Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сурхаев М.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Зайнудиновой Ш.М.,
судей Ибрагимова С.Р. и Абдулхалимова М.М.,
при секретаре Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 27 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе Н.М.И. на решение Дербентского районного суда Республики Дагестан от 22 мая 2013 года которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Н.М.И. к председателю правления райпо с. Хив К.Д.С. и Ю.Н. о применении последствий недействительности сделок в отношении между ответчиками по поводу договора купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" и привести стороны в первоначальное положение и о понуждении правления райпо с. Хив в лице его председателя К.Д.С. заключить с ней договор купли-продажи магазина "Турист" в с. Хив, отказать".
Заслушав доклад судьи Зайнудиновой Ш.М., объяснения представителя ответчицы Ю.Н. - Ю.Г.по доверенности и Председателя правления РАЙПО К.Д.С., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н.М.И. обратилась в суд с иском к Председателю правления райпо с. Хив К.Д.С. и Ю.Н. о признании отказа райпо от заключения договора аренды на магазин "Турист" не законным, обязав их заключить договор на условиях и сроки обговариваемые сторонами и признании договора купли-продажи земельного участка под магазином "Турист" между председателем райпо К.Д.С. и Ю.К. недействительным, мотивируя свои требования тем, что она еще с 1997 года заключила с руководством Хивского Райпо договор аренды магазина "Турист", расположенного в с. Хив. По взаимному согласию сторон, срок аренды в договоре они указывали менее одного года, ибо всегда перезаключали договор аренды заново на такой же срок. Ими определялась и сумма арендной платы. За короткое время она потеряла двух сыновей и после смерти второго сына, переехала с семьей в г. Даг. Огни, но в с. Хив у них тоже имеется дом. Она решила возобновить работу магазина и с этой целью обратилась письменно 25.09.2012 года к ответчику для заключения очередного договора. Ответом от 02:10.2012 года Председатель Хивского райпо ему в заключении договора отказал, указал что магазин продан, и она как арендатор, не оплачивала арендную плату в сумме N тысяч) рублей за 2006 год и пени N рублей.
Она узнала, что 3 августа 2012 года у нотариуса был оформлен договор купли-продажи земельного участка под магазином "Турист" между председателем райпо с. Хив К.Д.С. и пайщиком райпо Ю.Н., на основании решения общего собрания пайщиков Совета Хивского района.
Считает отказ и договор купли-продажи земельного участка не действительным по следующим основаниям: факт пользования ею магазина в форме аренды, ответчиком не отрицается, на протяжении всего этого периода на равное с арендной платой, она производила текущие ремонтные работы в магазине. Ответчик в установленном законом порядке договор аренды с ней не расторгал.
Ключи с магазина находятся у нее и в самом магазине находятся ее вещи: холодильник, полки.
Ответчик ни разу к ней письменно не обращался. При таких обстоятельствах, высказывание по поводу приведения магазина ею в захламленное состояние, не может послужить основанием для отказа от заключения с ней договора аренды. Так же, договор купли-продажи земельного участка под магазином между ответчиками является недействительным по причине не соответствия его закону.
В судебном заседании Н.М.И. изменила исковые требования, в части первоначального иска о признании отказа заключения договора аренды не законным и обязать заключить договор аренды отказалась, просила применить последствия недействительности сделок между ответчиками по поводу договора купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" и привести стороны в первоначальное положение и понудить Правление райпо с Хив в лице его председателя К.Д.С., заключить с ней договор купли-продажи магазина "Турист" в с. Хив, так как стоимость его ею давно оплачена, а ответчик отказывается выполнить свои обязательства, указывая о том, что договор купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" от 3 августа 2012 года, заключенный между ответчиками и передаточный акт о передаче участка покупателю не имеет юридической силы и не создают для сторон обязанности и права по причине того, что сделка с землей подлежит государственной регистрации, а при несоблюдении установленного законом порядка регистрации сделок влечет ее недействительность и такая сделка ничтожна. Она является пайщиком райпо и ее членство не прекращено, незаконной продажей земельного участка под магазин "Турист" нарушены ее права.
