Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Заместителя прокурора Московской области - Ионанидзе Д.О. удостоверение.
от ответчиков: 1. Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (ОГРН 1025000928611; ИНН 5005002378) - Воротильникова И.И. дов. от 9.01.2013 N 2
2. ООО "Новлянская ривьера" (ОГРН 5107746054280; ИНН 7733754940) - Бусахин П.В. дов. от 05.09.2012 г.
от третьего лица Администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области (ОГРН 1085005001840; ИНН 5005048830) - не явился, извещен.
рассмотрев 17.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Новлянская ривьера"
на решение от 28 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 17 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.
по иску Заместителя прокурора Московской области
к Муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области", Обществу с ограниченной ответственностью "Новлянская ривьера",
третье лицо: Администрация городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области,
о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07 апреля 2011 г. N 996/торги, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Заместитель прокурора Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с к Муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (далее - Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью "Новлянская ривьера" (далее - ООО "Новлянская ривьера") со следующими требованиями:
1. Признать недействительным договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги, заключенный между муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" и ООО "Новлянская ривьера".
2. Применить последствия недействительности сделки, договора аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги в виде возврата сторон в первоначальное состояние.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 года требования Заместителя прокурора Московской области удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. решение Арбитражного суда Московской области от 17 июля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Новлянская ривьера" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Новлянская Ривьера" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что согласно ст. 3 Земельного Кодекса РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель, а также, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положение ч. 4 ст. 30 Земельного Кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Таким образом, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесено законодательством к земельным отношениям и порядок предоставления таких земельных участков регламентирован Земельным Кодексом РФ.
Положения ст. ст. 43 - 46 Градостроительного Кодекса РФ устанавливают порядок формирования земельного участка, а не порядок предоставления его в аренду.
Так как истцом оспаривалась именно сделка по передаче земельного участка в аренду, а не порядок его формирования, то к указанным правоотношениям подлежат применению нормы Земельного Кодекса РФ То обстоятельство, что земельный участок предоставлялся для целей строительства не может являться основанием для применения норм Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлено органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Как следует из письма Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 14.05.2012 г. N 274, имеющегося в материалах дела, спорный земельный участок находится в государственной не разграниченной собственности
Таким образом, право распоряжения указанным земельным участком закреплено за Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области, а городское поселение г. Воскресенск таким правом не обладает.
Договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966 заключен муниципальным образованием "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" без определения в установленном законодательством порядке вида разрешенного использования земельного участка, в отсутствие проектов планировки и межевания территорий.
Согласно ч. 4 ст. 30 ЗК РФ предусматривает, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленным Федеральным законом РФ от 24.07.2007 г. N 331-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведений о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без торгов;
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) при приме заявлений о предоставлении земельных участков без торгов.
Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ земельный участок считается образованным с момента государственного кадастрового учета путем внесения уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, определяющими его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Из смысла указанных норм права в их взаимосвязи следует, что решение о предоставлении в аренду может быть принято лишь в отношении сформированного земельного участка, причем подтверждением формирования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства является решение уполномоченного государственного органа о постановке участка на государственный кадастровый учет.
Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области была проведена проверка документов, представленных для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка. На основании указанных документов Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, был поставлен на кадастровый учет.
На момент проведения торгов и заключения договора аренды решение о государственном кадастровом учете, а также Постановление Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 г. N 169, явившееся основанием для осуществления процедуры кадастрового учета, оспорено не было.
В судебном заседании ООО "Новлянская ривьера" поддержал доводы кассационной жалобы.
Прокурор Московской области в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. находит законными и обоснованными.
Муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. находит законными и обоснованными
Администрация муниципального образования "Городское поселение Воскресенск" в судебное заседание не явилось. О дне рассмотрения дела извещено, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Постановлением Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 г. N 169 утвержден проект границ земельного участка площадью 29000 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Новлянская для строительства трех четырехэтажных домов с целью дальнейшего предоставления в аренду (л.д. 9 т. 1) Указанным Постановлением Управлению собственности и земельно-правовых отношении муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" поручено обеспечить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.
