Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маркова Н.В.
Докладчик: Гребенщикова О.А.
26 сентября 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Гребенщиковой О.А.,
судей Третьяковой В.П., Пискуновой Ю.А.,
при секретаре А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело
по апелляционной жалобе А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года
по иску С1. к А. о взыскании суммы долга по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, и по встречному иску А. к С1. о расторжении договора купли-продажи,
установила:
С1. обратился в суд с иском к А. о взыскании задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 27 января 2011 г. между С1. и А. было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества:
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м кадастровый номер N, расположенный по адресу:;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
2. Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи оплата имущества ответчиком по каждому из заключенных договоров должна осуществляться в следующем порядке:
- по каждому из заключенных договоров ответчик обязался передать Истцу денежные средства в размере рублей в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности покупателя.
- окончательный расчет согласно, условиям обоих договоров ответчик должен был произвести в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности ответчика на недвижимое имущество.
Заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Первоначально ответчиком было выплачено 3000000 рублей по двум договорам.
После регистрации договоров ответчиком истцу были перечислены денежные средства на счет N открытый в Кемеровском филиале Сбербанка России в общей сумме рублей: 09.02.2011 г. перечислено рублей; 25.02.2011 было перечислено.
Оставшаяся сумма ответчиком истцу в размере не выплачена.
С 28 февраля 2011 г. ставка рефинансирования Центрального банка РФ установлена 8% годовых (Указание Банка России от 25.02.2011 N 2583-У "О размере ставки рефинансирования Банка России")
Ответчик обязательства по оплате должен был исполнить в срок до 12.03.2011 г. поскольку переход права собственности на имущество по договору был за регистрирован 09.02.2011 г оплата согласно условиям договора, оплата имущества должна быть произведена в течение 30 дней с момента внесения записи в ЕГРП.
Следовательно, ответчик вправе производить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.03.2011 г. и должен исходить из следующего расчета:
Сумма задолженности - руб.
Период просрочки с 12.03.2011 по 21.03.2011 = 10 дней
Ставка рефинансирования: 8%
Итого проценты за период с 12.03.2011 по 21.03.2011 = (сумма задолженности) x 10 (количество дней просрочки) * 8/36000 = руб.
На основании вышеизложенного просил суд взыскать с А. сумму задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27 января 2011 г. в размере рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, расходы по госпошлине в размере рублей.
А. обратился в суд со встречным иском к С1. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что между А. и С1. 27.01.2011 года было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи оплата имущества А. по каждому из заключенных договоров должна осуществляться в следующем порядке:
- по каждому из заключенных договоров А. обязался передать истцу денежные средства в размере в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности покупателя. Указанное условие обоих договоров купли-продажи было выполнено.
- окончательный расчет согласно, условиям обоих договоров А. должен был произвести в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности А. на недвижимое имущество.
Заключенные договоры купли-продажи 27.01.2011 года были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
С1. 28.01.2011 года было передано рублей (из расчета рублей по каждому договору).
На расчетный счет С1. 09.02.2011 г. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка); 25.02.2011 г. - перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору купли-продажи кафе и земельного участка.
Всего было передано С1..
Таким образом, обязательство по оплате первого договора (купля-продажа кафе и земельного участка) в размере рублей, было исполнено А. в полном объеме.
Обязательства по оплате второго договора (купля-продажа 1/2 доли кафе и 1/2 доли земельного участка) было выполнено частично в сумме рублей.
От исполнения второго договора купли-продажи 1/2 доли кафе и 1/2 доли земельного участка А. отказывается по следующим основаниям:
11.05.2011 года была проведена строительно-техническая экспертиза проданного имущества, которой были выявлены следующие существенные нарушения требований к качеству объекта недвижимости:
- - на въезде и выезде с территории АЗС отсутствуют пологие повышенные участки высотой не менее 0,2 м и дренажные лотки;
- - внутренняя отделка стен и потолков здания требует полной замены в связи с несоответствием пожарной безопасности;
- - гараж пристроен к зданию операторской, что нарушает действующие требования;
- - эвакуационный выход из здания отсутствует;
- - отсутствует газовая обвязка резервуаров с бензином;
- - в здании АЗС вместо плит перекрытия уложены стеновые панели, что является существенным нарушением строительных норм и правил, влияющих на надежность строительных конструкций, а также строительство произведено с нарушением требований проектной документации.
Все недостатки являются существенными, делающими имущество непригодным к пользованию по назначению.
А. просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 27.01.2011 г. на АЗС и земельный участок, взыскать с С1. в пользу А. денежную сумму в размере рублей, уплаченную за переданное по договору купли-продажи от 27.01.2011 г. следующее имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N.
Взыскать с С1. в пользу А. сумму уплаченной госпошлины в размере рублей.
С1. размер исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами увеличил. Просил взыскать с А. за просрочку исполнения денежного обязательства с 12.03.2011 г. по 08.06.2012 г. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере руб. В части взыскания основного долга в размере руб. настаивал (л.д. 407).
Ответчик А. от встречных исковых требований в части взыскания с С1. денежных средств в размере руб. отказался (л.д. 412).
Определением суда от 08.06.2012 г. производство по делу в части встречных исковых требований А. к С1. о взыскании денежных средств в размере руб. прекращено в связи с отказом от данных требований.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года постановлено:
Исковые требования С1. к А. о взыскании суммы долга по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу С1. долг по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2011 г. по 08.06.2012 г. в размере руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере руб.