Основанием для продажи земельного участка явился протокол собрания уполномоченных пайщиков Хивского райпо от 27.02.2009 г. Этот орган управления не обладает таким правом, так как отчуждение недвижимого имущества потребительского общества находится в исключительной компетенции общего собрания пайщиков. Она договорилась с руководством райпо о приобретении этого магазина и уплатила деньги по N рублей дважды, также ее покойный сын Н., который к аренде магазина не имел никакого отношения уплатил по N рублей за 1997 - 1998 годы за приобретение магазина. Ее ввели в заблуждение и как полагается не оформили договор купли-продажи, воспользовались ее неграмотностью. В апреле 2008 года ею было подано заявление в Хивский районный суд о признании права собственности на магазин "Турист"; с. Хив, которое ей было возвращено. В содержании иска она не указывала об оплате всех сумм за магазин Райпо, по причине своей забывчивости.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.М.И. содержится просьба об отмене решения суда. Считает решение суда незаконным и необоснованным.
В обоснование своих доводов указывает, что судом необоснованно отказано ей в удовлетворении иска без выяснения юридических обстоятельств данного спора.
Кроме этого, суд не правильно указал в своем решении, что договора по недвижимости не регистрируются в установленном законом порядке, и вступают в силу после такой регистрации.
Суд в решении посчитал, что договора недвижимости считаются заключенными с момента их подписания. Этим суд не только не правильно применил материальное право, но и не учел, что в самом договоре указано, что он должен быть регистрирован в регистрационной палате.
Согласно Федеральному закону от 19 июня 1992 года за N 3085-1 "О потребительской кооперации(потребительских обществах, их союзах) в Российской федерации" только общему собранию пайщиков принадлежит право реализовать недвижимость, а суд в решении со ссылкой на Устав общества признал законным договор купли-продажи между ответчиками земельного участка под магазин "Турист".
Остался не выясненным вопрос уплачивала ли М. (Ю.) паевой взнос, откуда появилась в дела паевая сберегательная книжка на ее имя. Указывает о том, что председатель райпо сфальсифицировал эти доказательства.
Суд не дал оценки и тому, что она представила фотографии, из которых видно, что в магазине находятся ее вещи. Также судом не проверены правоустанавливающие документы на земельный участок, прилегающий к магазину.
В возражениях на апелляционную жалобу содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.
Н.М. в суд апелляционной инстанции не явилась, направив телеграмму о том, что по состоянию здоровья не может принять участие в рассмотрении дела, однако в подтверждение этому документов от врача не представила, сама телеграмма также не заверена врачом. В связи с эти суд посчитал возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, признав причину неявки неуважительной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что на основании протокола собрания уполномоченных пайщиков Хивского районного потребительского общества от 27 февраля 2009 года принято решение о включении в список реализуемых объектов магазин "Турист", из-за его ветхого состояния.
Постановлением Совета Хивского Райпо от 16 января 2012 года удовлетворено заявление пайщицы Хивского Райпо Ю.Н. в продаже ей пригодного строительного материала от магазина "Турист" с прилегающей территорией общей площадью N кв. м, расположенного по адресу: с. Хив Хивского района, ул. <адрес>.
Постановлением Совета Дагестанского союза потребительских обществ от 16 марта 2012 года N 11, разрешено правлению Хивского райпо списать ветхое, находящееся в аварийном состоянии здание магазина "Турист" площадью 300 кв. м на прилегающей территории N кв. м, расположенные по адресу: с. Хив Хивского района, ул. <адрес>.
Пригодные для дальнейшего использования стройматериалы и земельный участок в размере N кв. м реализовать Ю.Н. по рыночной стоимости.
Распоряжением N 4 правление Хивского райпо от 02 августа 2012 года пайщице Хивского райпо Ю.Н. продан пригодный стройматериал от магазина "Турист" и территория общей площадью 802,7 кв. м.
23 августа 2012 года между Хивским райпо в лице председателя К.Д.С. и Ю.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 802,7 кв. м с кадастровым номером N N.