30 октября 2008 г. Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области принято решение о постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 2,9009 га, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, ул. Новлянская, д. 6 (л.д. 14 т. 1)
В соответствии с протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 30.03.2011 г. между муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" и ООО "Новлянская ривьера" 07.04.2011 заключен договор аренды земельного участка N 966/торги с кадастровым номером 50:29:0060210:401 площадью 29009 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Новлянская для целей строительства трех четырехэтажных домов, сроком на 3 года. (л.д. 31 - 33 т. 1) Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 16.05.2011 N 50.50-29/018/2011.
Полагая, что договор не соответствует требованиям закона и иных правовых актов, Заместитель прокурора Московской области на основании ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.92 N 2202-1 обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
- 1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
- 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ, необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 43 ГрК РФ в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства подготавливаются проекты межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ч. 3 ст. 43 ГрК РФ).
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке (ч. 6 ст. 43 ГрК РФ).
Основанием для разработки проектов межевания, в соответствии с ч. 9 ст. 42 ГрК РФ является проект планировки территории.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно, в том числе к предназначенным для строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка помимо прочего указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент) (ч. 5 ст. 44 ГрК РФ).
Статьями 45 и 46 ГрК РФ установлена процедура подготовки и утверждения документации по планировке территории, в том числе ее согласование, официальная публикация и обсуждение на публичных слушаниях.
В соответствии с указанными нормами документация по планировке территории, подготовленная на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления муниципального района, до ее утверждения подлежит согласованию с органами местного самоуправления поселения, городского округа, применительно к территориям которых разрабатывалась такая документация (ч. 12.2 ст. 45 ГрК РФ).
Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях (ч. 5 ст. 46 ГрК РФ).
Публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (ч. 7 ст. 46 ГрК РФ).
Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения) или на официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет" (ч. 24 ст. 46 ГрК РФ).
На основании указанных норм судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду для целей строительства возможно только при наличии утвержденных в установленном законом порядке проектов планировки и межевания территории, в границах которой он находится.
В нарушение данных требований законодательства договор аренды земельного участка N 966/торги от 07.04.2011 заключен муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" без определения в установленном законодательством порядке вида разрешенного использования земельного участка, в отсутствие проектов планировки и межевания территории, подготовленных, утвержденных и согласованных в установленном законом порядке, что подтверждается письмом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области N 638 от 10.05.2012 г. (т. 1 л.д. 32).
Границы земельного участка и вид его разрешенного использования утверждены только постановлением Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 N 169 в отсутствие проектов планировки и межевания территории, а также правил землепользования и застройки городского поселения Воскресенск.
В соответствии с письмом администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области от 14.05.2012 N 887, действующим генеральным планом городского поселения Воскресенск не предусмотрена застройка на спорном земельном участке., разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0060210:401, администрацией городского поселения Воскресенск не выдавалось (т. 1 л.д. 63).
Из письма Администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области N 177 от 01.02.2012 г.следует, что по состоянию на 01.02.2012 г. генеральный план и правила землепользования и застройки городского поседения Воскресенск не утверждены и находятся в стадии разработки. Согласно проекту детальной проработки центрального района г. Воскресенска, разработанного институтом генпланов и утвержденному Глав АПУ Московской области 31.05.1979 г. N 22 и генплана уплотнения 2-ой очереди строительства Новлянского микрорайона N 1, согласованного Глав АПУ Исполкома московского областного Совета депутатов трудящихся от 15.03.1974 г. застройка территории между ул. Новлянская и рекой Москвой не предусматривалась (т. 1 л.д. 109).
В силу указанных норм, а также ст. 168 ч. 1 Гражданского Кодекса РФ, суды правомерно признали договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
На основании ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Правильным является выводы судов о том, что указанной сделкой нарушены права публично-правового образования - городского поселения Воскресенск, а именно, право на самостоятельное решение вопросов местного значения, предусмотренных ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в частности: утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении муниципального строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Довод ООО "Новлянская ривьера" о том, к правоотношениям по настоящему делу не применимы нормы Градостроительного кодекса РФ, а применимы нормы ЗК РФ, которые нарушены не были, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.
Земельный участок выделялся из земель городского поселения Воскресенск для строительства трех четырехэтажных домов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).
Судом первой и апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 года по делу N А41-31289/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Новлянская ривьера" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-31289/12
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N А41-31289/12
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Заместителя прокурора Московской области - Ионанидзе Д.О. удостоверение.
