Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей О.А. Сулименко, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
- от заявителя: представитель - Куделина Анжела Сергеевна по доверенности от 22.07.2013 г., паспорт; Кононов Андрей Сергеевич, доверенность от 22.07.2013 г.;
- от Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" - представитель - Гармотько Мария Алексеевна, доверенность от 09.01.2013 г., удостоверение;
- от третьего лица: представитель не явился (уведомление 344002 65 47684 3 вручено 21.08.13 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05.07.2013 по делу N А53-20594/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой"
к заинтересованному лицу Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"
при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью ПКФ "Донжилстрой" (далее - общество) обратилось Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - Фонд) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 1 (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра).
Решением от 05.07.13 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявленных требований. Судебный акт мотивирован тем, что у общества не имеется правовых основания для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок в силу отсутствия у него действительного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке. Отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 1, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012, которым также погашены регистрационные записи о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за обществом.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные им требования. Жалоба мотивирована наличием у общества права на спорный земельный участок, поскольку как на момент принятия судом первой инстанции решения по делу. Возникновение у общества права на приватизацию спорного участка поставлено в зависимость от наличия на данном участке объектов недвижимости, а не от государственной регистрации права собственности на данные объекты. Фонд не представил суду доказательств нарушения порядка предоставления обществу спорного земельного участка в собственность. На дату принятия судом решения по делу и на данный момент договор купли-продажи спорного земельного участка N 19615 от 06.03.12 г. не признан недействительным в установленном действующим законодательством порядке. В момент заключения данного договора право собственности общества на находящиеся на данном участке строения было признано в установленном законом порядке.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, о месте, дате и времени его проведения извещено надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ, судебное заседание проводится в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представители общества настаивали на отмене решения суда, сославшись на приведенные в заявлении и апелляционной жалобе доводы, ходатайствовали об отложении судебного заседания по делу на один месяц, поскольку в настоящий момент ВАС РФ истребовал из суда дело N А53-16312/2012, на решении по которому основано решение по настоящему делу.
Представитель Фонда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на законность принятого судом решения, вопрос об удовлетворении ходатайства общества оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев ходатайство общества, апелляционный суд отклонил его протокольным определением ввиду отсутствия в этом объективной необходимости, поскольку в деле имеется необходимый для рассмотрения жалобы объем доказательств и при таких обстоятельствах отложение рассмотрения жалобы приведет к волоките по делу. В случае передачи дела N А53-16312/2012 в Президиум ВАС РФ и принятия Президиумом ВАС РФ постановления по делу, общество будет иметь процессуальную возможность обратиться в суд за пересмотром судебного акта по настоящему делу по новым обстоятельствам.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.12 ДИЗО г. Ростова-на-Дону было вынесено распоряжение N 98 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1".
На основании распоряжения ДИЗО от 23.01.2012 N 98 и переданного пакета документов Фонд заключил 06.03.2012 с обществом договор N 19615 купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1. Предметом договора купли продажи являлся земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070101:3, общей площадью 1858 кв. м, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, пер. 1 Машиностроительный, 1.
Обществом в соответствии с п. 2.2 вышеуказанного договора купли-продажи платежным поручением N 21 от 07.03.2012 был произведен платеж за земельный участок в размере 7 044 291,74 руб.
Земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, на момент заключения договора купли продажи находился в аренде у общества согласно договору от 06.01.2000 N 9523. Данное обстоятельство исключает возможность составления акта приема-передачи имущества, которое уже находится у истца.
После заключения договора и полной оплаты за проданное имущество общество и Фонд предприняли совместные действия для целей государственной регистрации перехода права. В том числе Фондом была выдана доверенность на имя Кизимовой Н.С. N ФИ-691 от 15.03.2012 для целей осуществления действий, связанных с оформлением права и перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.
19.03.12 г. обществом была оплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права на объект по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1 Машиностроительный, 1.
