Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Королевой М.И. (доверенность от 15.05.2013), Джгаркава Л.Ш. (доверенность от 18.02.2013), ответчиков ООО "Сибирь" - Гришина Г.Г. (выписка и ЕГР), Подольского И.В. (доверенность от 11.09.2012), третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений - Агапкиной Ю.А. (доверенность от 08.05.2013), в отсутствие ООО "СМУ "Промвентиляция" и третьего лица - Управления Росреестра по Тульской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирь" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2013 по делу N А68-6553/2010 (судья Глазкова Е.Н.),
установил:
следующее.
ООО "Промвентиляция-Сервис" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь", обществу с ограниченной ответственностью "СМУ "Промвентиляция" и Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании недействительным соглашения от 20.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3719 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 площадью 7 040 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, и применить последствия его недействительности в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды за обществом "Сибирь".
Решением от 24.08.2011 суд соглашение от 20.05.2009 признал недействительным, отказав в остальной части требований.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 решение изменено, оспариваемое соглашение от 20.05.2009 об уступке прав аренды земельного участка признано недействительным в части передачи права аренды земельного участка площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, в границах между точками а1, 76, 79, 80 и н2 согласно межевому плану, выполненному МУП "Центр ГиЗ г. Тулы". В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением ФАС ЦО от 11.07.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что судом не дана оценка доводам ответчика о том, что формирование земельных участков, выполненное МУП "Центр ГиЗ г. Тулы", не соответствует требованиям законодательства о безопасности зданий и сооружений, а площади участков в предложенном межевом плане не соответствуют долям, расположенных на них строений. Кроме того, произведенное межевание лишило ООО "Сибирь" единственного въезда на территорию предприятия.
При новом рассмотрении дела истец, уточнив свои требования, просил признать недействительным соглашение от 25.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3919 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 950 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 12, 11, 10, н2, н3, н4, н5 согласно плану границ земельного участка, являющемуся приложением заключению судебной экспертизы (заявление от 21.03.2013).
Истец заявлением от 28.09.2012 отказался от требования о применении последствия недействительности соглашения в части в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу ООО "Сибирь". Отказ судом и принят, определением от 04.10.2012 производство по данному требованию прекращено.
Решением суда от 28.03.2013 исковые требования в уточненной редакции удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Сибирь", сославшись на нарушение судом норм процессуального и материального права, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что судом решение суда об установлении границ земельных участок, необходимых сторонам для использования (эксплуатации) принадлежащих им объектов недвижимости, основано на заключении судебной экспертизы, не отвечающем принципам полноты, объективности и всесторонности исследований. В судебном заседании представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела заключения ООО НПИ "Гипрозем+" от 24.07.2013 N 274, которым предлагается другой, более рациональный варианта раздела земельного участка. Представители общества "Промвентиляция-Сервис" возражали против приобщения и оценки представленного заключения, поскольку предложенный в нем вариант предусматривает вкрапливания земельных участков, что в силу требований Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка не допускается.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 268 АПК РФ, отклонил ходатайство ответчика о приобщении указанного заключения, полученного после принятия решения по делу. Кроме того, заявитель не обосновал невозможность получения заключения специализированных организаций о вариантах раздела участка при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
ООО "Промвентиляция-Сервис" на основании договора купли-продажи от 29.03.2010 приобрело у ООО "СМУ "Промвентиляция" в собственность недвижимое имущество - сооружение в составе котельной, навеса, трубы общей площадью 143,7 кв. м, лит. К, к, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111.
Право собственности на недвижимость зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2010 71-АГ N 061922).
Объекты истца расположены на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 общей площадью 7 040 кв. м, являющемся муниципальной собственностью.
Также на этом земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 1 276,40 кв. м, лит. А, А1, а; здание мастерской общей площадью 574,80 кв. м, лит. Л, собственником которых является ООО "Сибирь".
Объекты недвижимости истца и ответчика, расположенные на едином земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, ранее на праве собственности принадлежали ООО "СМУ "Промвентиляция", арендовавшему земельный участок в соответствии с договором от 23.10.2003 N 3719, заключенным с Комитетом по управлению имуществом управы г. Тулы.
