Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Таипов Э.Р.
Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Елецких О.Б. судей Степанова П.В., Позолотиной Н.Г. при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску администрации Октябрьского муниципального района Пермского края к И. о признании договора купли-продажи недействительны и применении последствий недействительности ничтожной сделки
по апелляционной жалобе И. на решение Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 г., которым иск удовлетворен и применены последствия недействительности ничтожной сделки
Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Степанова П.В., Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда
установила:
Администрации Октябрьского муниципального района Пермского края (далее - администрация) обратилась в суд с названным иском, просила признать договор купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2011 г. N ЗУ-187/11, заключенный между управлением ресурсами и развития инфраструктуры администрации и ответчиком недействительным и применить последствия недействительности данной сделки, в виде обязания ответчика вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 805 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для индивидуального жилищного строительства, а управление ресурсами и развития инфраструктуры администрации в свою очередь вернуть И. обусловленную договором и фактически оплаченную цену названного земельного участка в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи от 26.12.2011 г. продала вышеуказанный земельный участок И., но при расчете цены данного участка было допущена ошибка и участок продан по его кадастровой стоимости, в то время как должен бы быть продан по рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом ООО <...> N 3-11/01-13 рыночная стоимость земельного участка составляет <...> руб., разница между кадастровой и рыночной стоимостью - <...> руб.
В связи с тем, что ответчик не доплатил указанную разницу, администрация обратилась в суд.
Решением Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 г. иск Администрации удовлетворен, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ответчика возложена обязанность возвратить управлению ресурсами и развития инфраструктуры администрации земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 805 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, на управление ресурсами и развития инфраструктуры администрации возложена обязанность возвратить И. денежные средства в размере <...> руб., уплаченные по договору купли-продажи от 26.12.2011 г., кроме того с ответчика взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе И. просит отменить указанное выше судебное постановление, полагая его незаконным и необоснованным, ссылается на что, суд неправильно применил нормы гражданского и земельного законодательства, а она, как собственник объекта недвижимости имела право на выкуп земельного участка, находящегося у нее в аренде, по его кадастровой стоимости.
Указывает, что спорный договор, в части установления выкупной цены, соответствует требования законодательства и не может быть признан ничтожной сделкой.
Истец представил в суд апелляционной инстанции письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
В случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда не находит оснований для удовлетворения жалобы.
На основании постановления администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879 в собственность И. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 885 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для индивидуального жилищного строительства с выкупом в размере кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 03.05.2012 г. N 271 внесены изменения в постановление администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879, в части площади земельного участка, площадь с 1 885 кв. м замена на 1 805 кв. м.
Затем указанный земельный участок приобретен И. в собственность по договору купли-продажи от 26.12.2011 г. N ЗУ-187/11, цена данного участка, определенная в размере кадастровой стоимости составила <...> руб., право собственности зарегистрировано 12.05.2012 г.
Прокурором Октябрьского района внесен протест на постановление администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879 поскольку, по мнению прокурора, предоставление земельного участка было произведено с нарушением норм Земельного кодекса Российской Федерации, в части установления выкупной цены. В связи с указанным протестом постановлением администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 14.02.2013 г. N 64 в постановление от 23.12.2011 г. N 879 внесены изменения, в п. 1 слово "кадастровой", заменено на "рыночной".
В соответствии с отчетом ООО <...> от 07.02.2013 г. N 3-11/01-13 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.12.2011 г. составляет 56 731 руб., разница между кадастровой и рыночной стоимостью - <...> руб.
Согласно п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
По общему правилу предоставление земельных участков в собственность граждан за плату осуществляется на основании рыночной стоимости земельных участков. В силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Истец заявляя по делу требование о применении реституции (на основании статьи 168 Гражданского кодекса), обосновывал это требование по иску несоответствием спорного условия оспариваемого договора нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что истец был не вправе выкупать интересующей его земельный участок по его кадастровой стоимости, а неправильное указание цены участка влечет недействительность всего договора в целом
Спорное условие договора содержит выкупную цену земельного участка. Противоречие данного условия закону влечет признание его недействительным и соответственно, исключение его из договора и отсутствие в нем условия о цене.