С целью государственной регистрации перехода права собственности общество, действующее через своего представителя Кизимову Н.С. (по доверенности от 19.03.2012 N 1-872), и Фонд, действующий также через представителя Кизимову Н.С. (доверенность N ФИ-691 от 15.03.2012) подали заявления от 21.03.2012.
05.04.12 в Фонд поступило письмо Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону, согласно которому документы на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, являются поддельными. Также в данном письме было указано на необходимость отмены распоряжения ДИЗО от 23.01.12 N 98 и расторжения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1.
06.04.12 в Фонд поступило распоряжение ДИЗО от 06.04.2012 г. N 677 "Об отмене распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 г. N 98", согласно которому, во-первых, было отменено распоряжение ДИЗО о предоставлении обществу земельного участка, и, во-вторых, Фонду было поручено осуществить мероприятия по возврату денежных средств.
09.04.12 г. Фондом, во исполнение указанного распоряжения ДИЗО, учитывая, что право собственности на вышеуказанный земельный участок не было зарегистрировано, было принято распоряжение N 53 "О расторжении договора купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1".
17.04.12 г. в связи с изданием данного распоряжения Фондом в адрес общества направлено письмо N ФИ-1092 с предложением расторгнуть договор N 19615 купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1, в добровольном порядке, а также письмо от 09.04.12 N ФИ-1004.
27.04.12 Фонд письмом N ФИ-1253 уведомил управление Росреестра регистрирующий орган об отзыве ранее выданной доверенности на имя Кизимовой Н.С. N ФИ-691 от 15.03.12.
18.05.12 г. сообщением управление Росреестра уведомило общество об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, указав на отсутствие полномочий у представителя продавца объектов недвижимости (Фонда) на подачу заявления в регистрирующий орган
Как считает общество, Фондом (продавцом) не были совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к обществу как покупателю, то есть Фонд как продавец не исполнил все свои обязанности по договору и уклонился о совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Считая указанные действия Фонда незаконными, так как они нарушают его права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Повторно изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что заявление общества не подлежит удовлетворению.
При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как следует из материалов дела, предоставление обществу земельного участка было произведено Фондом на основании ст. 36 ЗК РФ - как собственнику находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В частности, основанием принятия ДИЗО решения о предоставлении спорного земельного участка ответчику за плату от 23.01.2012 N 98 явилась принадлежность обществу на праве собственности объектов недвижимости на спорном земельном участке, что в силу 36 ЗК РФ предполагает преимущественное право собственника объектов недвижимости на земельном участке на приватизацию данного земельного участка.
Вместе с тем, согласно материалам дела, основанием для отказа Фонда от совершения действий по регистрации перехода права собственности общества на спорный земельный участок послужило распоряжение ДИЗО от 06.04.2012 г. N 677 "Об отмене распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 г. N 98", согласно которому, во-первых, было отменено распоряжение ДИЗО о предоставлении обществу земельного участка, и, во-вторых, Фонду было поручено осуществить мероприятия по возврату денежных средств.
Данное распоряжение было принято ДИЗО в связи с поступлением 05.04.12 письма Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону, согласно которому документы на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, являются поддельными. Также в данном письме было указано на необходимость отмены распоряжения ДИЗО от 23.01.12 N 98 и расторжения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1.
В силу Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 123 "О принятии "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее по тексту - Фонд) является специализированным учреждением по продаже муниципального имущества и земельных участков, а также по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков.
Согласно п. п. 2 п. 5 ст. 6 указанного Положения МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" на основании решений уполномоченных органов Администрации города организует и осуществляет продажу муниципального имущества и земельных участков.
В силу п. п. 4, 5 п. 4. ст. 6 указанного Положения Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества, а также осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности, предоставление в собственность земельных участков в пределах городской черты в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Отношения, возникающие при предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, регулируются Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 г. N 717.
Согласно данному Положению ДИЗО подготавливает и принимает правоустанавливающий акт о предоставлении в собственность за плату земельного участка, после чего формирует дело и передает его в Фонд для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Таким образом, Фонд заключает договоры купли-продажи земельных участков с покупателем на основании направленного в его адрес распоряжения ДИЗО и приватизационного дела.
