Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Обносовой М.В.,
судей областного суда Хаировой Д.Р., Стус С.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Обносовой М.В. дело по апелляционной жалобе Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года по иску П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение,
установила:
П. обратилась в суд с иском к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение (кафе), указав, что Г. на земельном участке, предоставленном ему в аренду для эксплуатации кафе Администрацией г. Астрахани, самовольно построено нежилое помещение (кафе), которое ответчик продал истцу. Истец указывает, что все обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, в связи с чем, просила признать договор купли-продажи состоявшимся, а также признать за ней право собственности на самовольно построенное ответчиком помещение (кафе).
В судебное заседание П. не явилась.
Г. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года иск П. удовлетворен, договор купли-продажи нежилого помещения от "дата" заключенный между ФИО7 и ФИО1 признан состоявшимся, за ФИО1 признано право собственности на реконструированное нежилое помещение - кафе, расположенное по "дата" общей площадью <....> кв. м.
В апелляционной жалобе Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани ставит вопрос об отмене судебного решения в связи с неправильным применением норм процессуального и материального права. Представитель управления указывает, что является третьим лицом по делу, поскольку самовольная постройка - предмет спора, расположена на земельном участке, принадлежащем муниципалитету. Однако о дате и времени слушания по делу управление не извещалось, что является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим отмены решения суда. Также указывают, что Администрация г. Астрахани расторгла договор аренды земельного участка, заключенный с Г., так как им на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством, самовольно осуществлено строительство нежилого помещения (кафе). Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, пользующимися земельным участком на основании договора аренды. Г. не мог приобрести право собственности на самовольную постройку и распорядиться ею, продав П., в связи с чем у районного суда отсутствовали правовые основания к признанию сделки купли-продажи состоявшейся. По тем же основаниям признание за П. права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости также является незаконным.
Судебной коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда 23 октября 2013 года вынесено определение о переходе суда апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
На заседание судебной коллегии П., С.Н. не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не предоставили. При указанных обстоятельствах в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани Х., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца С.Е. и ответчика Г., возражавших против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и частичном удовлетворении исковых требований.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении представителя третьего лица Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани, в связи с чем решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года по делу по иску П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Астрахани от "дата" N земельный участок площадью <....> кв. м по <адрес> (из земель муниципальной собственности) предоставлен в аренду сроком на пять лет <....> для эксплуатации павильона (договор аренды N от "дата"). Срок указанного договора аренды продлевался сторонами на пять лет. В Администрацию г. Астрахани "дата" поступило заявление Г. о заключении с ним договора аренды земельного участка площадью <....> кв. м по <адрес> для эксплуатации экспресс-закусочной. В своем заявлении Г. сообщает, что с "дата" субарендует указанный земельный участок у МКП "<....> для эксплуатации экспресс-закусочной, однако в связи с расторжением договора аренды с Администрацией г. Астрахани, просил предоставить ему в аренду земельный участок для тех же целей. Постановлением Администрации г. Астрахани от "дата" N Г. предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки по <адрес> Данные земельные участки предоставлены из состава земель населенных пунктов: площадью <....> кв. м для эксплуатации торгового киоска по продаже продовольственных товаров, площадью <....> кв. м для эксплуатации сооружений и оборудования летнего кафе. В соответствии с названным постановлением Администрации г. Астрахани N от "дата" между Администрацией г. Астрахани и Г. заключены договоры аренды N от "дата". Срок окончания договоров аренды согласован сторонами - "дата". Из технического паспорта и инвентарного дела следует, что Г. осуществлено самовольное строительство помещения кафе площадью <....> кв. м на земельном участке, принадлежащем муниципалитету, предоставленном в аренду для целей, не связанных со строительством. Право собственности на данный объект недвижимости до "дата" ни за кем не зарегистрировано. В Администрацию <адрес> "дата" поступило заявление Г. о продлении срока договоров аренды земельных участков по <адрес> предоставленных ему в аренду на основании постановления N от "дата" для эксплуатации торгового киоска и летнего кафе.
Между Г. и П. "дата" составлен договор купли-продажи, согласно которому Г. продал, а П. купила кафе по <адрес>
Администрацией г. Астрахани "дата" в адрес Г. направлено уведомление N. В уведомлении Администрация г. Астрахани сообщила об отказе от исполнении обязательств по договору аренды земельного участка N от "дата" для эксплуатации летнего кафе и о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Как следует из пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
С учетом изложенного продавец вправе распоряжаться только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности, единственным доказательством наличия права собственности является его государственная регистрация.
Судебная коллегия считает, что для признания сделки состоявшейся и признания права собственности на объект недвижимости истец должен был представить подтверждение прав ответчика на имущество, устанавливающее принадлежность Г. спорного объекта недвижимости.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированного права собственности Г. на момент передачи П. спорного имущества.
В нарушение статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцом не представлена проектно-разрешительная документация на строительство и введение в эксплуатацию реконструировано нежилого помещения - кафе, соответственно спорный объект является самовольной постройкой, а в соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться самовольной постройкой, в частности продавать.
С учетом изложенного Г. не имел право, в силу приведенной нормы закона (части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), на отчуждение П. по договору купли-продажи от "дата" кафе, поскольку указанное нежилое помещение является самовольной постройкой, в связи с чем исковые требования о признании сделки состоявшейся не подлежат удовлетворению.
Отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований П. о признании права собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание - кафе, построенное Г., имеет признаки самовольной постройки в связи с отсутствием разрешительной документации и доказательств отвода земельного участка под строительство данного здания.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем доказательств принадлежности истцу земельного участка на правах, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательств отвода Г. земельного участка для возведения спорного объекта в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года отменить.
