Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6553/2013) общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" на решение Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 (судья Чернышев В.И.) по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 983 173,05 рублей; расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ; обязании передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037 по акту приема-передачи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" -Домарацкая Е.Н., доверенность б/н от 25.05.2013, сроком действия один год;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Осинцев С.Д., доверенность N 9-Д от 09.01.2013, сроком действия до 31.12.2013,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" (далее - ООО "Институт строительных технологий") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб., задолженности по пени в сумме 770 773,05 руб.; расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области и ООО "Институт строительных технологий"; обязании передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 исковые требования ТУ Росимущества в Омской области удовлетворены частично. С ООО "Институт строительных технологий" в пользу ТУ Росимущества в Омской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.11.2008 N 207-ТУ за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб.; пени в размере 114 188,60 руб. Договор аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24893 кв. м, расторгнут. На ООО "Институт строительных технологий" возложена обязанность передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1. С ООО "Институт строительных технологий" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 531,76 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Институт строительных технологий" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, а также в части суммы задолженности по арендной плате и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой предоставить рассрочку по оплате арендной платы в связи с длительным отсутствием руководителя в городе, направлял истцу проект мирового соглашения. У общества отсутствует расчетный счет, в связи с чем в июле 2012 года заместителю руководителя были выданы денежные средства из кассы для оплаты арендных платежей за июль, август и сентябрь 2012 года. Данные доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции, поскольку руководитель находился на лечении в другом городе, а доступ к ним был возможен только им лично. После получения уведомления о задолженности ответчик направлял истцу письмо с просьбой о перерасчете с учетом оплаченных квитанций. Однако в нарушение пункта 7.1 договора ответа от ТУ Росимущества в Омской области не последовало.
ТУ Росимущества в Омской области письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Институт строительных технологий" поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (квитанций ОАО "Сбербанка России" от 27.07.2012 на сумму 27 000 руб., от 23.08.2012 на сумму 27 000 руб., от 08.09.2012 на сумму 27 000 руб.).
Представитель ТУ Росимущества в Омской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, разрешение ходатайства о приобщении доказательств оставил на усмотрение суда.
На основании части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
В силу части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела (часть 2 указанной статьи).
В нарушение положений части 2 статьи 268 АПК РФ податель жалобы не указал уважительных причин невозможности представления дополнительных доказательств суду первой инстанции. Сведений о наличии таких документов, равно как и доводов о частичной оплате задолженности, в обоснование возражений на иск ответчиком представлено не было.
В то время как на момент рассмотрения дела судом первой инстанции указанные выше дополнительные документы в распоряжении ответчика имелись.
Ссылка ответчика на то, что доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции, поскольку руководитель находился на лечении в другом городе, а доступ к ним был возможен только им лично, отклонена.
Временное отсутствие директора не лишает юридическое лицо правоспособности, оно является участником гражданского оборота и субъектом гражданско-правовых отношений и не может быть освобождено по этому основанию от исполнения процессуальных обязанностей в качестве стороны судебного разбирательства. Директор должен был назначить лицо, исполняющее обязанности директора на период невозможности исполнения своих обязанностей, которое, в свою очередь, обладает полномочиями на представление интересов ООО "Институт строительных технологий" вместо директора.
Тем более, что названные доводы носят голословных характер, допустимых доказательств в подтверждение временного отсутствия директора, равно как и иных обстоятельств, препятствующих в представлении доказательств суду первой инстанции, ответчик не представил.
Ссылка представителя ответчика Домарацкой Е.Н. на то, что в суде первой инстанции интересы ООО "Институт строительных технологий" представлял другой представитель, не принимается во внимание.
В судебном заседании суда первой инстанции 16.04.2013 принимал участие представитель ответчика Домарацкая Е.Н., в связи с невозможностью участия указанного представителя в заседании 07.05.2013 по ее ходатайству судебное разбирательство было отложено. В заседании суда 11.06.2013 принимал участие представитель ответчика Чеснокова Н.В.
Суд апелляционной инстанции считает, что смена представителя не является уважительной причиной непредставления суду доказательств в обоснование возражений на иск.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин необходимость согласования с вышестоящим органом (иным лицом) вопроса о подаче заявления, нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что спорные платежи, в случае их направления в погашение спорной задолженности, на чем настаивает ответчик, должны были найти отражение в бухгалтерской отчетности последнего, что, в свою очередь, должно было найти отражение как минимум в пояснениях представителей ответчика.
Вместе с тем, доказательств их отражения в бухгалтерской отчетности, ответчиком не представлено.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Отсутствие своевременного представления доказательств суду первой инстанции и представление их только суду апелляционной инстанции, расценивается судом апелляционной инстанции в качестве ненадлежащего пользования ответчиком предоставленными законом процессуальными правами.