Согласно статье 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Доводы истицы о том, что незаконной продажей земельного участка под магазин "Турист" нарушены ее права, как пайщицы, и что собрание уполномоченных пайщиков Хивского райпо не обладает правом отчуждения недвижимого имущества, так как отчуждение недвижимого имущества потребительского общества находится в исключительной компетенции общего собрания пайщиков, суд обоснованно посчитал не состоятельными.
Так, согласно ст. 6.2 Устава Хивского райпо высшим органом общества является общее собрание общества. Свои полномочия высшего органа общее собрание осуществляет через собрание пайщиков кооперативных участков и общее собрание уполномоченных общества.
Согласно ст. ст. 8.2 п. 13 Устава Хивского райпо, к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится отчуждение недвижимого имущества, с согласия органов управления Дагестанского потребительского союза.
Согласно ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Хивское Райпо, руководствуясь своим Уставом, создало комиссию по продаже своих объектов. На основании решения полномочной комиссии ФИО4 Н.М. продали земельный участок площадью N кв. м, что и послужило основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка между ними.
Земельный участок площадью N кв. м с кадастровым номером N расположенный по адресу: РД, Хивский район с. Хив ул. <адрес> принадлежал Хивскому районному потребительскому обществу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.07.2012 года и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 7.07.2012 года N., в этой связи необоснован довод жалобы о том, что суд не проверил правоустанавливающие документы на спорный земельный участок.
03 августа 2012 года между Хивским райпо в лице председателя К.Д.С. и Ю.Н. подписан договор купли-продажи земельного участка площадью N кв. м с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: РД, Хивский район с. Хив ул. <адрес>.
Ю.Н. полностью внесла в кассу Райпо стоимость земельного участка и стоимость стройматериалов от магазина "Турист", и это обстоятельство подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 121 от 03 августа 2012 года, согласно которой за стройматериалы от магазина "Турист" приняты деньги в сумме <адрес> рубля, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру N 122 от 03 августа 2012 года, согласно которой за земельный участок приняты деньги в сумме N рублей.
Доводы истицы о том, что она договорилась с руководством райпо о приобретении магазина "Турист" и уплатила дважды по одному миллиону рублей, а также ее покойный сын Н. дважды уплатил по 200000 рублей, суд также правильно посчитал не состоятельными, исходя из того, что согласно решению Курахского районного суда РД от 20 июля 2005 года, оставленному без изменения Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 02 августа 2006 года, решением N 9 от 17 октября 1996 года, на основании постановления собрания пайщиков Хивского райпо от 20 мая 1994 года и распоряжения N И от 28 июля 1997 года, Н.М. - как пайщику проработавшей более 20 лет пекарем в райпо, было продано здание магазина "Книги"; за пять млн. рублей. Деньги в кассу райпо ею внесены в несколько приемов, так по ордеру N 54 от 28 февраля 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N 117 от 23 августа 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N в сумме N.
Эти же ордера N 117 от 23 августа 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N 237 в сумме N рублей, истица представила в суд как доказательства оплаты ею стоимости уже спорного магазина "Турист", ссылаясь на то, что ее ввели в заблуждение, и как полагается не оформляли куплю-продажу, воспользовавшись ее юридической неграмотностью.
Таким образом, истицей не представлено суду доказательств того, что она за приобретение магазина "Турист" еще в 1997 - 1998 годах оплатила полную стоимость, а Хивское райпо уклоняется от исполнения своих обязательств.
Доводы истицы Н.М.И. о том, что она как единственный и постоянный арендатор данного магазина более 10 лет, желает приобрести магазин "Турист" с земельным участком, она член Райпо с 90-х годов, арендовала магазин, оплачивала арендную плату, производила необходимый ремонт, содержала его в надлежащем виде и она может запустить его снова, суд первой инстанции также признал необоснованными.
При этом суд исходил из показаний свидетеля У. работающего главным бухгалтером Хивского райпо, магазин "Турист", о том, что до 2006 года магазин был в аренде у Н.М.И. Договор аренды был расторгнут в связи с тем, что Н.М.И. не оплачивала арендную плату. Уведомление о расторжении договора письменно несколько раз отправили по почте Н.М.И., несколько раз обратились, чтобы та получила копию уведомления о расторжении договора. Н.М.И. приехала райпо в 2007 году и отказалась получать решение о расторжении договора, ими был составлен акт о том, что она отказывается получать решение о расторжении договора, после этого правлением райпо было принято решение о продаже земельного участка и пригодного стройматериала от магазина "Турист" Ю.Н. Эти обстоятельства подтверждаются выпиской из распоряжения N 19 от 31.12.2006 года о расторжении с Н. договора аренды ввиду несоблюдения арендных условий и извещений в ее адрес о направлении ей указанного распоряжения.