Исковое заявление П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на нежилое помещение (кафе) оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.11.2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Обносовой М.В.,
судей областного суда Хаировой Д.Р., Стус С.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Обносовой М.В. дело по апелляционной жалобе Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года по иску П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение,
установила:
П. обратилась в суд с иском к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение (кафе), указав, что Г. на земельном участке, предоставленном ему в аренду для эксплуатации кафе Администрацией г. Астрахани, самовольно построено нежилое помещение (кафе), которое ответчик продал истцу. Истец указывает, что все обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, в связи с чем, просила признать договор купли-продажи состоявшимся, а также признать за ней право собственности на самовольно построенное ответчиком помещение (кафе).
В судебное заседание П. не явилась.
Г. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года иск П. удовлетворен, договор купли-продажи нежилого помещения от "дата" заключенный между ФИО7 и ФИО1 признан состоявшимся, за ФИО1 признано право собственности на реконструированное нежилое помещение - кафе, расположенное по "дата" общей площадью <....> кв. м.
В апелляционной жалобе Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани ставит вопрос об отмене судебного решения в связи с неправильным применением норм процессуального и материального права. Представитель управления указывает, что является третьим лицом по делу, поскольку самовольная постройка - предмет спора, расположена на земельном участке, принадлежащем муниципалитету. Однако о дате и времени слушания по делу управление не извещалось, что является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим отмены решения суда. Также указывают, что Администрация г. Астрахани расторгла договор аренды земельного участка, заключенный с Г., так как им на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством, самовольно осуществлено строительство нежилого помещения (кафе). Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, пользующимися земельным участком на основании договора аренды. Г. не мог приобрести право собственности на самовольную постройку и распорядиться ею, продав П., в связи с чем у районного суда отсутствовали правовые основания к признанию сделки купли-продажи состоявшейся. По тем же основаниям признание за П. права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости также является незаконным.
Судебной коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда 23 октября 2013 года вынесено определение о переходе суда апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
На заседание судебной коллегии П., С.Н. не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не предоставили. При указанных обстоятельствах в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани Х., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца С.Е. и ответчика Г., возражавших против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и частичном удовлетворении исковых требований.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении представителя третьего лица Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани, в связи с чем решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года по делу по иску П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на реконструированное помещение в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Астрахани от "дата" N земельный участок площадью <....> кв. м по <адрес> (из земель муниципальной собственности) предоставлен в аренду сроком на пять лет <....> для эксплуатации павильона (договор аренды N от "дата"). Срок указанного договора аренды продлевался сторонами на пять лет. В Администрацию г. Астрахани "дата" поступило заявление Г. о заключении с ним договора аренды земельного участка площадью <....> кв. м по <адрес> для эксплуатации экспресс-закусочной. В своем заявлении Г. сообщает, что с "дата" субарендует указанный земельный участок у МКП "<....> для эксплуатации экспресс-закусочной, однако в связи с расторжением договора аренды с Администрацией г. Астрахани, просил предоставить ему в аренду земельный участок для тех же целей. Постановлением Администрации г. Астрахани от "дата" N Г. предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки по <адрес> Данные земельные участки предоставлены из состава земель населенных пунктов: площадью <....> кв. м для эксплуатации торгового киоска по продаже продовольственных товаров, площадью <....> кв. м для эксплуатации сооружений и оборудования летнего кафе. В соответствии с названным постановлением Администрации г. Астрахани N от "дата" между Администрацией г. Астрахани и Г. заключены договоры аренды N от "дата". Срок окончания договоров аренды согласован сторонами - "дата". Из технического паспорта и инвентарного дела следует, что Г. осуществлено самовольное строительство помещения кафе площадью <....> кв. м на земельном участке, принадлежащем муниципалитету, предоставленном в аренду для целей, не связанных со строительством. Право собственности на данный объект недвижимости до "дата" ни за кем не зарегистрировано. В Администрацию <адрес> "дата" поступило заявление Г. о продлении срока договоров аренды земельных участков по <адрес> предоставленных ему в аренду на основании постановления N от "дата" для эксплуатации торгового киоска и летнего кафе.
Между Г. и П. "дата" составлен договор купли-продажи, согласно которому Г. продал, а П. купила кафе по <адрес>
Администрацией г. Астрахани "дата" в адрес Г. направлено уведомление N. В уведомлении Администрация г. Астрахани сообщила об отказе от исполнении обязательств по договору аренды земельного участка N от "дата" для эксплуатации летнего кафе и о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Как следует из пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
С учетом изложенного продавец вправе распоряжаться только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности, единственным доказательством наличия права собственности является его государственная регистрация.
Судебная коллегия считает, что для признания сделки состоявшейся и признания права собственности на объект недвижимости истец должен был представить подтверждение прав ответчика на имущество, устанавливающее принадлежность Г. спорного объекта недвижимости.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированного права собственности Г. на момент передачи П. спорного имущества.
В нарушение статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцом не представлена проектно-разрешительная документация на строительство и введение в эксплуатацию реконструировано нежилого помещения - кафе, соответственно спорный объект является самовольной постройкой, а в соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться самовольной постройкой, в частности продавать.
С учетом изложенного Г. не имел право, в силу приведенной нормы закона (части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), на отчуждение П. по договору купли-продажи от "дата" кафе, поскольку указанное нежилое помещение является самовольной постройкой, в связи с чем исковые требования о признании сделки состоявшейся не подлежат удовлетворению.
Отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований П. о признании права собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание - кафе, построенное Г., имеет признаки самовольной постройки в связи с отсутствием разрешительной документации и доказательств отвода земельного участка под строительство данного здания.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем доказательств принадлежности истцу земельного участка на правах, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательств отвода Г. земельного участка для возведения спорного объекта в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2013 года отменить.
Исковое заявление П. к Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на нежилое помещение (кафе) оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)