Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) - Пузина А.М. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крест" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2012 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Жуков Е.В., Баканов А.П., Параскевова С.А.) по делу N А63-10373/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился с иском к ООО "Крест" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 10.11.2008 N 6913, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, за период с 08.07.2005 по 27.12.2010 в размере 413 391 рубля 22 копеек и пени за период с 16.03.2009 по 17.04.2012 в размере 119 030 рублей 08 копеек (уточненные требования).
Решением от 23.08.2012 с общества в пользу комитета взыскано 413 391 рубль 22 копейки основного долга и 119 030 рублей 08 копеек неустойки. Судебный акт мотивирован законностью и обоснованностью заявленных требований. Суд исходил их того, что с момента заключения договора аренды не исполненное внедоговорное обязательство из неосновательного обогащения, возникшее с 08.07.2005, заменено договорным обязательством по внесению арендной платы с указанной даты с новыми сроками исполнения этого обязательства.
Постановлением апелляционного суда от 24.12.2012 решение оставлено без изменения. Доводы общества об отказе в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности, о применении которого ответчиком заявлено в суде первой инстанции, апелляционным судом отклонены, поскольку срок исковой давности прерывался подписанием договора и дополнительного соглашения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обжалуемые судебные акты не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Заявитель указывает, что комитет обратился с иском о взыскании арендной платы и пени за период с 01.07.2008 по 27.12.2010 опираясь на нормы действующего гражданского законодательства регулирующие гражданско-правовые отношения предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом предоставляя суду расчеты по задолженности, суды необоснованно применили нормы права о неосновательном обогащении. По мнению общества, на правоотношения возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 10.11.2008 N 6913 в частности по взысканию арендных платежей распространяется общий срок исковой давности. Кроме того, суды не учли оплату в полном объеме предъявляемой истцом задолженности.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании от 21.03.2013 до 17 часов 30 минут 27.03.2013. Определение о перерыве опубликовано на сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 21.06.2005 заключенного ООО "Нефтяная компания "Мексанойл" и ООО "Крест", 08.07.2005 зарегистрирован переход к истцу права собственности на станцию технического обслуживания, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57 "а".
Постановлением главы г. Ставрополя от 15.10.2008 N 2861 ответчику в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 819 кв. м под автостоянкой.
10 ноября 2008 года на основании постановления от 15.10.2008 N 2861 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6913 аренды земельного участка площадью 819 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, под автостоянкой. Срок аренды по договору установлен с 15.10.2008 по 14.10.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором - юридическим лицом ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.
В приложении к договору аренды оговорена сумма платежей за фактическое пользование обществом земельным участком в период, предшествующий подписанию договора.
Ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды послужило основанием для обращения комитета с иском в суд.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
В расчете исковых требований комитетом применены ставки арендной платы, установленные постановлениями главы города Ставрополя от 29.12.2004 N 6311 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в 2005 году", от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году", постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л. д. 5-6).
Согласно статье 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Пункты 1 и 2 статьи 425 Кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 Кодекса, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).
Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (пункт 2 статьи 425 Кодекса) и само по себе не свидетельствует об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.
Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что указав в приложении в качестве начальной даты расчета арендной платы 08.07.2005, а также общую сумму подлежащей уплате арендной платы за период с 08.07.2005 по 31.12.2008 в размере 452 358 рублей 42 копейки, стороны, тем самым распространили условия договора аренды от 10.11.2008 N 6913 на правоотношения из неосновательного обогащения, возникшие с 08.07.2005 по день подписания договора аренды.
Факт пользования земельным участком общей площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, доказан материалами дела и не оспаривается обществом.
Общество, подписав договор от 10.11.2008 N 6913, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение их к отношениям, возникшим до заключения договора, следовательно, арендатор согласился оплатить фактическое пользование земельным участком на условиях договора.
При разрешении спора суд исходил из наличия у общества неисполненной обязанности по внесению арендных платежей за период с 08.07.2005 по 27.12.2010 (л. д. 89). Представленный комитетом расчет задолженности проверен и признан обоснованным. Суд признал правомерным требование комитета о взыскании 413 391 рубля 22 копеек арендной платы и платы за пользование земельным участком по договору от 10.11.2008 N 6913.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что с момента заключения договора не исполненное внедоговорное обязательство из неосновательного обогащения, возникшее у общества с 08.07.2005, заменено договорным обязательством по внесению арендной платы с указанной даты, с новыми сроками исполнения этого обязательства.
