, направлена в первую очередь на погашение требований залогового кредитора должника, определение порядка реализации такого имущества относится к компетенции залогового кредитора.
С учетом того, что в настоящее время в отношении ООО "ИнвестФинанс" открыто конкурсное производство, необходимость выполнения плана внешнего управления отпала, ЗАО КБ "Альта-Банк" согласия на разделение земельного участка не давало, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не доказано наличие у него права на разделение земельного участка и незаконность отказа ответчика от дачи согласия на такое разделение.
Более того, по смыслу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.07 "О государственном кадастре недвижимости" образование земельного участка связано с постановкой его на кадастровый учет, в то время как государственная регистрация, о проведении которой заявлено в исковых требований, являет собой акт признания за лицом права на объект недвижимости.
Поскольку истцом было заявлено именно о государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, сформированные в ходе раздела единого участка землепользования, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ЗАО КБ "Альта-Банк" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, в силу того, что регистрационные действия в отношении прав на объекты недвижимого имущества осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17.02.11 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в силу которого ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, признается апелляционным судом несостоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 4.1.4 договора ипотеки от 05.04.07, заключенного между ООО "ИнвестФинанс" и ЗАО КБ "Альта-Банк", по которому земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 был передан ответчику в залог, Залогодатель принял на себя обязательства не совершать действия, влекущие изменение или прекращение Предмета залога (земельного участка) или уменьшение его стоимости за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
При таких обстоятельствах отказ ЗАО КБ "Альта-Банк" в даче согласия на разделение земельного участка не может быть признан апелляционным судом незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО "Инвест-Финанс".
Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года по делу N А41-19321/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-19321/12
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N А41-19321/12
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" Болбиной Елены Валентиновны: Сабенов Б.С. по доверенности от 21.06.13;
- от закрытого акционерного общества Коммерческий банк "Альта-Банк": Пирогова Н.Н. по доверенности N 176 от 05.09.12;
- от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года по делу N А41-19321/12, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФинанс" к закрытому акционерному обществу Коммерческий банк "Альта-Банк", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о государственной регистрации прав,
установил:
Внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ИнвестФинанс" Лакомская Елена Валентиновна обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу Коммерческий банк (ЗАО КБ) "Альта-Банк" о вынесении решения о государственной регистрации прав, на вновь образованные земельные участки, сформированные в ходе раздела земельного участка для производственных целей, категория земель: земли населенных пунктов (ранее земли поселений), общая площадь 24 460 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:0013, находящийся по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 единый участок землепользования), а именно, следующих вновь образованных земельных участков:
- - земельного участка площадью 2 000 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:162, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 220 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:163, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 736 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:164, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 4 575 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:165, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 344 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:166, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 750 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:167, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 2 800 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:168, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 1 461 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:169, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 10 140 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:170, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1;
- - земельного участка площадью 1 434 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010302:171, находящегося по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 (т. 1, л.д. 2 - 4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (т. 1, л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 4, л.д. 104 - 106).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "ИнвестФинанс" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на необходимость применения к спорным правоотношениям статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 4, л.д. 109 - 110).
В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего ООО "ИнвестФинанс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ЗАО КБ "Альта-Банк" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "ИнвестФинанс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010302:0013, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для производственных целей", общая площадь 24 460 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1 (т. 1, л.д. 18).
Указанный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО КБ "Альта Банк" на основании договора ипотеки от 05.04.07 (т. 3, л.д. 13 - 19).
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 октября 2010 года по делу N А56-90619/2009 в отношении ООО "ИнвестФинанс" была введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Лакомская Елена Валентиновна (т. 1, л.д. 144 - 147).
Пунктом 6.2.2. плана внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" в качестве мероприятия по восстановлению платежеспособности должника предусмотрено проведение комплекса работ по межеванию единого участка землепользования, в результате которого единый земельный участок будет разделен на отдельные земельные участки с самостоятельными кадастровыми номерами, с последующей их реализацией (т. 1, л.д. 101 - 143).
В целях реализации данного Плана внешним управляющим ООО "ИнвестФинанс" были проведены работы по разделу единого участка землепользования с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 на десять земельных участков, которые в соответствии с положениями статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации были поставлены на кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров с 50:22:0010302:162 по 50:22:0010302:171 (т. 1, л.д. 34 - 90).
Также внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс" обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки.
Уведомлениями от 09.02.12 Управление Росреестра по Московской области сообщило ООО "ИнвестФинанс" о том, что государственная регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отсутствием согласия залогодержателя (ЗАО КБ "Альта-Банк") на раздел земельного участка (т. 1, л.д. 91 - 100).
13.02.10 внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс" Лакомская Е.В. направила в адрес ЗАО КБ "Альта-Банк" письмо, в которой просила в течение 5 рабочих дней предоставить письменное согласие на раздел единого участка землепользования (т. 1, л.д. 8 - 9).
