Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска: Яблонская Лилия Александровна, представитель по доверенности от 29.12.2012 N 13025/02-11;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом": Захаренков Антон Игоревич, представитель по доверенности от 25.10.2012
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом"
на решение от 18.01.2013
по делу N А73-13548/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей О.М. Левинталь
по иску Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска
к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом"
о взыскании 645 624,32 руб.
установил:
Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождение: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО "Компания "Новый дом" (ОГРН 1032700323127, ИНН 2721106688, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 18в: далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 620 697,99 руб., пени в размере 20,35 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 24 905,98 руб., возникших в связи с использованием ответчиком земельных участков площадью 16 269 кв. м и площадью 6073 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Производственная, 6 (далее - спорные земельные участки) до оформления на них права собственности.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает на взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, которые исключены из государственного кадастра недвижимости ввиду истечения срока действия временного характера ГКН; переоформление кадастровых документов было необходимо для оформления права собственности на земельные участки; при отсутствии кадастровых документов на земельные участки, их площадь установить невозможно и плата за пользование должна взыскиваться исходя из фактической площади объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которая по наружным обмерам составляет 1 788,8 и 490 кв. м.
Департамент в представленном отзыве не согласился с доводами апелляционной жалобы, ввиду того, что изменение кадастровых номеров спорных земельных участков не повлекло изменения иных характеристик земельных участков (площадь, конфигурация, координаты).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Представители истца просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Компания "Новый дом" заключен договор N 333 по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6 073,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16 269,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д) согласно кадастровым паспортов земельных участков.
Срок действия договора определен с 12.05.2010 по 11.04.2011 (пункт 1.2).
В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы, которая на момент заключения договора в год составляла: за земельный участок площадью 6 037 кв. м - 354 845,39 руб., площадью 16 269 кв. м - 950 597,67 руб.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Земельные участки переданы арендатору по акту от 12.05.2010.
09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания" Новый дом" в связи с поданной заявкой о приобретении земельных участков в собственность заключено соглашение о расторжении договора аренды земельных участков N 333 от 12.05.2010, пунктом 3 которого было предусмотрено, что начисления арендной платы по договору будет продолжаться до момента государственной регистрации права собственности на земельные участки.
В передаточном акте от 09.02.2012, подписанном сторонами указано, что земельные участки не освобождены в связи с переоформлением их в собственность на основании постановления Администрации г. Хабаровска от 12.12.2011 N 4155 и от 12.12.2011 N 4156, начисление арендной платы будет продолжено до момента регистрации права собственности.
09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания "Новый Дом" заключены договоры N 3453 купли-продажи земельных участков по условиям которых, фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО "Компания "Новый дом" на праве собственности.
14.02.2012 Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю аннулированы сведения из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 27:23:041913:129 и 27:23:041913:130 ввиду истечения срока действия временного характера сведений ГКН и не поступления документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на данные объекты недвижимости.
В связи с изменением кадастровых номеров участков на 27:23:041913:134 (6 037 кв. м) и 27:23:041913:135 (16 269 кв. м) соответственно соглашением от 20.06.2012 внесены изменения в договор купли-продажи земельных участков.
28.06.2012 за ООО "Компания "Новый дом" зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.
В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность 620 697,99 руб.
В ответ на претензии истца от 18.05.2012 об оплате задолженности за пользование земельными участками, ответчик сообщил о необоснованности требований, поскольку договор аренды расторгнут, участки возвращены, акт фактического использования земельным участком фактически занятым объектами недвижимости не оформлялся, сведения о земельных участках исключены из государственного кадастра недвижимости.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс., ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Таким образом, установление границ земельного участка является средством его индивидуализации как объекта вещных прав.
Как установлено пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, регулирующей порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Из содержания указанных норм права следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
На основании представленных в материалы дела доказательств установлено, ответчик, как владелец объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, осуществлял их использование на правах аренды по договору от 12.05.2010 N 333, которым с учетом кадастровых паспортов земельных участков была определена их площадь, месторасположение, а также цена, в отношении которых спора не возникало.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 11.04.2011) при отсутствии на то возражений арендодателя, договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского к арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 09.02.2012 по договору аренды внесена не была, что ответчиком не оспорено и не предоставлено доказательств обратного.
