Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09
По смыслу ст. 36, 39 ЗК РФ нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. Только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества как субъекта гражданского оборота.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14880/10
Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".
ст. 36 ЗК РФ
Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6
На земельном участке, переданном в аренду собственнику ряда объектов недвижимости, оказались здания, принадлежащие на праве собственности другим лицам. Суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды ничтожным, так как нарушаются исключительные права владельцев зданий на пользование земельными участками, расположенными под этими зданиями, и необходимыми для их эксплуатации. Кроме того, договором на арендатора возложена обязанность оплачивать аренду части земельного участка, которая фактически по объективным причинам не может быть передана ему в пользование.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 2420/11
Являются ошибочными выводы судов о том, что наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с двумя разными кадастровыми номерами не является препятствием для реализации права общества на формирование испрашиваемого земельного участка.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11
Поскольку на момент отчуждения спорного земельного участка право собственности на него у ответчика отсутствовало, данное право не могло перейти к истцам на основании положений ст. 552 ГК РФ и данные положения законодательства применению не подлежали.
Кроме того, продажа ответчику всего земельного участка, на котором в том числе расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает право последнего на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом (ст. 36 ЗК РФ). Указанные нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на приобретение причитающихся им участков на вещном или обязательственном праве.
Обратившись в настоящем деле с иском о выделе земельных участков и признании на них права собственности, истцы, являясь собственниками объектов недвижимости, по существу не возражают против права, избранного ответчиком.
Следовательно, поскольку истцы определились с правом, на котором они намерены приобрести земельный участок под принадлежащими им объектами недвижимости, надлежащим способом защиты (вне зависимости от того, какую формулировку использовали истцы) в данном случае будет иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. Такой иск направлен на защиту прав собственников, в связи с чем на требования указанных лиц срок исковой давности в силу положений ст. 208, 304 ГК РФ не распространяется.
В случаях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площади и границах вновь образуемых земельных участков суд, руководствуясь положениями ст. 82 АПК РФ, вправе назначить проведение кадастровых работ (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу ч. 1 ст. 7 Закона "О государственном кадастре недвижимости". Неполнота сведений ставит под сомнение как возможность постановки вновь образуемых земельных участков на кадастровый учет, так и последующую государственную регистрацию права на данные объекты.
Судам также следует иметь в виду, что удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, который ранее находился в собственности одного лица, приведет к возникновению на стороне истцов определенной материальной выгоды. Следовательно, ответчик по настоящему делу вправе предъявить встречный иск о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части цены земельного участка, уплаченной им продавцу земельного участка, а также о возмещении ему разумных и необходимых расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11
Единственным последствием признания судами недействительными двух сделок купли-продажи одного и того же земельного участка явилось лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15372/11
Заявитель обратился в администрацию с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка, однако из материалов дела не представляется возможным установить, была ли органом местного самоуправления выполнена предусмотренная ст. 36 ЗК РФ обязанность. При таких обстоятельствах в удовлетворении требования о признании бездействия администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка отказано необоснованно.
Отказ в выкупе второго земельного участка является правомерным, поскольку в соответствии с генеральным планом развития населенного пункта, утвержденным до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство иного объекта.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2012 N Ф09-2375/12
Наличие на земельном участке самовольных построек не может являться основанием для отказа в предоставлении его в собственность лицу, обладающему преимущественным правом на приватизацию этого участка, если при формировании земельного участка на его границы и размер нахождение на нем самовольных построек не повлияло.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 4344/11
Делая вывод о наличии у общества права на переоформление права постоянного бессрочного пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, суды правомерно руководствовались положениями п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", п. 3 ст. 20, п. 6, 7 ст. 27, ст. 36 ЗК РФ, п. 7 ст. 10 ФЗ от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Суды обоснованно исходили из того, что признание общества несостоятельным (банкротом) не лишает его права на приобретение в собственность земельных участков. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, и переоформление данного права путем приобретения земельных участков в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого впоследствии могут быть погашены требования кредиторов. При этом земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, не являются имуществом, которое в силу п. 2 ст. 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежит исключению из конкурсной массы.
