Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Телегиной Т.Н., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шульдяковой В.В.
при участии:
от Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, - Залыгаев Евгений Викторович, по доверенности N 5864а от 30.10.2007 г.
от общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С", г. Саратов, - не явились, извещены.
от закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов - Замараев Владимир Алексеевич, по доверенности N 9 от 9 января 2008 г., выданной сроком до 9 января 2011 года.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 (судья Сидорова Ю.И.),
по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью "Гавань-С", г. Саратов, закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов,
о взыскании 298 762 руб. 89 коп.
установил:
Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в арбитражный суд Саратовской области суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (далее ООО "Гавань-С") о взыскании задолженности по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. за период с третьего квартала 2005 г. по третий квартал 2007 г. в размере 298 762 руб. 89 коп. и пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп.
Определением арбитражного суда Саратовской области по данному делу от 30 января 2008 г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 24 155 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа в размере 5 690 руб., а всего 29 845 (двадцать девять тысяч восемьсот сорок пять) руб. 60 коп. Так же судом взыскана с Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 274 607 руб. 29 коп. и пени за просрочку платежа в размере 42 200 руб., а всего 316 807 (триста шестнадцать тысяч восемьсот семь) руб. 29 коп.
Кроме того, суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 842 (восемьсот сорок два) руб., взыскать с Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 575 (девять тысяч пятьсот семьдесят пять) руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции закрытое акционерное общество "Саратовоблжилстрой, г. Саратов обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области в части взыскания задолженности по арендной платы за период с 12 сентября 2005 года по 17 октября 2005 года.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" явился в судебное заседание, поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции изменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 г. в части уменьшения суммы основного долга за аренду земельного участка с 274 607 руб. 29 коп. до 231 870 руб. 70 коп. и в этой части принять по делу новый судебный акт, а именно, взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 231 870 рублей 70 копеек. В остальной части просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области я судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Общество с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом (письмо с уведомлением N 98860 приобщено к материалам дела).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуально кодекса РФ, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 08 июля 2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, с одной стороны и ООО "Гавань-С", с другой стороны, был заключен договор аренды N 297 находящегося в государственной собственности земельного участка.
В соответствии с п. 1 договора N 297 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Саратов, кварт., огран. Ул. имени Уфимцева К.Г. и ул. Тархова, расположенного за пределами участка, для строительства десятиэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 19 апреля 2005 г. N 48/05-3156, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 6238 кв. м.
Согласно п. 1.1. представленного в материалы дела договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005 г. ООО "Гавань-С" переуступает права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 297 от 08 июля 2005 г. ЗАО "Саратовоблжилстрой".
В соответствии с п. 3. договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005 г. принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08 июля 2005 г. N 297 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя, изложенным в апелляционной жалобе о том, что арендная плата с ООО "Саратовоблжилстрой" должна взиматься с момента государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве то есть с 17 октября 2005 года.
В соответствии с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
К ответчику приобретшему право аренды на земельный участок, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды N 297 от 08.07.2005 года. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Таким образом, с правами по основному договору аренды ответчик приобрел обязанность оплачивать арендную плату. Соответственно, с момента заключения договора замены стороны в обязательстве, новый арендатор принимает на себя обязанности от предыдущего арендатора, включительно возникшую задолженность с момента заключения первого договора аренды земельного участка от 08.07.2005 г.
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны (арендаторы) вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из этого следует, что ЗАО "Саратовоблжилстрой" при заключении договора замены стороны в обязательстве приняло с правом аренды земельного участка, также обязанность оплачивать за ООО "Гавань" задолженность, а также своевременно перечислять в казну арендную плату за земельный участок площадью 6238 кв,. метров, с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014. Между тем, государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве в УФРС по Саратовской области не влияет но то обстоятельство, что только с момента регистрации ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязано уплачивать аренду за земельный участок. Данная регистрация договора подтверждает замену стороны, но не имеет правового значения и не исключает обязанность оплаты за земельный участок ЗАО "Саратовоблжилстрой" с 12.09.2005 года.
Как следует из материалов дела, согласно п. 3.3 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 297 от 08.07.2005 г. "Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка".
Акт приема передачи сторонами был подписан 8 июля 2005 года, то есть в день заключения договора аренды (л.д. 17).
Согласно п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
В соответствии с п. 3 договора замены стороны в обязательстве от 12.09.2005 г. "Принимающая борона" занимает место "Передающей стороны" и становится Арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2005 г. N 927 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным."
Следовательно ЗАО "Саратовоблжилстрой" согласился с условиями договора и принял на себя все обязательства по договору аренды N 297 от 08.07.2005 г..
Договором замены стороны в обязательстве от 12.09.2005 г. и договором аренды N 297 от 08.07.2005 г. не предусмотрено условие о том, что арендная плата должна взиматься с момента государственной регистрации договоров.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о размере задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно принципу платности использования земли, установленному ст. 1 Земельного кодекса РФ, любое использование земли осуществляется за плату, а в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.
