Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года
дело по апелляционной жалобе Главы Азовского немецкого национального муниципального района Омской области С. на решение Азовского районного суда Омской области от 16 апреля 2012 г., которым постановлено:
"Отказать в иске Администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к ЗАО "Цветнополье", Г. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным.
Признать недействительными свидетельство на право собственности на землю, выданное _.08.92 г. Цветнопольским сельским Советом на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей О.
Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок, закрепленный за О., кадастровый номер _, расположенный в с. Ц., ул. С. д. _, А-го немецкого национального района Омской области".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
Администрация Азовского немецкого национального муниципального района Омской области обратилась в суд с указанным иском. В обоснование указал, что жилой дом N_ в с. Ц., ул. С. построен колхозом им.Ленина, правопреемником которого является ЗАО "Цветнополье", на земельном участке, который не был отведен для строительства, в связи с чем является самовольной постройкой и не может быть предметом договора купли-продажи. Просила признать договор купли-продажи от _.10.2011 г., заключенный между ЗАО "Цветнополье" и Г. ничтожным.
Г. обратился со встречным иском к Администрации Азовского немецкого национального муниципального района, Цветнопольскому сельскому поселению, О. о признании недействительным свидетельства на право собственности на землю, бессрочного пользования землей, выданного _.08.92 г., прекращении права собственности. В обоснование указав, что земельный участок предоставлен гражданам в собственность незаконно. Он приобрел жилой дом на спорном земельном участке и намерен реализовать свое право пользования землей под ним.
Представитель администрации Азовского немецкого национального района на заявленных требованиях в суде натаивал, встречный иск не признал.
Г. в суде не присутствовал. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. На своих требованиях настаивал, встречный иск не признал.
Привлеченная в качестве представителя О. - А. в суде иск администрации и Г. не признала.
Представитель администрации Цветнопольского сельского поселения в суд не явился.
Привлеченная в качестве третьего лица М. и ее представитель Л. в суде считали, что во встречном иске следует отказать, поддержали требования администрации района.
Представители Управления Росреестра по Омской области, муниципального предприятия "Земельный кадастровый отдел", ФБГУ "ФКП Росреестра" по Омской области, М.В., М.Н., М.А. привлеченные в качестве третьих лиц, в суд не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Глава Азовского немецкого национального муниципального района Омской области С. просит решение суда в части отказа им в иске отменить, указывая на нарушения судом норм материального права, неверную оценку судом юридически значимых обстоятельств дела. Указывает, что вывод суда о нахождении в пользовании колхоза именно тех земель населенных пунктов, на которых находится спорный жилой дом, преждевременный. Кроме того, считает, что право собственности на спорный жилой дом не возникло, ввиду порочности основополагающего документа. Ссылается на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу.
В возражении на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Цветнополье" У. просит решение суда оставить в силе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав третье лицо М.Н. и ее представителя Л., поддержавших доводы жалобы, ответчика Г. и представителя ответчика ЗАО "Цветнополье" У., просивших отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом 1 инстанции установлено, что в 1989 году колхоз им. В.И. Ленина возвел жилой дом по адресу: с. Ц., ул. С. д. _, который был принят в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 2 ноября 1989 года. По данным похозяйственной книги дом является колхозным, личной собственностью хозяйства.
В период 1997 - 2001 гг. в доме _ с. Ц., ул. С. была зарегистрирована семья М.В.
Разрешая указанный спор, суд верно установил факт нахождения в бессрочном и долгосрочном пользовании колхоза, в том числе и земель населенных пунктов. Указанное обстоятельство подтверждается данными из земельных шнуровых книг колхоза им. Ленина с. Ц. Так, в графе "наименование документов на право пользования землей, его номер и дата выдачи землепользователю" указано решение облисполкома от 29.08.1972 года N _ и государственный акт N _ от 04.04.1978 года, и решение райисполкома от 29.11.1985 года. Кроме того, в земельно-кадастровой книге колхоза им. Ленина с. Ц. имеются сведения о нахождении в бессрочном и долгосрочном пользовании колхоза, в том числе и земель населенных пунктов.
При этом отсутствие в архивах государственных актов на пользования землей колхозу им. Ленина не свидетельствует об образовании и существовании колхоза на не отведенном для выполнения его деятельности земельном участке. Доводы апелляционной жалобы заявителя в данной части несостоятельны.
Доказательств наличия каких-либо иных земель поселений у Цветнопольского сельского Совета народных депутатов на период строительства дома, ввода его в эксплуатацию, суду представлено не было.
В 1992 году колхоз им. В.И. Ленина был реорганизован в АО "Цветнополье", затем в 1998 году реорганизовано ОАО "Цветнополье", правопреемнику был передан весь жилой фонд колхоза, в том числе спорный дом. Собственником указанного дома является ЗАО "Цветнополье", дом стоит у него на балансе, право собственности на данный дом перешло в ЗАО в порядке правопреемства от колхоза им. Ленина. В 1996 году в связи с работой в ОАО "Цветнополье", спорное домостроение было предоставлено для проживания семье М-р на основании договора коммерческого найма. Начиная с этого времени М-р с членами своей семьи проживает по указанному адресу.