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.
Согласно содержанию решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и оспариваемого договора, продажа земельного участка обусловлена не нахождением на нем принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, а связана с реализацией преимущественного права его покупки, принадлежащего арендатору данного земельного участка, в связи с чем порядок выкупа земельных участков, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям неприменим, а суд обоснованно проверил соответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям закона и счел, что он им противоречит.
Кроме того, право ответчика на выкуп земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса не является предметом рассматриваемого спора, в связи с чем разрешению подлежит только требование о недействительности договора купли-продажи от 26.12.2011 г. N ЗУ-187/11, следующее из спора о выкупной стоимости земельного участка, обозначенной в данном договоре, а доводы апелляционной жалобы несостоятельны.
Поскольку доказана неправомерность установления выкупной цены отчуждаемого по договору земельного участка, определенной в размере его кадастровой стоимости, суд правильно удовлетворил заявленный администрацией иск.
Несмотря на то, что эта цена была согласована сторонами договора купли-продажи при его заключении, стороны должны руководствоваться законом содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Поскольку цена выкупа по оспариваемому договору рассчитана с нарушением порядка, установленного нормами Земельного кодекса Российской Федерации и законодательства об оценочной деятельности, это привело к отчуждению земельного участка по заниженной стоимости.
По смыслу положений п. 1 ст. 422 и абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Таким образом, недействительность (ничтожность) договора купли-продажи, не соответствующего требованиям закона, явилась основанием для удовлетворения исковых требований судом первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку заключенная сторонами сделка является недействительной, она в силу закона не повлекла правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения права собственности ответчика на спорный земельный участок.
С учетом того, что при разрешении возникшего спора судом первой инстанции были правильно применены вышеуказанные правовые нормы, регулирующие, возникшие между сторонами правоотношения, у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7409
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. по делу N 33-7409
Судья Таипов Э.Р.
Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Елецких О.Б. судей Степанова П.В., Позолотиной Н.Г. при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску администрации Октябрьского муниципального района Пермского края к И. о признании договора купли-продажи недействительны и применении последствий недействительности ничтожной сделки
по апелляционной жалобе И. на решение Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 г., которым иск удовлетворен и применены последствия недействительности ничтожной сделки
Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Степанова П.В., Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда
установила:
Администрации Октябрьского муниципального района Пермского края (далее - администрация) обратилась в суд с названным иском, просила признать договор купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2011 г. N ЗУ-187/11, заключенный между управлением ресурсами и развития инфраструктуры администрации и ответчиком недействительным и применить последствия недействительности данной сделки, в виде обязания ответчика вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 805 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для индивидуального жилищного строительства, а управление ресурсами и развития инфраструктуры администрации в свою очередь вернуть И. обусловленную договором и фактически оплаченную цену названного земельного участка в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи от 26.12.2011 г. продала вышеуказанный земельный участок И., но при расчете цены данного участка было допущена ошибка и участок продан по его кадастровой стоимости, в то время как должен бы быть продан по рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом ООО <...> N 3-11/01-13 рыночная стоимость земельного участка составляет <...> руб., разница между кадастровой и рыночной стоимостью - <...> руб.
В связи с тем, что ответчик не доплатил указанную разницу, администрация обратилась в суд.
Решением Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 г. иск Администрации удовлетворен, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ответчика возложена обязанность возвратить управлению ресурсами и развития инфраструктуры администрации земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 805 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, на управление ресурсами и развития инфраструктуры администрации возложена обязанность возвратить И. денежные средства в размере <...> руб., уплаченные по договору купли-продажи от 26.12.2011 г., кроме того с ответчика взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе И. просит отменить указанное выше судебное постановление, полагая его незаконным и необоснованным, ссылается на что, суд неправильно применил нормы гражданского и земельного законодательства, а она, как собственник объекта недвижимости имела право на выкуп земельного участка, находящегося у нее в аренде, по его кадастровой стоимости.