Доводы жалобы о том, что ответчица Ю.Н. не может быть пайщиком Райпо ввиду того, что ее никто не принимал, что наличие только книжки, которую выписал председатель Райпо К.Д.С. без каких-либо оснований, не является подтверждением принятия в члены общества, также необоснованны, поскольку согласно паевой сберегательной книжке N 007021 от 14 мая 1994 года М. действительно является членом потребительского общества Хивское райпо Хивского района. 14 мая 1994 года М. внесла обязательный паевой взнос в размере N рублей и полный паевой взнос в сумме N рублей.
О том, что Хивское райпо намерено реализовать магазин "Турист" истице Н.М.И. было известно еще в 2008 году, что подтверждается копией искового заявления Н.М.И. к Хивскому райпо "О признании права собственности на магазин "Турист", расположенный в с. Хив Хивского района РД и определением Хивского районного суда от 30 апреля 2008 года о возвращении Н.М.И. указанного искового заявления.
Апелляционный суд исходит и из того, что для признания недействительным заключенного между сторонами договора отчуждения спорных магазина и земельного участка необходимо установить наличие у заявителя, т.е. Н., субъективного гражданского права, которое нарушено этим, поскольку договор аренды магазина расторгнут с ней еще в 2009 году, в связи с чем у нее у нее отсутствует субъективное право на оспаривание названных документов.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены судебного решения, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся судебной практики по делам о защите прав собственности, имущественного найма, по существу сводятся к переоценке представленных и собранных по делу доказательств, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Дербентского районного суда Республики Дагестан от 22 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.М.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3174-13Г.
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N 33-3174-13г.
Судья Сурхаев М.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Зайнудиновой Ш.М.,
судей Ибрагимова С.Р. и Абдулхалимова М.М.,
при секретаре Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 27 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе Н.М.И. на решение Дербентского районного суда Республики Дагестан от 22 мая 2013 года которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Н.М.И. к председателю правления райпо с. Хив К.Д.С. и Ю.Н. о применении последствий недействительности сделок в отношении между ответчиками по поводу договора купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" и привести стороны в первоначальное положение и о понуждении правления райпо с. Хив в лице его председателя К.Д.С. заключить с ней договор купли-продажи магазина "Турист" в с. Хив, отказать".
Заслушав доклад судьи Зайнудиновой Ш.М., объяснения представителя ответчицы Ю.Н. - Ю.Г.по доверенности и Председателя правления РАЙПО К.Д.С., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н.М.И. обратилась в суд с иском к Председателю правления райпо с. Хив К.Д.С. и Ю.Н. о признании отказа райпо от заключения договора аренды на магазин "Турист" не законным, обязав их заключить договор на условиях и сроки обговариваемые сторонами и признании договора купли-продажи земельного участка под магазином "Турист" между председателем райпо К.Д.С. и Ю.К. недействительным, мотивируя свои требования тем, что она еще с 1997 года заключила с руководством Хивского Райпо договор аренды магазина "Турист", расположенного в с. Хив. По взаимному согласию сторон, срок аренды в договоре они указывали менее одного года, ибо всегда перезаключали договор аренды заново на такой же срок. Ими определялась и сумма арендной платы. За короткое время она потеряла двух сыновей и после смерти второго сына, переехала с семьей в г. Даг. Огни, но в с. Хив у них тоже имеется дом. Она решила возобновить работу магазина и с этой целью обратилась письменно 25.09.2012 года к ответчику для заключения очередного договора. Ответом от 02:10.2012 года Председатель Хивского райпо ему в заключении договора отказал, указал что магазин продан, и она как арендатор, не оплачивала арендную плату в сумме N тысяч) рублей за 2006 год и пени N рублей.