На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 3.1. договора N 297 размер арендной платы за участок приведен в приложении N 1 к договору и составляет 131 497 руб. 04 коп. в год.
Арендная плата, согласно п. 3.2. договора, вносится ежеквартально, равными долями от указанной в п. 3.1. договора суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Согласно п. 11. договора замены стороны в обязательстве он подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Как следует из имеющейся в материалах дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор замены стороны в обязательстве б/н прошел государственную регистрацию 17 октября 2005 г. (л.д. 27)
Следовательно, ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязано производить арендные платежи по договору N 297 от 08 июля 2005 г. с 12 сентября 2005 г., то есть с момента подписания сторонами договора замены стороны в обязательстве.
Согласно представленного в материалы дела расчета суммы иска задолженность ответчиков по договору за период с третьего квартала 2005 г. по третий квартал 2007 г. составляет 298 762 руб. 89 коп.
В связи с тем, что права и обязанности ЗАО "Саратовоблжилстрой" по договору N 297 от 08 июля 2005 г. перешли к ЗАО "Саратовоблжилстрой" с 12 сентября 2005 г. суд считает, что требования истца к нему о взыскании арендной платы за период с 01 июля 2005 г. по 11 сентября 2005 г. удовлетворению не подлежат.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" по арендной плате образовалась за период с 12 сентября 2005 г. по 30 сентября 2007 г. и составляет 274 607 руб. 29 коп.
Задолженность ООО "Гавань-С" по договору N 297 от 08 июля 2005 г. за период с 01 июля 2005 г. по 11 сентября 2005 г. составляет 24 155 руб. 60 коп.
Доказательств погашения задолженности ответчиками за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 6.2. договора N 297 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 42 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Суд первой инстанции счел пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп. значительно превышающей размер возможных убытков, а потому несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, за ненадлежащее исполнение договора, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. и взыскал с ООО "Гавань-С" суд считает правомерной за период с 15 августа 2005 г. по 13 декабря 2007 г. в размере 5 690 руб., с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в размере 42 200 руб.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 г. законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения у суда не имеется, в связи, с чем апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
О.В.ЛЫТКИНА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2008 ПО ДЕЛУ N А57-317/08-2
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2008 г. по делу N А57-317/08-2
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Телегиной Т.Н., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шульдяковой В.В.
при участии:
от Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, - Залыгаев Евгений Викторович, по доверенности N 5864а от 30.10.2007 г.
от общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С", г. Саратов, - не явились, извещены.
от закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов - Замараев Владимир Алексеевич, по доверенности N 9 от 9 января 2008 г., выданной сроком до 9 января 2011 года.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 (судья Сидорова Ю.И.),
по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью "Гавань-С", г. Саратов, закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов,
о взыскании 298 762 руб. 89 коп.
установил:
Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в арбитражный суд Саратовской области суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (далее ООО "Гавань-С") о взыскании задолженности по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. за период с третьего квартала 2005 г. по третий квартал 2007 г. в размере 298 762 руб. 89 коп. и пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп.
Определением арбитражного суда Саратовской области по данному делу от 30 января 2008 г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 24 155 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа в размере 5 690 руб., а всего 29 845 (двадцать девять тысяч восемьсот сорок пять) руб. 60 коп. Так же судом взыскана с Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 274 607 руб. 29 коп. и пени за просрочку платежа в размере 42 200 руб., а всего 316 807 (триста шестнадцать тысяч восемьсот семь) руб. 29 коп.
Кроме того, суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 842 (восемьсот сорок два) руб., взыскать с Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 575 (девять тысяч пятьсот семьдесят пять) руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции закрытое акционерное общество "Саратовоблжилстрой, г. Саратов обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области в части взыскания задолженности по арендной платы за период с 12 сентября 2005 года по 17 октября 2005 года.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" явился в судебное заседание, поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции изменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 г. в части уменьшения суммы основного долга за аренду земельного участка с 274 607 руб. 29 коп. до 231 870 руб. 70 коп. и в этой части принять по делу новый судебный акт, а именно, взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области задолженность по договору аренды земли N 297 от 08 июля 2005 г. в размере 231 870 рублей 70 копеек. В остальной части просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области я судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Общество с ограниченной ответственностью "Гавань-С" (г. Саратов) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом (письмо с уведомлением N 98860 приобщено к материалам дела).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуально кодекса РФ, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 08 июля 2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, с одной стороны и ООО "Гавань-С", с другой стороны, был заключен договор аренды N 297 находящегося в государственной собственности земельного участка.
В соответствии с п. 1 договора N 297 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Саратов, кварт., огран. Ул. имени Уфимцева К.Г. и ул. Тархова, расположенного за пределами участка, для строительства десятиэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 19 апреля 2005 г. N 48/05-3156, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 6238 кв. м.