По договору отступного от 15.01.2009 ООО "СМУ "Промвентиляция" (должник) в счет исполнения денежного обязательства передало в собственность обществу "Сибирь" (кредитор) нежилое здание площадью 1 276,40 кв. м (лит. А, А1а), здание мастерской площадью 574,80 кв. м (лит. Л), а также полученное по договору аренды N 3719 от 23.10.2003 право аренды земельного участка площадью 7 040 кв. м с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014.
20.05.2009 департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель), ООО "СМУ "Промвентиляция" (арендатор) и ООО "Сибирь" (новый арендатор) подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.10.2003 N 3719, государственная регистрация которого проведена в Управлении Росреестра по Тульской области.
Полагая, что спорное соглашение заключено ответчиками в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ссылаясь на невозможность в результате наличия указанного соглашения оформить права ООО "Промвентиляция-Сервис" на земельный участок, на котором расположена принадлежащее ему недвижимое имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, приобретают права на эти земельные участка в соответствии с Кодексом.
При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку право на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на эти участках, является исключительным, то никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, оно по своему характеру является неотчуждаемым.
Истец, будучи собственником объекта недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, вправе реализовать предоставленное ему исключительное прав на приватизацию земельного участка, предоставленное ему статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако истец не может реализовать свое право в связи с тем, что по соглашению от 20.05.2009 права арендатора на весь земельный участок перешли к новому арендатору (ООО "Сибирь"), в том числе и в отношении той части земельного участка, которая занята в настоящее время зданием котельной.
Таким образом, передача прав по договору аренды спорного земельного участка от ООО "СМУ "Промвентиляция" к ООО "Сибирь", в части земельного участка, на котором расположен объект недвижимости истца, противоречит вышеуказанным требованиям закона.
В силу статьи 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Ответчиками иск не признан, а спорный участок является делимым, что подтверждается письмом МУП "Центр ГиЗ г. Тулы" от 20.01.2012 N 32/12 (т. 4, л.д. 106-108), экспертом Моториным П.В. и сторонами не оспаривается.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.
Уточнив требования по настоящему делу, истец преследовал одну материальную цель: признав недействительным соглашение от 20.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3719 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 950 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 12, 11, 10, н2, н3, н4, н5 согласно плану границ земельного участка, являющемуся приложением к заключению судебной экспертизы, разделить земельный участок и установить границы с целью исключения последующих споров.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Суд назначил судебную землеустроительную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы:
- Путем проведения кадастровых работ с составлением межевого плана определить наиболее рациональный вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 (в том числе, с учетом въезда-выезда,), установить с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель или правил землепользования и застройки, законодательства о безопасности зданий и сооружений площадь, границы с их текстовым описанием, а также координаты земельных участков, необходимых ООО "Промвентиляция-Сервис" для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества сооружений: котельной, навеса, трубы общей площадью 143,7 кв. м, лит. К, к, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014; необходимых ООО "Сибирь для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества нежилого здания общей площадью 1276,4 кв. м, лит.А,А1,а и нежилого здания (мастерской) общей площадью 574,8 кв. м, лит. Л, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014;
- Эксперту было предложено представить проект раздела спорного земельного участка.
Экспертом Моториным П.А. в заключении N 1-2013 с учетом уточнения (т. 8, л.д. 68-94) были сделаны выводы о том, что в пользование ООО "Сибирь" необходимо выделить земельный участок, расположенный по адресу: Тульская область, город Тула. Центральный район, улица Скуратовская, дом N 111, общей площадью 6083 кв. м в границах точек: 1-13-н1-н5-н4-н3-н2-10-9-8-7-6-5-4-3-2.