09.02.2012 договор аренды N 333 соглашением сторон расторгнут.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
По смыслу названной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В акте сдачи-приемки, оформленном 09.02.2012 к соглашению о расторжении договора аренды стороны оговорили, что земельные участки не освобождены в связи с переоформлением в собственности, начисление арендной платой будет продолжаться до момента регистрации права собственности.
Таким образом, в указанном документе стороны подтвердили факт использования ответчиком спорных земельных участков после расторжения договора в прежних границах и размерах, определенных договором аренды и обязательство ответчика по внесению арендной платы.
Доказательств того, что ответчиком после расторжения договора аренды использовались земельные участки в меньшем размере не представлено.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения или сбережения ответчиками имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
Материалами дела подтверждается, что ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках с 10.02.2012 по 28.06.2012 осуществлял их без оформления правоустанавливающих документов на него.
До оформления соответствующих прав на земельный участок, ответчик обязан вносить плату за использование земельного участка на основании положений статьи 1102 ГК РФ в виде арендной платы, что ООО "Компания "Новый Дом" не оспаривает.
Спор возник в отношении площади земельного участка, за который взыскивается неосновательное обогащение. По мнению ответчиков, снятие спорных земельных участков 14.02.2012 с кадастрового учета повлекло их утрату как объекта гражданских прав, и как следствие, снятие с него обязанности по внесению платы за использование земельного участка в размере (площади), установленном договором.
Указанные доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, регламентирующих порядок взыскания неосновательного обогащения.
Согласно статье 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о государственном кадастре недвижимости.
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленными законом, а также прекращения существования объекта недвижимости.
В части 1 статьи 25 Закона N 221-ФЗ указано, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости сведения, которые носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
В силу части 4 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Поскольку сведения о государственной регистрации вещных прав или государственной регистрации аренды на указанные земельные участки в течение двух лет в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вносились, на основании части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ Росреестр по Хабаровскому краю принял решение о снятии с учета объектов недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0041913:129 и 27:23:0041913:130 недвижимости и аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений.
Между тем, указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Материалами дела установлено, что изменения границ используемых земельных участков посредством землеустройства при снятии и новой постановке земельных участков на кадастровый учет не произошло.
Вновь на кадастровый учет для целей государственной регистрации прав поставлены земельные участки идентичные по площади и конфигурации земельным участкам, являющимися предметом договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает доказанным факт использования ответчиком спорных земельных участков площадью 6 073 кв. м и 16 269 кв. м.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о неопределенности площади земельных участков, за использование которых взыскивается плата, судом апелляционной инстанции отклоняются
В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, до государственной регистрации права ответчика на земельные участки, при условии продолжения их использования в прежнем объеме, обязательство по оплате пользования земельными участками не могло считаться прекращенным.
Таким образом, установив факт пользования ответчиком земельными участками, в том числе без оформления соответствующих прав на него и без внесения платы за такое пользование, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормами, обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных требований и наличии оснований для взыскания суммы арендной платы (за период до 09.02.2012) и неосновательного обогащения (за период с 10.02.2012 до 28.06.2012) за пользование земельными участками, занятыми под объектами недвижимости, владельцем которых является ответчик и участком, необходимым для использования указанных объектов недвижимости, что соответствует нормам действующего законодательства о платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса) и положениям статей 424, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса.
Расчет платы за фактическое пользование земельным участком истцом произведен исходя из площади земельных участков и цены, определенных договором аренды, признан апелляционным судом арифметически верным и нормативно обоснованным.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, истец на основании пункта 4.1 договора обоснованно предъявил ответчику требование о взыскании пени за период с 01.01.2012 по 09.02.2012 в размере 20,35 руб.
Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 24 905,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2012 по 01.10.2012.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса, с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Зная о необходимости внесения платы за пользование земельными участками с даты расторжения договора аренды, что нашло отражение в пункте 3 соглашения о расторжении договора и акте от 09.02.2012, ответчик плату не вносил, в связи с чем, истец на основании указанной нормы правомерно начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 24 905,98 руб.
Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим положениям пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998, и взыскал проценты в заявленном размере.