Согласно п. 1.1. представленного в материалы дела договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005 г. ООО "Гавань-С" переуступает права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 297 от 08 июля 2005 г. ЗАО "Саратовоблжилстрой".
В соответствии с п. 3. договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005 г. принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08 июля 2005 г. N 297 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя, изложенным в апелляционной жалобе о том, что арендная плата с ООО "Саратовоблжилстрой" должна взиматься с момента государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве то есть с 17 октября 2005 года.
В соответствии с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
К ответчику приобретшему право аренды на земельный участок, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды N 297 от 08.07.2005 года. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Таким образом, с правами по основному договору аренды ответчик приобрел обязанность оплачивать арендную плату. Соответственно, с момента заключения договора замены стороны в обязательстве, новый арендатор принимает на себя обязанности от предыдущего арендатора, включительно возникшую задолженность с момента заключения первого договора аренды земельного участка от 08.07.2005 г.
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны (арендаторы) вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из этого следует, что ЗАО "Саратовоблжилстрой" при заключении договора замены стороны в обязательстве приняло с правом аренды земельного участка, также обязанность оплачивать за ООО "Гавань" задолженность, а также своевременно перечислять в казну арендную плату за земельный участок площадью 6238 кв,. метров, с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014. Между тем, государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве в УФРС по Саратовской области не влияет но то обстоятельство, что только с момента регистрации ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязано уплачивать аренду за земельный участок. Данная регистрация договора подтверждает замену стороны, но не имеет правового значения и не исключает обязанность оплаты за земельный участок ЗАО "Саратовоблжилстрой" с 12.09.2005 года.
Как следует из материалов дела, согласно п. 3.3 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 297 от 08.07.2005 г. "Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка".
Акт приема передачи сторонами был подписан 8 июля 2005 года, то есть в день заключения договора аренды (л.д. 17).
Согласно п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
В соответствии с п. 3 договора замены стороны в обязательстве от 12.09.2005 г. "Принимающая борона" занимает место "Передающей стороны" и становится Арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2005 г. N 927 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным."
Следовательно ЗАО "Саратовоблжилстрой" согласился с условиями договора и принял на себя все обязательства по договору аренды N 297 от 08.07.2005 г..
Договором замены стороны в обязательстве от 12.09.2005 г. и договором аренды N 297 от 08.07.2005 г. не предусмотрено условие о том, что арендная плата должна взиматься с момента государственной регистрации договоров.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о размере задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно принципу платности использования земли, установленному ст. 1 Земельного кодекса РФ, любое использование земли осуществляется за плату, а в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.
На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 3.1. договора N 297 размер арендной платы за участок приведен в приложении N 1 к договору и составляет 131 497 руб. 04 коп. в год.
Арендная плата, согласно п. 3.2. договора, вносится ежеквартально, равными долями от указанной в п. 3.1. договора суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Согласно п. 11. договора замены стороны в обязательстве он подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Как следует из имеющейся в материалах дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор замены стороны в обязательстве б/н прошел государственную регистрацию 17 октября 2005 г. (л.д. 27)
Следовательно, ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязано производить арендные платежи по договору N 297 от 08 июля 2005 г. с 12 сентября 2005 г., то есть с момента подписания сторонами договора замены стороны в обязательстве.
Согласно представленного в материалы дела расчета суммы иска задолженность ответчиков по договору за период с третьего квартала 2005 г. по третий квартал 2007 г. составляет 298 762 руб. 89 коп.
В связи с тем, что права и обязанности ЗАО "Саратовоблжилстрой" по договору N 297 от 08 июля 2005 г. перешли к ЗАО "Саратовоблжилстрой" с 12 сентября 2005 г. суд считает, что требования истца к нему о взыскании арендной платы за период с 01 июля 2005 г. по 11 сентября 2005 г. удовлетворению не подлежат.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" по арендной плате образовалась за период с 12 сентября 2005 г. по 30 сентября 2007 г. и составляет 274 607 руб. 29 коп.
Задолженность ООО "Гавань-С" по договору N 297 от 08 июля 2005 г. за период с 01 июля 2005 г. по 11 сентября 2005 г. составляет 24 155 руб. 60 коп.
Доказательств погашения задолженности ответчиками за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 6.2. договора N 297 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 42 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Суд первой инстанции счел пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп. значительно превышающей размер возможных убытков, а потому несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, за ненадлежащее исполнение договора, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. и взыскал с ООО "Гавань-С" суд считает правомерной за период с 15 августа 2005 г. по 13 декабря 2007 г. в размере 5 690 руб., с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в размере 42 200 руб.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 г. законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения у суда не имеется, в связи, с чем апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области 11 июня 2008 года по делу N А57-317/08-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
О.В.ЛЫТКИНА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)