Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Зачиняевой Е.Н.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Черненко А.В. по доверенности N 367-Д от 20.12.12,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года по делу N А41-4947/13, принятое судьей Богатыревой Г.Н., по заявлению индивидуального предпринимателя Леонова Бориса Юрьевича и индивидуального предпринимателя Мысиной Светланы Леонидовны о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества торговая фирма "Волоколамск" и администрации Волоколамского муниципального района Московской области,
установил:
Индивидуальный предприниматель (ИП) Леонов Борис Юрьевич и ИП Мысина Светлана Леонидовна обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов; обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать право общей долевой собственности (доля в праве для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Б.Ю. - 71/200, для Мысиной С.Л. - 29/200) на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 2 - 3).
Определением Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2013 года к участию в деле были привлечены закрытое акционерное общество торговая фирма (ЗАО ТФ) "Волоколамск" и администрация Волоколамского муниципального района Московской области (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов N 047/2012-144 от 03.11.2012 был признан недействительным, Управление Росреестра по Московской области было обязано зарегистрировать право общей долевой собственности (доля в праве для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Бориса Юрьевича - 71/200, для Мысиной Светланы Леонидовны - 29/200) на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов (т. 3, л.д. 78 - 82).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на то, что выкупная цена земельного участка ниже, установленной законом, в связи с чем отказ в регистрации права собственности правомерен (т. 3, л.д. 84 - 87).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ИП Леонова Б.Ю., ИП Мысиной С.Л., ЗАО ТФ "Волоколамск" и администрации Волоколамского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы. заслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации Волоколамского района N 174 от 25.02.93 Волоколамскому арендному торговому предприятию (правопредшественнику ЗАО ТФ "Волоколамск") на праве бессрочного (постоянного) пользования был представлен земельный участок площадью 0,17 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, с целевым назначением "для магазина N 13 "МОЛОКО", что подтверждается свидетельством МО-7 N 3453 от 09.03.93 (т. 1, л.д. 12, 30).
18.03.93 между Комитетом по управлению имуществом Волоколамского района (Продавец) и Акционерным обществом торговая фирма "Волоколамск" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым в собственность Покупателя перешло, в том числе, здание магазина N 13 "Молоко", расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 (т. 1, л.д. 31 - 40).
Указанный договор был зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 19.07.98 за N 50-01.07-1.1998-295.1.
04.11.00 Советом депутатов Волоколамского района Московской области было принято решение N 79-8 "О сносе аварийных зданий по улице Советской г. Волоколамск", в соответствии с которым ЗАО ТФ "Волоколамск" в срок до 01.02.01 было обязано произвести снос здания по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, а также произвести реконструкцию здания по ул. Советская, д. 3 (т. 1. л.д. 41).
12.11.04 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Застройщик), ИП Леоновым Б.Ю. (Участник 1), ИП Кудрявцевой А.Ю. (Участник 2) и ИП Громовым А.Г. (Участник 3) был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства по долевому участию в строительстве здания торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, 5 (т. 2, л.д. 85).
22.12.04 ЗАО ТФ "Волоколамск" было получено разрешение N 297 на строительство торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, 5 (т. 2, л.д. 113).
01.03.08 к договору о долевом участии в строительстве было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым ИП Кудрявцева А.Ю. (Участник 2) была заменена на ИП Мысину С.Л. (Участник 4) (т. 2, л.д. 103).
12.03.08 было получено разрешение N RU 50530000-241 на ввод здания торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, в эксплуатацию (т. 2, л.д. 86 - 87, 141 - 143).
01.04.08 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Застройщик), ИП Леоновым Б.Ю. (Участник 1) и ИП Мысиной С.Л. (Участник 4) было подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым доля Застройщика в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 составляет 1/2, доля Участника 1 - 71/200, Участника 4 - 29/200 (т. 2, л.д. 93).