Негативные последствия, наступление которых законодатель связывает с ненадлежащим пользованием предоставленными процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ), следуют в повторном рассмотрении настоящего дела по тем доказательствам, которыми располагал суд первой инстанции.
Исходя из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
При этом относимость дополнительных доказательств к установлению обстоятельств настоящего дела не доказана.
Представленные суду апелляционной инстанции квитанции содержат сведения о плательщике - Кузнецов Виталий Юрьевич, адресе его места жительства, назначении платежа - аренда земли.
То обстоятельство, что в период с 02.07.2012 по 01.10.2012 Кузнецов В.Ю. являлся заместителем директора общества, само по себе не дает оснований считать произведенные им платежи оплатой по рассматриваемому договору от имени ООО "Институт строительных технологий".
Из материалов дела не усматривается, что ответчик давал поручение указанному лицу перечислить денежные средства в качестве оплаты по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ. Квитанции не содержат сведений о внесении арендной платы от имени ООО "Институт строительных технологий", а также реквизитов рассматриваемого договора, периода оплаты.
Ничем не подтвержденные доводы ответчика о том, что платежи по квитанциям осуществлены в погашение спорной задолженности, в основу судебного акта положены быть не могут.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанные документы подлежат возвращению ответчику вместе с настоящим постановлением.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.
В связи с чем настоящее дело повторно рассматривается судом апелляционной инстанции только по доводам апелляционной жалобы ООО "Институт строительных технологий", и выйти за пределы заявленных доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не вправе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2008 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ООО "Институт строительных технологий" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 207-ТУ, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1, для использования для общественно-деловых целей, в границах, указанных в плане Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся неотъемлемой его частью, со сроком действия с 01.06.2009 по 29.05.2058.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за Участок составляет 26 550,00 руб. в месяц без НДС, согласно отчету об определении рыночной величины арендной платы N 360/13-О/08 от 06.11.2008, который прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.
Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в безналичной форме за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа на счет получателя.
На основании пункта 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Письмом от 22.10.2012 истец уведомил ответчика о расторжении указанного договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы.
В связи с тем, что в период с 01.06.2012 по 31.01.2013 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 400 руб., ТУ Росимущества в Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело по доводам апелляционной жалобы ООО "Институт строительных технологий", суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ и наличия задолженности ответчика перед истцом за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб., руководствуясь названными положениями, а также нормами статей 309, 310, 330, 333 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества в Омской области к ООО "Институт строительных технологий" о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. и пени за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в размере 114 188,60 руб. Частично удовлетворяя требование о взыскании пени, суд первой инстанции на основании статьи 333 ГК РФ и требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходил из того, что определенный договором размер неустойки (0,3%) значительно превышает ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации, и явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В связи с чем рассчитанный истцом размер пени (770 773 руб. 05 коп.) по заявлению ответчика уменьшен судом до 114 188 руб. 60 коп. из расчета двойной ставки рефинансирования.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что задолженность за июль, август и сентябрь 2012 года погашена, судом апелляционной инстанции отклонены.
В подтверждение частичного погашения задолженности ответчик представил суду апелляционной инстанции квитанции ОАО "Сбербанка России" от 27.07.2012 на сумму 27 000 руб., от 23.08.2012 на сумму 27 000 руб., от 08.09.2012 на сумму 27 000 руб. Однако в приобщении указанных документов к материалам дела суд апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ отказал по причинам, изложенным выше. Иных доказательств внесения арендной платы за исковой период ответчик не представил.
Возражений относительно взыскания пени ответчиком не приведено, доводов относительно снижения пени в порядке статьи 333 ГК РФ истцом не заявлено, что исключает переоценку судом апелляционной инстанции выводов суда первой инстанции в указанной части.
В настоящем деле истец также заявил требование о расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области и ООО "Институт строительных технологий", а также просил обязать ответчика передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.
Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ и обязании ответчика передать земельный участок.
С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что установленное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации положение, требующее необходимость устанавливать существенное нарушение договора со стороны арендатора, обусловлено основополагающим принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и, как следствие, отсутствием реальной возможности и правовых оснований для передачи другому лицу земельного участка, на котором находится недвижимость арендатора.
Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что у ответчика на вышеуказанном земельном участке имеются зарегистрированные объекты недвижимого имущества.
В кадастровом плане (т. 1 л.д. 16-17) сведения об объектах недвижимости отсутствуют. Условия договора также не содержат сведений о расположении на передаваемом в аренду земельном участке каких-либо объектов ответчика.