С учетом изложенного у Фонда на дату совершения действий по отказу от принятия мер по регистрации перехода права собственности общества на спорный земельный участок имелись объективные препятствия для такого отказа. Незаконными они признаны судом быть не могут.
Также 24.05.13 г. вступило в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012 по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к обществу. Данным решением, оставленным в силе постановлением суда кассационной инстанции было признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества и погашены регистрационные записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 1.
Основанием для принятия такого решения послужило установление судом того, что обстоятельства, что право собственности общества на спорные объекты недвижимости зарегистрировано на основании порочных документов, а именно: разрешений на строительство от 21.09.2010 N RU 61310000-4873-1 и на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011 N RU 613100004873. Указанные обстоятельства подтвердились в ходе проведения дознания по уголовному делу.
Основываясь на изложенном, суд первой инстанции в настоящем деле сформулировал правильные выводы о том, что при таких обстоятельствах признание права собственности общества на объекты недвижимости на спорном участке отсутствующим предполагает ретроспективное действие. Так, признание права собственности отсутствующим предполагает незаконность его приобретения. Следовательно, на момент заключение спорного договора купли-продажи у истца отсутствовало право на объекты недвижимости, расположенные на нем ввиду незаконности его получения.
С учетом изложенного и сформулированного обществом предмета спора - об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок - суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательные приведенные в апелляционной жалобе доводы общества о том, что возникновение у него права на приватизацию спорного участка поставлено в зависимость от наличия на данном участке объектов недвижимости, а не от государственной регистрации права собственности на данные объекты, и что вопрос о наличии у общества предусмотренного ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка под строениями с учетом обстоятельств по данному конкретному делу должен решаться на дату заключения договора купли-продажи спорного земельного участка без учета последующего установления факта отсутствия права собственности общества на строения на спорном земельном участке у ответчика.
С учетом данного установленного вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-16312/2012 факта отсутствия права собственности общества на строения на спорном земельном участке у ответчика, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоответствии спорного договора купли-продажи продажи требованием ст. 36 ЗК РФ, что в силу ст. 166 ГК РФ является основанием для выводов суда о ничтожности спорного договора купли-продажи земельного участка.
Исходя из изложенного судом первой инстанции сформулирован правильный вывод об отсутствии на дату принятия решения по настоящему делу правовых оснований для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорный земельный участок в силу отсутствия действительного права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.
Ввиду ничтожности сделки отсутствуют основания удовлетворения заявленных обществом в настоящем деле требований об обязании ответчика произвести государственную регистрации права собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества. Решение суда первой инстанции оставляется без изменения. Апелляционные жалобы администрации и общества отклоняются.
Вместе с тем, взыскивая с администрации 4000 рублей государственной пошлины по иску суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. В данном случае суд взыскал с администрации государственную пошлину, а не судебные расходы, которые распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ. Поскольку государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины, у суда не имелось оснований для ее взыскания. Подавший заявление прокурор от уплаты государственной пошлины освобожден и ее в доход федерального бюджета при обращении с заявлением не уплачивал. Сходная правовая позиция высказана Президиумом ВАС РФ в информационном письме N 139 от 11.05.10 г.
Кроме того, с общества в доход федерального бюджета подлежало взысканию 3000 рублей государственной пошлины, из расчета: 1000 рублей по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (50% от суммы госпошлины, подлежащей взысканию по этому требованию, так как оно было заявлено к обществу и к администрации); 2000 рублей по требованию о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок (100% от суммы госпошлины, так как оно было заявлено к обществу). Размер госпошлины рассчитывался по ставке, установленной пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.05 г. N 201-ФЗ, действовавшего на дату обращения прокурора с заявлением в арбитражный суд. В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна без признания ее таковой судом, в связи с чем госпошлина подлежала взысканию по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Решением суда с общества в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей госпошлины.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины с администрации и с общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2013 N 15АП-13101/2013 ПО ДЕЛУ N А53-20594/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. N 15АП-13101/2013
Дело N А53-20594/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей О.А. Сулименко, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
- от заявителя: представитель - Куделина Анжела Сергеевна по доверенности от 22.07.2013 г., паспорт; Кононов Андрей Сергеевич, доверенность от 22.07.2013 г.;
- от Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" - представитель - Гармотько Мария Алексеевна, доверенность от 09.01.2013 г., удостоверение;
- от третьего лица: представитель не явился (уведомление 344002 65 47684 3 вручено 21.08.13 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05.07.2013 по делу N А53-20594/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой"
к заинтересованному лицу Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"
при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью ПКФ "Донжилстрой" (далее - общество) обратилось Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - Фонд) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 1 (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра).
