Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,
при участии:
от истца (ответчика по встречному иску) - представитель Стрекозова Виктория Евгеньевна, доверенность N 22 от 13.02.2008 г., паспорт <...>, представитель Гулуа Роман Зурабиевич, доверенность - л.д. 47, т. 1, паспорт <...>,
от ответчика (истца по встречному иску) - представитель Балута Игорь Анатольевич, доверенность б/н от 24.10.2007 г., удостоверение адвоката N 0654 от 02.12.2002 г., представитель Карибжанова Елена Люсьеновна, доверенность от 02.12.2007 г., паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Штоколова Михаила Ивановича (ответчик, истец по встречному иску)
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 28.01.2008 г. по делу N А53-18783/2007-15,
принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис"
к ответчику - ИП Штоколову Михаилу Ивановичу
о взыскании 10 425 000 руб.,
по встречному иску ИП Штоколова Михаила Ивановича
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис"
о признании незаключенным договора от 22.05.2007 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис" (далее - ООО "АгроТрансСервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Штоколову Михаилу Ивановичу (далее - ИП Штоколов М.И., предприниматель) о взыскании 10 425 000 руб., в том числе сумма аванса в размере 2 500 000 руб., штрафная неустойка в размере 4 750 000 руб., пеня в размере 3 175 000 руб. (1% за каждый день просрочки от невозвращенной суммы аванса за период с 11.06.2007 г. по 15.10.2007 г.).
В процессе рассмотрения дела ИП Штоколов М.И. подал встречное исковое заявление к ООО "АгроТрансСервис" о признании незаключенным договора от 22.05.2007 г., составленного между предпринимателем и обществом (л.д. 59-60, т. 1).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2008 г. исковые требования ООО "АгроТрансСервис" удовлетворены частично - с индивидуального предпринимателя в пользу общества взыскано 4 875 000 руб., в том числе 2 500 000 руб. - аванс, 2 375 000 руб. - штраф, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска суд отказал. Судебный акт мотивирован тем, что предварительный договор является сделкой, совершенной под отлагательным условием. Ответчик выполнил обязательство, предусмотренное предварительным договором - произвел выдел земельных долей и оформил право собственности на земельный участок 17.09.2007 г., о чем истцу не сообщил. С этой даты у сторон возникло обязательство по заключению основного договора купли-продажи. Однако ответчик не предпринял действий, направленных на заключение основного договора и в период до 07.12.2007 г. произвел отчуждение его другому лицу. С учетом изложенного суд первой инстанции счел правомерными требования общества о взыскании с предпринимателя штрафных санкций, снизив их размер в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 50%. В части иска о взыскания пени суд отказал ввиду того, что договором не предусмотрен срок возврата аванса. Кроме того, обязанность по возврату суммы аванса не могла возникнуть ранее 17.09.2007 г., при этом истец не представил доказательств обращения к ответчику с требованием о возврате суммы аванса в период с 17.09.2007 г. по 15.10.2007 г. Предварительный договор суд счел заключенным, так как его предметом явилось заключение основного договора.
Не согласившись с решением, ИП Штоколов М.И. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указал, что до 17.09.2007 г. никакие договоры, связанные с распоряжением земельным участком, не могли заключаться в силу требований закона. Истец также бездействовал, не предпринимая никаких мер к заключению основного договора. Кроме того, третье отлагательное условие по предварительному договору - получение согласия супруги ответчика - Штоколовой Е.В. - так и не было реализовано. Между тем, супруга предпринимателя возражает против продажи земельного участка ООО "АгроТрансСервис". Условия предварительного договора между двумя лицами не могут содержать санкцию за правомерное поведение третьих лиц. ИП Штоколов М.И. также указал, что истец по делу не понес убытков, а наложением ареста препятствовал возврату аванса. На основании изложенного заявитель просит решение суда первой инстанции отменить в части и принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ИП Штоколова М.И. поддержали апелляционную жалобу, указав, что предметом предварительного договора явился объект, ограниченный в обороте (статья 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Продавцу принадлежит доля в праве на земельный участок, которая не была определена. Покупатель знал о том, что земельный участок не сформирован, поскольку в предварительном договоре содержится условие о необходимости формирования земельного участка. При этом срок предварительного договора - до 05.06.2007 г., однако формирование в эти сроки земельного участка невозможно. Получение уведомления истца о заключении основного договора предприниматель Штоколов М.И. отрицает. Кроме того, в иске истец указал, что отказ от заключения договора купли-продажи был сделан предпринимателем в июне 2007 г., при этом судом установлено, что отказ последовал в сентябре 2007 г. Отказ от исполнения договора не отличается от уклонения от исполнения договора, ответственность за которое предусмотрена только в виде взыскания убытков. На основании изложенного представители предпринимателя считают, что решение суда подлежит изменению с учетом того, что ИП Штоколов М.И. обязан возвратить ООО "АгроТрансСервис" только аванс.