Доступ на участок осуществляется от земель общего пользования со стороны ул. Полевая между точками 13-н1. На участке размещены сооружения принадлежащие ООО "Сибирь". В описании прохождения границы земельного участка эксперт указал точки: 1-13 согласно сведениям ГКН, 3-н1 согласно сведениям ГКН, н1-н5 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция Сервис" на расстоянии 1м от здания КПП ООО "Сибирь"; н5-н4 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" на расстоянии 3,5м от здания котельной (лит. К); н4-н3 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" с расстоянием 3,5м от угла навеса (лит. к); н3-н2 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" параллельно стене здания котельной (лит. К) на расстоянии 3,5м от навеса (лит. к); н2-10 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" в продолжении линии 11-10 по сведениям ГКН; 10-9, 9-8, 8-7, 7-6, 6-5, А, 4-3, 3-2,2-1 согласно сведениям ГКН.
В пользование ООО "Промвентиляция-Сервис" эксперт выделил земельный участок, расположенный по адресу: Тульская область, город Тула. Центральный район, улица Скуратовская, дом N 111, общей площадью 950 кв. м в границах точек: н1-12-11-10-н2-н3-н4-5. Доступ на участок осуществляется от земель общего пользования со стороны ул. Полевая 1 между точками н1-12. На участке размещены сооружения принадлежащие ООО "Промвентиляция - Сервис".
В описании прохождения границы земельного участка эксперт указал: точки: н1-12, 12-11, 11-10 согласно ведениям ГКН; 10-н2 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" в продолжении линии 11-10 по сведениям ГКН; н2-н3 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" параллельно стене здания котельной (лит. К) на расстоянии 3,5м от навеса (лит. к); н3-н4 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" с расстоянием 3,5м от угла навеса (лит. I); н4-н5 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" на расстоянии 3,5м от здания котельной (лит. К); н5-н1 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" на расстоянии 1м от здания КПП ООО "Сибирь".
Экспертом также определены координаты узловых и поворотных точек.
ООО "Сибирь", не согласившись с выводами эксперта, возражал против предложенного им варианта прохождения границ земельного участка. Указал, что такой раздел приведет к прекращению деятельности предприятия.
Заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами
Опрошенный в судебных заседаниях 05.03.2013 и 21.03.2013 эксперт Моторин П.В. дал пояснения по проведенной им экспертизе, тем самым устранив неясности, неточности заключения, представив дополненное заключение.
Эксперт на заседании 05.03.2013 пояснил, что объекты недвижимость не является предметом общей долевой собственности, участок является делимым, но определить площади земельных участков пропорционально площадям размещенных на нем строений с учетом использования назначения построек невозможно. Образуемые таким образом земельные участки не будут соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства о пожарной, технической и санитарно-эпидемиологической безопасности в части касающейся проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, техобслуживания и эксплуатации зданий и сооружений производственного комплексов, принадлежащих ООО "Промвентиляция- Сервис" и ООО "Сибирь".
В соответствии с пунктом 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков (которые в данном случае не определены в регламенте). Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Аналогичное требование содержится в пункте 3 статьи 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому к образуемому или измененному земельному участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования).
Согласно статье 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В нарушение приведенных выше норм из содержания кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 71:30:080201:101 площадью 6 737 кв. м следует, что:
- - образование земельных участков привело к вкрапливанию и изломанности границ, препятствующим рациональному использованию и охране земель;
- - отсутствует подъезд, подход к одному из образованных земельных участков (участку ООО "Промвентиляция-Сервис") с земель общего пользования (ул. Полевая), в том числе, путем установления сервитута.
Выводы же, сделанные экспертом в заключении, и предложенный им вариант раздела земельного участка учитывают указанные выше положения законодательства.
ООО "Сибирь" также указало, что экспертом не было учтено расположение на участке, выделяемом истцу, станции водоподготовки, трансформаторной подстанции, сушилки, а также единственное место въезда (выезда) на территорию ООО "Сибирь" - КПП.
