Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Техно 2000" (ИНН 2320094058, ОГРН 1072308013800) - Поповой В.А. (доверенность от 25.10.2012), от ответчиков: Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке XXII зимних олимпийских игр 2014 года (ИНН 2308139560, ОГРН 1072308013800) - Голуб А.С. (доверенность от 29.05.2013), общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (ИНН 7802169879, ОГРН 1027801551106) - Лебедевой О.А. (доверенность от 01.02.2013), в отсутствие третьего лица - закрытого акционерного общества "Банк ВТБ 24" (ИНН 7710353606, ОГРН 1027739207462), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно 2000" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-32913/2010, установил следующее.
ООО "Техно 2000" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке XXII зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент), ООО "АФК-Аудит" о признании отчета об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1 недостоверным в части определения выкупной цены и размера убытков, подлежащих возмещению обществу в связи с изъятием имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46 (литера Д2); признании незаконными действий департамента по предоставлению недостоверных сведений в задание на оценку, повлекших уменьшение величины стоимости объекта оценки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Банк ВТБ 24".
Решением от 10.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.02.2012, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2012 решение от 10.11.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.02.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, поскольку суд первой инстанции не дал оценку доводам истца, изложенным в исковом заявлении, а также экспертным заключениям на предмет их соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, методическим рекомендациям Правительства Российской Федерации, а также установленным статьями 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации критериям относимости и допустимости доказательств.
Решением от 25.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.03.2013, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал ошибочность отчета об оценке N 807-26/2010-А/1 и его несоответствие требованиям стандартов оценки.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 25.12.2012 и постановление апелляционной инстанции от 18.03.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что в оспариваемом отчете не применены доходный подход и метод сравнения продаж, что привело к значительному занижению рыночной стоимости изымаемого имущества. Отчет составлен без осмотра помещений, в его основу положены неверные исходные данные. Суды необоснованно отклонили представленные обществом в материалы дела доказательства недостоверности отчета (кредитное соглашение N 721/0555-0000040; договор (полис) N Д-32306220-4.0-2-000100-09 страхования залогового имущества от 06.10.2009; отчет об оценке N 0136 по состоянию на 17.03.2008, подготовленный ООО "Центр экономических и правовых экспертиз").
В отзыве на кассационную жалобу ООО "АФК-Аудит" указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить требования.
Представители департамента и ООО "АФК-Аудит" возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество являлось собственником нежилых помещений первого этажа N 1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.05.2008 право собственности общества на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2008 на основании договора купли-продажи и ипотеки нежилых помещений от 16.04.2008.
Из кадастрового паспорта от 24.08.2010 и технического паспорта спорных нежилых помещений, составленного по состоянию на 24.08.2010, следует, что данные помещения реконструированы. В результате самовольной реконструкции площадь нежилых помещений составила 178,6 кв. м. На поэтажном плане нежилых помещений стоит штамп "На возведение или переоборудование нежилых помещений N 1, 2 разрешение не предъявлено".
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.12.2009 N 1051-р "Об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения" объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:27 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, д. 46, изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд (Макаренко) (проектные и изыскательские работы, строительство)".
Письмом от 30.12.2009 N 81-10527/09-05 департамент уведомил общество о принятии распоряжения и указал, что для осуществления дальнейших мероприятий по изъятию недвижимого имущества между администрацией Краснодарского края, ГК "Олимпстрой" и оценщиком будет заключен договор оценки, в соответствии с которым будет произведена оценка указанной недвижимости по рыночной стоимости, а также оценка убытков, причиненных таким изъятием.
Согласно отчету об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1, подготовленному ООО "АФК-Аудит", рыночная стоимость подлежащего изъятию имущества составила 2 546 413 рублей; размер убытков, причиненных обществу в связи с изъятием недвижимого имущества, составил 44 740 рублей.
Решением от 15.09.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд ("Макаренко") (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа принадлежащие на праве собственности обществу нежилые помещения первого этажа N 1-2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46. Суд обязал Управление автомобильных дорог Краснодарского края предоставить обществу денежную компенсацию в размере 2 591 153 рублей (согласно отчету об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1).
Не согласившись с данными, содержащимися в отчете об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1, общество обратилось в суд с требованием о признании отчета недостоверным.
Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) разъяснено следующее. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно статье 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в ФСО N 1 (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256).
Согласно пункту 16 ФСО N 1 проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.
В пунктах 18 и 19 ФСО N 1 указано, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Пункт 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 содержит следующее разъяснение. Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 названного Кодекса).
В обоснование недостоверности отчета об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1 общество представило заключения ООО "Независимый оценщик" от 08.11.2010 N 118 и от 03.11.2010 N 117, экспертное заключение ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.366 и экспертное заключение ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.369 на отчет от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1; отчет ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0136.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой".