В удовлетворении встречных исковых требований А. к С1. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: и 1/2 доли в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N от 27.01.2011 г. - отказать.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Указывает на то, что вывод суда о том, что оплата за договоры была произведена следующим образом: рублей по договору купли-продажи АЗС и земельного участка, рублей по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним, - не соответствующим действительности.
Считает, что согласно договоров оплата производится в размере рублей по каждому договору в день сдачи документов на регистрацию перехода права собственности. Что и было сделано А.: 27.01.2011 года передано С1. рублей (по рублей) по каждому договору. Именно 27.01.2011 года данные договоры были сданы на регистрацию. Однако, в связи с тем, что С1. получил данные денежные средства на доверии в присутствии свидетеля и не написал расписку, то теперь С1. данный факт отрицает, хотя в своем исковом заявлении указывал на получение денежных средств именно 27.01.2011 г.
28.01.2011 года уже под расписку С1. были переданы еще рублей в счет оплаты за кафе и земельный участок.
Исходя из п. 1 ст. 6 ГК РФ можно сделать вывод о том, что порядок, определенный ст. 522 ГК РФ, может распространяться на сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку А. определил договор, в счет исполнения обязательств по которому должна быть засчитана произведенная оплата, полученная сумма денежных средств должна быть направлена на погашение именно этого обязательства.
Указание плательщиком в платежном документе назначения платежа исключает право получателя денежных средств направить их на погашение иной задолженности плательщика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Плательщик А. указал, что 28.01.2011 года он также произвел оплату именно по договору купли-продажи кафе и земельный участок под ним. В расписке от 28.01.2011 г. С1. также указал, что он получил денежные средства по одному договору купли-продажи от 27.01.2011 г.
Судом не принят во внимание не только довод А. о том, что в договоре купли-продажи доли АЗС и земельного участка не согласован предмет договора, но и не учтено указание судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда, которая в определении от 21.09.2011 года установила, что в договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком объеме и в каком составе она передается. Судом не дано должной оценки представленным в дело акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, рабочему проекту автозаправочной станции, в котором определено, что входит в состав данного объекта недвижимости.
В самом же договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком составе данное имущество передается, какой площадью, т.е. не определен предмет договора.
При этом, зарегистрирован переход права собственности только на 25 кв. м. АЗС. Какую площадь АЗС имеет на самом деле - договором купли-продажи не установлено.
Продавцом не исполнена обязанность по передаче АЗС.
Поскольку сделка является несостоявшейся (договор незаключенным) независимо от признания ее таковой судом, то заявление самостоятельного или встречного иска о признании необязательно, более того, даже без заявления возражений суд самостоятельно вправе установить факт несостоятельности сделки.
Следовательно, ссылка суда на тот факт, что заявлен иск о расторжении договора, значит А. считает, что все существенные условия договора соблюдены - не основана на нормах права.
Все свидетели (бывшие работники АЗС), специалисты и эксперты, допрошенные в судебных заседаниях, сам А. поясняли, что операторская АЗС - не может выполнять функций АЗС, соответственно АЗС не является. В судебном заседании С1. неоднократно был задан вопрос о том, что же он продал - только операторскую или АЗС и в каком составе.
А. было заявлено об отказе от договора купли-продажи АЗС и земельного участка под ним в связи с наличием в спорном имуществе скрытых неустранимых недостатков, возникших до передачи его покупателю, в связи с чем у последнего возникло право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат уплаченной за товар денежной суммы.
Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым, а, следовательно, для его расторжения обращения в суд не требуется. Судом первой инстанции каких-либо выводов в данной части сделано не было.
По мнению суда, экспертное заключение N 65/2012 от 30.03.2012 г. не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности, так как в исследовательской части не указано какое исследование, с применением каких методов и на какой основе проведено при формулировании выводов о наличии существенных недостатков.
Данные утверждения не соответствуют действительности. Так, стр. 3 заключения содержит сведения о том, что исследование проводилось информационно-сравнительным анализом.
Суд указывает, что в заключении не установлено на АЗС как комплексе строении имеются существенные недостатки и их устранение требует больших затрат. Однако все заключение как раз и посвящено тому, что данная АЗС имеет существенные недостатки, которые возникли в процессе возведения данной АЗС.
Судом не принято в качестве доказательства заключение эксперта С., который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с тем, что он не выезжал на объект, зато принято в качестве доказательств, "сомнительная" смета, составленная Ф.
При этом, судом не дана оценка доводов А. о том, что данная смета является безграмотной. Данная смета содержит ряд существенных недостатков (не соответствует Территориальным сборникам по общестроительным работам по Кемеровской области).
Кроме того, данная смета не только никоим образом не опровергает выводов, изложенных в экспертном заключении, но и не имеет никакого доказательственного значения по рассматриваемым вопросам.
Судом в мотивировочной части указано всего на два нарушения, которые являются явными недостатками, о которых А. не мог не знать. При этом, судом не принимается во внимание, что при заключении договора купли-продажи осмотр имущества не проводился ввиду того, что помещение все было покрыто льдом (данный факт отражен в протоколе судебного заседания, а также в материалах экспертизы имеются сведения о наличии следов промерзания стен).