Кроме того, представители ИП Штоколова М.И. заявили ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых судом первой инстанции.
Представители ООО "АгроТрансСервис" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указав, что предприниматель обжалует решение суда только в части применения штрафной неустойки. Предметом предварительного договора явилось последующее заключение основного договора купли-продажи земли после выполнения покупателем ряда условий договора - выделения в натуре земельной доли. Отказ от исполнения договора подтверждается письменным актом, составленным с участием двух свидетелей. Штоколова Е.А. официально не заявляла об отсутствии своего согласия на заключение основного договора с обществом. При заключении предварительного договора купли-продажи согласие супруги не требуется. Поскольку впоследствии Штоколов М.И. сформировал участок и приобрел право собственности на него, общество в ноябре 2007 года направило предпринимателю уведомление о необходимости заключения договора купли-продажи. Предприниматель на него не отреагировал, аванс не возвращал, реализовав земельный участок другому лицу, в связи с чем в настоящее время общество не видит необходимости в заключении основного договора купли-продажи. Наличие убытков общество не обязано доказывать. Посредством почтовой связи письменное уведомление обществом предпринимателю не направлялось.
Ввиду отсутствия возражений со стороны представителей ООО "АгроТрансСервис" законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом только в обжалуемой части по правилам пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ - в части взыскания с предпринимателя в пользу общества штрафной неустойки в сумме 2 375 000 руб.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.05.2007 г. между индивидуальным предпринимателем Штоколовым М.И. (продавец) и ООО "АгроТрансСервис" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 9-10, т. 1). Предметом договора явилось последующее заключение договора купли-продажи земельного участка после выделения в натуре земельных долей: 24/640, 10/640, 33/640, 17/640, 11/640 (всего - 95/640) в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 27 749 395 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Багаевский район, в бывших границах ЗАО "Красновское", кадастровый номер 61:03:60 00 10:0146 (свидетельства о государственной регистрации права собственности за Штоколовым М.И. на земельные доли - л.д. 15-19, т. 1).
В соответствии с пунктом 3 предварительного договора от 22.05.2007 г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта по цене 4 750 000 руб. в срок до 05.06.2007 г. (то есть через 14 дней после заключения предварительного договора). При этом согласно пункту 5 данного договора продавец обязался в срок до 04.06.2007 г. подготовить за свой счет и предоставить покупателю следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности на выделенный земельный участок;
- землеустроительное дело;
- кадастровый план земельного участка;
- отказ Администрации Багаевского района Ростовской области от права преимущественной покупки выделенного земельного участка;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений (ограничений) на земельный участок;
- справку из налоговой инспекции о том, что у собственника отсутствует задолженность по оплате налогов;
- обеспечить присутствие на сделке с паспортом супруги собственника для получения согласия на продажу в случае, если отчуждаемый объект является совместно нажитым имуществом или согласие супруги на продажу объекта в нотариальной форме или документальное подтверждение отсутствия супруги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Ввиду изложенного несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора в целом, поскольку переход права собственности на земельный участок не являлся его предметом. Фактически между сторонами был заключен предварительный договор, в соответствии с которым у ответчика возникла обязанность совершить определенные действия по подготовке пакета документов, необходимого для формирования земельного участка как объекта гражданского оборота. Совершение данных действий представляет собой ряд отлагательных условий, после наступления которых у предпринимателя возникнет обязанность продать сформированный земельный участок покупателю. При этом сторонам не было и не могло быть известно на момент заключения предварительного договора, наступят все эти отлагательные условия или нет, поскольку их выполнение поставлено в зависимость от обстоятельств, на которые индивидуальный предприниматель не способен повлиять.