Решением от 05.07.13 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявленных требований. Судебный акт мотивирован тем, что у общества не имеется правовых основания для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок в силу отсутствия у него действительного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке. Отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 1, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012, которым также погашены регистрационные записи о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за обществом.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные им требования. Жалоба мотивирована наличием у общества права на спорный земельный участок, поскольку как на момент принятия судом первой инстанции решения по делу. Возникновение у общества права на приватизацию спорного участка поставлено в зависимость от наличия на данном участке объектов недвижимости, а не от государственной регистрации права собственности на данные объекты. Фонд не представил суду доказательств нарушения порядка предоставления обществу спорного земельного участка в собственность. На дату принятия судом решения по делу и на данный момент договор купли-продажи спорного земельного участка N 19615 от 06.03.12 г. не признан недействительным в установленном действующим законодательством порядке. В момент заключения данного договора право собственности общества на находящиеся на данном участке строения было признано в установленном законом порядке.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, о месте, дате и времени его проведения извещено надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ, судебное заседание проводится в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представители общества настаивали на отмене решения суда, сославшись на приведенные в заявлении и апелляционной жалобе доводы, ходатайствовали об отложении судебного заседания по делу на один месяц, поскольку в настоящий момент ВАС РФ истребовал из суда дело N А53-16312/2012, на решении по которому основано решение по настоящему делу.
Представитель Фонда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на законность принятого судом решения, вопрос об удовлетворении ходатайства общества оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев ходатайство общества, апелляционный суд отклонил его протокольным определением ввиду отсутствия в этом объективной необходимости, поскольку в деле имеется необходимый для рассмотрения жалобы объем доказательств и при таких обстоятельствах отложение рассмотрения жалобы приведет к волоките по делу. В случае передачи дела N А53-16312/2012 в Президиум ВАС РФ и принятия Президиумом ВАС РФ постановления по делу, общество будет иметь процессуальную возможность обратиться в суд за пересмотром судебного акта по настоящему делу по новым обстоятельствам.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.12 ДИЗО г. Ростова-на-Дону было вынесено распоряжение N 98 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1".
На основании распоряжения ДИЗО от 23.01.2012 N 98 и переданного пакета документов Фонд заключил 06.03.2012 с обществом договор N 19615 купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1. Предметом договора купли продажи являлся земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070101:3, общей площадью 1858 кв. м, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, пер. 1 Машиностроительный, 1.
Обществом в соответствии с п. 2.2 вышеуказанного договора купли-продажи платежным поручением N 21 от 07.03.2012 был произведен платеж за земельный участок в размере 7 044 291,74 руб.
Земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, на момент заключения договора купли продажи находился в аренде у общества согласно договору от 06.01.2000 N 9523. Данное обстоятельство исключает возможность составления акта приема-передачи имущества, которое уже находится у истца.
После заключения договора и полной оплаты за проданное имущество общество и Фонд предприняли совместные действия для целей государственной регистрации перехода права. В том числе Фондом была выдана доверенность на имя Кизимовой Н.С. N ФИ-691 от 15.03.2012 для целей осуществления действий, связанных с оформлением права и перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.
19.03.12 г. обществом была оплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права на объект по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1 Машиностроительный, 1.
