Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковцевой Т.В.,
судей Мартемьянова В.И., Романова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Саттаровой Н.О.,
при участии:
- от ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" - Храмова Н.В., доверенность от 05.02.2013;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
кредитора ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу"
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 июля 2013 года
о результатах рассмотрения заявления о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации имущества должника, находящегося в залоге, вынесенное судьей Журавлевым Ю.А.,
в рамках дела N А60-8096/2011
о признании ООО "Триумф" (ОГРН 1036602682566, ИНН 6658172602) несостоятельным (банкротом),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2011 в отношении ООО "Триумф" (далее также - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Федотовских М.Е.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2011 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Федотовских Михаил Евгеньевич.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2012 Федотовских М.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Триумф", конкурсным управляющим утверждена Аникеева Евгения Владимировна.
09.01.2013 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ОАО "СКБ - банк" о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, утверждении положения о порядке продажи имущества должника, находящегося в залоге, а также начальной цены, в редакции, представленной банком.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2013 начальная продажная цена предметов залога установлена:
- - здание профилактория "Рассвет" - 29 020 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание бассейна - 20 207 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание котельной - 324 000 руб. (с учетом НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 26 686,0 кв. м - 11 185 ООО руб. (без НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 9 220 кв. м - 4 280 000 руб. (без НДС).
Итого: 65 016 000 руб. (с учетом НДС).
В части утверждения порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога производство по заявлению прекращено.
Не согласившись с вынесенным определением, ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части установления начальной продажной цены предметов залога, установить начальную продажную цену имущества ООО "Триумф", выступающего предметом залога в сумме 52 012 800 руб.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неприменение судом закона, подлежащего применению. Полагает, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества должника на основании судебной экспертизы от 29.05.2013, суд должен был учесть положения Федерального закона "Об ипотеке" и установить в качестве начальной продажной цены для целей торгов 80% рыночной стоимости имущества, указанной в судебной экспертизе от 29.05.2013.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не дана оценка доводам Банка об отсутствии нарушений прав кредиторов и должника установлением начальной продажной цены предметов залога в размере 80% их рыночной стоимости. Заявитель полагает, что установление максимально высокой начальной продажной цены предмета залога значительно увеличит срок конкурсного производства и текущие расходы, кроме того указывает на специфику деятельности комплекса Профилактория "Рассвет", связанную со спросом на лечебно-оздоровительные услуги в период с мая по сентябрь, когда большая часть потенциальных потребителей направлена на поиск возможных вариантов отдыха в отпускной сезон в Уральском регионе, в осенне-зимне-весенний период услуги, предлагаемые профилакторием не востребованы на рынке услуг.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
В судебном заседании апелляционного суда представитель банка на доводах жалобы настаивал, просил определение в обжалуемой части изменить, жалобу - удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность определения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, определением суда от 12.10.2011 требование ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (ОАО "СКБ-банк") признано установленным в размере 35 272 702 руб. 49 коп., в том числе 22 298 320 руб. 03 коп. основного долга, 8 972 498 руб. 48 коп. процентов за пользование кредитом, 4 080 572 руб. 33 коп. пени за неисполнение обязательств по уплате процентов, и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Триумф", как обеспеченное залогом имущества должника.
06.11.2012 конкурсным управляющим Банку предоставлен Отчет N 214-01 от 19.09.2012 независимого эксперта ИП Чертыковой Н.А. об определении рыночной стоимости здания профилактория, общей площадью 3 049, 8 кв. м, здания бассейна, общей площадью 2 123,6 кв. м, здания котельной, общей площадью 453,8 кв. м, право аренды земельного участка, общей площадью 33 147 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, 118/120 (далее - Отчет N 214-01 от 19.09.2012).
В результате изучения Банком представленного Отчета N 214-01 от 19.09.2012 установлено, что необоснованно определена рыночная стоимость объекта оценки - право аренды земельного участка, общей площадью 33 147 кв. м, при этом подлежащие оценке здания расположены на земельном участке площадью 9220,00 кв. м и земельном участке площадью 26686,00 кв. м.
Поскольку Отчет N 214-01 от 19.09.2012 содержит недостоверную информацию и не позволяет сделать однозначный вывод о реальной рыночной стоимости имущества должника, Банк был вынужден привлечь другого независимого оценщика для определения реальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих должнику.