Указывает, что спорный договор, в части установления выкупной цены, соответствует требования законодательства и не может быть признан ничтожной сделкой.
Истец представил в суд апелляционной инстанции письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
В случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда не находит оснований для удовлетворения жалобы.
На основании постановления администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879 в собственность И. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 885 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для индивидуального жилищного строительства с выкупом в размере кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 03.05.2012 г. N 271 внесены изменения в постановление администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879, в части площади земельного участка, площадь с 1 885 кв. м замена на 1 805 кв. м.
Затем указанный земельный участок приобретен И. в собственность по договору купли-продажи от 26.12.2011 г. N ЗУ-187/11, цена данного участка, определенная в размере кадастровой стоимости составила <...> руб., право собственности зарегистрировано 12.05.2012 г.
Прокурором Октябрьского района внесен протест на постановление администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 23.12.2011 г. N 879 поскольку, по мнению прокурора, предоставление земельного участка было произведено с нарушением норм Земельного кодекса Российской Федерации, в части установления выкупной цены. В связи с указанным протестом постановлением администрации Октябрьского муниципального района Пермского края от 14.02.2013 г. N 64 в постановление от 23.12.2011 г. N 879 внесены изменения, в п. 1 слово "кадастровой", заменено на "рыночной".
В соответствии с отчетом ООО <...> от 07.02.2013 г. N 3-11/01-13 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.12.2011 г. составляет 56 731 руб., разница между кадастровой и рыночной стоимостью - <...> руб.
Согласно п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
По общему правилу предоставление земельных участков в собственность граждан за плату осуществляется на основании рыночной стоимости земельных участков. В силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Истец заявляя по делу требование о применении реституции (на основании статьи 168 Гражданского кодекса), обосновывал это требование по иску несоответствием спорного условия оспариваемого договора нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что истец был не вправе выкупать интересующей его земельный участок по его кадастровой стоимости, а неправильное указание цены участка влечет недействительность всего договора в целом
Спорное условие договора содержит выкупную цену земельного участка. Противоречие данного условия закону влечет признание его недействительным и соответственно, исключение его из договора и отсутствие в нем условия о цене.
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.
Согласно содержанию решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и оспариваемого договора, продажа земельного участка обусловлена не нахождением на нем принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, а связана с реализацией преимущественного права его покупки, принадлежащего арендатору данного земельного участка, в связи с чем порядок выкупа земельных участков, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям неприменим, а суд обоснованно проверил соответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям закона и счел, что он им противоречит.
Кроме того, право ответчика на выкуп земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса не является предметом рассматриваемого спора, в связи с чем разрешению подлежит только требование о недействительности договора купли-продажи от 26.12.2011 г. N ЗУ-187/11, следующее из спора о выкупной стоимости земельного участка, обозначенной в данном договоре, а доводы апелляционной жалобы несостоятельны.
Поскольку доказана неправомерность установления выкупной цены отчуждаемого по договору земельного участка, определенной в размере его кадастровой стоимости, суд правильно удовлетворил заявленный администрацией иск.
Несмотря на то, что эта цена была согласована сторонами договора купли-продажи при его заключении, стороны должны руководствоваться законом содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Поскольку цена выкупа по оспариваемому договору рассчитана с нарушением порядка, установленного нормами Земельного кодекса Российской Федерации и законодательства об оценочной деятельности, это привело к отчуждению земельного участка по заниженной стоимости.
По смыслу положений п. 1 ст. 422 и абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Таким образом, недействительность (ничтожность) договора купли-продажи, не соответствующего требованиям закона, явилась основанием для удовлетворения исковых требований судом первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку заключенная сторонами сделка является недействительной, она в силу закона не повлекла правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения права собственности ответчика на спорный земельный участок.
С учетом того, что при разрешении возникшего спора судом первой инстанции были правильно применены вышеуказанные правовые нормы, регулирующие, возникшие между сторонами правоотношения, у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда Пермского края от 14 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)