Так, в предварительном договоре стороны четко определили, из состава каких земель должно произойти формирование земельного участка - площадью 411,35 га, находящегося на полях (участках) NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17 Багаевского района в бывших границах ЗАО "Красноводское", в том числе 285 га орошаемой пашни по полях (участках) NN 10, 11, 13, 14, 17 и 95 га богарной пашни на полях NN 1, 2 согласно землеустроительного дела от 2005 г. (пункт 1 предварительного договора от 22.05.2007 г.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
Следовательно, само выделение земельного участка в натуре в составе тех земель, которые указаны в предварительном договоре, зависит не только от воли предпринимателя, но и от волеизъявления других собственников земельных долей данного земельного участка.
Кроме того, сторонам не было известно, даст ли согласие на продажу истцу выделенного земельного участка Администрация Багаевского района и супруга предпринимателя.
Таким образом, предварительный договор был заключен под отлагательными условиями, наступление которых не зависит от воли сторон, однако только после выполнения этих условий у сторон возникает обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что единственным отлагательным условием предварительного договора являлось оформление права собственности на земельный участок после выделения земельных долей в натуре ИП Штоколовым М.И., и это условие выполнено ответчиком 17.09.2007 г. Данный вывод является ошибочным ввиду следующего.
Штоколову М.И. был выделен в собственность земельный участок общей площадью 234,2450 га за счет 54 земельных долей в бывших границах ЗАО "Красновское" Багаевского района. В Земельно-кадастровой палате Багаевского района данный участок зарегистрирован 30.08.2007 г., кадастровый номер 61:03:60 00 10:0251. Данное обстоятельство подтверждается справкой Территориального отдела N 2 Управления Роснедвижимости по Ростовской области от 04.09.2007 г. (л.д. 101, т. 1).
Из названной справки, а также из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 61:03:60 00 10:0251 (л.д. 105-107, т. 1) следует, что участок состоит из 8 частей (единое землепользование). В него входят поля: N 9-62,11 га, N 4-50 га, N 21-29,64 га, N 25-30,16 га, N 26-23,34 га, N 24-13 га, N 34-5,8 га, N 30-20,1 га.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2007 г., представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по запросу суда первой инстанции, Штоколову М.И. принадлежат 6 объектов недвижимого имущества - 5 строений и 1 земельный участок в Багаевском районе в бывших границах ЗАО "Красновское", кадастровый номер 61:03:60 00 10:0251 (л.д. 119-120, т. 1). Других объектов недвижимого имущества у предпринимателя нет.
Между тем, земельный участок, на который зарегистрировано право собственности за Штоколовым М.И., не соответствует требованиям земельного участка, подлежащего выделу по предварительному договору от 22.05.2007 г. (из 95 земельных долей площадью 411,35 га, состоящего из полей NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17). Земельный участок с данными характеристиками, действительно, был сформирован с присвоением кадастрового номера 61:03:60 00 10:0241 (кадастровый план - л.д. 72-76, т. 1). Заказчиком на межевание данного участка явился Штоколов М.И. как один из участников общей долевой собственности. Однако непосредственно Штоколову М.И. был выделен другой земельный участок, на который он и зарегистрировал право собственности.
Учитывая изложенное, отлагательное условие - формирование земельного участка площадью 411,35 га, состоящего из полей NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17 и государственной регистрации права собственности на него за индивидуальным предпринимателем, не было исполнено, в связи с чем не могли быть исполнены и прочие его отлагательные условия, следовательно, обязанность по заключению основного договора купли-продажи у сторон не возникла.
Таким образом, уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны предпринимателя не имело места ввиду отсутствия соответствующей обязанности. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ прекращены, поскольку срок предварительного договора окончен, и основной договор не заключен. При этом ссылка ООО "АгроТрансСервис" на отказ предпринимателя от заключения основного договора купли-продажи несостоятельна, поскольку заключение такого договора невозможно по причине отсутствия товара (сформированного земельного участка).
