Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом Саратовской области Кушалиной А.В., действующей по доверенности от 21.01.2013 N 220а,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 (судья Николаева Л.М.),
по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области (ОГРН 1026402196622, ИНН 6450000788), г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью "Индиго" (ОГРН 1076455001336, ИНН 6455045630), г. Саратов,
обществу с ограниченной ответственностью "Алир Групп" (ОГРН 1106454003094, ИНН 6454101191), г. Саратов,
третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,
администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
о взыскании задолженности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Индиго" (далее - ООО "Индиго", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Алир Групп" (далее - ООО "Алир Групп", ответчик) о взыскании с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 01.03.2011) включительно в размере 650 526,56 рублей, пени за просрочку платежа в размере 3 256 677,37 рублей; взыскании с ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период с 1 квартала 2011 (со 02.03.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 368 631,72 рублей, пени за просрочку платежа в размере 439 668,28 рублей.
В процессе судебного разбирательства истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил: взыскать с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) включительно в размере 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа в размере 718 396,93 рублей; с ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период с 1 квартала 2011 (со 11.02.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 88 112,23 рублей, пени за просрочку платежа в размере 323 299,71 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 суд взыскал с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) включительно в размере 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа в размере 718 396,93 рублей. С ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области взысканы пени за просрочку платежа в размере 24 786,26 рублей. В остальной части исковых требований отказать.
Кроме того, с ООО "Индиго" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 20 259,05 рублей, с ООО "Алир Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000,00 рублей.
Комитет по управлению имуществом города Саратова, не согласившись с решением суда первой инстанции в части, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
По мнению подателя апелляционной жалобы, комитет по управлению имуществом Саратовской области не имеет право получать плату по договору, поскольку договор с ним не заключен. Кроме того, истцом при расчете арендной платы неверно применено решение Саратовской Городской Думы от 26.12.2006 N 13-101.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лицами, участвующими в деле, соответствующих возражений не заявлено.
Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 03.06.1997 N 353-7 Государственному учреждению образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,4717 га, с кадастровым номером 64:48:010246:0058, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 1, занимаемый зданием института в Волжском районе г. Саратова.
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова (арендодатель) и Государственным учреждением образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499.
В связи с проведенным межеванием и образованием новых объектов землеустройства, стороны соглашением N 1 от 24.11.2005 согласовали изменения договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499, а именно: площадь земельного участка 4 717 кв. м разделить на: земельный участок площадью 2 992 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0059; земельный участок площадью 1 725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 29.09.2006 Государственное учреждение образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования передало ООО "Андана" права и обязанности по вышеуказанному договору на земельный участок площадью 1 725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
В соответствии со статьей 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, данный договор зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2006 N 64-64-01/410/2006-379.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 11.06.2007 ООО "Андана" передало ООО "Индиго" все права и обязанности по договору от 26.06.1997 N 499 на земельный участок площадью 1725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
Согласно уведомлению от 13.09.2007, договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
11.02.2011 между ООО "Индиго" и ООО "Алир Групп" был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ООО "Индиго" переуступило ООО "Алир Групп" права и обязанности на земельный участок площадью 1725 кв. м по договору аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499.
Согласно акту приема-передачи земельного участка, по договору замены стороны в обязательстве от 11.02.2011 фактическая передача земельного участка от ООО "Индиго" к ООО "Алир Групп" состоялась 11.02.2011.
Согласно выписке из ЕГРП ограничение (обременении) в виде аренды зарегистрировано в пользу ООО "Алир Групп" с 02.03.2011 по 26.02.2022.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора.
В приложении N 2 к договору аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы: площадь земельного участка x базовую ставку арендной платы: количество дней в году x коэффициент к базовой ставке x количество дней пользования участком в текущем году.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения арендаторами обязанности по уплате арендной платы у ответчиков образовалась задолженность, комитет по управлению имуществом Саратовской области с указанными исковыми требованиями.
Согласно прилагаемому расчету истца задолженность по арендной плате у ответчика ООО "Индиго" за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) составила - 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа - 718 396,93, у ответчика ООО "Алир Групп" задолженность по уплате арендной платы за период с 1 квартала 2011 (со 11.02.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 88 112,23 рублей, пени за просрочку платежа в размере 323 299,71 рублей.
Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, обоснованно взыскал с ответчиков задолженность по арендной плате в размере, указанном в исковом заявлении, с учетом уточнений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, регулируемая арендная плата, предусмотренная пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из материалов дела видно, что пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора.