Кроме того, суды сослались на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2010 по делу N А63-19642/2009, как имеющее преюдициальное значение для данного дела, подтверждающее факт принадлежности обществу автостоянки и проходной (автомойки), свидетельствующее о начале использования ответчиком земельного участка, занятого этими объектами, с момента их приобретения (то есть с 08.07.2005).
Довод предпринимателя о том, что приложением к договору аренды, в качестве его неотъемлемой части, являлось не предоставленное комитетом приложение об оплате задолженности за фактическое использование участка, а соглашение о размере (ставках) арендной платы на 2009 год, подписанное сторонами, не может быть принят во внимание в связи с тем, что указанный ответчиком расчет размера арендной платы на 2009 год зарегистрирован регистрационной службой в качестве приложения к иному документу - дополнительному соглашению к договору аренды от 10.11.2008 N 6913 (регистрационный N 26-26-12/128/2009-204 от 17.11.2009), в то время как договор аренды от 10.11.2008 N 6913 и приложения к нему зарегистрированы регистрационной службой 02.12.2008 (регистрационный N 26-26-12/111/2008-352).
Кроме того, судами дана оценка предоставленному комитетом приложению к договору аренды. Переоценка исследованных судами доказательств в компетенцию кассационной инстанции не входит (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Вместе с тем, судами при рассмотрении дела не учтено следующее.
До принятия решения судом первой инстанции общество заявило о пропуске комитетом срока исковой давности для взыскания долга за период, предшествующий заключению договора.
В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора принимается во внимание буквальное толкование содержащихся в нем слов и выражений.
В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что расчет и размер арендной платы за земельный участок определен в приложении, которое является неотъемлемой частью договора. В приложении к договору, определив размер платы за фактическое пользование земельным участком в период, предшествующий заключению договора (с 08.07.2005 по 31.12.2008) в сумме 452 358 рублей 42 копейки, арендодатель установил сроки внесения платежей - в течение 2009 года равными долями ежеквартально, 15 числа последнего месяца соответствующего квартала. Таким образом, у ответчика, помимо текущих платежей, возникло денежное обязательство по внесению ежеквартально по 113 089 рублей 61 копейки в течение 2009 года, представляющих собой оплату за пользование земельным участком в предшествующий заключению договора период.
Срок наступления денежного обязательства был известен сторонам, так как определен в приложении к договору.
При нарушении денежного обязательства в 2009 году арендодатель был вправе заявить соответствующий иск в пределах общего трехгодичного срока исковой давности.
Как установлено судами, арендатор за период с 15.10.2008 по 31.12.2008 оплатил платежным поручением от 24.12.2008 арендную плату в размере 37 061 рубль 39 копеек (т. 1, л.д. 42). Иные платежи по оплате за период фактического пользования участком до подписания договора, оговоренные в приложении к договору аренды, ответчиком не производились.
Для взыскания суммы долга в размере 113 089 рублей 61 копейка, не оплаченной ответчиком по условиям приложения 15.03.2009, общий срок исковой давности истек 15.03.2012. Иск комитетом заявлен в арбитражный суд 23.05.2012, то есть с пропуском срока исковой давности для взыскания указанной суммы. При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для полного отклонения довода общества о применении срока исковой давности.
В удовлетворении иска о взыскании суммы долга 113 089 рублей 61 копейка, а также пени, пропорциональной указанной сумме, следовало отказать.
При перечислении текущих арендных платежей в 2008-2012 г.г. по договору общество указывало в платежных поручениях конкретные периоды, за которые внесены денежные средства, поэтому относить полученную от арендатора оплату в счет погашения долга за иной период комитет был не вправе (т. 1, л.д. 42-55).
На основании изложенного судебные акты надлежит изменить, частично отказав во взыскании с ответчика в пользу истца суммы задолженности и пени.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению между сторонами пропорционально сумме удовлетворенного искового требования.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А63-10373/2012 в части взыскания долга, пеней и государственной пошлины изменить. Снизить подлежащие взысканию с общества с общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) сумму основного долга до 300 301 рубля 61 копейки, сумму пеней - до 86 463 рублей 45 копеек. В остальной части иска отказать.