11.12.08 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Сторона 1), Леоновым Б.Ю. (Сторона 2) и Мысиной С.Л. (Сторона 3) было заключено соглашение о разделе здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 между участниками строительства, согласно которому на основании договора о долевом участии в строительстве от 12.11.04, дополнительных соглашений от 01.10.05, 12.11.04, 01.04.08, 10.07.08 стороны имеют на праве общей долевой собственности здание Торгово-развлекательного комплекса общей площадью 3 662,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, при этом, доли сторон в праве собственности на имущество составляют для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Бориса Юрьевича - 71/200, для Мысиной Светланы Леонидовны - 29/200 (т. 1, л.д. 120 - 121).
Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права за ЗАО ТФ "Волоколамск", ИП Леоновым Б.Ю. и ИП Мысиной С.Л. в установленном законом порядке в соответствии с определенными сторонами долями были зарегистрированы права собственности на здание торгово-развлекательного центра по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 (т. 1, л.д. 53 - 62).
27.06.12 между администрацией Волоколамского муниципального района Московской области (Продавец) и ЗАО ТФ "Волоколамск", Леоновым Б.Ю., Мысиной С.Л. (Покупатели) на основании постановления Главы Волоколамского муниципального района N 1225 от 16.04.12 "О предоставлении в общую долевую собственность ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. земельного участка" был заключен договор купли-продажи земельного участка N 226/2012, согласно которому Продавец продает, а Покупатели покупают в общую долевую собственность, в соответствии с долями в праве (ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2 доля в праве, Леонов Б.Ю. - 71/200 доля в праве, Мысина С.Л. - 29/200 доля в праве) земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов, занятый торгово-развлекательным комплексом (т. 1, л.д. 13 - 16).
В силу пункта 2.1. договора цена земельного участка установлена в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 47 386 рублей 10 копеек.
В соответствии с актом приема-передачи от 27.06.12 земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030402:631 общей площадью 1 714 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", был передан ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. (т. 1, л.д. 17).
Администрация Волоколамского муниципального района Московской области, ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонов Б.Ю. и Мысина С.Л. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов.
Сообщением Управления Росреестра по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 заявителям было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании абз. 3, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что выкупная цена земельного участка существенно ниже той, которая определена законом (т. 1, л.д. 10).
Полагая названный отказ незаконным, Леонов Б.Ю. и Мысина С.Л. обратились в суд с настоящим заявлением.
Признавая отказ в государственной регистрации права собственности недействительным, суд первой инстанции указал, что он необоснован, поскольку заявителями были представлены все необходимые для регистрации документы.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
В обоснование заявленных требований ИП Леонов Б.Ю. и ИП Мысина С.Л. указали, что отказ Управления Росреестра по Московской области в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителям на праве собственности здание, не соответствует нормам действующего законодательства, а также нарушает их права и законные интересы.
Из сообщения Управления Росрееста по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 следует, что отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок мотивирован абзацами 3, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО ТФ "Волоколамск", ИП Леоновым Б.Ю. и ИП Мысиной С.Л. с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав были, представлены следующие документы:
- заявление N 07/047/2012-144 от 19.09.12,
- заявление от Комитета по управлению имуществом Волоколамского муниципального района Московской области N 2335 от 10.07.12,
- нотариальные доверенности от 02.11.09, от 04.06.10, от 14.02.2012,
- платежное поручение N 2506 от 17.09.12,
- квитанция N 0099 от 19.09.12,
- квитанция N 00300 от 11.09.12,
- выписка из протокола Совета директоров ЗАО ТФ "Волоколамск" N 4 от 24.03.08,
- выписка из протокола N 18 от 29.06.11,
- выписка из ЕГРЮЛ от 30.08.12,
- договор купли-продажи земельного участка N 226/2012 от 27.06.12,
- свидетельство о праве на землю от 09.03.93 серия МО-7 N 3453,
- кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) N МО-12/3В-99530 от 20.02.12,
- Постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области N 1225 от 16.04.12,
- Постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области N 2148 от 27.06.12,
- Заявление ЗАО ТФ "Волоколамск" N 114 от 18.09.12,
- Расписка N 07/047/2012-144 от 19.09.12,
- Запрос Главе Волоколамского района N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Запрос в ФГБУ "ФКП Росреестра" N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Запрос Главе администрации городского поселения N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Уведомление о приостановлении государственной регистрации N 07/047/2012-144 от 05.10.12,
- Информационное сообщение (ответ на запрос) Комитета по управлению имуществом администрация Волоколамского муниципального района Московской области, N 3636 от 16.10.12.