Апелляционная коллегия считает, что договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 г. N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).
Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Довод заявителя жалобы относительно методики произведенного расчета отклоняется, в связи с тем, что истцом, при уточнении исковых требований заявлена сумма, размер которой меньше, чем сумма арендной платы, исчисленная от кадастровой стоимости земельного участка, при этом, суд первой инстанции не мог выйти за пределы исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.
Доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме ООО "Индиго" не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "Индиго" 144 555,77 руб.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Так как ООО "Индиго" своевременно не исполнил свои обязательства по договору, в соответствии с пунктом 2.5. договора, ему начисляется пени в размере 0,7% от суммы неуплаты за каждый день просрочки в размере 718 396,93 рублей.
Следовательно, сумма неустойки, подлежащая взысканию составляет 718 396,93 рублей.
Ответчиком ООО "Алир Групп" в процессе рассмотрения дела в доказательства погашения долга представлено платежное поручение от 30.05.2013 N 57 на сумму 254 553,87 рублей.
Из анализа условий пункта 2.5 договора следует, что предъявленная ко взысканию денежная сумма 323 299,71 рублей является неустойкой (пени). Размер ее составлял 0,7% в день от суммы просрочки в оплате.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Исходя из конкретных обстоятельства данного дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что размер договорной неустойки свидетельствует о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как размер неустойки соответствует 256% годовых.
Данный размер неустойки (пеней) значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки и, как следствие, является несоразмерным.
В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер взыскиваемой с ответчика неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на момент принятия решения судом, что составляет 24 786.26 рублей за период с 11.04.2011 по 30.05.2013 (дата полной оплаты суммы долга).
Суд апелляционной инстанции признает необоснованным довод комитета по управлению имуществом города Саратова о том, что комитет по управлению имуществом Саратовской области не имеет право получать плату по договору, поскольку договор с ним не заключен, суд считает необоснованным по следующим основаниям.
На основании постановления администрации г. Саратова от 03.06.1997 N 353-7 и договора от 26.06.1997 N 499 в аренду ГОУ ДПО "Саратовский институт повышения квалификации и переподготовки работников образования" под здание института предоставлен земельный участок площадью 4717 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 1.
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.11.2005 N 1 предметом договора аренды стали земельные участки площадью 2992 кв. м. с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0059 и площадью 1725 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0058, образованные в результате раздела предоставленного в аренду земельного участка площадь 4717 кв. м.
С 01.07.2006 собственником арендуемого земельного участка является Саратовская область в силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку указанное учреждение является государственным учреждением Саратовской области (образовано управлением образования администрации Саратовской области приказом управления от 21.06.1994 N 139). Кроме того, на исходном земельном участке расположено здание института, общей площадью 2879,7 кв. м, находящееся в собственности Саратовской области и переданное указанному учреждению в оперативное управление.
Разграничение государственной собственности на землю по указанным основаниям в данном случае является безусловным основанием возникновения права собственности субъекта РФ - Саратовской области на спорный участок.
Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ вступила в силу 01.07.2006 согласно Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
Таким образом, с момента вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ собственником спорного земельного участка стал субъект Российской Федерации - Саратовская область в силу прямого указания закона. Указанное обстоятельство также подтверждено постановлением ФАС Поволжского округа от 16.07.2013 по делу N А57-25650/11.
В рамках гражданско-правовых отношений произошла смена собственника арендуемого имущества.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку, согласно Положению о комитете по управлению Саратовской области, заключение от имени Саратовской области договоров о передаче государственного имущества Саратовской области в аренду является одним из полномочий комитета, то с 01.07.2006 право сдачи спорного земельного участка принадлежит комитету, а, следовательно, и право получения арендной платы.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 24.02.2011 г. N ВАС-819/11, указанная позиция изложена и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, с 01.07.2006 у комитета по управлению Саратовской области возникло право требования уплаты арендной платы.
Администрация в отсутствие в спорный период прав на указанный земельный участок в данном случае не обладает и полномочиями по взысканию арендной платы за пользование таким участком.
