Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - индивидуального предпринимателя Баранова Леонида Егоровича (ИНН 263400233760, ОГРНИП 312265115100684) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Ясон", общества с ограниченной ответственностью "Фаворит", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.) по делу N А63-12983/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Баранову Л.Е. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 733 467 рублей 45 копеек задолженности за фактическое использование земельного участка и 31 102 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (требования уточнены; т. 2, л.д. 119).
Иск мотивирован тем, что в период с 04.07.2009 по 30.03.2012 ответчик использовал земельный участок без внесения платы. Размер неосновательного обогащения ответчика (в размере платы за фактическое использование земельного участка) определен на основании действовавших в спорный период нормативных актов об утверждении арендных ставок. Проценты рассчитаны за период с 16.06.2011 по 31.03.2012 с учетом ставки рефинансирования в размере 8% годовых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определениями от 19.11.2012 и от 15.01.2013 (т. 1, л.д. 125; т. 2, л.д. 45) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО СП "Ясон" (далее - предприятие) и ООО "Фаворит" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции сослались на обстоятельства, преюдициально установленные в решении Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Суды установили, что с целью строительства кафе по ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе предприятие, общество и предприниматель заключили договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007. Для проведения проектно-изыскательских работ под строительство кафе предпринимателю ранее предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м. Срок действия договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 (в редакции дополнительного соглашения) истек. Договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913 (подлежащий государственной регистрации) не зарегистрирован и считается незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса). Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут, право собственности на незавершенный строительством объект (здание кафе) признано за предприятием. Право собственности предприятия зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66, не представлено. Из решения суда общей юрисдикции следует, что у предпринимателя отсутствуют права на спорный земельный участок с 04.07.2008. Поскольку комитет не доказал факт использования ответчиком земельного участка в спорный период, суды отказали в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 136; т. 3, л.д. 32).
Комитет обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 предпринимателю для проведения проектно-изыскательских работ под строительство кафе предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя предпринимателю выдано разрешение на строительство кафе от 30.01.2007 N 1/607. После выдачи разрешения на строительство на участке велись строительные работы. Дополнительным соглашением к договору от 08.09.2005 N 4682 срок аренды продлен по 03.07.2009. По заявлению предпринимателя от 02.06.2010 постановлением администрации от 01.03.2011 N 561 указанный земельный участок представлен предпринимателю на новый срок. С предпринимателем подписан договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913, в государственной регистрации которого регистрирующим органом отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления участка для строительства. В отсутствие арендных отношений с 03.07.2009 использование земельного участка предпринимателем приняло характер фактического. Уведомлений о расторжении договора либо о невозможности использования земельного участка от предпринимателя в спорный период не поступало. Оплату за использование ранее предоставленного участка предприниматель не производил. Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут, право собственности на незавершенный строительством объект (здание кафе) признано за предприятием, о чем 12.07.2012 в ЕГРП внесена соответствующая запись. Наличие на земельном участке не завершенного строительством объекта подтверждает использование участка в соответствии с видом его разрешенного использования (строительство кафе). Таким образом, после истечения срока действия договора аренды N 4682 (в редакции дополнительного соглашения) до государственной регистрации права собственности предприятия на объект незавершенного строительства земельным участком фактически пользовался ответчик. Вывод судов о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием доказательств использования земельного участка предпринимателем ошибочен. Ссылки судов на нарушение ответчиком обязательств по договору инвестирования не имеют отношения к спору о взыскании платы за пользование участком. Кроме того, сославшись на преюдициальность решения Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012, суды не учли, что в рамках указанного дела предприниматель сам доказывал факт пользования земельным участком.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
От комитета поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя заявителя.
Предприниматель, предприятие и общество, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела, 30 сентября 2005 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 1750 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. В ходе кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 26:12:011605:383, установлено разрешенное использование - для продолжения строительства кафе, что подтверждается кадастровым паспортом от 15.03.2011 и кадастровой выпиской от 28.01.2013 (т. 1, л.д. 13; т. 2, л.д. 99-103).
Судами установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 08.09.2005 N 4682 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком с 28.11.2005 по 04.07.2008 для проведения проектно-изыскательских работ места размещения объекта (кафе).
По сведениям ЕГРП (выписки от 10.10.2012 и от 25.01.2013) договор аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации 26-26-12/038/2005-702 от 28.11.2005). Обременение в виде аренды в пользу предпринимателя установлено сроком действия с 28.11.2005 по 04.07.2008 (т. 1, л.д. 49, 50; т. 2, л.д. 96, 97).