В связи с изложенным правовые основания для применения к предпринимателю мер гражданско-правовой ответственности за уклонение от заключения договора купли-продажи отсутствуют.
Считая неправомерными исковые требования о взыскании штрафной неустойки, суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.
Совершение действий по формированию земельного участка и оформлению права собственности на него по условиям предварительного договора осуществляется предпринимателем своими силами и за свой счет. Получение же аванса за земельный участок является одним из обязательств общества по оплате товара по будущему основному договору купли-продажи и не связано с предметом предварительного договора.
Пунктом 3 договора от 22.05.2007 г. предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж в сумме 2 375 000 руб.
Согласно пункту 9 названного договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора по его вине либо ненадлежащего исполнения обязательства продавец обязан в срок не позднее 3 дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи выплатить покупателю штрафную неустойку в сумме, равной двукратному размеру аванса, что составляет 4 750 000 руб.
Однако объект - товар, за который стороны договорились произвести авансовый платеж, на момент заключения предварительного договора не существовал.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Поскольку земельный участок на момент заключения предварительного договора от 22.05.2007 г. не был выделен в счет земельных долей предпринимателя, данный договор в части перечисления денежных средств в оплату за такой несуществующий объект является незаключенным.
С учетом изложенного, незаключенными являются также все условия, связанные с авансом, в том числе о взыскании штрафной неустойки.
Ссылка представителей ООО "АгроТраснСервис" на то обстоятельство, что решением суда первой инстанции по настоящему делу предварительный договор признан заключенным, и решение в данной части не обжалуется, судебной коллегией отклоняется. Для признания договора незаключенным не требуется решение суда. Оценивая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о заключенности предварительного договора от 22.05.2007 г. является ошибочным в части его условий об авансе, штрафной неустойке и пене.
Поскольку правовое основание для получения аванса - договор купли-продажи земельного участка - отсутствовало, то полученные платежи в сумме 2 500 000 руб. являются неосновательным обогащением предпринимателя (статья 1102 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ применительно к сумме неосновательного обогащения могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Однако взыскание таких процентов не входит в предмет настоящего спора. Общество заявило о взыскании именно договорной неустойки. Между тем, требования о взыскании штрафной неустойки по договору и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами имеют различные правовые основания и разную доказательственную базу.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ как вынесенное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права. В иске в части взыскания с предпринимателя в пользу общества штрафной неустойки надлежит отказать.
Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца и в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ составляет по иску 63 625 руб., из них пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на истца относится 48 367 руб. 20 коп., на ответчика - 15 257 руб. 80 коп.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 1000 руб. и была уплачена Штоколовым М.И. (квитанция от 28.02.2008 г. - л.д. 7, т. 2). Ввиду того, что апелляционная жалоба удовлетворена в полном объеме, данная сумма судебных расходов подлежит возмещению ответчику за счет истца.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ИП Штоколов М.И. заявил ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых судом первой инстанции в целях обеспечения иска.
В соответствии с пунктом 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебном акте об отказе в удовлетворении иска.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым уменьшить сумму ареста на денежные средства и иное имущество ИП Штоколова М.И., наложенного Арбитражным судом Ростовской области определением от 15.10.2007 г., до удовлетворенной решением суда суммы исковых требований - 2 500 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 5 статьи 96, статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 января 2008 года в части взыскания с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича в пользу ООО "АгроТрансСервис" 2 375 000 руб. штрафа отменить.
В иске ООО "АгроТрансСервис" о взыскании с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича штрафной неустойки отказать.
Выводы суда о взыскании со сторон государственной пошлины по иску из резолютивной части решения исключить.
