Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чадов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Кисловой Е.А.,
судей областного суда Чердынцевой В.Г., Раковского В.В.
при секретаре Т.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б. на решение Ленинского городского суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года по делу по иску Б. к М.Л., Р. о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора купли-продажи земельного участка и инвестиционного договора,
Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителей М.Л. - М.Р. и Т.А. просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия
Б. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что между ней и Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений *** *** был заключен договор аренды земельного участка ***, согласно которому она стала арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***.
*** ею на имя Р. была выдана доверенность серии ***7 от *** на оформление в собственность на ее имя вышеуказанного земельного участка с последующей его продажей.
В настоящее время ей стало известно, что Р., действуя от ее имени на основании доверенности серии *** от ***, *** заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка с М.Л. По условиям указанного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, оговорили срок заключения основного договора. Стороны обязались: по основному договору продавец передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязался принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (п. 2.1. договора). Стоимость участка была определена в размере *** рублей. Также в п. 2.10.1 договора был определен порядок уплаты стоимости земельного участка: в течение 3 дней со дня заключения предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве аванса сумму, составляющую *** рублей. Согласно п. 2.12.3 договора продавец обязан оплатить стоимость участка в порядке и сроки, предусмотренные п. 2.14 настоящего предварительного основного договоров. Однако, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от *** пункта 2.14 не имеется.
Истец указала, что предварительный договор был заключен без ее ведома и без ее согласия, доверенностью серии *** от *** она не уполномочивала Р. на заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка.
*** М.Л. и Р., действующий от ее имени на основании указанной выше доверенности, заключили инвестиционный договор на строительство жилых домов, по условиям которого инвестор поручает и финансирует, а заказчик принимает на себя обязательство по оказанию услуг заказчика-застройщика и выполнению функции технического заказчика на объекте.
В доверенности серии *** от ***, выданной на имя Р., не указано полномочие на заключение инвестиционного договора от ее имени.
Ни об одной сделке, заключенной Р. от ее имени, она, истица, не знала.
Ссылаясь на положения ст. ст. 156, 160, 166 - 168, 182 и 185 Гражданского кодекса РФ истица просила суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между Р. и М.Л., ничтожным. Признать инвестиционный договор на строительство жилых домов от *** на земельном участке, расположенном в административном центре - ***, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***, заключенный между Р. и М.Л., ничтожным. Обязать ответчиков М.Л. и Р. привести земельный участок в надлежащее состояние (убрать с участка все строительные материалы, мусор и незаконно возведенные объекты).
Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена С.
В ходе рассмотрения дела истица Б. требования уточнила. Просила суд признать ничтожными предварительный договор купли-продажи земельного участка от *** и инвестиционный договор на строительство жилых домов от ***, заключенные между Р., действующим от ее имени, и М.Л. Требования об обязании ответчиков привести земельный участок в надлежащее состояние просила не рассматривать, от поддержания исковых требований в указанной части отказалась.
Истица Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.
В судебном заседании представитель истицы - адвокат Саляхова И.В., действующая на основании ордера, исковые требования в части признания сделок ничтожными поддержала, просила удовлетворить.
Ответчик М.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика М.Л. и третьего лица С. - М.Р., представитель ответчика М.Л. - Т.А., действующие на основании доверенностей, возражали в удовлетворении исковых требований, в иске просили отказать.
Ответчик Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Третье лицо С., в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований Б. отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Исследовав материалы дела, проверив решение суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом установлено, что Б. на основании договора аренды от ***, заключенного с Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений ***, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером *** с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***.
*** Б. на основании нотариально удостоверенной доверенности уполномочила Р. оформить в собственность на ее имя земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метра, в том числе с выкупом земельного участка по вышеуказанному адресу за цену и на условиях по своему усмотрению, зарегистрировать правоустанавливающие документы и право собственности, получить свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по вышеуказанному адресу и все зарегистрированные документы, а также подготовить необходимые документы для последующей продажи и продать, за цену и на условиях по своему усмотрению, вышеуказанные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по вышеуказанным адресам, для чего ответчику предоставлено право быть ее представителем во всех необходимых учреждениях, организациях, административных органах, делать от ее имени заявления в уполномоченные органы, организации, представлять и получать необходимые справки, удостоверения и другие документы, быть ее представителем в ГУП *** "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" или в других органах инвентаризации и оценки недвижимости, ФГУ "Земельная кадастровая палата" ***, Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по ***, налоговых органах, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, его филиалах и представительствах, где подавать необходимые заявления, в том числе заявления о регистрации права собственности и документов, подавать и получать необходимые справки и удостоверения, другие документы и дубликаты документов, с правом заполнять, представлять и получать декларации об объектах недвижимого имущества, заключить и подписать договор купли-продажи (покупки земельного участка), уплатить деньги; заключить и подписать договор купли-продажи, получить за проданное имущество причитающиеся ей деньги, составить и подписать акт передачи недвижимости, расписываться за нее, делать заявления о регистрации договора и права, переходе права, получить зарегистрированные экземпляр договора, другие зарегистрированные документы, внести изменения в ЕГРП, а также выполнять все действия и формальности, связанные с исполнением поручения.
