Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М. Козырь, судей А.М. Медведевой, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК", г. Кемерово о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013 по делу N А27-18751/2012, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 по тому же делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги к обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК" о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Суд
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК" (далее - общество) о взыскании 4 484 725,64 руб. задолженности по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.12.2012 и пени в размере 7 228 416,55 руб. за период с 10.06.2009 по 09.12.2012.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, исковые требования удовлетворены частично: взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 484 725,64 руб., неустойка за период с 17.10.2009 по 09.12.2012 в сумме 6 996 013,93 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 вышеназванные судебные акты оставлены без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов общество просит их отменить, указывая на несоответствие выводов судов о возобновлении договора аренды после истечения указанного в нем срока нормам права, незаконности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и отсутствии основания для применения договорной неустойки к правоотношениям, возникшим после заключения договора купли-продажи земельного участка и до государственной регистрации перехода права собственности на него.
Судами установлено, что общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 общей площадью 20 689 кв. м, цель использования: строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей, на основании договора аренды от 12.05.2009 N 1493, заключенного на срок с 04.05.2009 по 04.05.2012 и зарегистрированного в установленном законом порядке.
В 2012 году в связи с передачей обществом в собственность Погосяну А.Б. по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 был разделен на два земельных участка площадью 2986 кв. м и 17703 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован 13.03.2013.
При этом в пользовании общества остался земельный участок площадью 2986 кв. м, в отношении которого между обществом и администрацией 29.06.2013 заключен договор купли-продажи. На момент обращения в суд с настоящим иском переход права собственности зарегистрирован не был.
Ненадлежащие исполнение ответчиком обязательств по договору послужило основанием для обращения в суд.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
При этом суды правомерно исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка для строительства после истечения указанного в нем срока и в отсутствие возражений сторон в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является продленным на неопределенный срок, а обязанность внесения арендных платежей сохраняется до регистрации права собственности общества на земельный участок.
Расчет задолженности произведен судами с учетом отсутствия доказательств оплаты обществом арендных платежей, изменения размера находящегося в пользовании общества земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка после введения построенного объекта недвижимости в эксплуатацию и установленного действующим законодательством права арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Выводы судов соответствуют положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11), согласно которой стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судами учтен пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 17.10.2009, о котором было заявлено обществом.
Поскольку общество не заявляло в суде первой инстанции возражений к предъявленной к взысканию договорной неустойки и не просило об ее уменьшении, суды, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 и пункте 3 Постановления от 22.12.2011 N 81, рассчитали ее размер исходя из установленной суммы задолженности.
Довод общества об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки за период после заключения договора купли-продажи земельного участка судами рассматривался и признан несостоятельным, противоречащим положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются:
- нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;
- нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;
- нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Доводы заявителя о прекращении договора аренды, отсутствии оснований для одностороннего изменения арендной платы и применения договорной неустойки являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Правовых оснований для их переоценки не имеется.
Государственная пошлина, уплаченная заявителем по квитанции от 21.10.2013 в сумме 2 000 рублей, подлежит возврату на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. В передаче дела N А27-18751/2012 Арбитражного суда Кемеровской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 отказать.
2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК", г. Кемерово из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (две тысячи) рублей, уплаченную по квитанции от 21.10.2013.
Председательствующий судья
О.М.КОЗЫРЬ
Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
Судья
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 29.11.2013 N ВАС-16799/13 ПО ДЕЛУ N А27-18751/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. N ВАС-16799/13
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М. Козырь, судей А.М. Медведевой, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК", г. Кемерово о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013 по делу N А27-18751/2012, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 по тому же делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги к обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК" о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Суд
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК" (далее - общество) о взыскании 4 484 725,64 руб. задолженности по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.12.2012 и пени в размере 7 228 416,55 руб. за период с 10.06.2009 по 09.12.2012.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, исковые требования удовлетворены частично: взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 484 725,64 руб., неустойка за период с 17.10.2009 по 09.12.2012 в сумме 6 996 013,93 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 вышеназванные судебные акты оставлены без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов общество просит их отменить, указывая на несоответствие выводов судов о возобновлении договора аренды после истечения указанного в нем срока нормам права, незаконности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и отсутствии основания для применения договорной неустойки к правоотношениям, возникшим после заключения договора купли-продажи земельного участка и до государственной регистрации перехода права собственности на него.
Судами установлено, что общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 общей площадью 20 689 кв. м, цель использования: строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей, на основании договора аренды от 12.05.2009 N 1493, заключенного на срок с 04.05.2009 по 04.05.2012 и зарегистрированного в установленном законом порядке.
В 2012 году в связи с передачей обществом в собственность Погосяну А.Б. по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 был разделен на два земельных участка площадью 2986 кв. м и 17703 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован 13.03.2013.
При этом в пользовании общества остался земельный участок площадью 2986 кв. м, в отношении которого между обществом и администрацией 29.06.2013 заключен договор купли-продажи. На момент обращения в суд с настоящим иском переход права собственности зарегистрирован не был.
Ненадлежащие исполнение ответчиком обязательств по договору послужило основанием для обращения в суд.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
При этом суды правомерно исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка для строительства после истечения указанного в нем срока и в отсутствие возражений сторон в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является продленным на неопределенный срок, а обязанность внесения арендных платежей сохраняется до регистрации права собственности общества на земельный участок.
Расчет задолженности произведен судами с учетом отсутствия доказательств оплаты обществом арендных платежей, изменения размера находящегося в пользовании общества земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка после введения построенного объекта недвижимости в эксплуатацию и установленного действующим законодательством права арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Выводы судов соответствуют положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11), согласно которой стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судами учтен пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 17.10.2009, о котором было заявлено обществом.
Поскольку общество не заявляло в суде первой инстанции возражений к предъявленной к взысканию договорной неустойки и не просило об ее уменьшении, суды, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 и пункте 3 Постановления от 22.12.2011 N 81, рассчитали ее размер исходя из установленной суммы задолженности.
Довод общества об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки за период после заключения договора купли-продажи земельного участка судами рассматривался и признан несостоятельным, противоречащим положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются:
- нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;
- нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;
- нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Доводы заявителя о прекращении договора аренды, отсутствии оснований для одностороннего изменения арендной платы и применения договорной неустойки являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Правовых оснований для их переоценки не имеется.
Государственная пошлина, уплаченная заявителем по квитанции от 21.10.2013 в сумме 2 000 рублей, подлежит возврату на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. В передаче дела N А27-18751/2012 Арбитражного суда Кемеровской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2013, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2013 отказать.
2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КОРА-ТК", г. Кемерово из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (две тысячи) рублей, уплаченную по квитанции от 21.10.2013.
Председательствующий судья
О.М.КОЗЫРЬ
Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
Судья
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)