Взыскать с ООО "АгроТрансСервис" в доход федерального бюджета 48 367 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича в доход федерального бюджета 15 257 руб. 80 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с ООО "АгроТрансСервис" в пользу индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича 1 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Уменьшить сумму ареста, наложенного Арбитражным судом Ростовской области определением от 15.10.2007 г. на денежные средства индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича, а при недостаточности денежных средств - на принадлежащее ответчику имущество, до 2 500 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2008 N 15АП-1319/2008 ПО ДЕЛУ N А53-18783/2007-15
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2008 г. N 15АП-1319/2008
Дело N А53-18783/2007-15
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,
при участии:
от истца (ответчика по встречному иску) - представитель Стрекозова Виктория Евгеньевна, доверенность N 22 от 13.02.2008 г., паспорт <...>, представитель Гулуа Роман Зурабиевич, доверенность - л.д. 47, т. 1, паспорт <...>,
от ответчика (истца по встречному иску) - представитель Балута Игорь Анатольевич, доверенность б/н от 24.10.2007 г., удостоверение адвоката N 0654 от 02.12.2002 г., представитель Карибжанова Елена Люсьеновна, доверенность от 02.12.2007 г., паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Штоколова Михаила Ивановича (ответчик, истец по встречному иску)
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 28.01.2008 г. по делу N А53-18783/2007-15,
принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис"
к ответчику - ИП Штоколову Михаилу Ивановичу
о взыскании 10 425 000 руб.,
по встречному иску ИП Штоколова Михаила Ивановича
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис"
о признании незаключенным договора от 22.05.2007 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АгроТрансСервис" (далее - ООО "АгроТрансСервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Штоколову Михаилу Ивановичу (далее - ИП Штоколов М.И., предприниматель) о взыскании 10 425 000 руб., в том числе сумма аванса в размере 2 500 000 руб., штрафная неустойка в размере 4 750 000 руб., пеня в размере 3 175 000 руб. (1% за каждый день просрочки от невозвращенной суммы аванса за период с 11.06.2007 г. по 15.10.2007 г.).
В процессе рассмотрения дела ИП Штоколов М.И. подал встречное исковое заявление к ООО "АгроТрансСервис" о признании незаключенным договора от 22.05.2007 г., составленного между предпринимателем и обществом (л.д. 59-60, т. 1).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2008 г. исковые требования ООО "АгроТрансСервис" удовлетворены частично - с индивидуального предпринимателя в пользу общества взыскано 4 875 000 руб., в том числе 2 500 000 руб. - аванс, 2 375 000 руб. - штраф, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска суд отказал. Судебный акт мотивирован тем, что предварительный договор является сделкой, совершенной под отлагательным условием. Ответчик выполнил обязательство, предусмотренное предварительным договором - произвел выдел земельных долей и оформил право собственности на земельный участок 17.09.2007 г., о чем истцу не сообщил. С этой даты у сторон возникло обязательство по заключению основного договора купли-продажи. Однако ответчик не предпринял действий, направленных на заключение основного договора и в период до 07.12.2007 г. произвел отчуждение его другому лицу. С учетом изложенного суд первой инстанции счел правомерными требования общества о взыскании с предпринимателя штрафных санкций, снизив их размер в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 50%. В части иска о взыскания пени суд отказал ввиду того, что договором не предусмотрен срок возврата аванса. Кроме того, обязанность по возврату суммы аванса не могла возникнуть ранее 17.09.2007 г., при этом истец не представил доказательств обращения к ответчику с требованием о возврате суммы аванса в период с 17.09.2007 г. по 15.10.2007 г. Предварительный договор суд счел заключенным, так как его предметом явилось заключение основного договора.
Не согласившись с решением, ИП Штоколов М.И. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указал, что до 17.09.2007 г. никакие договоры, связанные с распоряжением земельным участком, не могли заключаться в силу требований закона. Истец также бездействовал, не предпринимая никаких мер к заключению основного договора. Кроме того, третье отлагательное условие по предварительному договору - получение согласия супруги ответчика - Штоколовой Е.В. - так и не было реализовано. Между тем, супруга предпринимателя возражает против продажи земельного участка ООО "АгроТрансСервис". Условия предварительного договора между двумя лицами не могут содержать санкцию за правомерное поведение третьих лиц. ИП Штоколов М.И. также указал, что истец по делу не понес убытков, а наложением ареста препятствовал возврату аванса. На основании изложенного заявитель просит решение суда первой инстанции отменить в части и принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ИП Штоколова М.И. поддержали апелляционную жалобу, указав, что предметом предварительного договора явился объект, ограниченный в обороте (статья 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Продавцу принадлежит доля в праве на земельный участок, которая не была определена. Покупатель знал о том, что земельный участок не сформирован, поскольку в предварительном договоре содержится условие о необходимости формирования земельного участка. При этом срок предварительного договора - до 05.06.2007 г., однако формирование в эти сроки земельного участка невозможно. Получение уведомления истца о заключении основного договора предприниматель Штоколов М.И. отрицает. Кроме того, в иске истец указал, что отказ от заключения договора купли-продажи был сделан предпринимателем в июне 2007 г., при этом судом установлено, что отказ последовал в сентябре 2007 г. Отказ от исполнения договора не отличается от уклонения от исполнения договора, ответственность за которое предусмотрена только в виде взыскания убытков. На основании изложенного представители предпринимателя считают, что решение суда подлежит изменению с учетом того, что ИП Штоколов М.И. обязан возвратить ООО "АгроТрансСервис" только аванс.