Таким образом, представленные заявителями на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Между тем, в оспариваемом заявителями отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, указал, что по результатам анализа, представленных документов установлено, что в соответствии со свидетельством на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 09.03.93 МО-7 N 3453, право бессрочного (постоянного) пользования в установленном законом порядке было зарегистрировано за Волоколамским арендным торговым предприятием (ныне ЗАО ТФ "Волоколамск"), документа подтверждающего факт возникновения права бессрочного (постоянного) пользования у заявителей Леонова Б.Ю., Мысиной С.Л. на государственную регистрацию не представлено.
Также регистрирующий орган указал, что в нарушение требований подпункта 3 пункта 3 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" цена по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (для всех участников долевой собственности), что противоречит действующему законодательству.
Вместе с тем, основанием для регистрации права собственности заявителей на спорный земельный участок явилось не переоформление их права постоянного (бессрочного) пользование участком, а заключение с администрацией Волоколамского района договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.07.12 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В силу пункта 1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" до 01.07.12 цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что до 2008 года на спорном земельном участке по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, было расположено здание магазина N 13 "Молоко", которое на основании договора купли-продажи имущества от 18.03.93, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Волоколамского района и Акционерным обществом торговая фирма "Волоколамск", перешло из государственной собственности в частную.
В соответствии с решением Совета депутатов Волоколамского района Московской области N 79-8 от 04.11.00 в связи с аварийным состоянием здания магазина N 13 "Молоко" ЗАО ТФ "Волоколамск" произвело реконструкцию здания по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, и на основании договора о долевом участии в строительстве от 12.11.04, совместно с Леоновым Б.Ю. и Мысиной С.Л. возвело по указанному адресу здание торгово-развлекательного комплекса общей площадью 3 662,8 кв. м, принадлежащее в настоящее время указанным лицам на праве общей долевой собственности.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, объект недвижимого имущества, расположенный на указанном выше земельном участке, ранее был отчужден из государственной собственности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена земельного участка правомерно была определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 14649/08 от 09.04.09.
При этом апелляционный суд учитывает, что постановление Главы Волоколамского муниципального района N 1225 от 16.04.12 "О предоставлении в общую долевую собственность ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. земельного участка" и договор купли-продажи земельного участка N 226/2012 от 27.06.12 оспорены не были и не были признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции регистрирующего органа относятся:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- государственная регистрация прав;
- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
- выдача информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;
- выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено право регистрирующего органа на проведение правовой оценки представляемых документов, в связи с чем указание Управления Росреестра по Московской области на несоответствие выкупной цены земельного участка положениям закона при отказе заявителям в регистрации права общей долевой собственности сделано за пределами полномочий регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов, является необоснованным.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Московской области не представило доказательств соответствия своих действий нормам действующего законодательства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал отказ Управления Росреестра по Московской области в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок недействительным и обязал Управление Росреестра по Московской области устранить нарушение прав заявителей путем регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года по делу N А41-4947/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-4947/13
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N А41-4947/13
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Зачиняевой Е.Н.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Черненко А.В. по доверенности N 367-Д от 20.12.12,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года по делу N А41-4947/13, принятое судьей Богатыревой Г.Н., по заявлению индивидуального предпринимателя Леонова Бориса Юрьевича и индивидуального предпринимателя Мысиной Светланы Леонидовны о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества торговая фирма "Волоколамск" и администрации Волоколамского муниципального района Московской области,
установил:
Индивидуальный предприниматель (ИП) Леонов Борис Юрьевич и ИП Мысина Светлана Леонидовна обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов; обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать право общей долевой собственности (доля в праве для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Б.Ю. - 71/200, для Мысиной С.Л. - 29/200) на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 2 - 3).