Суд учел, что данные объекты не являются недвижимостью, права на них не зарегистрированы, разрешение на их строительство у общества "Сибирь" отсутствует. Эти объекты созданы после возникновения спора о праве (межевой план был заказан и изготовлен после обращения истца в суд с настоящими требованиями). В частности, въездные ворота и КПП были построены после согласования филиалом ОАО "Тулаоблгаз" треста "Косогорскмежрайгаз" схемы устройства въездных ворот от 08.08.2010. Причем и КПП и сами ворота по большей части расположены за границами земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 на землях общего пользования. Кроме того, ООО "Сибирь" не подтверждена невозможность согласования въезда в другом месте со стороны ул. Полевая. Станция водоподготовки была построена в июне 2012 года, что подтверждается актом приемки выполненных работ, а трансформаторная подстанция - в августе 2012 года, что подтверждено паспортом на нее и упаковочным листом (т. 8). Решением арбитражного суда Тульской области от 21.11.2011 по делу N А68-4287/10 были удовлетворены требования ООО "Промвентиляция-Сервис" об устранении препятствия в пользовании, принадлежащим ООО "Промвентиляция-Сервис" сооружением: котельная, навес, труба, лит. К.к, расположенным в г. Тула, Центральный р-н, ул. Скуратовская, д. 111, путем демонтажа металлического сооружения - сушильной камеры.
Заключение, представленное в суд 15.03.2013, являющееся дополнительным, в нем отражены ответы на вопросы, которые были поставлены перед экспертом в судебном заседании 05.03.2013.
Суд обоснованно посчитал, что проведенное по делу экспертное исследование является мотивированным, выводы экспертизы обоснованными, недвусмысленными, на вопросы сторон и суда экспертом были даны исчерпывающие пояснения (протоколы судебных заседаний, аудиозаписи) со ссылками на нормативные документы, приведенные в заключениях. Доказательства, очевидно свидетельствующие о заинтересованности эксперта в редакции заключения, а также исходе спора, заявителем жалобы не представлены.
Доводы жалобы о том, что суд не разрешил вопрос о возмещении арендной платы за период фактического пользования земельным участком, судом отклонен, так как он не охватывается предметом рассмотренного спора.
На основании изложенного, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2013 по делу N А68-6553/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N А68-6553/2010
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N А68-6553/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Королевой М.И. (доверенность от 15.05.2013), Джгаркава Л.Ш. (доверенность от 18.02.2013), ответчиков ООО "Сибирь" - Гришина Г.Г. (выписка и ЕГР), Подольского И.В. (доверенность от 11.09.2012), третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений - Агапкиной Ю.А. (доверенность от 08.05.2013), в отсутствие ООО "СМУ "Промвентиляция" и третьего лица - Управления Росреестра по Тульской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирь" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2013 по делу N А68-6553/2010 (судья Глазкова Е.Н.),
установил:
следующее.
ООО "Промвентиляция-Сервис" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь", обществу с ограниченной ответственностью "СМУ "Промвентиляция" и Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании недействительным соглашения от 20.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3719 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 площадью 7 040 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, и применить последствия его недействительности в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды за обществом "Сибирь".
Решением от 24.08.2011 суд соглашение от 20.05.2009 признал недействительным, отказав в остальной части требований.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 решение изменено, оспариваемое соглашение от 20.05.2009 об уступке прав аренды земельного участка признано недействительным в части передачи права аренды земельного участка площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, в границах между точками а1, 76, 79, 80 и н2 согласно межевому плану, выполненному МУП "Центр ГиЗ г. Тулы". В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением ФАС ЦО от 11.07.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что судом не дана оценка доводам ответчика о том, что формирование земельных участков, выполненное МУП "Центр ГиЗ г. Тулы", не соответствует требованиям законодательства о безопасности зданий и сооружений, а площади участков в предложенном межевом плане не соответствуют долям, расположенных на них строений. Кроме того, произведенное межевание лишило ООО "Сибирь" единственного въезда на территорию предприятия.
При новом рассмотрении дела истец, уточнив свои требования, просил признать недействительным соглашение от 25.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3919 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 950 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 12, 11, 10, н2, н3, н4, н5 согласно плану границ земельного участка, являющемуся приложением заключению судебной экспертизы (заявление от 21.03.2013).