Со своей стороны, сведений и доказательств расположения на земельном участке объектов недвижимости ответчик не представил.
В суде апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что земельный участок используется для общественно-деловых целей - устройство нестационарной зоны отдыха (торговые палатки, столы, стулья) вокруг расположенного на земельном участке небольшого озера.
В связи с чем в рассматриваемом случае расторжением договора аренды основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нарушен не будет.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Как указывалось выше, согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
Судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 (то есть, в течение более восьми месяцев) в сумме 212 400 руб.
Указанное обстоятельством ответчиком не опровергнуто.
При этом, даже с учетом доводов ответчика о внесении арендной платы за июль, август, сентябрь 2012 года, допущенную им просрочку во внесении арендной платы суд апелляционной инстанции считает значительной, поскольку она превышает 4 месяца и выражается в неуплате арендной платы, начиная с октября 2012 года.
Таким образом, имеет место неоднократное, длительное, неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Суд апелляционной инстанции считает, что в условиях длительного и систематического невнесения арендатором арендных платежей, продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя. Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.
Доказательства длительного неисполнения ответчиком обязательства по арендной плате, отсутствие у него на этом участке каких-либо объектов недвижимости, в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют об отсутствии оснований для продолжения договорных отношений сторон.
На основании вышеизложенного, установив, что на момент рассмотрения спора, имеется совокупность существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, а также, учитывая, что ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ опровергающих доказательств не представлено, суд апелляционной инстанции считает обоснованным удовлетворение исковых требований в указанной части.
Отклоняя доводы ООО "Институт строительных технологий" о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с условиями договора право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов может быть реализовано после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств возложено на истца.
Истец письмом от 22.10.2012 сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате, пеням, предоставил разумный срок для устранения допущенных нарушений условий договора и сообщил о намерении, в случае невыполнения указанного требования в течение месячного срока, обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 20-21).
Указанное письмо вручено ответчику 24.10.2012 (т. 1 л.д. 22) и оставлено последним без ответа.
Таким образом, истец представил в материалы дела доказательства соблюдения претензионного порядка, что подтверждается почтовым уведомлением.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Институт строительных технологий" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2013 ПО ДЕЛУ N А46-1581/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. по делу N А46-1581/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6553/2013) общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" на решение Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 (судья Чернышев В.И.) по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 983 173,05 рублей; расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ; обязании передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037 по акту приема-передачи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" -Домарацкая Е.Н., доверенность б/н от 25.05.2013, сроком действия один год;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Осинцев С.Д., доверенность N 9-Д от 09.01.2013, сроком действия до 31.12.2013,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" (далее - ООО "Институт строительных технологий") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб., задолженности по пени в сумме 770 773,05 руб.; расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области и ООО "Институт строительных технологий"; обязании передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 исковые требования ТУ Росимущества в Омской области удовлетворены частично. С ООО "Институт строительных технологий" в пользу ТУ Росимущества в Омской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.11.2008 N 207-ТУ за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб.; пени в размере 114 188,60 руб. Договор аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24893 кв. м, расторгнут. На ООО "Институт строительных технологий" возложена обязанность передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1. С ООО "Институт строительных технологий" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 531,76 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Институт строительных технологий" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, а также в части суммы задолженности по арендной плате и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой предоставить рассрочку по оплате арендной платы в связи с длительным отсутствием руководителя в городе, направлял истцу проект мирового соглашения. У общества отсутствует расчетный счет, в связи с чем в июле 2012 года заместителю руководителя были выданы денежные средства из кассы для оплаты арендных платежей за июль, август и сентябрь 2012 года. Данные доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции, поскольку руководитель находился на лечении в другом городе, а доступ к ним был возможен только им лично. После получения уведомления о задолженности ответчик направлял истцу письмо с просьбой о перерасчете с учетом оплаченных квитанций. Однако в нарушение пункта 7.1 договора ответа от ТУ Росимущества в Омской области не последовало.
ТУ Росимущества в Омской области письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Институт строительных технологий" поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (квитанций ОАО "Сбербанка России" от 27.07.2012 на сумму 27 000 руб., от 23.08.2012 на сумму 27 000 руб., от 08.09.2012 на сумму 27 000 руб.).
Представитель ТУ Росимущества в Омской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, разрешение ходатайства о приобщении доказательств оставил на усмотрение суда.
На основании части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
В силу части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела (часть 2 указанной статьи).
В нарушение положений части 2 статьи 268 АПК РФ податель жалобы не указал уважительных причин невозможности представления дополнительных доказательств суду первой инстанции. Сведений о наличии таких документов, равно как и доводов о частичной оплате задолженности, в обоснование возражений на иск ответчиком представлено не было.