Она узнала, что 3 августа 2012 года у нотариуса был оформлен договор купли-продажи земельного участка под магазином "Турист" между председателем райпо с. Хив К.Д.С. и пайщиком райпо Ю.Н., на основании решения общего собрания пайщиков Совета Хивского района.
Считает отказ и договор купли-продажи земельного участка не действительным по следующим основаниям: факт пользования ею магазина в форме аренды, ответчиком не отрицается, на протяжении всего этого периода на равное с арендной платой, она производила текущие ремонтные работы в магазине. Ответчик в установленном законом порядке договор аренды с ней не расторгал.
Ключи с магазина находятся у нее и в самом магазине находятся ее вещи: холодильник, полки.
Ответчик ни разу к ней письменно не обращался. При таких обстоятельствах, высказывание по поводу приведения магазина ею в захламленное состояние, не может послужить основанием для отказа от заключения с ней договора аренды. Так же, договор купли-продажи земельного участка под магазином между ответчиками является недействительным по причине не соответствия его закону.
В судебном заседании Н.М.И. изменила исковые требования, в части первоначального иска о признании отказа заключения договора аренды не законным и обязать заключить договор аренды отказалась, просила применить последствия недействительности сделок между ответчиками по поводу договора купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" и привести стороны в первоначальное положение и понудить Правление райпо с Хив в лице его председателя К.Д.С., заключить с ней договор купли-продажи магазина "Турист" в с. Хив, так как стоимость его ею давно оплачена, а ответчик отказывается выполнить свои обязательства, указывая о том, что договор купли-продажи земельного участка под магазин "Турист" от 3 августа 2012 года, заключенный между ответчиками и передаточный акт о передаче участка покупателю не имеет юридической силы и не создают для сторон обязанности и права по причине того, что сделка с землей подлежит государственной регистрации, а при несоблюдении установленного законом порядка регистрации сделок влечет ее недействительность и такая сделка ничтожна. Она является пайщиком райпо и ее членство не прекращено, незаконной продажей земельного участка под магазин "Турист" нарушены ее права.
Основанием для продажи земельного участка явился протокол собрания уполномоченных пайщиков Хивского райпо от 27.02.2009 г. Этот орган управления не обладает таким правом, так как отчуждение недвижимого имущества потребительского общества находится в исключительной компетенции общего собрания пайщиков. Она договорилась с руководством райпо о приобретении этого магазина и уплатила деньги по N рублей дважды, также ее покойный сын Н., который к аренде магазина не имел никакого отношения уплатил по N рублей за 1997 - 1998 годы за приобретение магазина. Ее ввели в заблуждение и как полагается не оформили договор купли-продажи, воспользовались ее неграмотностью. В апреле 2008 года ею было подано заявление в Хивский районный суд о признании права собственности на магазин "Турист"; с. Хив, которое ей было возвращено. В содержании иска она не указывала об оплате всех сумм за магазин Райпо, по причине своей забывчивости.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.М.И. содержится просьба об отмене решения суда. Считает решение суда незаконным и необоснованным.
В обоснование своих доводов указывает, что судом необоснованно отказано ей в удовлетворении иска без выяснения юридических обстоятельств данного спора.
Кроме этого, суд не правильно указал в своем решении, что договора по недвижимости не регистрируются в установленном законом порядке, и вступают в силу после такой регистрации.
Суд в решении посчитал, что договора недвижимости считаются заключенными с момента их подписания. Этим суд не только не правильно применил материальное право, но и не учел, что в самом договоре указано, что он должен быть регистрирован в регистрационной палате.
Согласно Федеральному закону от 19 июня 1992 года за N 3085-1 "О потребительской кооперации(потребительских обществах, их союзах) в Российской федерации" только общему собранию пайщиков принадлежит право реализовать недвижимость, а суд в решении со ссылкой на Устав общества признал законным договор купли-продажи между ответчиками земельного участка под магазин "Турист".
Остался не выясненным вопрос уплачивала ли М. (Ю.) паевой взнос, откуда появилась в дела паевая сберегательная книжка на ее имя. Указывает о том, что председатель райпо сфальсифицировал эти доказательства.