С целью государственной регистрации перехода права собственности общество, действующее через своего представителя Кизимову Н.С. (по доверенности от 19.03.2012 N 1-872), и Фонд, действующий также через представителя Кизимову Н.С. (доверенность N ФИ-691 от 15.03.2012) подали заявления от 21.03.2012.
05.04.12 в Фонд поступило письмо Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону, согласно которому документы на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, являются поддельными. Также в данном письме было указано на необходимость отмены распоряжения ДИЗО от 23.01.12 N 98 и расторжения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1.
06.04.12 в Фонд поступило распоряжение ДИЗО от 06.04.2012 г. N 677 "Об отмене распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 г. N 98", согласно которому, во-первых, было отменено распоряжение ДИЗО о предоставлении обществу земельного участка, и, во-вторых, Фонду было поручено осуществить мероприятия по возврату денежных средств.
09.04.12 г. Фондом, во исполнение указанного распоряжения ДИЗО, учитывая, что право собственности на вышеуказанный земельный участок не было зарегистрировано, было принято распоряжение N 53 "О расторжении договора купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1".
17.04.12 г. в связи с изданием данного распоряжения Фондом в адрес общества направлено письмо N ФИ-1092 с предложением расторгнуть договор N 19615 купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1, в добровольном порядке, а также письмо от 09.04.12 N ФИ-1004.
27.04.12 Фонд письмом N ФИ-1253 уведомил управление Росреестра регистрирующий орган об отзыве ранее выданной доверенности на имя Кизимовой Н.С. N ФИ-691 от 15.03.12.
18.05.12 г. сообщением управление Росреестра уведомило общество об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, указав на отсутствие полномочий у представителя продавца объектов недвижимости (Фонда) на подачу заявления в регистрирующий орган
Как считает общество, Фондом (продавцом) не были совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к обществу как покупателю, то есть Фонд как продавец не исполнил все свои обязанности по договору и уклонился о совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Считая указанные действия Фонда незаконными, так как они нарушают его права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Повторно изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что заявление общества не подлежит удовлетворению.
При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как следует из материалов дела, предоставление обществу земельного участка было произведено Фондом на основании ст. 36 ЗК РФ - как собственнику находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В частности, основанием принятия ДИЗО решения о предоставлении спорного земельного участка ответчику за плату от 23.01.2012 N 98 явилась принадлежность обществу на праве собственности объектов недвижимости на спорном земельном участке, что в силу 36 ЗК РФ предполагает преимущественное право собственника объектов недвижимости на земельном участке на приватизацию данного земельного участка.
Вместе с тем, согласно материалам дела, основанием для отказа Фонда от совершения действий по регистрации перехода права собственности общества на спорный земельный участок послужило распоряжение ДИЗО от 06.04.2012 г. N 677 "Об отмене распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 г. N 98", согласно которому, во-первых, было отменено распоряжение ДИЗО о предоставлении обществу земельного участка, и, во-вторых, Фонду было поручено осуществить мероприятия по возврату денежных средств.
Данное распоряжение было принято ДИЗО в связи с поступлением 05.04.12 письма Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону, согласно которому документы на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, являются поддельными. Также в данном письме было указано на необходимость отмены распоряжения ДИЗО от 23.01.12 N 98 и расторжения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, дом 1.
В силу Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 123 "О принятии "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее по тексту - Фонд) является специализированным учреждением по продаже муниципального имущества и земельных участков, а также по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков.
Согласно п. п. 2 п. 5 ст. 6 указанного Положения МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" на основании решений уполномоченных органов Администрации города организует и осуществляет продажу муниципального имущества и земельных участков.
В силу п. п. 4, 5 п. 4. ст. 6 указанного Положения Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества, а также осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности, предоставление в собственность земельных участков в пределах городской черты в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Отношения, возникающие при предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, регулируются Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 г. N 717.
Согласно данному Положению ДИЗО подготавливает и принимает правоустанавливающий акт о предоставлении в собственность за плату земельного участка, после чего формирует дело и передает его в Фонд для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Таким образом, Фонд заключает договоры купли-продажи земельных участков с покупателем на основании направленного в его адрес распоряжения ДИЗО и приватизационного дела.