11 декабря 2007 года предприятие (инвестор-1), общество (инвестор-2) и предприниматель (инвестор-3) заключили договор инвестирования N 08/2007, предметом которого являлось участие сторон в реализации инвестиционного проекта по строительству капитального трехэтажного нежилого здания с цокольным этажом площадью 4400 кв. м по адресу: ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 132-137). В договоре зафиксировано, что строительство осуществляется на земельном участке площадью 1750 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:383. Правами застройщика наделяется предприниматель в силу наличия у него договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682, разрешения на строительство от 30.01.2007 N 1/607, проектно-сметной документации на результат инвестиционной деятельности (пункт 2.3). Доля предпринимателя в инвестировании строительства объекта (0,7%) оценена в виде арендных прав на земельный участок (пункт 3.3). По условиям договора предприниматель обязался самостоятельно производить оплату арендных платежей по договору аренды (пункт 4.3.1).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 08.09.2005 N 4682 постановлением администрации от 01.03.2011 N 561 предпринимателю для продолжения строительства кафе по улице Пирогова, 66 предоставлен в аренду сроком 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м (т. 1, л.д. 15).
21 марта 2011 года комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор N 8913 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м (т. 1, л.д. 10-12). Согласно пункту 1.2 на участке имеются инженерные коммуникации, объекты недвижимости отсутствуют. В пункте 2.1 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 04.07.2009. Срок аренды установлен на 3 года с 01.03.2011 по 28.02.2014 (пункт 2.2). Согласно пункту 3.2 размер и расчет арендной платы определены в приложении N 1. Арендная плата начисляется с 04.07.2009 и вносится арендатором ежеквартально (пункты 3.3, 3.4). В приложении N 1 стороны согласовали годовую арендную плату в размере 267 114 рублей 62 копеек.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 по делу N 2-17/12 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут; за предприятием признано право собственности на незавершенный строительством объект - кафе (литера А), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66 (т. 1, л.д. 72).
На основании данного решения 12.07.2012 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности предприятия на нежилое здание (кафе) с процентом готовности 9%, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2012 и выписками из ЕГРП от 02.11.2012, и от 27.11.2012 (т. 1, л.д. 110, 141; т. 2, л.д. 5).
Ссылаясь на то, что в период с 04.07.2009 по 30.03.2012 предприниматель фактически использовал земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 без внесения платы, комитет произвел начисление процентов и обратился с иском о взыскании с предпринимателя 733 467 рублей 45 копеек задолженности и 31 102 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Соглашение сторон об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 истек. Договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913 (подлежащий государственной регистрации) не зарегистрирован и считается незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса). На основании договора инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 и решения Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 право собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе), расположенный на земельном участке по ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе, зарегистрировано в ЕГРП за предприятием. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что комитет не доказал факт использования предпринимателем в спорный период земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383, в связи с чем в удовлетворении иска отказали.
Между тем судами не учтено следующее.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить объект аренды во временное владение и пользование или во временное владение (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
Как установлено при разрешении спора судами, между сторонами ранее был заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 для проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта недвижимости (здания кафе). Ответчику выдано разрешение на строительство от 30.01.2007 N 1/607. В период действия договора аренды предприниматель заключил с предприятием и обществом договор от 11.12.2007 N 08/2007 о совместном участии в реализации инвестиционного проекта по строительству капитального трехэтажного нежилого здания с цокольным этажом площадью 4400 кв. м на земельном участке площадью 1750 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:383. По условиям договора предприниматель наделяется правами застройщика в силу наличия у него договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 и разрешения на строительство от 30.01.2007 N 1/607. Доля предпринимателя в инвестировании строительства объекта (нежилого здания) оценена в виде арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383. Предприниматель в договоре инвестирования подтвердил обязанность по самостоятельному внесению арендных платежей по договору аренды.
В решении Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 установлено, что по договору аренды от 08.09.2005 N 4682 для проведения проектно-изыскательских работ места размещения кафе предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:0383, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя предпринимателю выдано разрешение от 30.01.2007 N 1/607 на строительство кафе по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66, со сроком действия до 30.01.2008.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В решении суда общей юрисдикции установлены обстоятельства предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 предпринимателю, который во исполнение договора аренды от 08.09.2005 N 4682 получил разрешение на строительство, а также внес принадлежащие ему арендные права (в качестве вклада) в инвестиционный проект (договор от 11.12.2007 N 08/2007). Однако приведенные (отраженные в решении от 27.02.2012) обстоятельства в нарушение требований части 3 статьи 69 Кодекса не приняты судами первой и апелляционной инстанций во внимание.