Кроме того, представители ИП Штоколова М.И. заявили ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых судом первой инстанции.
Представители ООО "АгроТрансСервис" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указав, что предприниматель обжалует решение суда только в части применения штрафной неустойки. Предметом предварительного договора явилось последующее заключение основного договора купли-продажи земли после выполнения покупателем ряда условий договора - выделения в натуре земельной доли. Отказ от исполнения договора подтверждается письменным актом, составленным с участием двух свидетелей. Штоколова Е.А. официально не заявляла об отсутствии своего согласия на заключение основного договора с обществом. При заключении предварительного договора купли-продажи согласие супруги не требуется. Поскольку впоследствии Штоколов М.И. сформировал участок и приобрел право собственности на него, общество в ноябре 2007 года направило предпринимателю уведомление о необходимости заключения договора купли-продажи. Предприниматель на него не отреагировал, аванс не возвращал, реализовав земельный участок другому лицу, в связи с чем в настоящее время общество не видит необходимости в заключении основного договора купли-продажи. Наличие убытков общество не обязано доказывать. Посредством почтовой связи письменное уведомление обществом предпринимателю не направлялось.
Ввиду отсутствия возражений со стороны представителей ООО "АгроТрансСервис" законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом только в обжалуемой части по правилам пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ - в части взыскания с предпринимателя в пользу общества штрафной неустойки в сумме 2 375 000 руб.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.05.2007 г. между индивидуальным предпринимателем Штоколовым М.И. (продавец) и ООО "АгроТрансСервис" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д. 9-10, т. 1). Предметом договора явилось последующее заключение договора купли-продажи земельного участка после выделения в натуре земельных долей: 24/640, 10/640, 33/640, 17/640, 11/640 (всего - 95/640) в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 27 749 395 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Багаевский район, в бывших границах ЗАО "Красновское", кадастровый номер 61:03:60 00 10:0146 (свидетельства о государственной регистрации права собственности за Штоколовым М.И. на земельные доли - л.д. 15-19, т. 1).
В соответствии с пунктом 3 предварительного договора от 22.05.2007 г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта по цене 4 750 000 руб. в срок до 05.06.2007 г. (то есть через 14 дней после заключения предварительного договора). При этом согласно пункту 5 данного договора продавец обязался в срок до 04.06.2007 г. подготовить за свой счет и предоставить покупателю следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности на выделенный земельный участок;
- землеустроительное дело;
- кадастровый план земельного участка;
- отказ Администрации Багаевского района Ростовской области от права преимущественной покупки выделенного земельного участка;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений (ограничений) на земельный участок;
- справку из налоговой инспекции о том, что у собственника отсутствует задолженность по оплате налогов;
- обеспечить присутствие на сделке с паспортом супруги собственника для получения согласия на продажу в случае, если отчуждаемый объект является совместно нажитым имуществом или согласие супруги на продажу объекта в нотариальной форме или документальное подтверждение отсутствия супруги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Ввиду изложенного несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора в целом, поскольку переход права собственности на земельный участок не являлся его предметом. Фактически между сторонами был заключен предварительный договор, в соответствии с которым у ответчика возникла обязанность совершить определенные действия по подготовке пакета документов, необходимого для формирования земельного участка как объекта гражданского оборота. Совершение данных действий представляет собой ряд отлагательных условий, после наступления которых у предпринимателя возникнет обязанность продать сформированный земельный участок покупателю. При этом сторонам не было и не могло быть известно на момент заключения предварительного договора, наступят все эти отлагательные условия или нет, поскольку их выполнение поставлено в зависимость от обстоятельств, на которые индивидуальный предприниматель не способен повлиять.