Согласно заключению судебной экспертизы от 01.08.2011 N 176/16.1 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа N 1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, принадлежащих обществу на праве собственности, по состоянию на 16.04.2010 составила 5 127 899 рублей и по состоянию на 17.06.2011-8 008 522 рубля. Величина убытков, причиненных обществу в результате изъятия нежилых помещений, по состоянию на 16.04.2010 составила 671 715 рублей; по состоянию на 17.06.2011-1 119 154 рубля.
Национальным советом по оценочной деятельности подготовлено заключение от 05.10.2011 N РГИ-283/11 о соответствии заключения ООО "НПП "ЮрИнСтрой" от 01.08.2011 N 177/16.1 нормативно-правовым актам в области оценочной деятельности. Согласно заключению национального совета заключение ООО "НПП "ЮрИнСтрой" от 01.08.2011 N 177/16.1 не соответствует стандартам оценки ФСО N 1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256.
Экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено заключение по экспертизе отчета N 807-26/2010-А/1, согласно которому отчет N 807-26/2010-А/1 соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки. Расчет выполнен в соответствии с требованиями методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и представляемых в рамках Закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных решением Национального совета по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5).
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства (заключения ООО "Независимый оценщик" от 08.11.2010 N 118 и от 03.11.2010 N 117; заключения ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.366 и от 22.09.2010 N 0.369; отчет ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0136; заключение судебной экспертизы от 01.08.2011 N 176/16.1; заключение рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 05.10.2011 N РГИ-283/11; заключение по экспертизе отчета N 807-26/2010-А/1, подготовленное экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков") и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета об оценке N 807-26/2010-А/1.
Отклоняя доводы истца, суды установили, что в оспариваемом отчете эксперты обосновали невозможность использования сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорных объектов и необходимости применения затратного подхода. Расхождение установленных экспертами ООО "АФК-Аудит" и ООО "НПП "ЮрИнСтрой" величин рыночной стоимости спорных объектов обусловлено использованием различных методик и исходных данных, что само по себе не доказывает недостоверность отчета. При этом отчет N 807-26/2010-А/1, выполненный ООО "АФК-Аудит", соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки. Расчет выполнен в соответствии с требованиями методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и представляемых в рамках Закона N 310-ФЗ, что подтверждено Экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"; тогда как согласно заключению рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 05.10.2011 N РГИ-283/11 экспертное заключение ООО "НПП "ЮрИнСтрой" не соответствует данным требованиям.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А32-32913/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N А32-32913/2010
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N А32-32913/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Техно 2000" (ИНН 2320094058, ОГРН 1072308013800) - Поповой В.А. (доверенность от 25.10.2012), от ответчиков: Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке XXII зимних олимпийских игр 2014 года (ИНН 2308139560, ОГРН 1072308013800) - Голуб А.С. (доверенность от 29.05.2013), общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (ИНН 7802169879, ОГРН 1027801551106) - Лебедевой О.А. (доверенность от 01.02.2013), в отсутствие третьего лица - закрытого акционерного общества "Банк ВТБ 24" (ИНН 7710353606, ОГРН 1027739207462), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно 2000" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-32913/2010, установил следующее.
ООО "Техно 2000" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке XXII зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент), ООО "АФК-Аудит" о признании отчета об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1 недостоверным в части определения выкупной цены и размера убытков, подлежащих возмещению обществу в связи с изъятием имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46 (литера Д2); признании незаконными действий департамента по предоставлению недостоверных сведений в задание на оценку, повлекших уменьшение величины стоимости объекта оценки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Банк ВТБ 24".
Решением от 10.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.02.2012, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2012 решение от 10.11.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.02.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, поскольку суд первой инстанции не дал оценку доводам истца, изложенным в исковом заявлении, а также экспертным заключениям на предмет их соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, методическим рекомендациям Правительства Российской Федерации, а также установленным статьями 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации критериям относимости и допустимости доказательств.
Решением от 25.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.03.2013, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал ошибочность отчета об оценке N 807-26/2010-А/1 и его несоответствие требованиям стандартов оценки.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 25.12.2012 и постановление апелляционной инстанции от 18.03.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что в оспариваемом отчете не применены доходный подход и метод сравнения продаж, что привело к значительному занижению рыночной стоимости изымаемого имущества. Отчет составлен без осмотра помещений, в его основу положены неверные исходные данные. Суды необоснованно отклонили представленные обществом в материалы дела доказательства недостоверности отчета (кредитное соглашение N 721/0555-0000040; договор (полис) N Д-32306220-4.0-2-000100-09 страхования залогового имущества от 06.10.2009; отчет об оценке N 0136 по состоянию на 17.03.2008, подготовленный ООО "Центр экономических и правовых экспертиз").
В отзыве на кассационную жалобу ООО "АФК-Аудит" указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить требования.
Представители департамента и ООО "АФК-Аудит" возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество являлось собственником нежилых помещений первого этажа N 1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.05.2008 право собственности общества на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2008 на основании договора купли-продажи и ипотеки нежилых помещений от 16.04.2008.