Договор купли-продажи АЗС не содержит сведений о том, что имущество передается с недостатками, следовательно, независимо от того, увидел эти недостатки покупатель или нет, это является существенным нарушением договора со стороны Продавца.
Судом упущен тот факт, что здание операторской имеет существенные нарушения, допущенные при строительстве в 1997 году - вместо плит перекрытия уложены стеновые панели, что является существенным нарушением строительных норм и правил, а также нарушением требований представленной проектной документации. Судом также не принято во внимание, что согласно акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.02.1998 г. строительство АЗС осуществлено хоз способом С1.
Данные обстоятельства ввиду упущения остались судом неисследованными и немотивированными должным образом.
При этом, суд делает вывод о том, что А. знал на момент заключения договора купли-продажи о наличии недостатков в здании операторской. Однако это ничем не подтверждается.
В своем решении по настоящему делу суд основывается только на доводах истца С1., не дав при этом правовой оценки исследованным в судебном заседании доказательствам и доводам ответчика А.
На апелляционную жалобу представителем С1. - Ш. поданы возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, заслушав представителя А. - К., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя С1. - Ш., возражавшего против доводов жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Правила п. 2 направлены на обеспечение надлежащего исполнения договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется подобная вещь.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АЗС как законченный строительством объект была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией по акту от 02.02.1998 года, утвержденному распоряжением Администрации г. Березовского N 55р от 03.02.1998 года.
Также судом установлено на основании представленных в дело письменных доказательств, пояснений сторон и свидетелей, что строительство спорной АЗС осуществлялось совместно А. и С1.
Кроме того, А., являясь с 26.10.2000 г. генеральным директором ООО "Топливные ресурсы" (л.д. 364) на основании договора аренды N от 26.11.2009 г. арендовал у С1. автозаправочную станцию, расположенную на адресу: включающую в себя: здание операторской 20 кв. м, 4 шт. резервуара (л.д. 250-251).
Согласно п. 1.2 указанного договора АЗС должна быть передана "арендатору" (А.) в течение 10-ти дней со дня подписания договора по приемо-сдаточному акту, в котором указывается техническое состояние АЗС на момент сдачи в аренду.
В обязанности Арендатора (А.) входило, в том числе, нести расходы по содержанию АЗС, производить своевременно ремонт оборудования за свой счет; содержать АЗС в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.
Из представленных в материалы дела предписания N государственного пожарного надзора (л.д. 366-367), протоколов об административном правонарушении и постановления по делу об административном правонарушении от 05.02.2010 г. (л.д. 368-369), акта плановой выездной проверки N (л.д. 370) следует, что А., являясь генеральным директором ООО "Топливные ресурсы", знал об имеющихся нарушениях правил пожарной безопасности на АЗС, был лично с ними ознакомлен, подвергался административному наказанию в виде штрафа.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент подписания договора купли-продажи от 27.01.2011 года А. знал о наличии недостатков здания операторской. Данные выводы суда подтверждаются исследованными в совокупности письменными материалами дела, показаниями свидетелей И., И1., Ч., пояснениями С1., которые судом исследованы в совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом обстоятельств дела, суд дал им надлежащую оценку согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с которой судебная коллегия согласна. Не доверять показаниям свидетелей оснований не имеется, поскольку они последовательны, логичны, согласуются между собой и установленными судом обстоятельствами дела.
Кроме того, фактически экспертом в отношении здания АЗС было выявлено только два имеющихся нарушения:
- - отделка внутренних стен и потолков здания операторской, является пожароопасной, функционально устаревшей и требует полной замены;
- - эвакуационный выход из здания операторской отсутствует.
Однако данные недостатки являются, явными, и А. с учетом выше установленных обстоятельств не мог не знать, о них при заключении 27.01.2011 г. договора. Кроме того, перед покупкой он осматривал здание АЗС и до заключения договора знал о недостатках покупаемого объекта недвижимости.
Сторона ответчика не представила суду доказательств того, что его знания не были достаточными и не позволили ему обнаружить дефекты с помощью обычных методов; что имеющиеся недостатки были неизвестны А., так как даже скрытый порок может быть известен покупателю, что и было установлено судом.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, А. не представил суду каких-либо доказательств в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.
Ввиду вышеизложенного доводы жалобы А. о том, что ему продано имущество с существенными недостатками, что экспертами установлено, что устранение этих недостатков требует больших затрат, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и служить основаниями для отмены решения суда, поскольку опровергаются материалами дела и установленными судом обстоятельствами. Судом, исходя из заключения эксперта от 30.03.2012 года, не установлено, что на АЗС, как комплексе строения (здание операторской, навес над топливо-раздаточными колонками, площадка для автоцистерн с подземным резервуарным парком из 4-х резервуаров; надворный туалет) имеются существенные недостатки, требующие устранения, и их устранение требует больших затрат, чем стоимость данного имущества.