Определением Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2013 года к участию в деле были привлечены закрытое акционерное общество торговая фирма (ЗАО ТФ) "Волоколамск" и администрация Волоколамского муниципального района Московской области (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов N 047/2012-144 от 03.11.2012 был признан недействительным, Управление Росреестра по Московской области было обязано зарегистрировать право общей долевой собственности (доля в праве для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Бориса Юрьевича - 71/200, для Мысиной Светланы Леонидовны - 29/200) на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов (т. 3, л.д. 78 - 82).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на то, что выкупная цена земельного участка ниже, установленной законом, в связи с чем отказ в регистрации права собственности правомерен (т. 3, л.д. 84 - 87).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ИП Леонова Б.Ю., ИП Мысиной С.Л., ЗАО ТФ "Волоколамск" и администрации Волоколамского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы. заслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации Волоколамского района N 174 от 25.02.93 Волоколамскому арендному торговому предприятию (правопредшественнику ЗАО ТФ "Волоколамск") на праве бессрочного (постоянного) пользования был представлен земельный участок площадью 0,17 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, с целевым назначением "для магазина N 13 "МОЛОКО", что подтверждается свидетельством МО-7 N 3453 от 09.03.93 (т. 1, л.д. 12, 30).
18.03.93 между Комитетом по управлению имуществом Волоколамского района (Продавец) и Акционерным обществом торговая фирма "Волоколамск" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым в собственность Покупателя перешло, в том числе, здание магазина N 13 "Молоко", расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 (т. 1, л.д. 31 - 40).
Указанный договор был зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 19.07.98 за N 50-01.07-1.1998-295.1.
04.11.00 Советом депутатов Волоколамского района Московской области было принято решение N 79-8 "О сносе аварийных зданий по улице Советской г. Волоколамск", в соответствии с которым ЗАО ТФ "Волоколамск" в срок до 01.02.01 было обязано произвести снос здания по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, а также произвести реконструкцию здания по ул. Советская, д. 3 (т. 1. л.д. 41).
12.11.04 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Застройщик), ИП Леоновым Б.Ю. (Участник 1), ИП Кудрявцевой А.Ю. (Участник 2) и ИП Громовым А.Г. (Участник 3) был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства по долевому участию в строительстве здания торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, 5 (т. 2, л.д. 85).
22.12.04 ЗАО ТФ "Волоколамск" было получено разрешение N 297 на строительство торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, 5 (т. 2, л.д. 113).
01.03.08 к договору о долевом участии в строительстве было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым ИП Кудрявцева А.Ю. (Участник 2) была заменена на ИП Мысину С.Л. (Участник 4) (т. 2, л.д. 103).
12.03.08 было получено разрешение N RU 50530000-241 на ввод здания торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, в эксплуатацию (т. 2, л.д. 86 - 87, 141 - 143).
01.04.08 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Застройщик), ИП Леоновым Б.Ю. (Участник 1) и ИП Мысиной С.Л. (Участник 4) было подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым доля Застройщика в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 составляет 1/2, доля Участника 1 - 71/200, Участника 4 - 29/200 (т. 2, л.д. 93).