ООО Компания "Профит" Банку предоставлен Отчет N 205-12 от 12.11.2012 "Об определении рыночной стоимости здания профилактория "Рассвет" общей площадью - 3 049,8 кв. м, здания бассейна общей площадью - 2 123,6 кв. м, здания котельной общей площадью - 45 3,8 кв. м. права аренды земельного участка площадью - 26 686,0 кв. м и права аренды земельного участка площадью 9 220 0 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, д. 118" по состоянию на 01.11.2012 (далее - Отчет N 205-12 от 12.11.2012).
В связи с длительным бездействием конкурсного управляющего, Банк как залоговый кредитор, самостоятельно разработал Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества, принадлежащего ООО "Триумф" (далее - Положение).
Начальная цена продажи имущества, установленная в Положении, определена на основании Отчета N 205-12 от 12.11.2012 и составляет 41 776 720,00 руб. (с учетом НДС). Данное Положение вручено конкурсному управляющему 28.11.2012 с предложением рассмотреть его условия в срок до 05.12.2012.
04.12.2012 в Банк поступило Положение в редакции конкурсного управляющего, а также Отчет N 214-01 об определении рыночной стоимости здания профилактория, здания бассейна, здания котельной, права аренды земельного участка, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, д. 118 от 20.11.2012 (далее - Отчет N 214-01 от 20.11.2012).
Согласно редакции конкурсного управляющего начальная цена продажи имущества, определенная на основании Отчета N 214-01 от 20.11.2012, составляет 81 227 167, 57 руб. (с учетом НДС). Остальные условия Положения, направленного Банком конкурсному управляющему, оставлены без изменения.
Ссылаясь на наличие между залоговым кредитором и конкурсным управляющим разногласий, касающихся начальной продажной цены недвижимого имущества, и, полагая, что Положение подлежит утверждению судом в редакции, предложенной залоговым кредитором с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 41 776 720,00 руб., Банк обратился с настоящим требованием в суд.
Суд первой инстанции при вынесении оспариваемого банком определения, руководствовался выводами, содержащимися в судебной экспертизе N 705-13 от 29.05.2013, выполненной на основании определения суда от 19.04.2013 (о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества должника).
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В пункте 11 названного выше Постановления N 58 разъяснено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки имущества должника привлекает оценщиков.
При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
Определением суда от 19.04.2013 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено Луткову Сергею Владимировичу, оценщику ООО "Эксперт".
Согласно подготовленного на основании определения арбитражного суда отчета N 705-13 от 29.05.2013 эксперта Луткова С.В., оценщика ООО "Эксперт" рыночная стоимость предметов залога составляет:
- - здание профилактория "Рассвет" - 29 020 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание бассейна - 20 207 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание котельной - 324 000 руб. (с учетом НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 26686,0 кв. м - 11 185 ООО руб. (без НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 9 220 кв. м - 4 280 000 руб. (без НДС).
Итого: 65 016 000 руб. (с учетом НДС).
На основании изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в материалах аргументированных возражений со стороны залогового кредитора и конкурсного управляющего должника на момент вынесения определения, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника утвердил начальную продажную цену предметов залога с учетом имеющегося в материалах дела отчета (N 705-13 от 29.05.2013) в сумме 65 016 000 руб.
Возражения апеллянта относительно установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества основаны на необходимости ее установления в размере 80% от определенной оценщиком стоимости.
Однако, по мнению апелляционного суда, в силу закрепленного в ст. 1, 9 Гражданского кодекса РФ принципа реализации и защиты предоставленных гражданских прав по усмотрению управомоченных лиц, а также презумпции законности произведенной независимым оценщиком оценки, заинтересованные лица (кредитор-залогодержатель и арбитражный управляющий) вправе при определении порядка продажи предмета залога устанавливать начальную цену продажи на уровне как 80, так и 100 процентов от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на увеличение срока конкурсного производства и то обстоятельство, что торги по реализации объектов недвижимого имущества будут проходить в конце востребованного для потребителя сезона, установление максимально высокой начальной продажной цены не будет привлекать потенциального покупателя, который оценит риск, что основной доход от приобретаемого имущества он сможет получить только с наступлением нового сезона, то есть по истечение достаточно длительного периода времени. Однако эти доводы носят предположительный характер и доказательно не подтверждены.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не противоречат приведенным нормам.