При этом судом обоснованно не принято во внимание заключение эксперта С. в части определения стоимости устранения выявленных недостатков в здании оператора АЗС, расположенной по адресу:, в размере рублей. Судом установлено, что недостатки здания операторской являются устранимыми, в связи с чем проанализировав и исследовав в соответствии со статьями 55, 59, 60, 67 ГПК РФ представленную стороной истца локальную смету на здание операторской, согласно которой стоимость строительства нового здания операторской составляет руб. (л.д. 372-383), суд обосновано взял ее за основу своих выводов, с оценкой, данной судом заключению эксперта от 30.03.2012 года и локальной смете от 24.05.2012 года (л.д. 372-387), судебная коллегия согласна. При этом суд обоснованно учел при определении размера затрат на устранение недостатков, что А. приобретена только 1/2 доля в праве собственности на АЗС.
Заключение экспертизы оценивалось судом, с учетом дополнительных пояснений эксперта, специалиста - главного государственного инспектора по пожарному надзору.
Выводы проведенной экспертизы ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты.
Представленное ответчиком в обоснование своей позиции заключение строительно-технической экспертизы не может служить достаточным доказательством, бесспорно опровергающим выводы суда о несущественности недостатков в связи с его несоответствием требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Доводы о том, что судом не исследованы обстоятельства того, что АЗС построена хоз способом, что при ее строительстве уже были допущены нарушения, также являются несостоятельными, поскольку судом установлено, что о всех этих нарушениях А. знал как до заключения договора купли-продажи, так и в момент его заключения. Доказательств обратного суду не представил. В связи с чем, у суда не имелось оснований для расторжения спорного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Закон связывает право покупателя на расторжение договора купли-продажи с обнаружением недостатков, их существенностью и неустранимостью. Исходя из смысла части 2 статьи 475 ГК РФ, предполагается, что недостатки товара не были известны покупателю в момент заключения договора и были обнаружены им после заключения договора, а также носят неустранимый характер.
В материалах дела представлены доказательства того, что А. знал техническое состояние АЗС, знал и о недостатках АЗС; в ходе судебного разбирательства установлено и документально подтверждено, что выявленные нарушения не являются существенными, поскольку не требуют несоразмерных расходов, являются устранимыми, поэтому положения пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применимы.
Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора ввиду несогласованности его предмета являлись предметом исследования и оценки в суде первой инстанции и были правомерно отклонены со ссылкой на положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия договора купли-продажи недвижимого имущества: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре этих данных, договор считается незаключенным.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, а также цена этого имущества, отсутствие которых в договоре позволяет считать соответствующий договор незаключенным.
Суд первой инстанции, рассматривая требовании, я исследовав договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на АЗС от 27.01.2011 г., пришел к правильному выводу, что предмет договора определен сторонами надлежащим образом.
Как следует из п. 1.1 договора купли-продажи от 27.01.2011 г., покупатель (А.) приобретает 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:, и 1/2 доли в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N.
Условия договора содержат индивидуальные характеристики передаваемого имущества, а также содержат информацию о конкретном месте расположения объекта недвижимости.
Кроме того, разногласий относительно предмета договора в момент его заключения у А. не имелось.
Доводы о несогласии с выводом суда о том, что оплата произведена следующим образом: рублей по договору купли-продажи АЗС и земельного участка, рублей по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним, т.к. это не соответствует действительности, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией и служить основаниями для отмены решения суда.
Так, в пунктах 2.2 обоих договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. определен следующий порядок оплаты передаваемого недвижимого имущества: руб. передаются покупателем (А.) продавцу (С1.) в день подачи документов на государственную регистрацию права собственности покупателя; руб. (по договору купли-продажи кафе и земельного участка) и руб. (по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на АЗС и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок) - передаются покупателем продавцу в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 каждого договора.
Соответственно, поскольку стороны 27.01.2011 г. (в 19-56 час.) передали оба договора купли-продажи недвижимого имущества на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, то во исполнение пунктов 2.2 договоров купли-продажи А. и передал С1. 28.02.2011 г. в счет оплаты по руб. по каждому договору купли-продажи.
При этом суд обоснованно учел и то обстоятельство, что А. в своем встречном исковом заявлении, которое лично подписал, данное обстоятельство подтвердил, указав, что 28.02.2011 г. С1. было передано руб. (из расчета руб. по каждому договору), что подтверждается распиской С1. (л.д. 78).
В подтверждение факта оплаты по договору купли-продажи кафе и земельного участка от 27.01.2011 г. суммы в размере руб. сторона ответчика предоставила банковские ордера (л.д. 70, 71).
При этом в обоих банковских ордерах от 09.02.2011 г. и 25.02.2011 г. банковским сотрудником указано о том, что платежи произведены на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. (земельный участок, кафе); данный договор был предоставлен А. в банк (л.д. 241-243).
Допустимых доказательств того, что сумма в размере руб. была оплачена А. в счет исполнения иных обязательств перед С1., суду не предоставлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что свои обязательства по договорам от 27.01.2011 г. А. исполнил только в размере рублей, а именно: по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на АЗС - в размере руб., по договору купли-продажи кафе и земельного участка - в размере руб.
Доводы жалобы о том, что С1. получил денежные средства в размере рублей 27.01.2011 года (по по каждому из договоров) на доверии и не написал расписку, судебная коллегия отвергает, как голословные, и не подтвержденные допустимыми доказательствами.
Таким образом, доводы А. в обжалуемой части не основаны на законе и не могут служить основаниями для отмены решения суда.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения и опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд правильно определил установил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствие со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
В.П.ТРЕТЬЯКОВА
Ю.А.ПИСКУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9345
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2012 г. по делу N 33-9345
Судья: Маркова Н.В.