Из имеющихся в деле выписок из ЕГРП от 10.10.2012 и от 25.01.2013 видно, что обременение в виде аренды в пользу предпринимателя установлено со сроком действия с 28.11.2005 по 04.07.2008. Доказательства продления указанного срока (государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды от 08.09.2005 N 4682) материалы дела не содержат.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 08.09.2005 N 4682 и акт приема-передачи земельного участка предпринимателю в дело не представлены. Обстоятельства вступления предпринимателя во владение участком с кадастровым номером 26:12:011605:383, прекращения арендных отношений сторон (возврата имущества арендодателю) либо возобновления договора от 08.09.2005 N 4682 на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (входящие в предмет доказывания по данному спору) судами не устанавливались.
Правовой вывод суда общей юрисдикции в решении от 27.02.2012 об отсутствии у предпринимателя прав на спорный земельный участок с 04.07.2008, на который суды первой и апелляционной инстанций сослались при разрешении настоящего спора, не имеет для арбитражного суда преюдициального значения. В силу части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по гражданскому делу обязательно только в части установленных им фактических обстоятельств, на что неоднократно указывалось Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.07.2007 N 11974/06, от 20.06.2013 N 3810/13).
Судебными инстанциями также установлено, что договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913, подлежащий государственной регистрации (заключен на срок более года), процедуру регистрации не прошел. Поэтому названный договор признан незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. В нем указано следующее. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, незарегистрированный договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и о неустойке, если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.
При этом следует учесть, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Приведенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
По результатам рассмотрения жалобы кассационная инстанция вправе отменить (изменить) решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение от 18.03.2013 и апелляционное постановление от 28.06.2012 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении суду необходимо на основании имеющихся и дополнительно представленных (полученных от сторон) доказательств установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора (передача земельного участка во владение предпринимателя по договорам аренды от 08.09.2005 и от 21.03.2011, их исполнение и возврат арендодателю; возобновление (сохранение) с комитетом в спорный период арендных отношений) и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор с правильным применением норм материального (статьи 610, 621 Гражданского кодекса) и процессуального (статья 69 Кодекса) права. При проверке доводов истца суду следует также учесть правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
В соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А63-12983/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.10.2013 ПО ДЕЛУ N А63-12983/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2013 г. по делу N А63-12983/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - индивидуального предпринимателя Баранова Леонида Егоровича (ИНН 263400233760, ОГРНИП 312265115100684) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Ясон", общества с ограниченной ответственностью "Фаворит", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.) по делу N А63-12983/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Баранову Л.Е. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 733 467 рублей 45 копеек задолженности за фактическое использование земельного участка и 31 102 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (требования уточнены; т. 2, л.д. 119).
Иск мотивирован тем, что в период с 04.07.2009 по 30.03.2012 ответчик использовал земельный участок без внесения платы. Размер неосновательного обогащения ответчика (в размере платы за фактическое использование земельного участка) определен на основании действовавших в спорный период нормативных актов об утверждении арендных ставок. Проценты рассчитаны за период с 16.06.2011 по 31.03.2012 с учетом ставки рефинансирования в размере 8% годовых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определениями от 19.11.2012 и от 15.01.2013 (т. 1, л.д. 125; т. 2, л.д. 45) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО СП "Ясон" (далее - предприятие) и ООО "Фаворит" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции сослались на обстоятельства, преюдициально установленные в решении Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Суды установили, что с целью строительства кафе по ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе предприятие, общество и предприниматель заключили договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007. Для проведения проектно-изыскательских работ под строительство кафе предпринимателю ранее предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м. Срок действия договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 (в редакции дополнительного соглашения) истек. Договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913 (подлежащий государственной регистрации) не зарегистрирован и считается незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса). Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут, право собственности на незавершенный строительством объект (здание кафе) признано за предприятием. Право собственности предприятия зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66, не представлено. Из решения суда общей юрисдикции следует, что у предпринимателя отсутствуют права на спорный земельный участок с 04.07.2008. Поскольку комитет не доказал факт использования ответчиком земельного участка в спорный период, суды отказали в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 136; т. 3, л.д. 32).