Суд не дал оценки и тому, что она представила фотографии, из которых видно, что в магазине находятся ее вещи. Также судом не проверены правоустанавливающие документы на земельный участок, прилегающий к магазину.
В возражениях на апелляционную жалобу содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.
Н.М. в суд апелляционной инстанции не явилась, направив телеграмму о том, что по состоянию здоровья не может принять участие в рассмотрении дела, однако в подтверждение этому документов от врача не представила, сама телеграмма также не заверена врачом. В связи с эти суд посчитал возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, признав причину неявки неуважительной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что на основании протокола собрания уполномоченных пайщиков Хивского районного потребительского общества от 27 февраля 2009 года принято решение о включении в список реализуемых объектов магазин "Турист", из-за его ветхого состояния.
Постановлением Совета Хивского Райпо от 16 января 2012 года удовлетворено заявление пайщицы Хивского Райпо Ю.Н. в продаже ей пригодного строительного материала от магазина "Турист" с прилегающей территорией общей площадью N кв. м, расположенного по адресу: с. Хив Хивского района, ул. <адрес>.
Постановлением Совета Дагестанского союза потребительских обществ от 16 марта 2012 года N 11, разрешено правлению Хивского райпо списать ветхое, находящееся в аварийном состоянии здание магазина "Турист" площадью 300 кв. м на прилегающей территории N кв. м, расположенные по адресу: с. Хив Хивского района, ул. <адрес>.
Пригодные для дальнейшего использования стройматериалы и земельный участок в размере N кв. м реализовать Ю.Н. по рыночной стоимости.
Распоряжением N 4 правление Хивского райпо от 02 августа 2012 года пайщице Хивского райпо Ю.Н. продан пригодный стройматериал от магазина "Турист" и территория общей площадью 802,7 кв. м.
23 августа 2012 года между Хивским райпо в лице председателя К.Д.С. и Ю.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 802,7 кв. м с кадастровым номером N N.
Согласно статье 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Доводы истицы о том, что незаконной продажей земельного участка под магазин "Турист" нарушены ее права, как пайщицы, и что собрание уполномоченных пайщиков Хивского райпо не обладает правом отчуждения недвижимого имущества, так как отчуждение недвижимого имущества потребительского общества находится в исключительной компетенции общего собрания пайщиков, суд обоснованно посчитал не состоятельными.
Так, согласно ст. 6.2 Устава Хивского райпо высшим органом общества является общее собрание общества. Свои полномочия высшего органа общее собрание осуществляет через собрание пайщиков кооперативных участков и общее собрание уполномоченных общества.
Согласно ст. ст. 8.2 п. 13 Устава Хивского райпо, к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится отчуждение недвижимого имущества, с согласия органов управления Дагестанского потребительского союза.
Согласно ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Хивское Райпо, руководствуясь своим Уставом, создало комиссию по продаже своих объектов. На основании решения полномочной комиссии ФИО4 Н.М. продали земельный участок площадью N кв. м, что и послужило основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка между ними.
Земельный участок площадью N кв. м с кадастровым номером N расположенный по адресу: РД, Хивский район с. Хив ул. <адрес> принадлежал Хивскому районному потребительскому обществу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.07.2012 года и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 7.07.2012 года N., в этой связи необоснован довод жалобы о том, что суд не проверил правоустанавливающие документы на спорный земельный участок.
03 августа 2012 года между Хивским райпо в лице председателя К.Д.С. и Ю.Н. подписан договор купли-продажи земельного участка площадью N кв. м с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: РД, Хивский район с. Хив ул. <адрес>.
Ю.Н. полностью внесла в кассу Райпо стоимость земельного участка и стоимость стройматериалов от магазина "Турист", и это обстоятельство подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 121 от 03 августа 2012 года, согласно которой за стройматериалы от магазина "Турист" приняты деньги в сумме <адрес> рубля, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру N 122 от 03 августа 2012 года, согласно которой за земельный участок приняты деньги в сумме N рублей.