Докладчик: Гребенщикова О.А.
26 сентября 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Гребенщиковой О.А.,
судей Третьяковой В.П., Пискуновой Ю.А.,
при секретаре А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело
по апелляционной жалобе А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года
по иску С1. к А. о взыскании суммы долга по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, и по встречному иску А. к С1. о расторжении договора купли-продажи,
установила:
С1. обратился в суд с иском к А. о взыскании задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 27 января 2011 г. между С1. и А. было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества:
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м кадастровый номер N, расположенный по адресу:;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
2. Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи оплата имущества ответчиком по каждому из заключенных договоров должна осуществляться в следующем порядке:
- по каждому из заключенных договоров ответчик обязался передать Истцу денежные средства в размере рублей в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности покупателя.
- окончательный расчет согласно, условиям обоих договоров ответчик должен был произвести в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности ответчика на недвижимое имущество.
Заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Первоначально ответчиком было выплачено 3000000 рублей по двум договорам.
После регистрации договоров ответчиком истцу были перечислены денежные средства на счет N открытый в Кемеровском филиале Сбербанка России в общей сумме рублей: 09.02.2011 г. перечислено рублей; 25.02.2011 было перечислено.
Оставшаяся сумма ответчиком истцу в размере не выплачена.
С 28 февраля 2011 г. ставка рефинансирования Центрального банка РФ установлена 8% годовых (Указание Банка России от 25.02.2011 N 2583-У "О размере ставки рефинансирования Банка России")
Ответчик обязательства по оплате должен был исполнить в срок до 12.03.2011 г. поскольку переход права собственности на имущество по договору был за регистрирован 09.02.2011 г оплата согласно условиям договора, оплата имущества должна быть произведена в течение 30 дней с момента внесения записи в ЕГРП.
Следовательно, ответчик вправе производить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.03.2011 г. и должен исходить из следующего расчета:
Сумма задолженности - руб.
Период просрочки с 12.03.2011 по 21.03.2011 = 10 дней
Ставка рефинансирования: 8%
Итого проценты за период с 12.03.2011 по 21.03.2011 = (сумма задолженности) x 10 (количество дней просрочки) * 8/36000 = руб.
На основании вышеизложенного просил суд взыскать с А. сумму задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27 января 2011 г. в размере рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, расходы по госпошлине в размере рублей.
А. обратился в суд со встречным иском к С1. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что между А. и С1. 27.01.2011 года было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи оплата имущества А. по каждому из заключенных договоров должна осуществляться в следующем порядке:
- по каждому из заключенных договоров А. обязался передать истцу денежные средства в размере в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности покупателя. Указанное условие обоих договоров купли-продажи было выполнено.
- окончательный расчет согласно, условиям обоих договоров А. должен был произвести в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности А. на недвижимое имущество.
Заключенные договоры купли-продажи 27.01.2011 года были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
С1. 28.01.2011 года было передано рублей (из расчета рублей по каждому договору).
На расчетный счет С1. 09.02.2011 г. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка); 25.02.2011 г. - перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору купли-продажи кафе и земельного участка.
Всего было передано С1..
Таким образом, обязательство по оплате первого договора (купля-продажа кафе и земельного участка) в размере рублей, было исполнено А. в полном объеме.
Обязательства по оплате второго договора (купля-продажа 1/2 доли кафе и 1/2 доли земельного участка) было выполнено частично в сумме рублей.
От исполнения второго договора купли-продажи 1/2 доли кафе и 1/2 доли земельного участка А. отказывается по следующим основаниям:
11.05.2011 года была проведена строительно-техническая экспертиза проданного имущества, которой были выявлены следующие существенные нарушения требований к качеству объекта недвижимости:
- - на въезде и выезде с территории АЗС отсутствуют пологие повышенные участки высотой не менее 0,2 м и дренажные лотки;
- - внутренняя отделка стен и потолков здания требует полной замены в связи с несоответствием пожарной безопасности;
- - гараж пристроен к зданию операторской, что нарушает действующие требования;
- - эвакуационный выход из здания отсутствует;
- - отсутствует газовая обвязка резервуаров с бензином;
- - в здании АЗС вместо плит перекрытия уложены стеновые панели, что является существенным нарушением строительных норм и правил, влияющих на надежность строительных конструкций, а также строительство произведено с нарушением требований проектной документации.
Все недостатки являются существенными, делающими имущество непригодным к пользованию по назначению.
А. просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 27.01.2011 г. на АЗС и земельный участок, взыскать с С1. в пользу А. денежную сумму в размере рублей, уплаченную за переданное по договору купли-продажи от 27.01.2011 г. следующее имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N.
Взыскать с С1. в пользу А. сумму уплаченной госпошлины в размере рублей.
С1. размер исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами увеличил. Просил взыскать с А. за просрочку исполнения денежного обязательства с 12.03.2011 г. по 08.06.2012 г. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере руб. В части взыскания основного долга в размере руб. настаивал (л.д. 407).
Ответчик А. от встречных исковых требований в части взыскания с С1. денежных средств в размере руб. отказался (л.д. 412).
Определением суда от 08.06.2012 г. производство по делу в части встречных исковых требований А. к С1. о взыскании денежных средств в размере руб. прекращено в связи с отказом от данных требований.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года постановлено:
Исковые требования С1. к А. о взыскании суммы долга по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу С1. долг по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2011 г. по 08.06.2012 г. в размере руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере руб.