Комитет обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 предпринимателю для проведения проектно-изыскательских работ под строительство кафе предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя предпринимателю выдано разрешение на строительство кафе от 30.01.2007 N 1/607. После выдачи разрешения на строительство на участке велись строительные работы. Дополнительным соглашением к договору от 08.09.2005 N 4682 срок аренды продлен по 03.07.2009. По заявлению предпринимателя от 02.06.2010 постановлением администрации от 01.03.2011 N 561 указанный земельный участок представлен предпринимателю на новый срок. С предпринимателем подписан договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913, в государственной регистрации которого регистрирующим органом отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления участка для строительства. В отсутствие арендных отношений с 03.07.2009 использование земельного участка предпринимателем приняло характер фактического. Уведомлений о расторжении договора либо о невозможности использования земельного участка от предпринимателя в спорный период не поступало. Оплату за использование ранее предоставленного участка предприниматель не производил. Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут, право собственности на незавершенный строительством объект (здание кафе) признано за предприятием, о чем 12.07.2012 в ЕГРП внесена соответствующая запись. Наличие на земельном участке не завершенного строительством объекта подтверждает использование участка в соответствии с видом его разрешенного использования (строительство кафе). Таким образом, после истечения срока действия договора аренды N 4682 (в редакции дополнительного соглашения) до государственной регистрации права собственности предприятия на объект незавершенного строительства земельным участком фактически пользовался ответчик. Вывод судов о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием доказательств использования земельного участка предпринимателем ошибочен. Ссылки судов на нарушение ответчиком обязательств по договору инвестирования не имеют отношения к спору о взыскании платы за пользование участком. Кроме того, сославшись на преюдициальность решения Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012, суды не учли, что в рамках указанного дела предприниматель сам доказывал факт пользования земельным участком.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
От комитета поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя заявителя.
Предприниматель, предприятие и общество, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела, 30 сентября 2005 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 1750 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. В ходе кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 26:12:011605:383, установлено разрешенное использование - для продолжения строительства кафе, что подтверждается кадастровым паспортом от 15.03.2011 и кадастровой выпиской от 28.01.2013 (т. 1, л.д. 13; т. 2, л.д. 99-103).
Судами установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 08.09.2005 N 4682 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком с 28.11.2005 по 04.07.2008 для проведения проектно-изыскательских работ места размещения объекта (кафе).
По сведениям ЕГРП (выписки от 10.10.2012 и от 25.01.2013) договор аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации 26-26-12/038/2005-702 от 28.11.2005). Обременение в виде аренды в пользу предпринимателя установлено сроком действия с 28.11.2005 по 04.07.2008 (т. 1, л.д. 49, 50; т. 2, л.д. 96, 97).
11 декабря 2007 года предприятие (инвестор-1), общество (инвестор-2) и предприниматель (инвестор-3) заключили договор инвестирования N 08/2007, предметом которого являлось участие сторон в реализации инвестиционного проекта по строительству капитального трехэтажного нежилого здания с цокольным этажом площадью 4400 кв. м по адресу: ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 132-137). В договоре зафиксировано, что строительство осуществляется на земельном участке площадью 1750 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:383. Правами застройщика наделяется предприниматель в силу наличия у него договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682, разрешения на строительство от 30.01.2007 N 1/607, проектно-сметной документации на результат инвестиционной деятельности (пункт 2.3). Доля предпринимателя в инвестировании строительства объекта (0,7%) оценена в виде арендных прав на земельный участок (пункт 3.3). По условиям договора предприниматель обязался самостоятельно производить оплату арендных платежей по договору аренды (пункт 4.3.1).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 08.09.2005 N 4682 постановлением администрации от 01.03.2011 N 561 предпринимателю для продолжения строительства кафе по улице Пирогова, 66 предоставлен в аренду сроком 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м (т. 1, л.д. 15).
21 марта 2011 года комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор N 8913 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 площадью 1750 кв. м (т. 1, л.д. 10-12). Согласно пункту 1.2 на участке имеются инженерные коммуникации, объекты недвижимости отсутствуют. В пункте 2.1 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 04.07.2009. Срок аренды установлен на 3 года с 01.03.2011 по 28.02.2014 (пункт 2.2). Согласно пункту 3.2 размер и расчет арендной платы определены в приложении N 1. Арендная плата начисляется с 04.07.2009 и вносится арендатором ежеквартально (пункты 3.3, 3.4). В приложении N 1 стороны согласовали годовую арендную плату в размере 267 114 рублей 62 копеек.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 по делу N 2-17/12 договор инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 расторгнут; за предприятием признано право собственности на незавершенный строительством объект - кафе (литера А), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66 (т. 1, л.д. 72).
На основании данного решения 12.07.2012 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности предприятия на нежилое здание (кафе) с процентом готовности 9%, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2012 и выписками из ЕГРП от 02.11.2012, и от 27.11.2012 (т. 1, л.д. 110, 141; т. 2, л.д. 5).