*** между Р., действующим от имени Б. на основании доверенности от *** (Продавец), и М.Л. (Покупатель), был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно п. 1.2. договора стороны обязались заключить основной договор в течение 24 месяцев с момента подписания предварительного договора, либо в течение пяти рабочих дней после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на имя продавца. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером ***, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***, площадью *** кв. м, с целевым назначением: строительство трехэтажного жилого дома. Стоимость участка определена сторонами в *** рублей (п. 2.9 договора). В соответствие с п. 2.10 договора, стороны условились о порядке оплаты покупателем стоимости земельного участка: в течение трех дней со дня заключения предварительного договора покупатель выплачивает продавцу в качестве аванса сумму, составляющую *** рублей, оставшаяся сумма - в течение пяти дней с момента подписания сторонами Основного договора (п. п. 2.10.1 и 2.10.2 договора). Пунктами 2.11 и 2.12 договора предусмотрены обязанности продавца и покупателя, в частности, продавец обязан: до заключения основного договора предоставить всю имеющуюся по земельному участку документацию и выполнить все необходимые действия для перехода права собственности на участок по основному договору на имя покупателя. Покупатель. В свою очередь, обязан совершить все необходимые для заключения Основного договора действия; со своей стороны совершить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на участок на свое имя; оплатить стоимость участка в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 2.14 договора.
Из материалов дела следует, что *** за Б. в упрощенном порядке были зарегистрированы объекты незавершенного строительства, возведенные на данном земельном участке: жилой дом, назначение жилое, ***, площадь застройки *** кв. м, степенью готовности ***, инв. N ***, ***13, и жилой дом, назначение жилое (подземных этажей - фундамент), площадь застройки *** кв. м, степенью готовности *** инв. N ***.
По договору купли-продажи от *** указанные объекты Б. были проданы М.Л.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 31 октября 2011 года по делу по иску администрации г. Оренбурга к Б., М.Л. об оспаривании государственной регистрации права собственности, признании договора недействительным (ничтожным), сносе самовольных строений, исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, встречному иску М.Л. к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ***, сохранен объект незавершенный строительством *** площадью застройки *** кв. м расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, имеющем местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: ***.
За М.Л. также признано право собственности на трехэтажный жилой дом ***13 общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, имеющем местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: ***
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от *** недействительным (ничтожным), суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания договора недействительным в силу наличия полномочий у Р. на его заключение.
Указанные выводы суда являются правильными, постановлены при правильном применении норм материального права к рассматриваемым отношениям, основаны на доказательствах, представленных в материалах дела.
Из доверенности *** от *** следует, что Б. уполномочила Р. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей на праве аренды земельный участок и все возведенные на нем строения и сооружения и другие объекты недвижимости. Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка вытекает из предоставленных истицей по доверенности полномочий на продажу земельного участка, охватываются выданным в целом поручением и отдельного указания на это в доверенности не требует. Материалы дела и фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что Б. имела намерение по отчуждению спорного земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости, которые продала по договору от ***. Доказательств того, что предварительный договор купли-продажи земельного участка был заключен помимо ее воли, в судебном заседании не представлено.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что письменная форма договора, требуемая для купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, сторонами была соблюдена. Предварительный договор купли-продажи от *** по своей форме соответствует требованиям закона.
Как правильно указал суд первой инстанции, последствием несогласованности такого существенного условия договора продажи недвижимости, как цена, в силу ст. ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ является его незаключенность. Таких оснований и требований истцом не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в предварительном договоре условий о порядке оплаты и ее сроков, а также об отсутствии исполнения условия договора о выплате аванса правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Судебная коллегия также считает верным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Б. о признании ничтожным инвестиционного договора от ***, заключенного от ее имени Р. и ответчиком М.Л., поскольку достоверных доказательств заключения указанного договора суду представлено не было.
Указанные выводы судом сделаны на основе анализа совокупности представленных доказательств, надлежащая оценка которым дана судом в решении в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом должен был быть опрошен Р., не свидетельствуют о нарушении судом норм процессуального права и незаконности решения, поскольку участие в судебном заседании является правом стороны, в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7391/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2012 г. по делу N 33-7391/2012
Судья Чадов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Кисловой Е.А.,
судей областного суда Чердынцевой В.Г., Раковского В.В.