Суд первой инстанции указал на доказательства, которые подтверждают данные обстоятельства, в том числе на протокол общего собрания уполномоченных членов АО "Цветнополье" от 18.12.1995, которым было признано, что жилые дома, построенные за счет средств колхоза им. Ленина, перешли в собственность акционерного общества в порядке универсального правопреемства, при этом передача жилого дома работникам, проживающим в домах, будет осуществляться не бесплатно, а за плату в зависимости от стажа работы в колхозе; по вопросу приватизации занимаемых жилых домов принято отрицательное решение.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Статьей 36 Закона СССР от 26.05.1988 N 8998-XI "О кооперации в СССР" установлено, что все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.
Пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено; что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности; это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что право собственности на спорный жилой дом, принадлежащее колхозу им. Ленина на праве собственности, перешло к вновь возникшему юридическому лицу АОЗТ "Цветнополье" - в порядке правопреемства (ст. 58 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции должным образом были проверены доказательства, подтверждающие обстоятельства ввода объекта строительства в эксплуатацию, доводы жалобы направлены на их переоценку, для чего не имеется оснований.
Суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежаще оценив представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации Азовского ННМР о том, что спорный дом является самовольной постройкой.
На основании ст. 109 ГК РСФСР (действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.
В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РСФСР (1970 г.) земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бессрочное пользование. Бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока. Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов, что предусмотрено ст. 18 ЗК РСФСР.
В силу ст. 50 Земельного кодекса РСФСР земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землей, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель.
В Уставе сельскохозяйственной артели им. Ленина Цветнопольского сельского совета Азовского района Омской области, принятого на общем собрании 19-23 февраля 1958 года, сказано, что земля, занимаемая артелью закрепляется за артелью в бессрочное пользование, то есть навечно. Каждой артели выдается районным исполнительным комитетом советов государственный акт о бессрочном пользовании землей, где оговариваются размеры и точные границы землепользования. На обобществленных земельных угодьях в личное пользование каждого колхозного двора выделяется по небольшому участку в виде приусадебной земли (огород, сад).
Из архивной справки от 13.04.2012 N _ следует, что в земельной шнуровой книге колхоза им. Ленина имеются данные о том, что земля закреплена за колхозом Государственным актом на вечное пользование N _, изначально составляла _ га, из них: _ - общественные земли, _ - приусадебные участки. В течение 1955 - 1958 гг. площадь колхоза изменялась (увеличивалась) на основании решения исполкома райсовета N _ от 25.05.1958 о передаче колхозу им. Ленина земельной площади _ га из колхоза им. Крупской, решения исполкома райсовета N _ от 29.09.1955 об объединении колхозов, отводе _ га общественных земель под строительство Цветнопольского молочного завода. В результате общая площадь колхоза составила _га, из которых _, _ га - общественные земли, _ га - приусадебные участки. По данным земельно-кадастровой книги, земельной шнуровой книге в долгосрочное пользование колхозу им. Ленина с местонахождением - с. Цветнополье, было передано всего _ га с наименованием землепользования - земли населенных пунктов, пашни, сенокосы.
Помимо установленных по делу обстоятельств, довод жалобе о не выделении земли колхозу под домом опровергается решением заседания исполкома Цветнопольского сельского Совета народных депутатов Одесского района Омской области от 14 мая 1981 года об отводе земельного участка колхозу имени Ленина под строительство жилых домов в 1981 году. Правоустанавливающим документом на спорный жилой дом является акт ввода в эксплуатацию, который при нарушении норм действовавшего законодательства, не мог быть выдан и Цветнопольский Совет народных депутатов не возражал против строительства домов. Кроме того, имеется решение Цветнопольского сельского Совета народных депутатов от 26.08.1991 г. "О передаче земель в ведение сельского Совета народных депутатов", согласно которому передаются земли колхоза в ведение сельского Совета, в том числе земли населенных пунктов: Цветнополье - _ га. Свидетельство на право собственности на землю на земли населенного пункта выдано Цветнопольской сельской администрации 17.11.1994 года.
Во исполнение статьи 10 Закона СССР от 13.12.1968 N 3401-VII "Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" и статьи 12 Закона РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного кодекса РСФСР" на земельный участок площадью _ гектара колхоз им. Ленина получил соответствующий государственный акт о закреплении за ним участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, который относится к числу правоустанавливающих документов и свидетельствует о возникновении у колхоза названного права.
В силу ст. 50 ЗК РСФСР земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землей, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель. Приусадебные земли отграничиваются в натуре от земель общественного пользования.
На основании ст. 51 ЗК РСФСР внутрихозяйственное использование земель, закрепленных за колхозами, осуществляется на основе устава колхоза в соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, другим законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и иным законодательством РСФСР.