Так, в предварительном договоре стороны четко определили, из состава каких земель должно произойти формирование земельного участка - площадью 411,35 га, находящегося на полях (участках) NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17 Багаевского района в бывших границах ЗАО "Красноводское", в том числе 285 га орошаемой пашни по полях (участках) NN 10, 11, 13, 14, 17 и 95 га богарной пашни на полях NN 1, 2 согласно землеустроительного дела от 2005 г. (пункт 1 предварительного договора от 22.05.2007 г.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
Следовательно, само выделение земельного участка в натуре в составе тех земель, которые указаны в предварительном договоре, зависит не только от воли предпринимателя, но и от волеизъявления других собственников земельных долей данного земельного участка.
Кроме того, сторонам не было известно, даст ли согласие на продажу истцу выделенного земельного участка Администрация Багаевского района и супруга предпринимателя.
Таким образом, предварительный договор был заключен под отлагательными условиями, наступление которых не зависит от воли сторон, однако только после выполнения этих условий у сторон возникает обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что единственным отлагательным условием предварительного договора являлось оформление права собственности на земельный участок после выделения земельных долей в натуре ИП Штоколовым М.И., и это условие выполнено ответчиком 17.09.2007 г. Данный вывод является ошибочным ввиду следующего.
Штоколову М.И. был выделен в собственность земельный участок общей площадью 234,2450 га за счет 54 земельных долей в бывших границах ЗАО "Красновское" Багаевского района. В Земельно-кадастровой палате Багаевского района данный участок зарегистрирован 30.08.2007 г., кадастровый номер 61:03:60 00 10:0251. Данное обстоятельство подтверждается справкой Территориального отдела N 2 Управления Роснедвижимости по Ростовской области от 04.09.2007 г. (л.д. 101, т. 1).
Из названной справки, а также из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 61:03:60 00 10:0251 (л.д. 105-107, т. 1) следует, что участок состоит из 8 частей (единое землепользование). В него входят поля: N 9-62,11 га, N 4-50 га, N 21-29,64 га, N 25-30,16 га, N 26-23,34 га, N 24-13 га, N 34-5,8 га, N 30-20,1 га.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2007 г., представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по запросу суда первой инстанции, Штоколову М.И. принадлежат 6 объектов недвижимого имущества - 5 строений и 1 земельный участок в Багаевском районе в бывших границах ЗАО "Красновское", кадастровый номер 61:03:60 00 10:0251 (л.д. 119-120, т. 1). Других объектов недвижимого имущества у предпринимателя нет.
Между тем, земельный участок, на который зарегистрировано право собственности за Штоколовым М.И., не соответствует требованиям земельного участка, подлежащего выделу по предварительному договору от 22.05.2007 г. (из 95 земельных долей площадью 411,35 га, состоящего из полей NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17). Земельный участок с данными характеристиками, действительно, был сформирован с присвоением кадастрового номера 61:03:60 00 10:0241 (кадастровый план - л.д. 72-76, т. 1). Заказчиком на межевание данного участка явился Штоколов М.И. как один из участников общей долевой собственности. Однако непосредственно Штоколову М.И. был выделен другой земельный участок, на который он и зарегистрировал право собственности.
Учитывая изложенное, отлагательное условие - формирование земельного участка площадью 411,35 га, состоящего из полей NN 1, 2, 10, 11, 13, 14, 17 и государственной регистрации права собственности на него за индивидуальным предпринимателем, не было исполнено, в связи с чем не могли быть исполнены и прочие его отлагательные условия, следовательно, обязанность по заключению основного договора купли-продажи у сторон не возникла.
Таким образом, уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны предпринимателя не имело места ввиду отсутствия соответствующей обязанности. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ прекращены, поскольку срок предварительного договора окончен, и основной договор не заключен. При этом ссылка ООО "АгроТрансСервис" на отказ предпринимателя от заключения основного договора купли-продажи несостоятельна, поскольку заключение такого договора невозможно по причине отсутствия товара (сформированного земельного участка).