при секретаре Т.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б. на решение Ленинского городского суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года по делу по иску Б. к М.Л., Р. о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора купли-продажи земельного участка и инвестиционного договора,
Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителей М.Л. - М.Р. и Т.А. просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что между ней и Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений *** *** был заключен договор аренды земельного участка ***, согласно которому она стала арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***.
*** ею на имя Р. была выдана доверенность серии ***7 от *** на оформление в собственность на ее имя вышеуказанного земельного участка с последующей его продажей.
В настоящее время ей стало известно, что Р., действуя от ее имени на основании доверенности серии *** от ***, *** заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка с М.Л. По условиям указанного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, оговорили срок заключения основного договора. Стороны обязались: по основному договору продавец передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязался принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (п. 2.1. договора). Стоимость участка была определена в размере *** рублей. Также в п. 2.10.1 договора был определен порядок уплаты стоимости земельного участка: в течение 3 дней со дня заключения предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве аванса сумму, составляющую *** рублей. Согласно п. 2.12.3 договора продавец обязан оплатить стоимость участка в порядке и сроки, предусмотренные п. 2.14 настоящего предварительного основного договоров. Однако, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от *** пункта 2.14 не имеется.
Истец указала, что предварительный договор был заключен без ее ведома и без ее согласия, доверенностью серии *** от *** она не уполномочивала Р. на заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка.
*** М.Л. и Р., действующий от ее имени на основании указанной выше доверенности, заключили инвестиционный договор на строительство жилых домов, по условиям которого инвестор поручает и финансирует, а заказчик принимает на себя обязательство по оказанию услуг заказчика-застройщика и выполнению функции технического заказчика на объекте.
В доверенности серии *** от ***, выданной на имя Р., не указано полномочие на заключение инвестиционного договора от ее имени.
Ни об одной сделке, заключенной Р. от ее имени, она, истица, не знала.
Ссылаясь на положения ст. ст. 156, 160, 166 - 168, 182 и 185 Гражданского кодекса РФ истица просила суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между Р. и М.Л., ничтожным. Признать инвестиционный договор на строительство жилых домов от *** на земельном участке, расположенном в административном центре - ***, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***, заключенный между Р. и М.Л., ничтожным. Обязать ответчиков М.Л. и Р. привести земельный участок в надлежащее состояние (убрать с участка все строительные материалы, мусор и незаконно возведенные объекты).
Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена С.
В ходе рассмотрения дела истица Б. требования уточнила. Просила суд признать ничтожными предварительный договор купли-продажи земельного участка от *** и инвестиционный договор на строительство жилых домов от ***, заключенные между Р., действующим от ее имени, и М.Л. Требования об обязании ответчиков привести земельный участок в надлежащее состояние просила не рассматривать, от поддержания исковых требований в указанной части отказалась.
Истица Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.
В судебном заседании представитель истицы - адвокат Саляхова И.В., действующая на основании ордера, исковые требования в части признания сделок ничтожными поддержала, просила удовлетворить.
Ответчик М.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика М.Л. и третьего лица С. - М.Р., представитель ответчика М.Л. - Т.А., действующие на основании доверенностей, возражали в удовлетворении исковых требований, в иске просили отказать.
Ответчик Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Третье лицо С., в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований Б. отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Исследовав материалы дела, проверив решение суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом установлено, что Б. на основании договора аренды от ***, заключенного с Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений ***, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером *** с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***.
*** Б. на основании нотариально удостоверенной доверенности уполномочила Р. оформить в собственность на ее имя земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метра, в том числе с выкупом земельного участка по вышеуказанному адресу за цену и на условиях по своему усмотрению, зарегистрировать правоустанавливающие документы и право собственности, получить свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по вышеуказанному адресу и все зарегистрированные документы, а также подготовить необходимые документы для последующей продажи и продать, за цену и на условиях по своему усмотрению, вышеуказанные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по вышеуказанным адресам, для чего ответчику предоставлено право быть ее представителем во всех необходимых учреждениях, организациях, административных органах, делать от ее имени заявления в уполномоченные органы, организации, представлять и получать необходимые справки, удостоверения и другие документы, быть ее представителем в ГУП *** "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" или в других органах инвентаризации и оценки недвижимости, ФГУ "Земельная кадастровая палата" ***, Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по ***, налоговых органах, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, его филиалах и представительствах, где подавать необходимые заявления, в том числе заявления о регистрации права собственности и документов, подавать и получать необходимые справки и удостоверения, другие документы и дубликаты документов, с правом заполнять, представлять и получать декларации об объектах недвижимого имущества, заключить и подписать договор купли-продажи (покупки земельного участка), уплатить деньги; заключить и подписать договор купли-продажи, получить за проданное имущество причитающиеся ей деньги, составить и подписать акт передачи недвижимости, расписываться за нее, делать заявления о регистрации договора и права, переходе права, получить зарегистрированные экземпляр договора, другие зарегистрированные документы, внести изменения в ЕГРП, а также выполнять все действия и формальности, связанные с исполнением поручения.