Возражений относительно расчета размера пени и процентов ответчиком не заявлялось.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Госпошлина в силу статьи 110 АПК РФ возлагается на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2013 по делу N А73-13548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2013 N 06АП-1026/2013 ПО ДЕЛУ N А73-13548/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. N 06АП-1026/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска: Яблонская Лилия Александровна, представитель по доверенности от 29.12.2012 N 13025/02-11;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом": Захаренков Антон Игоревич, представитель по доверенности от 25.10.2012
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом"
на решение от 18.01.2013
по делу N А73-13548/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей О.М. Левинталь
по иску Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска
к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Новый дом"
о взыскании 645 624,32 руб.
установил:
Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождение: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО "Компания "Новый дом" (ОГРН 1032700323127, ИНН 2721106688, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 18в: далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 620 697,99 руб., пени в размере 20,35 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 24 905,98 руб., возникших в связи с использованием ответчиком земельных участков площадью 16 269 кв. м и площадью 6073 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Производственная, 6 (далее - спорные земельные участки) до оформления на них права собственности.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает на взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, которые исключены из государственного кадастра недвижимости ввиду истечения срока действия временного характера ГКН; переоформление кадастровых документов было необходимо для оформления права собственности на земельные участки; при отсутствии кадастровых документов на земельные участки, их площадь установить невозможно и плата за пользование должна взыскиваться исходя из фактической площади объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которая по наружным обмерам составляет 1 788,8 и 490 кв. м.
Департамент в представленном отзыве не согласился с доводами апелляционной жалобы, ввиду того, что изменение кадастровых номеров спорных земельных участков не повлекло изменения иных характеристик земельных участков (площадь, конфигурация, координаты).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Представители истца просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Компания "Новый дом" заключен договор N 333 по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6 073,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16 269,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д) согласно кадастровым паспортов земельных участков.
Срок действия договора определен с 12.05.2010 по 11.04.2011 (пункт 1.2).
В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы, которая на момент заключения договора в год составляла: за земельный участок площадью 6 037 кв. м - 354 845,39 руб., площадью 16 269 кв. м - 950 597,67 руб.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Земельные участки переданы арендатору по акту от 12.05.2010.
09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания" Новый дом" в связи с поданной заявкой о приобретении земельных участков в собственность заключено соглашение о расторжении договора аренды земельных участков N 333 от 12.05.2010, пунктом 3 которого было предусмотрено, что начисления арендной платы по договору будет продолжаться до момента государственной регистрации права собственности на земельные участки.
В передаточном акте от 09.02.2012, подписанном сторонами указано, что земельные участки не освобождены в связи с переоформлением их в собственность на основании постановления Администрации г. Хабаровска от 12.12.2011 N 4155 и от 12.12.2011 N 4156, начисление арендной платы будет продолжено до момента регистрации права собственности.
09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания "Новый Дом" заключены договоры N 3453 купли-продажи земельных участков по условиям которых, фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО "Компания "Новый дом" на праве собственности.
14.02.2012 Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю аннулированы сведения из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 27:23:041913:129 и 27:23:041913:130 ввиду истечения срока действия временного характера сведений ГКН и не поступления документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на данные объекты недвижимости.
В связи с изменением кадастровых номеров участков на 27:23:041913:134 (6 037 кв. м) и 27:23:041913:135 (16 269 кв. м) соответственно соглашением от 20.06.2012 внесены изменения в договор купли-продажи земельных участков.
28.06.2012 за ООО "Компания "Новый дом" зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.
В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность 620 697,99 руб.
В ответ на претензии истца от 18.05.2012 об оплате задолженности за пользование земельными участками, ответчик сообщил о необоснованности требований, поскольку договор аренды расторгнут, участки возвращены, акт фактического использования земельным участком фактически занятым объектами недвижимости не оформлялся, сведения о земельных участках исключены из государственного кадастра недвижимости.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс., ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Таким образом, установление границ земельного участка является средством его индивидуализации как объекта вещных прав.
Как установлено пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, регулирующей порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Из содержания указанных норм права следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
На основании представленных в материалы дела доказательств установлено, ответчик, как владелец объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, осуществлял их использование на правах аренды по договору от 12.05.2010 N 333, которым с учетом кадастровых паспортов земельных участков была определена их площадь, месторасположение, а также цена, в отношении которых спора не возникало.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 11.04.2011) при отсутствии на то возражений арендодателя, договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского к арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 09.02.2012 по договору аренды внесена не была, что ответчиком не оспорено и не предоставлено доказательств обратного.