Однако судам следовало оценить, имеет ли выкуп земельного участка обществом своей целью реализацию положений Закона о несостоятельности, их последующую продажу в составе конкурсной массы и может ли данная цель быть достигнута с учетом фактических обстоятельств, либо же спорные земельные участки после их выкупа уже не могут быть реализованы как входящие в состав имущества общества и, более того, их будущая самостоятельная реализация может привести к нарушению установленных ст. 36 ЗК РФ прав лиц, которые уже приобрели у общества объекты недвижимости, расположенные на этих земельных участках.
Ввиду того, что выкуп земельных участков предполагает определенные денежные расходы, суды также не проверили, имеется ли на то согласие комитета кредиторов должника, который в соответствии со ст. 17 Закона о несостоятельности осуществляет контроль за действиями арбитражного управляющего и решает вопрос о возможности удовлетворения требований конкурсных кредиторов за счет продажи подлежащих выкупу земельных участков.
ст. 36 ЗК РФ, ст. 49, 120, 296, 298 ГК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.12.2011 N 10994/11
Удовлетворяя требования о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка и делая вывод о наличии у Управления миграционной службы права собственности на помещение, суды не приняли во внимание положения ст. 49, 120, 296, 298 ГК РФ, которые устанавливают объем правоспособности учреждения как юридического лица. Из указанных правовых норм следует, что собственником помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, является Российская Федерация как учредитель соответствующего бюджетного учреждения, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления.
Представленное свидетельство о государственной регистрации права, в котором собственником помещений указано именно учреждение, не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку данный документ не отвечает требованиям достоверности и по сути содержит в себе техническую ошибку.
Рассмотрение спора о законности отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ в данном случае невозможно без привлечения к участию в деле собственника помещений - Российской Федерации в лице ФАУГИ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КОММЕНТАРИЙ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ПО ВОПРОСАМ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
КОММЕНТАРИЙ
ПО ВОПРОСАМ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ СТАТЬИ 36
ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09
По смыслу ст. 36, 39 ЗК РФ нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. Только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества как субъекта гражданского оборота.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14880/10
Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".
ст. 36 ЗК РФ
Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6
На земельном участке, переданном в аренду собственнику ряда объектов недвижимости, оказались здания, принадлежащие на праве собственности другим лицам. Суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды ничтожным, так как нарушаются исключительные права владельцев зданий на пользование земельными участками, расположенными под этими зданиями, и необходимыми для их эксплуатации. Кроме того, договором на арендатора возложена обязанность оплачивать аренду части земельного участка, которая фактически по объективным причинам не может быть передана ему в пользование.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 2420/11
Являются ошибочными выводы судов о том, что наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с двумя разными кадастровыми номерами не является препятствием для реализации права общества на формирование испрашиваемого земельного участка.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11
Поскольку на момент отчуждения спорного земельного участка право собственности на него у ответчика отсутствовало, данное право не могло перейти к истцам на основании положений ст. 552 ГК РФ и данные положения законодательства применению не подлежали.
Кроме того, продажа ответчику всего земельного участка, на котором в том числе расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает право последнего на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом (ст. 36 ЗК РФ). Указанные нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на приобретение причитающихся им участков на вещном или обязательственном праве.
Обратившись в настоящем деле с иском о выделе земельных участков и признании на них права собственности, истцы, являясь собственниками объектов недвижимости, по существу не возражают против права, избранного ответчиком.
Следовательно, поскольку истцы определились с правом, на котором они намерены приобрести земельный участок под принадлежащими им объектами недвижимости, надлежащим способом защиты (вне зависимости от того, какую формулировку использовали истцы) в данном случае будет иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. Такой иск направлен на защиту прав собственников, в связи с чем на требования указанных лиц срок исковой давности в силу положений ст. 208, 304 ГК РФ не распространяется.