Снизить сумму взыскиваемой с общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) по иску в доход федерального бюджета государственной пошлины до 9 914 рублей 22 копеек.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) судебные расходы в сумме 1 094 рубля 40 копеек по уплате в доход федерального бюджета государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А63-10373/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А63-10373/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) - Пузина А.М. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крест" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2012 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Жуков Е.В., Баканов А.П., Параскевова С.А.) по делу N А63-10373/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился с иском к ООО "Крест" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 10.11.2008 N 6913, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, за период с 08.07.2005 по 27.12.2010 в размере 413 391 рубля 22 копеек и пени за период с 16.03.2009 по 17.04.2012 в размере 119 030 рублей 08 копеек (уточненные требования).
Решением от 23.08.2012 с общества в пользу комитета взыскано 413 391 рубль 22 копейки основного долга и 119 030 рублей 08 копеек неустойки. Судебный акт мотивирован законностью и обоснованностью заявленных требований. Суд исходил их того, что с момента заключения договора аренды не исполненное внедоговорное обязательство из неосновательного обогащения, возникшее с 08.07.2005, заменено договорным обязательством по внесению арендной платы с указанной даты с новыми сроками исполнения этого обязательства.
Постановлением апелляционного суда от 24.12.2012 решение оставлено без изменения. Доводы общества об отказе в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности, о применении которого ответчиком заявлено в суде первой инстанции, апелляционным судом отклонены, поскольку срок исковой давности прерывался подписанием договора и дополнительного соглашения.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обжалуемые судебные акты не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Заявитель указывает, что комитет обратился с иском о взыскании арендной платы и пени за период с 01.07.2008 по 27.12.2010 опираясь на нормы действующего гражданского законодательства регулирующие гражданско-правовые отношения предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом предоставляя суду расчеты по задолженности, суды необоснованно применили нормы права о неосновательном обогащении. По мнению общества, на правоотношения возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 10.11.2008 N 6913 в частности по взысканию арендных платежей распространяется общий срок исковой давности. Кроме того, суды не учли оплату в полном объеме предъявляемой истцом задолженности.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании от 21.03.2013 до 17 часов 30 минут 27.03.2013. Определение о перерыве опубликовано на сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 21.06.2005 заключенного ООО "Нефтяная компания "Мексанойл" и ООО "Крест", 08.07.2005 зарегистрирован переход к истцу права собственности на станцию технического обслуживания, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57 "а".
Постановлением главы г. Ставрополя от 15.10.2008 N 2861 ответчику в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 819 кв. м под автостоянкой.
10 ноября 2008 года на основании постановления от 15.10.2008 N 2861 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6913 аренды земельного участка площадью 819 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, под автостоянкой. Срок аренды по договору установлен с 15.10.2008 по 14.10.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором - юридическим лицом ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.
В приложении к договору аренды оговорена сумма платежей за фактическое пользование обществом земельным участком в период, предшествующий подписанию договора.
Ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды послужило основанием для обращения комитета с иском в суд.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
В расчете исковых требований комитетом применены ставки арендной платы, установленные постановлениями главы города Ставрополя от 29.12.2004 N 6311 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в 2005 году", от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году", постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л. д. 5-6).
Согласно статье 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Пункты 1 и 2 статьи 425 Кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 Кодекса, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).
Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (пункт 2 статьи 425 Кодекса) и само по себе не свидетельствует об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.
Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что указав в приложении в качестве начальной даты расчета арендной платы 08.07.2005, а также общую сумму подлежащей уплате арендной платы за период с 08.07.2005 по 31.12.2008 в размере 452 358 рублей 42 копейки, стороны, тем самым распространили условия договора аренды от 10.11.2008 N 6913 на правоотношения из неосновательного обогащения, возникшие с 08.07.2005 по день подписания договора аренды.
Факт пользования земельным участком общей площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Добролюбова, 57-а, доказан материалами дела и не оспаривается обществом.
Общество, подписав договор от 10.11.2008 N 6913, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение их к отношениям, возникшим до заключения договора, следовательно, арендатор согласился оплатить фактическое пользование земельным участком на условиях договора.
При разрешении спора суд исходил из наличия у общества неисполненной обязанности по внесению арендных платежей за период с 08.07.2005 по 27.12.2010 (л. д. 89). Представленный комитетом расчет задолженности проверен и признан обоснованным. Суд признал правомерным требование комитета о взыскании 413 391 рубля 22 копеек арендной платы и платы за пользование земельным участком по договору от 10.11.2008 N 6913.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что с момента заключения договора не исполненное внедоговорное обязательство из неосновательного обогащения, возникшее у общества с 08.07.2005, заменено договорным обязательством по внесению арендной платы с указанной даты, с новыми сроками исполнения этого обязательства.