В то время как на момент рассмотрения дела судом первой инстанции указанные выше дополнительные документы в распоряжении ответчика имелись.
Ссылка ответчика на то, что доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции, поскольку руководитель находился на лечении в другом городе, а доступ к ним был возможен только им лично, отклонена.
Временное отсутствие директора не лишает юридическое лицо правоспособности, оно является участником гражданского оборота и субъектом гражданско-правовых отношений и не может быть освобождено по этому основанию от исполнения процессуальных обязанностей в качестве стороны судебного разбирательства. Директор должен был назначить лицо, исполняющее обязанности директора на период невозможности исполнения своих обязанностей, которое, в свою очередь, обладает полномочиями на представление интересов ООО "Институт строительных технологий" вместо директора.
Тем более, что названные доводы носят голословных характер, допустимых доказательств в подтверждение временного отсутствия директора, равно как и иных обстоятельств, препятствующих в представлении доказательств суду первой инстанции, ответчик не представил.
Ссылка представителя ответчика Домарацкой Е.Н. на то, что в суде первой инстанции интересы ООО "Институт строительных технологий" представлял другой представитель, не принимается во внимание.
В судебном заседании суда первой инстанции 16.04.2013 принимал участие представитель ответчика Домарацкая Е.Н., в связи с невозможностью участия указанного представителя в заседании 07.05.2013 по ее ходатайству судебное разбирательство было отложено. В заседании суда 11.06.2013 принимал участие представитель ответчика Чеснокова Н.В.
Суд апелляционной инстанции считает, что смена представителя не является уважительной причиной непредставления суду доказательств в обоснование возражений на иск.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин необходимость согласования с вышестоящим органом (иным лицом) вопроса о подаче заявления, нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что спорные платежи, в случае их направления в погашение спорной задолженности, на чем настаивает ответчик, должны были найти отражение в бухгалтерской отчетности последнего, что, в свою очередь, должно было найти отражение как минимум в пояснениях представителей ответчика.
Вместе с тем, доказательств их отражения в бухгалтерской отчетности, ответчиком не представлено.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Отсутствие своевременного представления доказательств суду первой инстанции и представление их только суду апелляционной инстанции, расценивается судом апелляционной инстанции в качестве ненадлежащего пользования ответчиком предоставленными законом процессуальными правами.
Негативные последствия, наступление которых законодатель связывает с ненадлежащим пользованием предоставленными процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ), следуют в повторном рассмотрении настоящего дела по тем доказательствам, которыми располагал суд первой инстанции.
Исходя из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
При этом относимость дополнительных доказательств к установлению обстоятельств настоящего дела не доказана.
Представленные суду апелляционной инстанции квитанции содержат сведения о плательщике - Кузнецов Виталий Юрьевич, адресе его места жительства, назначении платежа - аренда земли.
То обстоятельство, что в период с 02.07.2012 по 01.10.2012 Кузнецов В.Ю. являлся заместителем директора общества, само по себе не дает оснований считать произведенные им платежи оплатой по рассматриваемому договору от имени ООО "Институт строительных технологий".
Из материалов дела не усматривается, что ответчик давал поручение указанному лицу перечислить денежные средства в качестве оплаты по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ. Квитанции не содержат сведений о внесении арендной платы от имени ООО "Институт строительных технологий", а также реквизитов рассматриваемого договора, периода оплаты.
Ничем не подтвержденные доводы ответчика о том, что платежи по квитанциям осуществлены в погашение спорной задолженности, в основу судебного акта положены быть не могут.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанные документы подлежат возвращению ответчику вместе с настоящим постановлением.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.
В связи с чем настоящее дело повторно рассматривается судом апелляционной инстанции только по доводам апелляционной жалобы ООО "Институт строительных технологий", и выйти за пределы заявленных доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не вправе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2008 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ООО "Институт строительных технологий" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 207-ТУ, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1, для использования для общественно-деловых целей, в границах, указанных в плане Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся неотъемлемой его частью, со сроком действия с 01.06.2009 по 29.05.2058.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за Участок составляет 26 550,00 руб. в месяц без НДС, согласно отчету об определении рыночной величины арендной платы N 360/13-О/08 от 06.11.2008, который прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.
Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в безналичной форме за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа на счет получателя.
На основании пункта 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Письмом от 22.10.2012 истец уведомил ответчика о расторжении указанного договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы.