*** между Р., действующим от имени Б. на основании доверенности от *** (Продавец), и М.Л. (Покупатель), был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно п. 1.2. договора стороны обязались заключить основной договор в течение 24 месяцев с момента подписания предварительного договора, либо в течение пяти рабочих дней после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на имя продавца. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером ***, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: ***, площадью *** кв. м, с целевым назначением: строительство трехэтажного жилого дома. Стоимость участка определена сторонами в *** рублей (п. 2.9 договора). В соответствие с п. 2.10 договора, стороны условились о порядке оплаты покупателем стоимости земельного участка: в течение трех дней со дня заключения предварительного договора покупатель выплачивает продавцу в качестве аванса сумму, составляющую *** рублей, оставшаяся сумма - в течение пяти дней с момента подписания сторонами Основного договора (п. п. 2.10.1 и 2.10.2 договора). Пунктами 2.11 и 2.12 договора предусмотрены обязанности продавца и покупателя, в частности, продавец обязан: до заключения основного договора предоставить всю имеющуюся по земельному участку документацию и выполнить все необходимые действия для перехода права собственности на участок по основному договору на имя покупателя. Покупатель. В свою очередь, обязан совершить все необходимые для заключения Основного договора действия; со своей стороны совершить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на участок на свое имя; оплатить стоимость участка в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 2.14 договора.
Из материалов дела следует, что *** за Б. в упрощенном порядке были зарегистрированы объекты незавершенного строительства, возведенные на данном земельном участке: жилой дом, назначение жилое, ***, площадь застройки *** кв. м, степенью готовности ***, инв. N ***, ***13, и жилой дом, назначение жилое (подземных этажей - фундамент), площадь застройки *** кв. м, степенью готовности *** инв. N ***.
По договору купли-продажи от *** указанные объекты Б. были проданы М.Л.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 31 октября 2011 года по делу по иску администрации г. Оренбурга к Б., М.Л. об оспаривании государственной регистрации права собственности, признании договора недействительным (ничтожным), сносе самовольных строений, исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, встречному иску М.Л. к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ***, сохранен объект незавершенный строительством *** площадью застройки *** кв. м расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, имеющем местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: ***.
За М.Л. также признано право собственности на трехэтажный жилой дом ***13 общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, имеющем местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в *** метрах от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: ***
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от *** недействительным (ничтожным), суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания договора недействительным в силу наличия полномочий у Р. на его заключение.
Указанные выводы суда являются правильными, постановлены при правильном применении норм материального права к рассматриваемым отношениям, основаны на доказательствах, представленных в материалах дела.
Из доверенности *** от *** следует, что Б. уполномочила Р. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей на праве аренды земельный участок и все возведенные на нем строения и сооружения и другие объекты недвижимости. Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка вытекает из предоставленных истицей по доверенности полномочий на продажу земельного участка, охватываются выданным в целом поручением и отдельного указания на это в доверенности не требует. Материалы дела и фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что Б. имела намерение по отчуждению спорного земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости, которые продала по договору от ***. Доказательств того, что предварительный договор купли-продажи земельного участка был заключен помимо ее воли, в судебном заседании не представлено.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что письменная форма договора, требуемая для купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, сторонами была соблюдена. Предварительный договор купли-продажи от *** по своей форме соответствует требованиям закона.
Как правильно указал суд первой инстанции, последствием несогласованности такого существенного условия договора продажи недвижимости, как цена, в силу ст. ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ является его незаключенность. Таких оснований и требований истцом не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в предварительном договоре условий о порядке оплаты и ее сроков, а также об отсутствии исполнения условия договора о выплате аванса правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Судебная коллегия также считает верным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Б. о признании ничтожным инвестиционного договора от ***, заключенного от ее имени Р. и ответчиком М.Л., поскольку достоверных доказательств заключения указанного договора суду представлено не было.
Указанные выводы судом сделаны на основе анализа совокупности представленных доказательств, надлежащая оценка которым дана судом в решении в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом должен был быть опрошен Р., не свидетельствуют о нарушении судом норм процессуального права и незаконности решения, поскольку участие в судебном заседании является правом стороны, в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)