Истец заявлением от 28.09.2012 отказался от требования о применении последствия недействительности соглашения в части в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу ООО "Сибирь". Отказ судом и принят, определением от 04.10.2012 производство по данному требованию прекращено.
Решением суда от 28.03.2013 исковые требования в уточненной редакции удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Сибирь", сославшись на нарушение судом норм процессуального и материального права, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что судом решение суда об установлении границ земельных участок, необходимых сторонам для использования (эксплуатации) принадлежащих им объектов недвижимости, основано на заключении судебной экспертизы, не отвечающем принципам полноты, объективности и всесторонности исследований. В судебном заседании представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела заключения ООО НПИ "Гипрозем+" от 24.07.2013 N 274, которым предлагается другой, более рациональный варианта раздела земельного участка. Представители общества "Промвентиляция-Сервис" возражали против приобщения и оценки представленного заключения, поскольку предложенный в нем вариант предусматривает вкрапливания земельных участков, что в силу требований Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка не допускается.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 268 АПК РФ, отклонил ходатайство ответчика о приобщении указанного заключения, полученного после принятия решения по делу. Кроме того, заявитель не обосновал невозможность получения заключения специализированных организаций о вариантах раздела участка при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
ООО "Промвентиляция-Сервис" на основании договора купли-продажи от 29.03.2010 приобрело у ООО "СМУ "Промвентиляция" в собственность недвижимое имущество - сооружение в составе котельной, навеса, трубы общей площадью 143,7 кв. м, лит. К, к, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111.
Право собственности на недвижимость зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2010 71-АГ N 061922).
Объекты истца расположены на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 общей площадью 7 040 кв. м, являющемся муниципальной собственностью.
Также на этом земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 1 276,40 кв. м, лит. А, А1, а; здание мастерской общей площадью 574,80 кв. м, лит. Л, собственником которых является ООО "Сибирь".
Объекты недвижимости истца и ответчика, расположенные на едином земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, ранее на праве собственности принадлежали ООО "СМУ "Промвентиляция", арендовавшему земельный участок в соответствии с договором от 23.10.2003 N 3719, заключенным с Комитетом по управлению имуществом управы г. Тулы.
По договору отступного от 15.01.2009 ООО "СМУ "Промвентиляция" (должник) в счет исполнения денежного обязательства передало в собственность обществу "Сибирь" (кредитор) нежилое здание площадью 1 276,40 кв. м (лит. А, А1а), здание мастерской площадью 574,80 кв. м (лит. Л), а также полученное по договору аренды N 3719 от 23.10.2003 право аренды земельного участка площадью 7 040 кв. м с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014.
20.05.2009 департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель), ООО "СМУ "Промвентиляция" (арендатор) и ООО "Сибирь" (новый арендатор) подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.10.2003 N 3719, государственная регистрация которого проведена в Управлении Росреестра по Тульской области.
Полагая, что спорное соглашение заключено ответчиками в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ссылаясь на невозможность в результате наличия указанного соглашения оформить права ООО "Промвентиляция-Сервис" на земельный участок, на котором расположена принадлежащее ему недвижимое имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, приобретают права на эти земельные участка в соответствии с Кодексом.
При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку право на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на эти участках, является исключительным, то никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, оно по своему характеру является неотчуждаемым.
Истец, будучи собственником объекта недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, вправе реализовать предоставленное ему исключительное прав на приватизацию земельного участка, предоставленное ему статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако истец не может реализовать свое право в связи с тем, что по соглашению от 20.05.2009 права арендатора на весь земельный участок перешли к новому арендатору (ООО "Сибирь"), в том числе и в отношении той части земельного участка, которая занята в настоящее время зданием котельной.
Таким образом, передача прав по договору аренды спорного земельного участка от ООО "СМУ "Промвентиляция" к ООО "Сибирь", в части земельного участка, на котором расположен объект недвижимости истца, противоречит вышеуказанным требованиям закона.
В силу статьи 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Ответчиками иск не признан, а спорный участок является делимым, что подтверждается письмом МУП "Центр ГиЗ г. Тулы" от 20.01.2012 N 32/12 (т. 4, л.д. 106-108), экспертом Моториным П.В. и сторонами не оспаривается.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.