В удовлетворении встречных исковых требований А. к С1. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: и 1/2 доли в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N от 27.01.2011 г. - отказать.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Указывает на то, что вывод суда о том, что оплата за договоры была произведена следующим образом: рублей по договору купли-продажи АЗС и земельного участка, рублей по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним, - не соответствующим действительности.
Считает, что согласно договоров оплата производится в размере рублей по каждому договору в день сдачи документов на регистрацию перехода права собственности. Что и было сделано А.: 27.01.2011 года передано С1. рублей (по рублей) по каждому договору. Именно 27.01.2011 года данные договоры были сданы на регистрацию. Однако, в связи с тем, что С1. получил данные денежные средства на доверии в присутствии свидетеля и не написал расписку, то теперь С1. данный факт отрицает, хотя в своем исковом заявлении указывал на получение денежных средств именно 27.01.2011 г.
28.01.2011 года уже под расписку С1. были переданы еще рублей в счет оплаты за кафе и земельный участок.
Исходя из п. 1 ст. 6 ГК РФ можно сделать вывод о том, что порядок, определенный ст. 522 ГК РФ, может распространяться на сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку А. определил договор, в счет исполнения обязательств по которому должна быть засчитана произведенная оплата, полученная сумма денежных средств должна быть направлена на погашение именно этого обязательства.
Указание плательщиком в платежном документе назначения платежа исключает право получателя денежных средств направить их на погашение иной задолженности плательщика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Плательщик А. указал, что 28.01.2011 года он также произвел оплату именно по договору купли-продажи кафе и земельный участок под ним. В расписке от 28.01.2011 г. С1. также указал, что он получил денежные средства по одному договору купли-продажи от 27.01.2011 г.
Судом не принят во внимание не только довод А. о том, что в договоре купли-продажи доли АЗС и земельного участка не согласован предмет договора, но и не учтено указание судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда, которая в определении от 21.09.2011 года установила, что в договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком объеме и в каком составе она передается. Судом не дано должной оценки представленным в дело акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, рабочему проекту автозаправочной станции, в котором определено, что входит в состав данного объекта недвижимости.
В самом же договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком составе данное имущество передается, какой площадью, т.е. не определен предмет договора.
При этом, зарегистрирован переход права собственности только на 25 кв. м. АЗС. Какую площадь АЗС имеет на самом деле - договором купли-продажи не установлено.
Продавцом не исполнена обязанность по передаче АЗС.
Поскольку сделка является несостоявшейся (договор незаключенным) независимо от признания ее таковой судом, то заявление самостоятельного или встречного иска о признании необязательно, более того, даже без заявления возражений суд самостоятельно вправе установить факт несостоятельности сделки.
Следовательно, ссылка суда на тот факт, что заявлен иск о расторжении договора, значит А. считает, что все существенные условия договора соблюдены - не основана на нормах права.
Все свидетели (бывшие работники АЗС), специалисты и эксперты, допрошенные в судебных заседаниях, сам А. поясняли, что операторская АЗС - не может выполнять функций АЗС, соответственно АЗС не является. В судебном заседании С1. неоднократно был задан вопрос о том, что же он продал - только операторскую или АЗС и в каком составе.
А. было заявлено об отказе от договора купли-продажи АЗС и земельного участка под ним в связи с наличием в спорном имуществе скрытых неустранимых недостатков, возникших до передачи его покупателю, в связи с чем у последнего возникло право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат уплаченной за товар денежной суммы.
Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым, а, следовательно, для его расторжения обращения в суд не требуется. Судом первой инстанции каких-либо выводов в данной части сделано не было.
По мнению суда, экспертное заключение N 65/2012 от 30.03.2012 г. не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности, так как в исследовательской части не указано какое исследование, с применением каких методов и на какой основе проведено при формулировании выводов о наличии существенных недостатков.
Данные утверждения не соответствуют действительности. Так, стр. 3 заключения содержит сведения о том, что исследование проводилось информационно-сравнительным анализом.
Суд указывает, что в заключении не установлено на АЗС как комплексе строении имеются существенные недостатки и их устранение требует больших затрат. Однако все заключение как раз и посвящено тому, что данная АЗС имеет существенные недостатки, которые возникли в процессе возведения данной АЗС.
Судом не принято в качестве доказательства заключение эксперта С., который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с тем, что он не выезжал на объект, зато принято в качестве доказательств, "сомнительная" смета, составленная Ф.
При этом, судом не дана оценка доводов А. о том, что данная смета является безграмотной. Данная смета содержит ряд существенных недостатков (не соответствует Территориальным сборникам по общестроительным работам по Кемеровской области).
Кроме того, данная смета не только никоим образом не опровергает выводов, изложенных в экспертном заключении, но и не имеет никакого доказательственного значения по рассматриваемым вопросам.
Судом в мотивировочной части указано всего на два нарушения, которые являются явными недостатками, о которых А. не мог не знать. При этом, судом не принимается во внимание, что при заключении договора купли-продажи осмотр имущества не проводился ввиду того, что помещение все было покрыто льдом (данный факт отражен в протоколе судебного заседания, а также в материалах экспертизы имеются сведения о наличии следов промерзания стен).