от ответчиков: 1. Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (ОГРН 1025000928611; ИНН 5005002378) - Воротильникова И.И. дов. от 9.01.2013 N 2
2. ООО "Новлянская ривьера" (ОГРН 5107746054280; ИНН 7733754940) - Бусахин П.В. дов. от 05.09.2012 г.
от третьего лица Администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области (ОГРН 1085005001840; ИНН 5005048830) - не явился, извещен.
рассмотрев 17.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Новлянская ривьера"
на решение от 28 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 17 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.
по иску Заместителя прокурора Московской области
к Муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области", Обществу с ограниченной ответственностью "Новлянская ривьера",
третье лицо: Администрация городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области,
о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07 апреля 2011 г. N 996/торги, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Заместитель прокурора Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с к Муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (далее - Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью "Новлянская ривьера" (далее - ООО "Новлянская ривьера") со следующими требованиями:
1. Признать недействительным договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги, заключенный между муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" и ООО "Новлянская ривьера".
2. Применить последствия недействительности сделки, договора аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги в виде возврата сторон в первоначальное состояние.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 года требования Заместителя прокурора Московской области удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. решение Арбитражного суда Московской области от 17 июля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Новлянская ривьера" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Новлянская Ривьера" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что согласно ст. 3 Земельного Кодекса РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель, а также, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положение ч. 4 ст. 30 Земельного Кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Таким образом, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесено законодательством к земельным отношениям и порядок предоставления таких земельных участков регламентирован Земельным Кодексом РФ.
Положения ст. ст. 43 - 46 Градостроительного Кодекса РФ устанавливают порядок формирования земельного участка, а не порядок предоставления его в аренду.
Так как истцом оспаривалась именно сделка по передаче земельного участка в аренду, а не порядок его формирования, то к указанным правоотношениям подлежат применению нормы Земельного Кодекса РФ То обстоятельство, что земельный участок предоставлялся для целей строительства не может являться основанием для применения норм Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлено органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Как следует из письма Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 14.05.2012 г. N 274, имеющегося в материалах дела, спорный земельный участок находится в государственной не разграниченной собственности
Таким образом, право распоряжения указанным земельным участком закреплено за Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области, а городское поселение г. Воскресенск таким правом не обладает.
Договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966 заключен муниципальным образованием "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" без определения в установленном законодательством порядке вида разрешенного использования земельного участка, в отсутствие проектов планировки и межевания территорий.
Согласно ч. 4 ст. 30 ЗК РФ предусматривает, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленным Федеральным законом РФ от 24.07.2007 г. N 331-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведений о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без торгов;
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) при приме заявлений о предоставлении земельных участков без торгов.
Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ земельный участок считается образованным с момента государственного кадастрового учета путем внесения уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, определяющими его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Из смысла указанных норм права в их взаимосвязи следует, что решение о предоставлении в аренду может быть принято лишь в отношении сформированного земельного участка, причем подтверждением формирования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства является решение уполномоченного государственного органа о постановке участка на государственный кадастровый учет.
Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области была проведена проверка документов, представленных для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка. На основании указанных документов Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, был поставлен на кадастровый учет.
На момент проведения торгов и заключения договора аренды решение о государственном кадастровом учете, а также Постановление Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 г. N 169, явившееся основанием для осуществления процедуры кадастрового учета, оспорено не было.
В судебном заседании ООО "Новлянская ривьера" поддержал доводы кассационной жалобы.
Прокурор Московской области в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. находит законными и обоснованными.
Муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. находит законными и обоснованными
Администрация муниципального образования "Городское поселение Воскресенск" в судебное заседание не явилось. О дне рассмотрения дела извещено, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Постановлением Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 г. N 169 утвержден проект границ земельного участка площадью 29000 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Новлянская для строительства трех четырехэтажных домов с целью дальнейшего предоставления в аренду (л.д. 9 т. 1) Указанным Постановлением Управлению собственности и земельно-правовых отношении муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" поручено обеспечить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.