Уточнив требования по настоящему делу, истец преследовал одну материальную цель: признав недействительным соглашение от 20.05.2009 об уступке прав по договору от 23.10.2003 N 3719 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 950 кв. м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 12, 11, 10, н2, н3, н4, н5 согласно плану границ земельного участка, являющемуся приложением к заключению судебной экспертизы, разделить земельный участок и установить границы с целью исключения последующих споров.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Суд назначил судебную землеустроительную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы:
- Путем проведения кадастровых работ с составлением межевого плана определить наиболее рациональный вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 (в том числе, с учетом въезда-выезда,), установить с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель или правил землепользования и застройки, законодательства о безопасности зданий и сооружений площадь, границы с их текстовым описанием, а также координаты земельных участков, необходимых ООО "Промвентиляция-Сервис" для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества сооружений: котельной, навеса, трубы общей площадью 143,7 кв. м, лит. К, к, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014; необходимых ООО "Сибирь для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества нежилого здания общей площадью 1276,4 кв. м, лит.А,А1,а и нежилого здания (мастерской) общей площадью 574,8 кв. м, лит. Л, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014;
- Эксперту было предложено представить проект раздела спорного земельного участка.
Экспертом Моториным П.А. в заключении N 1-2013 с учетом уточнения (т. 8, л.д. 68-94) были сделаны выводы о том, что в пользование ООО "Сибирь" необходимо выделить земельный участок, расположенный по адресу: Тульская область, город Тула. Центральный район, улица Скуратовская, дом N 111, общей площадью 6083 кв. м в границах точек: 1-13-н1-н5-н4-н3-н2-10-9-8-7-6-5-4-3-2.
Доступ на участок осуществляется от земель общего пользования со стороны ул. Полевая между точками 13-н1. На участке размещены сооружения принадлежащие ООО "Сибирь". В описании прохождения границы земельного участка эксперт указал точки: 1-13 согласно сведениям ГКН, 3-н1 согласно сведениям ГКН, н1-н5 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция Сервис" на расстоянии 1м от здания КПП ООО "Сибирь"; н5-н4 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" на расстоянии 3,5м от здания котельной (лит. К); н4-н3 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" с расстоянием 3,5м от угла навеса (лит. к); н3-н2 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" параллельно стене здания котельной (лит. К) на расстоянии 3,5м от навеса (лит. к); н2-10 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Промвентиляция-Сервис" в продолжении линии 11-10 по сведениям ГКН; 10-9, 9-8, 8-7, 7-6, 6-5, А, 4-3, 3-2,2-1 согласно сведениям ГКН.
В пользование ООО "Промвентиляция-Сервис" эксперт выделил земельный участок, расположенный по адресу: Тульская область, город Тула. Центральный район, улица Скуратовская, дом N 111, общей площадью 950 кв. м в границах точек: н1-12-11-10-н2-н3-н4-5. Доступ на участок осуществляется от земель общего пользования со стороны ул. Полевая 1 между точками н1-12. На участке размещены сооружения принадлежащие ООО "Промвентиляция - Сервис".
В описании прохождения границы земельного участка эксперт указал: точки: н1-12, 12-11, 11-10 согласно ведениям ГКН; 10-н2 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" в продолжении линии 11-10 по сведениям ГКН; н2-н3 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" параллельно стене здания котельной (лит. К) на расстоянии 3,5м от навеса (лит. к); н3-н4 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" с расстоянием 3,5м от угла навеса (лит. I); н4-н5 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" на расстоянии 3,5м от здания котельной (лит. К); н5-н1 по границе земельного участка, выделяемого ООО "Сибирь" на расстоянии 1м от здания КПП ООО "Сибирь".
Экспертом также определены координаты узловых и поворотных точек.
ООО "Сибирь", не согласившись с выводами эксперта, возражал против предложенного им варианта прохождения границ земельного участка. Указал, что такой раздел приведет к прекращению деятельности предприятия.
Заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами
Опрошенный в судебных заседаниях 05.03.2013 и 21.03.2013 эксперт Моторин П.В. дал пояснения по проведенной им экспертизе, тем самым устранив неясности, неточности заключения, представив дополненное заключение.
Эксперт на заседании 05.03.2013 пояснил, что объекты недвижимость не является предметом общей долевой собственности, участок является делимым, но определить площади земельных участков пропорционально площадям размещенных на нем строений с учетом использования назначения построек невозможно. Образуемые таким образом земельные участки не будут соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства о пожарной, технической и санитарно-эпидемиологической безопасности в части касающейся проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, техобслуживания и эксплуатации зданий и сооружений производственного комплексов, принадлежащих ООО "Промвентиляция- Сервис" и ООО "Сибирь".
В соответствии с пунктом 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков (которые в данном случае не определены в регламенте). Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Аналогичное требование содержится в пункте 3 статьи 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому к образуемому или измененному земельному участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования).
Согласно статье 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В нарушение приведенных выше норм из содержания кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 71:30:080201:101 площадью 6 737 кв. м следует, что:
- - образование земельных участков привело к вкрапливанию и изломанности границ, препятствующим рациональному использованию и охране земель;
- - отсутствует подъезд, подход к одному из образованных земельных участков (участку ООО "Промвентиляция-Сервис") с земель общего пользования (ул. Полевая), в том числе, путем установления сервитута.
Выводы же, сделанные экспертом в заключении, и предложенный им вариант раздела земельного участка учитывают указанные выше положения законодательства.
ООО "Сибирь" также указало, что экспертом не было учтено расположение на участке, выделяемом истцу, станции водоподготовки, трансформаторной подстанции, сушилки, а также единственное место въезда (выезда) на территорию ООО "Сибирь" - КПП.
Суд учел, что данные объекты не являются недвижимостью, права на них не зарегистрированы, разрешение на их строительство у общества "Сибирь" отсутствует. Эти объекты созданы после возникновения спора о праве (межевой план был заказан и изготовлен после обращения истца в суд с настоящими требованиями). В частности, въездные ворота и КПП были построены после согласования филиалом ОАО "Тулаоблгаз" треста "Косогорскмежрайгаз" схемы устройства въездных ворот от 08.08.2010. Причем и КПП и сами ворота по большей части расположены за границами земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014 на землях общего пользования. Кроме того, ООО "Сибирь" не подтверждена невозможность согласования въезда в другом месте со стороны ул. Полевая. Станция водоподготовки была построена в июне 2012 года, что подтверждается актом приемки выполненных работ, а трансформаторная подстанция - в августе 2012 года, что подтверждено паспортом на нее и упаковочным листом (т. 8). Решением арбитражного суда Тульской области от 21.11.2011 по делу N А68-4287/10 были удовлетворены требования ООО "Промвентиляция-Сервис" об устранении препятствия в пользовании, принадлежащим ООО "Промвентиляция-Сервис" сооружением: котельная, навес, труба, лит. К.к, расположенным в г. Тула, Центральный р-н, ул. Скуратовская, д. 111, путем демонтажа металлического сооружения - сушильной камеры.
Заключение, представленное в суд 15.03.2013, являющееся дополнительным, в нем отражены ответы на вопросы, которые были поставлены перед экспертом в судебном заседании 05.03.2013.
Суд обоснованно посчитал, что проведенное по делу экспертное исследование является мотивированным, выводы экспертизы обоснованными, недвусмысленными, на вопросы сторон и суда экспертом были даны исчерпывающие пояснения (протоколы судебных заседаний, аудиозаписи) со ссылками на нормативные документы, приведенные в заключениях. Доказательства, очевидно свидетельствующие о заинтересованности эксперта в редакции заключения, а также исходе спора, заявителем жалобы не представлены.
Доводы жалобы о том, что суд не разрешил вопрос о возмещении арендной платы за период фактического пользования земельным участком, судом отклонен, так как он не охватывается предметом рассмотренного спора.
На основании изложенного, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2013 по делу N А68-6553/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)