В случаях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площади и границах вновь образуемых земельных участков суд, руководствуясь положениями ст. 82 АПК РФ, вправе назначить проведение кадастровых работ (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу ч. 1 ст. 7 Закона "О государственном кадастре недвижимости". Неполнота сведений ставит под сомнение как возможность постановки вновь образуемых земельных участков на кадастровый учет, так и последующую государственную регистрацию права на данные объекты.
Судам также следует иметь в виду, что удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, который ранее находился в собственности одного лица, приведет к возникновению на стороне истцов определенной материальной выгоды. Следовательно, ответчик по настоящему делу вправе предъявить встречный иск о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части цены земельного участка, уплаченной им продавцу земельного участка, а также о возмещении ему разумных и необходимых расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11
Единственным последствием признания судами недействительными двух сделок купли-продажи одного и того же земельного участка явилось лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15372/11
Заявитель обратился в администрацию с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка, однако из материалов дела не представляется возможным установить, была ли органом местного самоуправления выполнена предусмотренная ст. 36 ЗК РФ обязанность. При таких обстоятельствах в удовлетворении требования о признании бездействия администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка отказано необоснованно.
Отказ в выкупе второго земельного участка является правомерным, поскольку в соответствии с генеральным планом развития населенного пункта, утвержденным до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство иного объекта.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2012 N Ф09-2375/12
Наличие на земельном участке самовольных построек не может являться основанием для отказа в предоставлении его в собственность лицу, обладающему преимущественным правом на приватизацию этого участка, если при формировании земельного участка на его границы и размер нахождение на нем самовольных построек не повлияло.
ст. 36 ЗК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 4344/11
Делая вывод о наличии у общества права на переоформление права постоянного бессрочного пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, суды правомерно руководствовались положениями п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", п. 3 ст. 20, п. 6, 7 ст. 27, ст. 36 ЗК РФ, п. 7 ст. 10 ФЗ от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Суды обоснованно исходили из того, что признание общества несостоятельным (банкротом) не лишает его права на приобретение в собственность земельных участков. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, и переоформление данного права путем приобретения земельных участков в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого впоследствии могут быть погашены требования кредиторов. При этом земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, не являются имуществом, которое в силу п. 2 ст. 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежит исключению из конкурсной массы.
Однако судам следовало оценить, имеет ли выкуп земельного участка обществом своей целью реализацию положений Закона о несостоятельности, их последующую продажу в составе конкурсной массы и может ли данная цель быть достигнута с учетом фактических обстоятельств, либо же спорные земельные участки после их выкупа уже не могут быть реализованы как входящие в состав имущества общества и, более того, их будущая самостоятельная реализация может привести к нарушению установленных ст. 36 ЗК РФ прав лиц, которые уже приобрели у общества объекты недвижимости, расположенные на этих земельных участках.
Ввиду того, что выкуп земельных участков предполагает определенные денежные расходы, суды также не проверили, имеется ли на то согласие комитета кредиторов должника, который в соответствии со ст. 17 Закона о несостоятельности осуществляет контроль за действиями арбитражного управляющего и решает вопрос о возможности удовлетворения требований конкурсных кредиторов за счет продажи подлежащих выкупу земельных участков.
ст. 36 ЗК РФ, ст. 49, 120, 296, 298 ГК РФ
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.12.2011 N 10994/11
Удовлетворяя требования о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка и делая вывод о наличии у Управления миграционной службы права собственности на помещение, суды не приняли во внимание положения ст. 49, 120, 296, 298 ГК РФ, которые устанавливают объем правоспособности учреждения как юридического лица. Из указанных правовых норм следует, что собственником помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, является Российская Федерация как учредитель соответствующего бюджетного учреждения, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления.
Представленное свидетельство о государственной регистрации права, в котором собственником помещений указано именно учреждение, не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку данный документ не отвечает требованиям достоверности и по сути содержит в себе техническую ошибку.
Рассмотрение спора о законности отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ в данном случае невозможно без привлечения к участию в деле собственника помещений - Российской Федерации в лице ФАУГИ.
Ответственный за комментарии
судья
СЕМЕНОВА З.Г.
судья
СЕМЕНОВА З.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)