Договор купли-продажи АЗС не содержит сведений о том, что имущество передается с недостатками, следовательно, независимо от того, увидел эти недостатки покупатель или нет, это является существенным нарушением договора со стороны Продавца.
Судом упущен тот факт, что здание операторской имеет существенные нарушения, допущенные при строительстве в 1997 году - вместо плит перекрытия уложены стеновые панели, что является существенным нарушением строительных норм и правил, а также нарушением требований представленной проектной документации. Судом также не принято во внимание, что согласно акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.02.1998 г. строительство АЗС осуществлено хоз способом С1.
Данные обстоятельства ввиду упущения остались судом неисследованными и немотивированными должным образом.
При этом, суд делает вывод о том, что А. знал на момент заключения договора купли-продажи о наличии недостатков в здании операторской. Однако это ничем не подтверждается.
В своем решении по настоящему делу суд основывается только на доводах истца С1., не дав при этом правовой оценки исследованным в судебном заседании доказательствам и доводам ответчика А.
На апелляционную жалобу представителем С1. - Ш. поданы возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, заслушав представителя А. - К., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя С1. - Ш., возражавшего против доводов жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Правила п. 2 направлены на обеспечение надлежащего исполнения договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется подобная вещь.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АЗС как законченный строительством объект была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией по акту от 02.02.1998 года, утвержденному распоряжением Администрации г. Березовского N 55р от 03.02.1998 года.
Также судом установлено на основании представленных в дело письменных доказательств, пояснений сторон и свидетелей, что строительство спорной АЗС осуществлялось совместно А. и С1.
Кроме того, А., являясь с 26.10.2000 г. генеральным директором ООО "Топливные ресурсы" (л.д. 364) на основании договора аренды N от 26.11.2009 г. арендовал у С1. автозаправочную станцию, расположенную на адресу: включающую в себя: здание операторской 20 кв. м, 4 шт. резервуара (л.д. 250-251).
Согласно п. 1.2 указанного договора АЗС должна быть передана "арендатору" (А.) в течение 10-ти дней со дня подписания договора по приемо-сдаточному акту, в котором указывается техническое состояние АЗС на момент сдачи в аренду.
В обязанности Арендатора (А.) входило, в том числе, нести расходы по содержанию АЗС, производить своевременно ремонт оборудования за свой счет; содержать АЗС в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.
Из представленных в материалы дела предписания N государственного пожарного надзора (л.д. 366-367), протоколов об административном правонарушении и постановления по делу об административном правонарушении от 05.02.2010 г. (л.д. 368-369), акта плановой выездной проверки N (л.д. 370) следует, что А., являясь генеральным директором ООО "Топливные ресурсы", знал об имеющихся нарушениях правил пожарной безопасности на АЗС, был лично с ними ознакомлен, подвергался административному наказанию в виде штрафа.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент подписания договора купли-продажи от 27.01.2011 года А. знал о наличии недостатков здания операторской. Данные выводы суда подтверждаются исследованными в совокупности письменными материалами дела, показаниями свидетелей И., И1., Ч., пояснениями С1., которые судом исследованы в совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом обстоятельств дела, суд дал им надлежащую оценку согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с которой судебная коллегия согласна. Не доверять показаниям свидетелей оснований не имеется, поскольку они последовательны, логичны, согласуются между собой и установленными судом обстоятельствами дела.
Кроме того, фактически экспертом в отношении здания АЗС было выявлено только два имеющихся нарушения:
- - отделка внутренних стен и потолков здания операторской, является пожароопасной, функционально устаревшей и требует полной замены;
- - эвакуационный выход из здания операторской отсутствует.
Однако данные недостатки являются, явными, и А. с учетом выше установленных обстоятельств не мог не знать, о них при заключении 27.01.2011 г. договора. Кроме того, перед покупкой он осматривал здание АЗС и до заключения договора знал о недостатках покупаемого объекта недвижимости.
Сторона ответчика не представила суду доказательств того, что его знания не были достаточными и не позволили ему обнаружить дефекты с помощью обычных методов; что имеющиеся недостатки были неизвестны А., так как даже скрытый порок может быть известен покупателю, что и было установлено судом.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, А. не представил суду каких-либо доказательств в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.
Ввиду вышеизложенного доводы жалобы А. о том, что ему продано имущество с существенными недостатками, что экспертами установлено, что устранение этих недостатков требует больших затрат, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и служить основаниями для отмены решения суда, поскольку опровергаются материалами дела и установленными судом обстоятельствами. Судом, исходя из заключения эксперта от 30.03.2012 года, не установлено, что на АЗС, как комплексе строения (здание операторской, навес над топливо-раздаточными колонками, площадка для автоцистерн с подземным резервуарным парком из 4-х резервуаров; надворный туалет) имеются существенные недостатки, требующие устранения, и их устранение требует больших затрат, чем стоимость данного имущества.