В связи с изложенным правовые основания для применения к предпринимателю мер гражданско-правовой ответственности за уклонение от заключения договора купли-продажи отсутствуют.
Считая неправомерными исковые требования о взыскании штрафной неустойки, суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.
Совершение действий по формированию земельного участка и оформлению права собственности на него по условиям предварительного договора осуществляется предпринимателем своими силами и за свой счет. Получение же аванса за земельный участок является одним из обязательств общества по оплате товара по будущему основному договору купли-продажи и не связано с предметом предварительного договора.
Пунктом 3 договора от 22.05.2007 г. предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж в сумме 2 375 000 руб.
Согласно пункту 9 названного договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора по его вине либо ненадлежащего исполнения обязательства продавец обязан в срок не позднее 3 дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи выплатить покупателю штрафную неустойку в сумме, равной двукратному размеру аванса, что составляет 4 750 000 руб.
Однако объект - товар, за который стороны договорились произвести авансовый платеж, на момент заключения предварительного договора не существовал.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Поскольку земельный участок на момент заключения предварительного договора от 22.05.2007 г. не был выделен в счет земельных долей предпринимателя, данный договор в части перечисления денежных средств в оплату за такой несуществующий объект является незаключенным.
С учетом изложенного, незаключенными являются также все условия, связанные с авансом, в том числе о взыскании штрафной неустойки.
Ссылка представителей ООО "АгроТраснСервис" на то обстоятельство, что решением суда первой инстанции по настоящему делу предварительный договор признан заключенным, и решение в данной части не обжалуется, судебной коллегией отклоняется. Для признания договора незаключенным не требуется решение суда. Оценивая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о заключенности предварительного договора от 22.05.2007 г. является ошибочным в части его условий об авансе, штрафной неустойке и пене.
Поскольку правовое основание для получения аванса - договор купли-продажи земельного участка - отсутствовало, то полученные платежи в сумме 2 500 000 руб. являются неосновательным обогащением предпринимателя (статья 1102 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ применительно к сумме неосновательного обогащения могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Однако взыскание таких процентов не входит в предмет настоящего спора. Общество заявило о взыскании именно договорной неустойки. Между тем, требования о взыскании штрафной неустойки по договору и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами имеют различные правовые основания и разную доказательственную базу.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ как вынесенное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права. В иске в части взыскания с предпринимателя в пользу общества штрафной неустойки надлежит отказать.
Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца и в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ составляет по иску 63 625 руб., из них пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на истца относится 48 367 руб. 20 коп., на ответчика - 15 257 руб. 80 коп.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 1000 руб. и была уплачена Штоколовым М.И. (квитанция от 28.02.2008 г. - л.д. 7, т. 2). Ввиду того, что апелляционная жалоба удовлетворена в полном объеме, данная сумма судебных расходов подлежит возмещению ответчику за счет истца.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ИП Штоколов М.И. заявил ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых судом первой инстанции в целях обеспечения иска.
В соответствии с пунктом 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебном акте об отказе в удовлетворении иска.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым уменьшить сумму ареста на денежные средства и иное имущество ИП Штоколова М.И., наложенного Арбитражным судом Ростовской области определением от 15.10.2007 г., до удовлетворенной решением суда суммы исковых требований - 2 500 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 5 статьи 96, статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 января 2008 года в части взыскания с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича в пользу ООО "АгроТрансСервис" 2 375 000 руб. штрафа отменить.
В иске ООО "АгроТрансСервис" о взыскании с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича штрафной неустойки отказать.
Выводы суда о взыскании со сторон государственной пошлины по иску из резолютивной части решения исключить.
Взыскать с ООО "АгроТрансСервис" в доход федерального бюджета 48 367 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича в доход федерального бюджета 15 257 руб. 80 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с ООО "АгроТрансСервис" в пользу индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича 1 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Уменьшить сумму ареста, наложенного Арбитражным судом Ростовской области определением от 15.10.2007 г. на денежные средства индивидуального предпринимателя Штоколова Михаила Ивановича, а при недостаточности денежных средств - на принадлежащее ответчику имущество, до 2 500 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)