30 октября 2008 г. Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области принято решение о постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 2,9009 га, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, ул. Новлянская, д. 6 (л.д. 14 т. 1)
В соответствии с протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 30.03.2011 г. между муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" и ООО "Новлянская ривьера" 07.04.2011 заключен договор аренды земельного участка N 966/торги с кадастровым номером 50:29:0060210:401 площадью 29009 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Новлянская для целей строительства трех четырехэтажных домов, сроком на 3 года. (л.д. 31 - 33 т. 1) Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 16.05.2011 N 50.50-29/018/2011.
Полагая, что договор не соответствует требованиям закона и иных правовых актов, Заместитель прокурора Московской области на основании ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.92 N 2202-1 обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
- 1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
- 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ, необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 43 ГрК РФ в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства подготавливаются проекты межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ч. 3 ст. 43 ГрК РФ).
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке (ч. 6 ст. 43 ГрК РФ).
Основанием для разработки проектов межевания, в соответствии с ч. 9 ст. 42 ГрК РФ является проект планировки территории.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно, в том числе к предназначенным для строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка помимо прочего указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент) (ч. 5 ст. 44 ГрК РФ).
Статьями 45 и 46 ГрК РФ установлена процедура подготовки и утверждения документации по планировке территории, в том числе ее согласование, официальная публикация и обсуждение на публичных слушаниях.
В соответствии с указанными нормами документация по планировке территории, подготовленная на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления муниципального района, до ее утверждения подлежит согласованию с органами местного самоуправления поселения, городского округа, применительно к территориям которых разрабатывалась такая документация (ч. 12.2 ст. 45 ГрК РФ).
Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях (ч. 5 ст. 46 ГрК РФ).
Публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (ч. 7 ст. 46 ГрК РФ).
Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения) или на официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет" (ч. 24 ст. 46 ГрК РФ).
На основании указанных норм судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду для целей строительства возможно только при наличии утвержденных в установленном законом порядке проектов планировки и межевания территории, в границах которой он находится.
В нарушение данных требований законодательства договор аренды земельного участка N 966/торги от 07.04.2011 заключен муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" без определения в установленном законодательством порядке вида разрешенного использования земельного участка, в отсутствие проектов планировки и межевания территории, подготовленных, утвержденных и согласованных в установленном законом порядке, что подтверждается письмом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области N 638 от 10.05.2012 г. (т. 1 л.д. 32).
Границы земельного участка и вид его разрешенного использования утверждены только постановлением Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 04.02.2008 N 169 в отсутствие проектов планировки и межевания территории, а также правил землепользования и застройки городского поселения Воскресенск.
В соответствии с письмом администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области от 14.05.2012 N 887, действующим генеральным планом городского поселения Воскресенск не предусмотрена застройка на спорном земельном участке., разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0060210:401, администрацией городского поселения Воскресенск не выдавалось (т. 1 л.д. 63).
Из письма Администрации городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области N 177 от 01.02.2012 г.следует, что по состоянию на 01.02.2012 г. генеральный план и правила землепользования и застройки городского поседения Воскресенск не утверждены и находятся в стадии разработки. Согласно проекту детальной проработки центрального района г. Воскресенска, разработанного институтом генпланов и утвержденному Глав АПУ Московской области 31.05.1979 г. N 22 и генплана уплотнения 2-ой очереди строительства Новлянского микрорайона N 1, согласованного Глав АПУ Исполкома московского областного Совета депутатов трудящихся от 15.03.1974 г. застройка территории между ул. Новлянская и рекой Москвой не предусматривалась (т. 1 л.д. 109).
В силу указанных норм, а также ст. 168 ч. 1 Гражданского Кодекса РФ, суды правомерно признали договор аренды земельного участка от 07.04.2011 N 966/торги недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
На основании ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Правильным является выводы судов о том, что указанной сделкой нарушены права публично-правового образования - городского поселения Воскресенск, а именно, право на самостоятельное решение вопросов местного значения, предусмотренных ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в частности: утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении муниципального строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Довод ООО "Новлянская ривьера" о том, к правоотношениям по настоящему делу не применимы нормы Градостроительного кодекса РФ, а применимы нормы ЗК РФ, которые нарушены не были, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.
Земельный участок выделялся из земель городского поселения Воскресенск для строительства трех четырехэтажных домов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).
Судом первой и апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2012 года по делу N А41-31289/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Новлянская ривьера" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)