Ссылаясь на то, что в период с 04.07.2009 по 30.03.2012 предприниматель фактически использовал земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383 без внесения платы, комитет произвел начисление процентов и обратился с иском о взыскании с предпринимателя 733 467 рублей 45 копеек задолженности и 31 102 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Соглашение сторон об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 истек. Договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913 (подлежащий государственной регистрации) не зарегистрирован и считается незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса). На основании договора инвестирования от 11.12.2007 N 08/2007 и решения Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 право собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе), расположенный на земельном участке по ул. Пирогова, 66 в г. Ставрополе, зарегистрировано в ЕГРП за предприятием. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что комитет не доказал факт использования предпринимателем в спорный период земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383, в связи с чем в удовлетворении иска отказали.
Между тем судами не учтено следующее.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить объект аренды во временное владение и пользование или во временное владение (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
Как установлено при разрешении спора судами, между сторонами ранее был заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 для проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта недвижимости (здания кафе). Ответчику выдано разрешение на строительство от 30.01.2007 N 1/607. В период действия договора аренды предприниматель заключил с предприятием и обществом договор от 11.12.2007 N 08/2007 о совместном участии в реализации инвестиционного проекта по строительству капитального трехэтажного нежилого здания с цокольным этажом площадью 4400 кв. м на земельном участке площадью 1750 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:383. По условиям договора предприниматель наделяется правами застройщика в силу наличия у него договора аренды земельного участка от 08.09.2005 N 4682 и разрешения на строительство от 30.01.2007 N 1/607. Доля предпринимателя в инвестировании строительства объекта (нежилого здания) оценена в виде арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:383. Предприниматель в договоре инвестирования подтвердил обязанность по самостоятельному внесению арендных платежей по договору аренды.
В решении Промышленного районного суда города Ставрополя от 27.02.2012 установлено, что по договору аренды от 08.09.2005 N 4682 для проведения проектно-изыскательских работ места размещения кафе предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:0383, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66. Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя предпринимателю выдано разрешение от 30.01.2007 N 1/607 на строительство кафе по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 66, со сроком действия до 30.01.2008.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В решении суда общей юрисдикции установлены обстоятельства предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:383 предпринимателю, который во исполнение договора аренды от 08.09.2005 N 4682 получил разрешение на строительство, а также внес принадлежащие ему арендные права (в качестве вклада) в инвестиционный проект (договор от 11.12.2007 N 08/2007). Однако приведенные (отраженные в решении от 27.02.2012) обстоятельства в нарушение требований части 3 статьи 69 Кодекса не приняты судами первой и апелляционной инстанций во внимание.
Из имеющихся в деле выписок из ЕГРП от 10.10.2012 и от 25.01.2013 видно, что обременение в виде аренды в пользу предпринимателя установлено со сроком действия с 28.11.2005 по 04.07.2008. Доказательства продления указанного срока (государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды от 08.09.2005 N 4682) материалы дела не содержат.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 08.09.2005 N 4682 и акт приема-передачи земельного участка предпринимателю в дело не представлены. Обстоятельства вступления предпринимателя во владение участком с кадастровым номером 26:12:011605:383, прекращения арендных отношений сторон (возврата имущества арендодателю) либо возобновления договора от 08.09.2005 N 4682 на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (входящие в предмет доказывания по данному спору) судами не устанавливались.
Правовой вывод суда общей юрисдикции в решении от 27.02.2012 об отсутствии у предпринимателя прав на спорный земельный участок с 04.07.2008, на который суды первой и апелляционной инстанций сослались при разрешении настоящего спора, не имеет для арбитражного суда преюдициального значения. В силу части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по гражданскому делу обязательно только в части установленных им фактических обстоятельств, на что неоднократно указывалось Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.07.2007 N 11974/06, от 20.06.2013 N 3810/13).
Судебными инстанциями также установлено, что договор аренды земельного участка от 21.03.2011 N 8913, подлежащий государственной регистрации (заключен на срок более года), процедуру регистрации не прошел. Поэтому названный договор признан незаключенным (статьи 433 и 609 Гражданского кодекса).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. В нем указано следующее. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, незарегистрированный договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и о неустойке, если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.
При этом следует учесть, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Приведенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
По результатам рассмотрения жалобы кассационная инстанция вправе отменить (изменить) решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение от 18.03.2013 и апелляционное постановление от 28.06.2012 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении суду необходимо на основании имеющихся и дополнительно представленных (полученных от сторон) доказательств установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора (передача земельного участка во владение предпринимателя по договорам аренды от 08.09.2005 и от 21.03.2011, их исполнение и возврат арендодателю; возобновление (сохранение) с комитетом в спорный период арендных отношений) и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор с правильным применением норм материального (статьи 610, 621 Гражданского кодекса) и процессуального (статья 69 Кодекса) права. При проверке доводов истца суду следует также учесть правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
В соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А63-12983/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)