При таких обстоятельствах, комитет по управлению имуществом Саратовской области правомерно обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-14352/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N А57-14352/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом Саратовской области Кушалиной А.В., действующей по доверенности от 21.01.2013 N 220а,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 (судья Николаева Л.М.),
по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области (ОГРН 1026402196622, ИНН 6450000788), г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью "Индиго" (ОГРН 1076455001336, ИНН 6455045630), г. Саратов,
обществу с ограниченной ответственностью "Алир Групп" (ОГРН 1106454003094, ИНН 6454101191), г. Саратов,
третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,
администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
о взыскании задолженности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Индиго" (далее - ООО "Индиго", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Алир Групп" (далее - ООО "Алир Групп", ответчик) о взыскании с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 01.03.2011) включительно в размере 650 526,56 рублей, пени за просрочку платежа в размере 3 256 677,37 рублей; взыскании с ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период с 1 квартала 2011 (со 02.03.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 368 631,72 рублей, пени за просрочку платежа в размере 439 668,28 рублей.
В процессе судебного разбирательства истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил: взыскать с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) включительно в размере 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа в размере 718 396,93 рублей; с ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период с 1 квартала 2011 (со 11.02.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 88 112,23 рублей, пени за просрочку платежа в размере 323 299,71 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 суд взыскал с ООО "Индиго" в доход бюджета Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26 июня 1997 года N 499 за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) включительно в размере 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа в размере 718 396,93 рублей. С ООО "Алир Групп" в доход бюджета Саратовской области взысканы пени за просрочку платежа в размере 24 786,26 рублей. В остальной части исковых требований отказать.
Кроме того, с ООО "Индиго" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 20 259,05 рублей, с ООО "Алир Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000,00 рублей.
Комитет по управлению имуществом города Саратова, не согласившись с решением суда первой инстанции в части, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
По мнению подателя апелляционной жалобы, комитет по управлению имуществом Саратовской области не имеет право получать плату по договору, поскольку договор с ним не заключен. Кроме того, истцом при расчете арендной платы неверно применено решение Саратовской Городской Думы от 26.12.2006 N 13-101.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лицами, участвующими в деле, соответствующих возражений не заявлено.
Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 03.06.1997 N 353-7 Государственному учреждению образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,4717 га, с кадастровым номером 64:48:010246:0058, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 1, занимаемый зданием института в Волжском районе г. Саратова.
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова (арендодатель) и Государственным учреждением образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499.
В связи с проведенным межеванием и образованием новых объектов землеустройства, стороны соглашением N 1 от 24.11.2005 согласовали изменения договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499, а именно: площадь земельного участка 4 717 кв. м разделить на: земельный участок площадью 2 992 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0059; земельный участок площадью 1 725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 29.09.2006 Государственное учреждение образования Саратовского института повышения квалификации и переподготовки работников образования передало ООО "Андана" права и обязанности по вышеуказанному договору на земельный участок площадью 1 725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
В соответствии со статьей 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, данный договор зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2006 N 64-64-01/410/2006-379.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 11.06.2007 ООО "Андана" передало ООО "Индиго" все права и обязанности по договору от 26.06.1997 N 499 на земельный участок площадью 1725 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0058.
Согласно уведомлению от 13.09.2007, договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
11.02.2011 между ООО "Индиго" и ООО "Алир Групп" был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ООО "Индиго" переуступило ООО "Алир Групп" права и обязанности на земельный участок площадью 1725 кв. м по договору аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499.
Согласно акту приема-передачи земельного участка, по договору замены стороны в обязательстве от 11.02.2011 фактическая передача земельного участка от ООО "Индиго" к ООО "Алир Групп" состоялась 11.02.2011.
Согласно выписке из ЕГРП ограничение (обременении) в виде аренды зарегистрировано в пользу ООО "Алир Групп" с 02.03.2011 по 26.02.2022.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора.
В приложении N 2 к договору аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы: площадь земельного участка x базовую ставку арендной платы: количество дней в году x коэффициент к базовой ставке x количество дней пользования участком в текущем году.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения арендаторами обязанности по уплате арендной платы у ответчиков образовалась задолженность, комитет по управлению имуществом Саратовской области с указанными исковыми требованиями.
Согласно прилагаемому расчету истца задолженность по арендной плате у ответчика ООО "Индиго" за период со второго квартала 2009 (с 01.04.2009) по 1 квартал 2011 (по 10.02.2011) составила - 144 555,77 рублей, пени за просрочку платежа - 718 396,93, у ответчика ООО "Алир Групп" задолженность по уплате арендной платы за период с 1 квартала 2011 (со 11.02.2011) по 1 квартал 2012 (по 31.03.2012) включительно в размере 88 112,23 рублей, пени за просрочку платежа в размере 323 299,71 рублей.
Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, обоснованно взыскал с ответчиков задолженность по арендной плате в размере, указанном в исковом заявлении, с учетом уточнений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, регулируемая арендная плата, предусмотренная пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из материалов дела видно, что пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.06.1997 N 499 определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора.
Апелляционная коллегия считает, что договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 г. N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).
Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Довод заявителя жалобы относительно методики произведенного расчета отклоняется, в связи с тем, что истцом, при уточнении исковых требований заявлена сумма, размер которой меньше, чем сумма арендной платы, исчисленная от кадастровой стоимости земельного участка, при этом, суд первой инстанции не мог выйти за пределы исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.
Доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме ООО "Индиго" не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "Индиго" 144 555,77 руб.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Так как ООО "Индиго" своевременно не исполнил свои обязательства по договору, в соответствии с пунктом 2.5. договора, ему начисляется пени в размере 0,7% от суммы неуплаты за каждый день просрочки в размере 718 396,93 рублей.
Следовательно, сумма неустойки, подлежащая взысканию составляет 718 396,93 рублей.
Ответчиком ООО "Алир Групп" в процессе рассмотрения дела в доказательства погашения долга представлено платежное поручение от 30.05.2013 N 57 на сумму 254 553,87 рублей.
Из анализа условий пункта 2.5 договора следует, что предъявленная ко взысканию денежная сумма 323 299,71 рублей является неустойкой (пени). Размер ее составлял 0,7% в день от суммы просрочки в оплате.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Исходя из конкретных обстоятельства данного дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что размер договорной неустойки свидетельствует о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как размер неустойки соответствует 256% годовых.
Данный размер неустойки (пеней) значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки и, как следствие, является несоразмерным.
В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер взыскиваемой с ответчика неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на момент принятия решения судом, что составляет 24 786.26 рублей за период с 11.04.2011 по 30.05.2013 (дата полной оплаты суммы долга).
Суд апелляционной инстанции признает необоснованным довод комитета по управлению имуществом города Саратова о том, что комитет по управлению имуществом Саратовской области не имеет право получать плату по договору, поскольку договор с ним не заключен, суд считает необоснованным по следующим основаниям.
На основании постановления администрации г. Саратова от 03.06.1997 N 353-7 и договора от 26.06.1997 N 499 в аренду ГОУ ДПО "Саратовский институт повышения квалификации и переподготовки работников образования" под здание института предоставлен земельный участок площадью 4717 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 1.
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.11.2005 N 1 предметом договора аренды стали земельные участки площадью 2992 кв. м. с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0059 и площадью 1725 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 02 46:0058, образованные в результате раздела предоставленного в аренду земельного участка площадь 4717 кв. м.
С 01.07.2006 собственником арендуемого земельного участка является Саратовская область в силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку указанное учреждение является государственным учреждением Саратовской области (образовано управлением образования администрации Саратовской области приказом управления от 21.06.1994 N 139). Кроме того, на исходном земельном участке расположено здание института, общей площадью 2879,7 кв. м, находящееся в собственности Саратовской области и переданное указанному учреждению в оперативное управление.
Разграничение государственной собственности на землю по указанным основаниям в данном случае является безусловным основанием возникновения права собственности субъекта РФ - Саратовской области на спорный участок.
Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ вступила в силу 01.07.2006 согласно Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
Таким образом, с момента вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ собственником спорного земельного участка стал субъект Российской Федерации - Саратовская область в силу прямого указания закона. Указанное обстоятельство также подтверждено постановлением ФАС Поволжского округа от 16.07.2013 по делу N А57-25650/11.
В рамках гражданско-правовых отношений произошла смена собственника арендуемого имущества.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку, согласно Положению о комитете по управлению Саратовской области, заключение от имени Саратовской области договоров о передаче государственного имущества Саратовской области в аренду является одним из полномочий комитета, то с 01.07.2006 право сдачи спорного земельного участка принадлежит комитету, а, следовательно, и право получения арендной платы.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 24.02.2011 г. N ВАС-819/11, указанная позиция изложена и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, с 01.07.2006 у комитета по управлению Саратовской области возникло право требования уплаты арендной платы.
Администрация в отсутствие в спорный период прав на указанный земельный участок в данном случае не обладает и полномочиями по взысканию арендной платы за пользование таким участком.
При таких обстоятельствах, комитет по управлению имуществом Саратовской области правомерно обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-14352/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)