При этом судом обоснованно не принято во внимание заключение эксперта С. в части определения стоимости устранения выявленных недостатков в здании оператора АЗС, расположенной по адресу:, в размере рублей. Судом установлено, что недостатки здания операторской являются устранимыми, в связи с чем проанализировав и исследовав в соответствии со статьями 55, 59, 60, 67 ГПК РФ представленную стороной истца локальную смету на здание операторской, согласно которой стоимость строительства нового здания операторской составляет руб. (л.д. 372-383), суд обосновано взял ее за основу своих выводов, с оценкой, данной судом заключению эксперта от 30.03.2012 года и локальной смете от 24.05.2012 года (л.д. 372-387), судебная коллегия согласна. При этом суд обоснованно учел при определении размера затрат на устранение недостатков, что А. приобретена только 1/2 доля в праве собственности на АЗС.
Заключение экспертизы оценивалось судом, с учетом дополнительных пояснений эксперта, специалиста - главного государственного инспектора по пожарному надзору.
Выводы проведенной экспертизы ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты.
Представленное ответчиком в обоснование своей позиции заключение строительно-технической экспертизы не может служить достаточным доказательством, бесспорно опровергающим выводы суда о несущественности недостатков в связи с его несоответствием требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Доводы о том, что судом не исследованы обстоятельства того, что АЗС построена хоз способом, что при ее строительстве уже были допущены нарушения, также являются несостоятельными, поскольку судом установлено, что о всех этих нарушениях А. знал как до заключения договора купли-продажи, так и в момент его заключения. Доказательств обратного суду не представил. В связи с чем, у суда не имелось оснований для расторжения спорного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Закон связывает право покупателя на расторжение договора купли-продажи с обнаружением недостатков, их существенностью и неустранимостью. Исходя из смысла части 2 статьи 475 ГК РФ, предполагается, что недостатки товара не были известны покупателю в момент заключения договора и были обнаружены им после заключения договора, а также носят неустранимый характер.
В материалах дела представлены доказательства того, что А. знал техническое состояние АЗС, знал и о недостатках АЗС; в ходе судебного разбирательства установлено и документально подтверждено, что выявленные нарушения не являются существенными, поскольку не требуют несоразмерных расходов, являются устранимыми, поэтому положения пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применимы.
Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора ввиду несогласованности его предмета являлись предметом исследования и оценки в суде первой инстанции и были правомерно отклонены со ссылкой на положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия договора купли-продажи недвижимого имущества: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре этих данных, договор считается незаключенным.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, а также цена этого имущества, отсутствие которых в договоре позволяет считать соответствующий договор незаключенным.
Суд первой инстанции, рассматривая требовании, я исследовав договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на АЗС от 27.01.2011 г., пришел к правильному выводу, что предмет договора определен сторонами надлежащим образом.
Как следует из п. 1.1 договора купли-продажи от 27.01.2011 г., покупатель (А.) приобретает 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:, и 1/2 доли в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, условный номер N.
Условия договора содержат индивидуальные характеристики передаваемого имущества, а также содержат информацию о конкретном месте расположения объекта недвижимости.
Кроме того, разногласий относительно предмета договора в момент его заключения у А. не имелось.
Доводы о несогласии с выводом суда о том, что оплата произведена следующим образом: рублей по договору купли-продажи АЗС и земельного участка, рублей по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним, т.к. это не соответствует действительности, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией и служить основаниями для отмены решения суда.
Так, в пунктах 2.2 обоих договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. определен следующий порядок оплаты передаваемого недвижимого имущества: руб. передаются покупателем (А.) продавцу (С1.) в день подачи документов на государственную регистрацию права собственности покупателя; руб. (по договору купли-продажи кафе и земельного участка) и руб. (по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на АЗС и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок) - передаются покупателем продавцу в срок не позднее 30 календарных дней с момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 каждого договора.
Соответственно, поскольку стороны 27.01.2011 г. (в 19-56 час.) передали оба договора купли-продажи недвижимого имущества на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, то во исполнение пунктов 2.2 договоров купли-продажи А. и передал С1. 28.02.2011 г. в счет оплаты по руб. по каждому договору купли-продажи.
При этом суд обоснованно учел и то обстоятельство, что А. в своем встречном исковом заявлении, которое лично подписал, данное обстоятельство подтвердил, указав, что 28.02.2011 г. С1. было передано руб. (из расчета руб. по каждому договору), что подтверждается распиской С1. (л.д. 78).
В подтверждение факта оплаты по договору купли-продажи кафе и земельного участка от 27.01.2011 г. суммы в размере руб. сторона ответчика предоставила банковские ордера (л.д. 70, 71).
При этом в обоих банковских ордерах от 09.02.2011 г. и 25.02.2011 г. банковским сотрудником указано о том, что платежи произведены на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. (земельный участок, кафе); данный договор был предоставлен А. в банк (л.д. 241-243).
Допустимых доказательств того, что сумма в размере руб. была оплачена А. в счет исполнения иных обязательств перед С1., суду не предоставлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что свои обязательства по договорам от 27.01.2011 г. А. исполнил только в размере рублей, а именно: по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на АЗС - в размере руб., по договору купли-продажи кафе и земельного участка - в размере руб.
Доводы жалобы о том, что С1. получил денежные средства в размере рублей 27.01.2011 года (по по каждому из договоров) на доверии и не написал расписку, судебная коллегия отвергает, как голословные, и не подтвержденные допустимыми доказательствами.
Таким образом, доводы А. в обжалуемой части не основаны на законе и не могут служить основаниями для отмены решения суда.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения и опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд правильно определил установил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствие со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
В.П.ТРЕТЬЯКОВА
Ю.А.ПИСКУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)