11.12.08 между ЗАО ТФ "Волоколамск" (Сторона 1), Леоновым Б.Ю. (Сторона 2) и Мысиной С.Л. (Сторона 3) было заключено соглашение о разделе здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 между участниками строительства, согласно которому на основании договора о долевом участии в строительстве от 12.11.04, дополнительных соглашений от 01.10.05, 12.11.04, 01.04.08, 10.07.08 стороны имеют на праве общей долевой собственности здание Торгово-развлекательного комплекса общей площадью 3 662,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, при этом, доли сторон в праве собственности на имущество составляют для ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2, для Леонова Бориса Юрьевича - 71/200, для Мысиной Светланы Леонидовны - 29/200 (т. 1, л.д. 120 - 121).
Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права за ЗАО ТФ "Волоколамск", ИП Леоновым Б.Ю. и ИП Мысиной С.Л. в установленном законом порядке в соответствии с определенными сторонами долями были зарегистрированы права собственности на здание торгово-развлекательного центра по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 (т. 1, л.д. 53 - 62).
27.06.12 между администрацией Волоколамского муниципального района Московской области (Продавец) и ЗАО ТФ "Волоколамск", Леоновым Б.Ю., Мысиной С.Л. (Покупатели) на основании постановления Главы Волоколамского муниципального района N 1225 от 16.04.12 "О предоставлении в общую долевую собственность ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. земельного участка" был заключен договор купли-продажи земельного участка N 226/2012, согласно которому Продавец продает, а Покупатели покупают в общую долевую собственность, в соответствии с долями в праве (ЗАО ТФ "Волоколамск" - 1/2 доля в праве, Леонов Б.Ю. - 71/200 доля в праве, Мысина С.Л. - 29/200 доля в праве) земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов, занятый торгово-развлекательным комплексом (т. 1, л.д. 13 - 16).
В силу пункта 2.1. договора цена земельного участка установлена в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 47 386 рублей 10 копеек.
В соответствии с актом приема-передачи от 27.06.12 земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030402:631 общей площадью 1 714 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", был передан ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. (т. 1, л.д. 17).
Администрация Волоколамского муниципального района Московской области, ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонов Б.Ю. и Мысина С.Л. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов.
Сообщением Управления Росреестра по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 заявителям было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании абз. 3, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что выкупная цена земельного участка существенно ниже той, которая определена законом (т. 1, л.д. 10).
Полагая названный отказ незаконным, Леонов Б.Ю. и Мысина С.Л. обратились в суд с настоящим заявлением.
Признавая отказ в государственной регистрации права собственности недействительным, суд первой инстанции указал, что он необоснован, поскольку заявителями были представлены все необходимые для регистрации документы.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
В обоснование заявленных требований ИП Леонов Б.Ю. и ИП Мысина С.Л. указали, что отказ Управления Росреестра по Московской области в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителям на праве собственности здание, не соответствует нормам действующего законодательства, а также нарушает их права и законные интересы.
Из сообщения Управления Росрееста по Московской области N 047/2012-144 от 03.11.12 следует, что отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок мотивирован абзацами 3, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО ТФ "Волоколамск", ИП Леоновым Б.Ю. и ИП Мысиной С.Л. с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав были, представлены следующие документы:
- заявление N 07/047/2012-144 от 19.09.12,
- заявление от Комитета по управлению имуществом Волоколамского муниципального района Московской области N 2335 от 10.07.12,
- нотариальные доверенности от 02.11.09, от 04.06.10, от 14.02.2012,
- платежное поручение N 2506 от 17.09.12,
- квитанция N 0099 от 19.09.12,
- квитанция N 00300 от 11.09.12,
- выписка из протокола Совета директоров ЗАО ТФ "Волоколамск" N 4 от 24.03.08,
- выписка из протокола N 18 от 29.06.11,
- выписка из ЕГРЮЛ от 30.08.12,
- договор купли-продажи земельного участка N 226/2012 от 27.06.12,
- свидетельство о праве на землю от 09.03.93 серия МО-7 N 3453,
- кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) N МО-12/3В-99530 от 20.02.12,
- Постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области N 1225 от 16.04.12,
- Постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области N 2148 от 27.06.12,
- Заявление ЗАО ТФ "Волоколамск" N 114 от 18.09.12,
- Расписка N 07/047/2012-144 от 19.09.12,
- Запрос Главе Волоколамского района N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Запрос в ФГБУ "ФКП Росреестра" N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Запрос Главе администрации городского поселения N 07/047/2012-144 от 24.09.12,
- Уведомление о приостановлении государственной регистрации N 07/047/2012-144 от 05.10.12,
- Информационное сообщение (ответ на запрос) Комитета по управлению имуществом администрация Волоколамского муниципального района Московской области, N 3636 от 16.10.12.