Из кадастрового паспорта от 24.08.2010 и технического паспорта спорных нежилых помещений, составленного по состоянию на 24.08.2010, следует, что данные помещения реконструированы. В результате самовольной реконструкции площадь нежилых помещений составила 178,6 кв. м. На поэтажном плане нежилых помещений стоит штамп "На возведение или переоборудование нежилых помещений N 1, 2 разрешение не предъявлено".
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.12.2009 N 1051-р "Об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения" объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:27 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, д. 46, изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд (Макаренко) (проектные и изыскательские работы, строительство)".
Письмом от 30.12.2009 N 81-10527/09-05 департамент уведомил общество о принятии распоряжения и указал, что для осуществления дальнейших мероприятий по изъятию недвижимого имущества между администрацией Краснодарского края, ГК "Олимпстрой" и оценщиком будет заключен договор оценки, в соответствии с которым будет произведена оценка указанной недвижимости по рыночной стоимости, а также оценка убытков, причиненных таким изъятием.
Согласно отчету об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1, подготовленному ООО "АФК-Аудит", рыночная стоимость подлежащего изъятию имущества составила 2 546 413 рублей; размер убытков, причиненных обществу в связи с изъятием недвижимого имущества, составил 44 740 рублей.
Решением от 15.09.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд ("Макаренко") (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа принадлежащие на праве собственности обществу нежилые помещения первого этажа N 1-2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46. Суд обязал Управление автомобильных дорог Краснодарского края предоставить обществу денежную компенсацию в размере 2 591 153 рублей (согласно отчету об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1).
Не согласившись с данными, содержащимися в отчете об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1, общество обратилось в суд с требованием о признании отчета недостоверным.
Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) разъяснено следующее. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно статье 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в ФСО N 1 (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256).
Согласно пункту 16 ФСО N 1 проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.
В пунктах 18 и 19 ФСО N 1 указано, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Пункт 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 содержит следующее разъяснение. Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 названного Кодекса).
В обоснование недостоверности отчета об оценке от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1 общество представило заключения ООО "Независимый оценщик" от 08.11.2010 N 118 и от 03.11.2010 N 117, экспертное заключение ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.366 и экспертное заключение ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.369 на отчет от 02.06.2010 N 807-26/2010-А/1; отчет ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0136.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой".
Согласно заключению судебной экспертизы от 01.08.2011 N 176/16.1 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа N 1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, принадлежащих обществу на праве собственности, по состоянию на 16.04.2010 составила 5 127 899 рублей и по состоянию на 17.06.2011-8 008 522 рубля. Величина убытков, причиненных обществу в результате изъятия нежилых помещений, по состоянию на 16.04.2010 составила 671 715 рублей; по состоянию на 17.06.2011-1 119 154 рубля.
Национальным советом по оценочной деятельности подготовлено заключение от 05.10.2011 N РГИ-283/11 о соответствии заключения ООО "НПП "ЮрИнСтрой" от 01.08.2011 N 177/16.1 нормативно-правовым актам в области оценочной деятельности. Согласно заключению национального совета заключение ООО "НПП "ЮрИнСтрой" от 01.08.2011 N 177/16.1 не соответствует стандартам оценки ФСО N 1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256.
Экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено заключение по экспертизе отчета N 807-26/2010-А/1, согласно которому отчет N 807-26/2010-А/1 соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки. Расчет выполнен в соответствии с требованиями методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и представляемых в рамках Закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных решением Национального совета по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5).
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства (заключения ООО "Независимый оценщик" от 08.11.2010 N 118 и от 03.11.2010 N 117; заключения ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 22.09.2010 N 0.366 и от 22.09.2010 N 0.369; отчет ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0136; заключение судебной экспертизы от 01.08.2011 N 176/16.1; заключение рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 05.10.2011 N РГИ-283/11; заключение по экспертизе отчета N 807-26/2010-А/1, подготовленное экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков") и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета об оценке N 807-26/2010-А/1.
Отклоняя доводы истца, суды установили, что в оспариваемом отчете эксперты обосновали невозможность использования сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорных объектов и необходимости применения затратного подхода. Расхождение установленных экспертами ООО "АФК-Аудит" и ООО "НПП "ЮрИнСтрой" величин рыночной стоимости спорных объектов обусловлено использованием различных методик и исходных данных, что само по себе не доказывает недостоверность отчета. При этом отчет N 807-26/2010-А/1, выполненный ООО "АФК-Аудит", соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки. Расчет выполнен в соответствии с требованиями методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и представляемых в рамках Закона N 310-ФЗ, что подтверждено Экспертным советом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"; тогда как согласно заключению рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 05.10.2011 N РГИ-283/11 экспертное заключение ООО "НПП "ЮрИнСтрой" не соответствует данным требованиям.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А32-32913/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)