09.02.2012 договор аренды N 333 соглашением сторон расторгнут.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
По смыслу названной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В акте сдачи-приемки, оформленном 09.02.2012 к соглашению о расторжении договора аренды стороны оговорили, что земельные участки не освобождены в связи с переоформлением в собственности, начисление арендной платой будет продолжаться до момента регистрации права собственности.
Таким образом, в указанном документе стороны подтвердили факт использования ответчиком спорных земельных участков после расторжения договора в прежних границах и размерах, определенных договором аренды и обязательство ответчика по внесению арендной платы.
Доказательств того, что ответчиком после расторжения договора аренды использовались земельные участки в меньшем размере не представлено.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения или сбережения ответчиками имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
Материалами дела подтверждается, что ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках с 10.02.2012 по 28.06.2012 осуществлял их без оформления правоустанавливающих документов на него.
До оформления соответствующих прав на земельный участок, ответчик обязан вносить плату за использование земельного участка на основании положений статьи 1102 ГК РФ в виде арендной платы, что ООО "Компания "Новый Дом" не оспаривает.
Спор возник в отношении площади земельного участка, за который взыскивается неосновательное обогащение. По мнению ответчиков, снятие спорных земельных участков 14.02.2012 с кадастрового учета повлекло их утрату как объекта гражданских прав, и как следствие, снятие с него обязанности по внесению платы за использование земельного участка в размере (площади), установленном договором.
Указанные доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, регламентирующих порядок взыскания неосновательного обогащения.
Согласно статье 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о государственном кадастре недвижимости.
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленными законом, а также прекращения существования объекта недвижимости.
В части 1 статьи 25 Закона N 221-ФЗ указано, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости сведения, которые носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
В силу части 4 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Поскольку сведения о государственной регистрации вещных прав или государственной регистрации аренды на указанные земельные участки в течение двух лет в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вносились, на основании части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ Росреестр по Хабаровскому краю принял решение о снятии с учета объектов недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0041913:129 и 27:23:0041913:130 недвижимости и аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений.
Между тем, указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Материалами дела установлено, что изменения границ используемых земельных участков посредством землеустройства при снятии и новой постановке земельных участков на кадастровый учет не произошло.
Вновь на кадастровый учет для целей государственной регистрации прав поставлены земельные участки идентичные по площади и конфигурации земельным участкам, являющимися предметом договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает доказанным факт использования ответчиком спорных земельных участков площадью 6 073 кв. м и 16 269 кв. м.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о неопределенности площади земельных участков, за использование которых взыскивается плата, судом апелляционной инстанции отклоняются
В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, до государственной регистрации права ответчика на земельные участки, при условии продолжения их использования в прежнем объеме, обязательство по оплате пользования земельными участками не могло считаться прекращенным.
Таким образом, установив факт пользования ответчиком земельными участками, в том числе без оформления соответствующих прав на него и без внесения платы за такое пользование, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормами, обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных требований и наличии оснований для взыскания суммы арендной платы (за период до 09.02.2012) и неосновательного обогащения (за период с 10.02.2012 до 28.06.2012) за пользование земельными участками, занятыми под объектами недвижимости, владельцем которых является ответчик и участком, необходимым для использования указанных объектов недвижимости, что соответствует нормам действующего законодательства о платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса) и положениям статей 424, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса.
Расчет платы за фактическое пользование земельным участком истцом произведен исходя из площади земельных участков и цены, определенных договором аренды, признан апелляционным судом арифметически верным и нормативно обоснованным.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, истец на основании пункта 4.1 договора обоснованно предъявил ответчику требование о взыскании пени за период с 01.01.2012 по 09.02.2012 в размере 20,35 руб.
Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 24 905,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2012 по 01.10.2012.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса, с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Зная о необходимости внесения платы за пользование земельными участками с даты расторжения договора аренды, что нашло отражение в пункте 3 соглашения о расторжении договора и акте от 09.02.2012, ответчик плату не вносил, в связи с чем, истец на основании указанной нормы правомерно начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 24 905,98 руб.
Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим положениям пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998, и взыскал проценты в заявленном размере.
Возражений относительно расчета размера пени и процентов ответчиком не заявлялось.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Госпошлина в силу статьи 110 АПК РФ возлагается на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2013 по делу N А73-13548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)