Кроме того, суды сослались на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2010 по делу N А63-19642/2009, как имеющее преюдициальное значение для данного дела, подтверждающее факт принадлежности обществу автостоянки и проходной (автомойки), свидетельствующее о начале использования ответчиком земельного участка, занятого этими объектами, с момента их приобретения (то есть с 08.07.2005).
Довод предпринимателя о том, что приложением к договору аренды, в качестве его неотъемлемой части, являлось не предоставленное комитетом приложение об оплате задолженности за фактическое использование участка, а соглашение о размере (ставках) арендной платы на 2009 год, подписанное сторонами, не может быть принят во внимание в связи с тем, что указанный ответчиком расчет размера арендной платы на 2009 год зарегистрирован регистрационной службой в качестве приложения к иному документу - дополнительному соглашению к договору аренды от 10.11.2008 N 6913 (регистрационный N 26-26-12/128/2009-204 от 17.11.2009), в то время как договор аренды от 10.11.2008 N 6913 и приложения к нему зарегистрированы регистрационной службой 02.12.2008 (регистрационный N 26-26-12/111/2008-352).
Кроме того, судами дана оценка предоставленному комитетом приложению к договору аренды. Переоценка исследованных судами доказательств в компетенцию кассационной инстанции не входит (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Вместе с тем, судами при рассмотрении дела не учтено следующее.
До принятия решения судом первой инстанции общество заявило о пропуске комитетом срока исковой давности для взыскания долга за период, предшествующий заключению договора.
В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора принимается во внимание буквальное толкование содержащихся в нем слов и выражений.
В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что расчет и размер арендной платы за земельный участок определен в приложении, которое является неотъемлемой частью договора. В приложении к договору, определив размер платы за фактическое пользование земельным участком в период, предшествующий заключению договора (с 08.07.2005 по 31.12.2008) в сумме 452 358 рублей 42 копейки, арендодатель установил сроки внесения платежей - в течение 2009 года равными долями ежеквартально, 15 числа последнего месяца соответствующего квартала. Таким образом, у ответчика, помимо текущих платежей, возникло денежное обязательство по внесению ежеквартально по 113 089 рублей 61 копейки в течение 2009 года, представляющих собой оплату за пользование земельным участком в предшествующий заключению договора период.
Срок наступления денежного обязательства был известен сторонам, так как определен в приложении к договору.
При нарушении денежного обязательства в 2009 году арендодатель был вправе заявить соответствующий иск в пределах общего трехгодичного срока исковой давности.
Как установлено судами, арендатор за период с 15.10.2008 по 31.12.2008 оплатил платежным поручением от 24.12.2008 арендную плату в размере 37 061 рубль 39 копеек (т. 1, л.д. 42). Иные платежи по оплате за период фактического пользования участком до подписания договора, оговоренные в приложении к договору аренды, ответчиком не производились.
Для взыскания суммы долга в размере 113 089 рублей 61 копейка, не оплаченной ответчиком по условиям приложения 15.03.2009, общий срок исковой давности истек 15.03.2012. Иск комитетом заявлен в арбитражный суд 23.05.2012, то есть с пропуском срока исковой давности для взыскания указанной суммы. При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для полного отклонения довода общества о применении срока исковой давности.
В удовлетворении иска о взыскании суммы долга 113 089 рублей 61 копейка, а также пени, пропорциональной указанной сумме, следовало отказать.
При перечислении текущих арендных платежей в 2008-2012 г.г. по договору общество указывало в платежных поручениях конкретные периоды, за которые внесены денежные средства, поэтому относить полученную от арендатора оплату в счет погашения долга за иной период комитет был не вправе (т. 1, л.д. 42-55).
На основании изложенного судебные акты надлежит изменить, частично отказав во взыскании с ответчика в пользу истца суммы задолженности и пени.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению между сторонами пропорционально сумме удовлетворенного искового требования.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А63-10373/2012 в части взыскания долга, пеней и государственной пошлины изменить. Снизить подлежащие взысканию с общества с общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) сумму основного долга до 300 301 рубля 61 копейки, сумму пеней - до 86 463 рублей 45 копеек. В остальной части иска отказать.
Снизить сумму взыскиваемой с общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) по иску в доход федерального бюджета государственной пошлины до 9 914 рублей 22 копеек.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крест" (ИНН 2633003676, ОГРН 1022601995393) судебные расходы в сумме 1 094 рубля 40 копеек по уплате в доход федерального бюджета государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)