Доводы истицы о том, что она договорилась с руководством райпо о приобретении магазина "Турист" и уплатила дважды по одному миллиону рублей, а также ее покойный сын Н. дважды уплатил по 200000 рублей, суд также правильно посчитал не состоятельными, исходя из того, что согласно решению Курахского районного суда РД от 20 июля 2005 года, оставленному без изменения Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 02 августа 2006 года, решением N 9 от 17 октября 1996 года, на основании постановления собрания пайщиков Хивского райпо от 20 мая 1994 года и распоряжения N И от 28 июля 1997 года, Н.М. - как пайщику проработавшей более 20 лет пекарем в райпо, было продано здание магазина "Книги"; за пять млн. рублей. Деньги в кассу райпо ею внесены в несколько приемов, так по ордеру N 54 от 28 февраля 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N 117 от 23 августа 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N в сумме N.
Эти же ордера N 117 от 23 августа 1997 года в сумме N. рублей, по ордеру N 237 в сумме N рублей, истица представила в суд как доказательства оплаты ею стоимости уже спорного магазина "Турист", ссылаясь на то, что ее ввели в заблуждение, и как полагается не оформляли куплю-продажу, воспользовавшись ее юридической неграмотностью.
Таким образом, истицей не представлено суду доказательств того, что она за приобретение магазина "Турист" еще в 1997 - 1998 годах оплатила полную стоимость, а Хивское райпо уклоняется от исполнения своих обязательств.
Доводы истицы Н.М.И. о том, что она как единственный и постоянный арендатор данного магазина более 10 лет, желает приобрести магазин "Турист" с земельным участком, она член Райпо с 90-х годов, арендовала магазин, оплачивала арендную плату, производила необходимый ремонт, содержала его в надлежащем виде и она может запустить его снова, суд первой инстанции также признал необоснованными.
При этом суд исходил из показаний свидетеля У. работающего главным бухгалтером Хивского райпо, магазин "Турист", о том, что до 2006 года магазин был в аренде у Н.М.И. Договор аренды был расторгнут в связи с тем, что Н.М.И. не оплачивала арендную плату. Уведомление о расторжении договора письменно несколько раз отправили по почте Н.М.И., несколько раз обратились, чтобы та получила копию уведомления о расторжении договора. Н.М.И. приехала райпо в 2007 году и отказалась получать решение о расторжении договора, ими был составлен акт о том, что она отказывается получать решение о расторжении договора, после этого правлением райпо было принято решение о продаже земельного участка и пригодного стройматериала от магазина "Турист" Ю.Н. Эти обстоятельства подтверждаются выпиской из распоряжения N 19 от 31.12.2006 года о расторжении с Н. договора аренды ввиду несоблюдения арендных условий и извещений в ее адрес о направлении ей указанного распоряжения.
Доводы жалобы о том, что ответчица Ю.Н. не может быть пайщиком Райпо ввиду того, что ее никто не принимал, что наличие только книжки, которую выписал председатель Райпо К.Д.С. без каких-либо оснований, не является подтверждением принятия в члены общества, также необоснованны, поскольку согласно паевой сберегательной книжке N 007021 от 14 мая 1994 года М. действительно является членом потребительского общества Хивское райпо Хивского района. 14 мая 1994 года М. внесла обязательный паевой взнос в размере N рублей и полный паевой взнос в сумме N рублей.
О том, что Хивское райпо намерено реализовать магазин "Турист" истице Н.М.И. было известно еще в 2008 году, что подтверждается копией искового заявления Н.М.И. к Хивскому райпо "О признании права собственности на магазин "Турист", расположенный в с. Хив Хивского района РД и определением Хивского районного суда от 30 апреля 2008 года о возвращении Н.М.И. указанного искового заявления.
Апелляционный суд исходит и из того, что для признания недействительным заключенного между сторонами договора отчуждения спорных магазина и земельного участка необходимо установить наличие у заявителя, т.е. Н., субъективного гражданского права, которое нарушено этим, поскольку договор аренды магазина расторгнут с ней еще в 2009 году, в связи с чем у нее у нее отсутствует субъективное право на оспаривание названных документов.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены судебного решения, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся судебной практики по делам о защите прав собственности, имущественного найма, по существу сводятся к переоценке представленных и собранных по делу доказательств, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Дербентского районного суда Республики Дагестан от 22 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.М.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)