Оставление указанного письма без ответа послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств в подтверждение экономической целесообразности раздела земельного участка.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что ООО "ИнвестФинанс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 общей площадью 24 460 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, 1-й Панковский проезд, д. 1, обремененного ипотекой в пользу ЗАО КБ "Альта Банк" на основании договора ипотеки от 05.04.07 (т. 1, л.д. 18, т. 3, л.д. 13 - 19).
В соответствии с планом внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" были проведены работы по разделу единого участка землепользования с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 на десять земельных участков, которым были присвоены соответствующие кадастровые номера с 50:22:0010302:162 по 50:22:0010302:171 (т. 1, л.д. 34 - 90).
Пунктом 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.07 "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что, если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Для завершения процесса оформления указанных земельных участков в собственность ООО "ИнвестФинанс" внешний управляющий должника обратился в Управление Росреестра по Московской области с соответствующими заявлениями.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 22.2 указанного Закона при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица, с обязательным приложением согласия в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Таким образом, с учетом того, что единый участок землепользования находится в ипотеке у ЗАО КБ "Альта-Банк", для разделения указанного участка необходимо согласие залогодержателя.
В силу пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Поскольку ЗАО КБ "Альта-Банк" отказалось давать свое согласие на разделение единого участка землепользования, внешний управляющий ООО "ИнвестФинанс", руководствуясь пунктом 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, как правильно установил суд первой инстанции, оснований для применения вышеназванной нормы права не имеется.
Исходя из системного анализа норм статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации образование земельного участка в судебном порядке производится в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.
Таким образом, в рассматриваемом споре истцу необходимо доказать наличие права на раздел единого участка землепользование и незаконность отказа ЗАО КБ "Альта-Банк" в даче согласия на его разделение.
Как указывалось выше, разделение единого участка землепользования было предусмотрено планом внешнего управления ООО "ИнвестФинанс".
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" не позднее чем через месяц с даты своего утверждения внешний управляющий обязан разработать план внешнего управления и представить его собранию кредиторов для утверждения. План внешнего управления должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника.
Согласно статье 107 Закона о банкротстве рассмотрение вопроса об утверждении и изменении плана внешнего управления относится к исключительной компетенции собрания кредиторов. Утвержденный собранием кредиторов план внешнего управления представляется в арбитражный суд внешним управляющим не позднее чем через пять дней с даты проведения собрания кредиторов. План внешнего управления может быть признан недействительным полностью или частично арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по ходатайству лица или лиц, права и законные интересы которых были нарушены.
Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 июня 2012 года по делу N А56-90619/09, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2012 года в удовлетворении заявления ЗАО КБ "Альта-Банк" о признании недействительным Плана внешнего управления было отказано (т. 2, л.д. 12-16).
Вместе с тем, решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2012 года по делу N А56-90619/09 ООО "ИнвестФинанс" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (т. 4, л.д. 116 - 120).
Таким образом, с введением в отношении должника новой процедуры банкротства План внешнего управления ООО "ИнвестФинанс" прекратил свое действие.
При этом постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 года по делу N А56-90619/09 в удовлетворении заявления внешнего управляющего ООО "ИнвестФинанс" о признании недействительными договоров об ипотеке от 05.04.07, 19.06.07, 30.04.08, заключенных между ЗАО КБ "Альта-Банк" и должником было отказано.
Таким образом, в настоящее время ЗАО КБ "Альта-Банк" является залогодержателем спорного имущества.
В силу пункта 2 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.09 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что поскольку реализация заложенного имущества, которая в ходе конкурсного производства осуществляется в форме торгов, направлена в первую очередь на погашение требований залогового кредитора должника, определение порядка реализации такого имущества относится к компетенции залогового кредитора.
С учетом того, что в настоящее время в отношении ООО "ИнвестФинанс" открыто конкурсное производство, необходимость выполнения плана внешнего управления отпала, ЗАО КБ "Альта-Банк" согласия на разделение земельного участка не давало, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не доказано наличие у него права на разделение земельного участка и незаконность отказа ответчика от дачи согласия на такое разделение.
Более того, по смыслу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.07 "О государственном кадастре недвижимости" образование земельного участка связано с постановкой его на кадастровый учет, в то время как государственная регистрация, о проведении которой заявлено в исковых требований, являет собой акт признания за лицом права на объект недвижимости.
Поскольку истцом было заявлено именно о государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, сформированные в ходе раздела единого участка землепользования, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ЗАО КБ "Альта-Банк" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, в силу того, что регистрационные действия в отношении прав на объекты недвижимого имущества осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17.02.11 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в силу которого ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, признается апелляционным судом несостоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 4.1.4 договора ипотеки от 05.04.07, заключенного между ООО "ИнвестФинанс" и ЗАО КБ "Альта-Банк", по которому земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010302:0013 был передан ответчику в залог, Залогодатель принял на себя обязательства не совершать действия, влекущие изменение или прекращение Предмета залога (земельного участка) или уменьшение его стоимости за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
При таких обстоятельствах отказ ЗАО КБ "Альта-Банк" в даче согласия на разделение земельного участка не может быть признан апелляционным судом незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО "Инвест-Финанс".
Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2013 года по делу N А41-19321/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Л.М.МОРДКИНА
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)