Таким образом, представленные заявителями на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Между тем, в оспариваемом заявителями отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, указал, что по результатам анализа, представленных документов установлено, что в соответствии со свидетельством на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 09.03.93 МО-7 N 3453, право бессрочного (постоянного) пользования в установленном законом порядке было зарегистрировано за Волоколамским арендным торговым предприятием (ныне ЗАО ТФ "Волоколамск"), документа подтверждающего факт возникновения права бессрочного (постоянного) пользования у заявителей Леонова Б.Ю., Мысиной С.Л. на государственную регистрацию не представлено.
Также регистрирующий орган указал, что в нарушение требований подпункта 3 пункта 3 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" цена по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (для всех участников долевой собственности), что противоречит действующему законодательству.
Вместе с тем, основанием для регистрации права собственности заявителей на спорный земельный участок явилось не переоформление их права постоянного (бессрочного) пользование участком, а заключение с администрацией Волоколамского района договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.07.12 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В силу пункта 1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" до 01.07.12 цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что до 2008 года на спорном земельном участке по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, было расположено здание магазина N 13 "Молоко", которое на основании договора купли-продажи имущества от 18.03.93, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Волоколамского района и Акционерным обществом торговая фирма "Волоколамск", перешло из государственной собственности в частную.
В соответствии с решением Совета депутатов Волоколамского района Московской области N 79-8 от 04.11.00 в связи с аварийным состоянием здания магазина N 13 "Молоко" ЗАО ТФ "Волоколамск" произвело реконструкцию здания по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3, и на основании договора о долевом участии в строительстве от 12.11.04, совместно с Леоновым Б.Ю. и Мысиной С.Л. возвело по указанному адресу здание торгово-развлекательного комплекса общей площадью 3 662,8 кв. м, принадлежащее в настоящее время указанным лицам на праве общей долевой собственности.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, объект недвижимого имущества, расположенный на указанном выше земельном участке, ранее был отчужден из государственной собственности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена земельного участка правомерно была определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 14649/08 от 09.04.09.
При этом апелляционный суд учитывает, что постановление Главы Волоколамского муниципального района N 1225 от 16.04.12 "О предоставлении в общую долевую собственность ЗАО ТФ "Волоколамск", Леонову Б.Ю., Мысиной С.Л. земельного участка" и договор купли-продажи земельного участка N 226/2012 от 27.06.12 оспорены не были и не были признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции регистрирующего органа относятся:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- государственная регистрация прав;
- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
- выдача информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;
- выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено право регистрирующего органа на проведение правовой оценки представляемых документов, в связи с чем указание Управления Росреестра по Московской области на несоответствие выкупной цены земельного участка положениям закона при отказе заявителям в регистрации права общей долевой собственности сделано за пределами полномочий регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., г. Волоколамск, ул. Советская, д. 3 общей площадью 1 700 кв. м, кадастровый номер 50:07:0030402:631, разрешенное использование - "для магазина N 13 "Молоко", категория земель - земли населенных пунктов, является необоснованным.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Московской области не представило доказательств соответствия своих действий нормам действующего законодательства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал отказ Управления Росреестра по Московской области в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок недействительным и обязал Управление Росреестра по Московской области устранить нарушение прав заявителей путем регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2013 года по делу N А41-4947/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)