Доводы апеллянта, направленные на оспаривание правомерности выводов суда о необходимости отмены оспариваемого судебного акта не свидетельствуют.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в остальной части судом апелляционной инстанции не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
С учетом изложенного, определение суда первой инстанции изменению в обжалуемой апеллянтом части не подлежит (ст. 270 АПК РФ). Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июля 2013 года по делу N А60-8096/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
В.А.РОМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 N 17АП-9577/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-8096/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. N 17АП-9577/2013-ГК
Дело N А60-8096/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковцевой Т.В.,
судей Мартемьянова В.И., Романова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Саттаровой Н.О.,
при участии:
- от ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" - Храмова Н.В., доверенность от 05.02.2013;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
кредитора ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу"
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 июля 2013 года
о результатах рассмотрения заявления о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации имущества должника, находящегося в залоге, вынесенное судьей Журавлевым Ю.А.,
в рамках дела N А60-8096/2011
о признании ООО "Триумф" (ОГРН 1036602682566, ИНН 6658172602) несостоятельным (банкротом),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2011 в отношении ООО "Триумф" (далее также - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Федотовских М.Е.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2011 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Федотовских Михаил Евгеньевич.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2012 Федотовских М.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Триумф", конкурсным управляющим утверждена Аникеева Евгения Владимировна.
09.01.2013 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ОАО "СКБ - банк" о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, утверждении положения о порядке продажи имущества должника, находящегося в залоге, а также начальной цены, в редакции, представленной банком.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2013 начальная продажная цена предметов залога установлена:
- - здание профилактория "Рассвет" - 29 020 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание бассейна - 20 207 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание котельной - 324 000 руб. (с учетом НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 26 686,0 кв. м - 11 185 ООО руб. (без НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 9 220 кв. м - 4 280 000 руб. (без НДС).
Итого: 65 016 000 руб. (с учетом НДС).
В части утверждения порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога производство по заявлению прекращено.
Не согласившись с вынесенным определением, ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части установления начальной продажной цены предметов залога, установить начальную продажную цену имущества ООО "Триумф", выступающего предметом залога в сумме 52 012 800 руб.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неприменение судом закона, подлежащего применению. Полагает, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества должника на основании судебной экспертизы от 29.05.2013, суд должен был учесть положения Федерального закона "Об ипотеке" и установить в качестве начальной продажной цены для целей торгов 80% рыночной стоимости имущества, указанной в судебной экспертизе от 29.05.2013.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не дана оценка доводам Банка об отсутствии нарушений прав кредиторов и должника установлением начальной продажной цены предметов залога в размере 80% их рыночной стоимости. Заявитель полагает, что установление максимально высокой начальной продажной цены предмета залога значительно увеличит срок конкурсного производства и текущие расходы, кроме того указывает на специфику деятельности комплекса Профилактория "Рассвет", связанную со спросом на лечебно-оздоровительные услуги в период с мая по сентябрь, когда большая часть потенциальных потребителей направлена на поиск возможных вариантов отдыха в отпускной сезон в Уральском регионе, в осенне-зимне-весенний период услуги, предлагаемые профилакторием не востребованы на рынке услуг.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
В судебном заседании апелляционного суда представитель банка на доводах жалобы настаивал, просил определение в обжалуемой части изменить, жалобу - удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность определения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, определением суда от 12.10.2011 требование ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (ОАО "СКБ-банк") признано установленным в размере 35 272 702 руб. 49 коп., в том числе 22 298 320 руб. 03 коп. основного долга, 8 972 498 руб. 48 коп. процентов за пользование кредитом, 4 080 572 руб. 33 коп. пени за неисполнение обязательств по уплате процентов, и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Триумф", как обеспеченное залогом имущества должника.
06.11.2012 конкурсным управляющим Банку предоставлен Отчет N 214-01 от 19.09.2012 независимого эксперта ИП Чертыковой Н.А. об определении рыночной стоимости здания профилактория, общей площадью 3 049, 8 кв. м, здания бассейна, общей площадью 2 123,6 кв. м, здания котельной, общей площадью 453,8 кв. м, право аренды земельного участка, общей площадью 33 147 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, 118/120 (далее - Отчет N 214-01 от 19.09.2012).
В результате изучения Банком представленного Отчета N 214-01 от 19.09.2012 установлено, что необоснованно определена рыночная стоимость объекта оценки - право аренды земельного участка, общей площадью 33 147 кв. м, при этом подлежащие оценке здания расположены на земельном участке площадью 9220,00 кв. м и земельном участке площадью 26686,00 кв. м.
Поскольку Отчет N 214-01 от 19.09.2012 содержит недостоверную информацию и не позволяет сделать однозначный вывод о реальной рыночной стоимости имущества должника, Банк был вынужден привлечь другого независимого оценщика для определения реальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих должнику.