В связи с тем, что в период с 01.06.2012 по 31.01.2013 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 400 руб., ТУ Росимущества в Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело по доводам апелляционной жалобы ООО "Институт строительных технологий", суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ и наличия задолженности ответчика перед истцом за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в сумме 212 400 руб., руководствуясь названными положениями, а также нормами статей 309, 310, 330, 333 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества в Омской области к ООО "Институт строительных технологий" о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. и пени за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 в размере 114 188,60 руб. Частично удовлетворяя требование о взыскании пени, суд первой инстанции на основании статьи 333 ГК РФ и требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходил из того, что определенный договором размер неустойки (0,3%) значительно превышает ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации, и явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В связи с чем рассчитанный истцом размер пени (770 773 руб. 05 коп.) по заявлению ответчика уменьшен судом до 114 188 руб. 60 коп. из расчета двойной ставки рефинансирования.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что задолженность за июль, август и сентябрь 2012 года погашена, судом апелляционной инстанции отклонены.
В подтверждение частичного погашения задолженности ответчик представил суду апелляционной инстанции квитанции ОАО "Сбербанка России" от 27.07.2012 на сумму 27 000 руб., от 23.08.2012 на сумму 27 000 руб., от 08.09.2012 на сумму 27 000 руб. Однако в приобщении указанных документов к материалам дела суд апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ отказал по причинам, изложенным выше. Иных доказательств внесения арендной платы за исковой период ответчик не представил.
Возражений относительно взыскания пени ответчиком не приведено, доводов относительно снижения пени в порядке статьи 333 ГК РФ истцом не заявлено, что исключает переоценку судом апелляционной инстанции выводов суда первой инстанции в указанной части.
В настоящем деле истец также заявил требование о расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области и ООО "Институт строительных технологий", а также просил обязать ответчика передать ТУ Росимущества в Омской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3037, общей площадью 24 893 кв. м, местоположение которого установлено в 120 метрах восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.
Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ и обязании ответчика передать земельный участок.
С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что установленное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации положение, требующее необходимость устанавливать существенное нарушение договора со стороны арендатора, обусловлено основополагающим принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и, как следствие, отсутствием реальной возможности и правовых оснований для передачи другому лицу земельного участка, на котором находится недвижимость арендатора.
Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что у ответчика на вышеуказанном земельном участке имеются зарегистрированные объекты недвижимого имущества.
В кадастровом плане (т. 1 л.д. 16-17) сведения об объектах недвижимости отсутствуют. Условия договора также не содержат сведений о расположении на передаваемом в аренду земельном участке каких-либо объектов ответчика.
Со своей стороны, сведений и доказательств расположения на земельном участке объектов недвижимости ответчик не представил.
В суде апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что земельный участок используется для общественно-деловых целей - устройство нестационарной зоны отдыха (торговые палатки, столы, стулья) вокруг расположенного на земельном участке небольшого озера.
В связи с чем в рассматриваемом случае расторжением договора аренды основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нарушен не будет.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Как указывалось выше, согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
Судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.06.2012 по 31.01.2013 (то есть, в течение более восьми месяцев) в сумме 212 400 руб.
Указанное обстоятельством ответчиком не опровергнуто.
При этом, даже с учетом доводов ответчика о внесении арендной платы за июль, август, сентябрь 2012 года, допущенную им просрочку во внесении арендной платы суд апелляционной инстанции считает значительной, поскольку она превышает 4 месяца и выражается в неуплате арендной платы, начиная с октября 2012 года.
Таким образом, имеет место неоднократное, длительное, неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Суд апелляционной инстанции считает, что в условиях длительного и систематического невнесения арендатором арендных платежей, продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя. Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.
Доказательства длительного неисполнения ответчиком обязательства по арендной плате, отсутствие у него на этом участке каких-либо объектов недвижимости, в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют об отсутствии оснований для продолжения договорных отношений сторон.
На основании вышеизложенного, установив, что на момент рассмотрения спора, имеется совокупность существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, а также, учитывая, что ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ опровергающих доказательств не представлено, суд апелляционной инстанции считает обоснованным удовлетворение исковых требований в указанной части.
Отклоняя доводы ООО "Институт строительных технологий" о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с условиями договора право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов может быть реализовано после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств возложено на истца.
Истец письмом от 22.10.2012 сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате, пеням, предоставил разумный срок для устранения допущенных нарушений условий договора и сообщил о намерении, в случае невыполнения указанного требования в течение месячного срока, обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 20-21).
Указанное письмо вручено ответчику 24.10.2012 (т. 1 л.д. 22) и оставлено последним без ответа.
Таким образом, истец представил в материалы дела доказательства соблюдения претензионного порядка, что подтверждается почтовым уведомлением.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Институт строительных технологий" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 14 июня 2013 года по делу N А46-1581/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)