С учетом изложенного у Фонда на дату совершения действий по отказу от принятия мер по регистрации перехода права собственности общества на спорный земельный участок имелись объективные препятствия для такого отказа. Незаконными они признаны судом быть не могут.
Также 24.05.13 г. вступило в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012 по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к обществу. Данным решением, оставленным в силе постановлением суда кассационной инстанции было признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества и погашены регистрационные записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 1.
Основанием для принятия такого решения послужило установление судом того, что обстоятельства, что право собственности общества на спорные объекты недвижимости зарегистрировано на основании порочных документов, а именно: разрешений на строительство от 21.09.2010 N RU 61310000-4873-1 и на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011 N RU 613100004873. Указанные обстоятельства подтвердились в ходе проведения дознания по уголовному делу.
Основываясь на изложенном, суд первой инстанции в настоящем деле сформулировал правильные выводы о том, что при таких обстоятельствах признание права собственности общества на объекты недвижимости на спорном участке отсутствующим предполагает ретроспективное действие. Так, признание права собственности отсутствующим предполагает незаконность его приобретения. Следовательно, на момент заключение спорного договора купли-продажи у истца отсутствовало право на объекты недвижимости, расположенные на нем ввиду незаконности его получения.
С учетом изложенного и сформулированного обществом предмета спора - об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок - суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательные приведенные в апелляционной жалобе доводы общества о том, что возникновение у него права на приватизацию спорного участка поставлено в зависимость от наличия на данном участке объектов недвижимости, а не от государственной регистрации права собственности на данные объекты, и что вопрос о наличии у общества предусмотренного ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка под строениями с учетом обстоятельств по данному конкретному делу должен решаться на дату заключения договора купли-продажи спорного земельного участка без учета последующего установления факта отсутствия права собственности общества на строения на спорном земельном участке у ответчика.
С учетом данного установленного вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-16312/2012 факта отсутствия права собственности общества на строения на спорном земельном участке у ответчика, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоответствии спорного договора купли-продажи продажи требованием ст. 36 ЗК РФ, что в силу ст. 166 ГК РФ является основанием для выводов суда о ничтожности спорного договора купли-продажи земельного участка.
Исходя из изложенного судом первой инстанции сформулирован правильный вывод об отсутствии на дату принятия решения по настоящему делу правовых оснований для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорный земельный участок в силу отсутствия действительного права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.
Ввиду ничтожности сделки отсутствуют основания удовлетворения заявленных обществом в настоящем деле требований об обязании ответчика произвести государственную регистрации права собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества. Решение суда первой инстанции оставляется без изменения. Апелляционные жалобы администрации и общества отклоняются.
Вместе с тем, взыскивая с администрации 4000 рублей государственной пошлины по иску суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. В данном случае суд взыскал с администрации государственную пошлину, а не судебные расходы, которые распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ. Поскольку государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины, у суда не имелось оснований для ее взыскания. Подавший заявление прокурор от уплаты государственной пошлины освобожден и ее в доход федерального бюджета при обращении с заявлением не уплачивал. Сходная правовая позиция высказана Президиумом ВАС РФ в информационном письме N 139 от 11.05.10 г.
Кроме того, с общества в доход федерального бюджета подлежало взысканию 3000 рублей государственной пошлины, из расчета: 1000 рублей по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (50% от суммы госпошлины, подлежащей взысканию по этому требованию, так как оно было заявлено к обществу и к администрации); 2000 рублей по требованию о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок (100% от суммы госпошлины, так как оно было заявлено к обществу). Размер госпошлины рассчитывался по ставке, установленной пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.05 г. N 201-ФЗ, действовавшего на дату обращения прокурора с заявлением в арбитражный суд. В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна без признания ее таковой судом, в связи с чем госпошлина подлежала взысканию по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Решением суда с общества в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей госпошлины.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины с администрации и с общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)