ООО Компания "Профит" Банку предоставлен Отчет N 205-12 от 12.11.2012 "Об определении рыночной стоимости здания профилактория "Рассвет" общей площадью - 3 049,8 кв. м, здания бассейна общей площадью - 2 123,6 кв. м, здания котельной общей площадью - 45 3,8 кв. м. права аренды земельного участка площадью - 26 686,0 кв. м и права аренды земельного участка площадью 9 220 0 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, д. 118" по состоянию на 01.11.2012 (далее - Отчет N 205-12 от 12.11.2012).
В связи с длительным бездействием конкурсного управляющего, Банк как залоговый кредитор, самостоятельно разработал Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества, принадлежащего ООО "Триумф" (далее - Положение).
Начальная цена продажи имущества, установленная в Положении, определена на основании Отчета N 205-12 от 12.11.2012 и составляет 41 776 720,00 руб. (с учетом НДС). Данное Положение вручено конкурсному управляющему 28.11.2012 с предложением рассмотреть его условия в срок до 05.12.2012.
04.12.2012 в Банк поступило Положение в редакции конкурсного управляющего, а также Отчет N 214-01 об определении рыночной стоимости здания профилактория, здания бассейна, здания котельной, права аренды земельного участка, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Реж, ул. Ленина, д. 118 от 20.11.2012 (далее - Отчет N 214-01 от 20.11.2012).
Согласно редакции конкурсного управляющего начальная цена продажи имущества, определенная на основании Отчета N 214-01 от 20.11.2012, составляет 81 227 167, 57 руб. (с учетом НДС). Остальные условия Положения, направленного Банком конкурсному управляющему, оставлены без изменения.
Ссылаясь на наличие между залоговым кредитором и конкурсным управляющим разногласий, касающихся начальной продажной цены недвижимого имущества, и, полагая, что Положение подлежит утверждению судом в редакции, предложенной залоговым кредитором с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 41 776 720,00 руб., Банк обратился с настоящим требованием в суд.
Суд первой инстанции при вынесении оспариваемого банком определения, руководствовался выводами, содержащимися в судебной экспертизе N 705-13 от 29.05.2013, выполненной на основании определения суда от 19.04.2013 (о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества должника).
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В пункте 11 названного выше Постановления N 58 разъяснено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки имущества должника привлекает оценщиков.
При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
Определением суда от 19.04.2013 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено Луткову Сергею Владимировичу, оценщику ООО "Эксперт".
Согласно подготовленного на основании определения арбитражного суда отчета N 705-13 от 29.05.2013 эксперта Луткова С.В., оценщика ООО "Эксперт" рыночная стоимость предметов залога составляет:
- - здание профилактория "Рассвет" - 29 020 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание бассейна - 20 207 000 руб. (с учетом НДС);
- - здание котельной - 324 000 руб. (с учетом НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 26686,0 кв. м - 11 185 ООО руб. (без НДС);
- - право аренды земельного участка, общей площадью - 9 220 кв. м - 4 280 000 руб. (без НДС).
Итого: 65 016 000 руб. (с учетом НДС).
На основании изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в материалах аргументированных возражений со стороны залогового кредитора и конкурсного управляющего должника на момент вынесения определения, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника утвердил начальную продажную цену предметов залога с учетом имеющегося в материалах дела отчета (N 705-13 от 29.05.2013) в сумме 65 016 000 руб.
Возражения апеллянта относительно установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества основаны на необходимости ее установления в размере 80% от определенной оценщиком стоимости.
Однако, по мнению апелляционного суда, в силу закрепленного в ст. 1, 9 Гражданского кодекса РФ принципа реализации и защиты предоставленных гражданских прав по усмотрению управомоченных лиц, а также презумпции законности произведенной независимым оценщиком оценки, заинтересованные лица (кредитор-залогодержатель и арбитражный управляющий) вправе при определении порядка продажи предмета залога устанавливать начальную цену продажи на уровне как 80, так и 100 процентов от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на увеличение срока конкурсного производства и то обстоятельство, что торги по реализации объектов недвижимого имущества будут проходить в конце востребованного для потребителя сезона, установление максимально высокой начальной продажной цены не будет привлекать потенциального покупателя, который оценит риск, что основной доход от приобретаемого имущества он сможет получить только с наступлением нового сезона, то есть по истечение достаточно длительного периода времени. Однако эти доводы носят предположительный характер и доказательно не подтверждены.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не противоречат приведенным нормам.
Доводы апеллянта, направленные на оспаривание правомерности выводов суда о необходимости отмены оспариваемого судебного акта не свидетельствуют.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в остальной части судом апелляционной инстанции не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
С учетом изложенного, определение суда первой инстанции изменению в обжалуемой апеллянтом части не подлежит (ст. 270 АПК РФ). Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июля 2013 года по делу N А60-8096/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
В.А.РОМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)