Земли общественного пользования колхоза используются для ведения сельскохозяйственного производства, увеличения общественного богатства, подъема материального благосостояния колхозников, для жилищного, культурно-бытового и другого строительства. Земельные участки закрепляются за производственными подразделениями колхоза в соответствии с утвержденным проектом внутрихозяйственного землеустройства.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в с. Ц., ул. С. д. _ возникло у правопредшественника (колхоз им. Ленина), затем в том же объеме перешло правопреемнику (ЗАО "Цветнополье") до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оно является юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, государственная регистрация такого права проводится по желанию его обладателя.
В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали, что жилой дом _ в с. Ц., ул. С. был построен не в границах земель населенных пунктов, закрепленных в вечном пользовании за колхозом им. Ленина; не содержат таковых данных и материалы дела.
В материалы дела представлено свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью _ га по адресу: с. Ц., ул. С. д. _ на имя О., выданного в 1992 году.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Аналогичный принцип единства строения и земельного участка был закреплен и ранее действовавшим законодательством (Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г.; ст. 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.; ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.; ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.).
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Б. (п. 2 Постановления от 13 декабря 2001 г. N 16-П), неоформление прежними владельцами земельного участка своих прав на него не свидетельствует об отсутствии прав на участок. Исключается какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
Таким образом, законодателем на протяжении длительного ряда лет поддерживается положение, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следовало судьбе строения и переходило к новому собственнику строения в силу закона. Принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требовалось.
То есть, земельный участок был выделен правопредшественником ЗАО "Цветнополье" в бессрочное пользование и в силу пункта 3 статьи 268 ГК РФ данное вещное право перешло к ОАО "Цветнополье" в порядке универсального правопреемства, при этом доказательств того, что имело место прекращение указанного права суду не представлено.
При таких обстоятельствах, поскольку оснований отнесения домостроения по вышеуказанному адресу к категории самовольно возведенной постройки в соответствии с приведенными выше правовыми нормами не имелось, суд обоснованно не признал спорное домостроение самовольной постройкой.
Установив, что собственником спорного жилого дома являлось ОАО "Цветнополье"; дом построен на земельном участке, находившемся в законном землепользовании правопредшественника, которое (право) в том же объеме перешло к ЗАО "Цветнополье", поэтому ЗАО вправе было рассчитывать на получение в собственность земельного участка, занимаемого спорным строением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "Цветнополье" является титульным собственником объекта недвижимости и постановил правильное решение об отказе в признании отсутствующим права собственности ЗАО "Цветнополье" на объект недвижимости по адресу: с. Ц., ул. С. д. _. Прекращая право землепользования Овчаренко в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции установил, что она и ее семья выехала в неизвестное направлении с 1996 года, земельным участком не пользуется. Порядок и основания прекращения прав на землю определен нормами главы VII Земельного кодекса РФ.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Решение о прекращении прав на земельные участки принимается судом (п. 3 ст. 45 ЗК РФ).
Представляется, что выезд землепользователя О. в неизвестное место доказывает, что использование земельного участка по целевому назначению исключена.
Наличие обстоятельств, перечисленных в пп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, по настоящему делу не установлено.
Из дела следует, что решением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2010 ЗАО "Цветнополье" признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство, которое к настоящему времени не завершено.
03.10.2011 ЗАО "Цветнополье" в лице конкурсного управляющего К. продал, а Г. купил в собственность жилой дом _ в с. Ц., ул. С. за _ руб. по результатам торгов.
Истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ как заключенного с нарушением требований ст. 558 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из содержания договора купли-продажи спорного жилого дома от 03.10.2011 и передаточного акта, на момент подписания настоящего договора в указанном домостроении значилась зарегистрированной семья М-р, о чем в договоре указано не было.
Невключение в договор купли-продажи сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, может служить основанием для признания договора незаключенным (ст. 432, 433 ГК РФ) и на этом основании заинтересованные лица вправе оспорить данную сделку в суде.
В данном случае суд посчитал, что обстоятельств, свидетельствующих о незаконности договора купли-продажи по мотиву ничтожности, в судебном заседании не установлено, поэтому обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
По иным основаниям требование о признании торгов недействительными заинтересованным лицом не заявлялось.
Исходя из фактических обстоятельств дела, судебная коллегия полагает, что данное решение суда не лишает возможности М.Н. и членов ее семьи при наличии оснований ставить вопрос о защите своих прав на жилое помещение перед сторонами по данному делу по иным основаниям.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права, неправильной оценке доказательств по делу, послуживших основанием для принятия решения об отказе в иске, фактически направлены на иное толкование норм материального права, переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не могут являться достаточным основанием к отмене состоявшегося решения суда в апелляционном порядке.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского районного суда Омской области от 16 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3987/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N 33-3987/2012
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года
дело по апелляционной жалобе Главы Азовского немецкого национального муниципального района Омской области С. на решение Азовского районного суда Омской области от 16 апреля 2012 г., которым постановлено:
"Отказать в иске Администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к ЗАО "Цветнополье", Г. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным.
Признать недействительными свидетельство на право собственности на землю, выданное _.08.92 г. Цветнопольским сельским Советом на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей О.
Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок, закрепленный за О., кадастровый номер _, расположенный в с. Ц., ул. С. д. _, А-го немецкого национального района Омской области".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
Администрация Азовского немецкого национального муниципального района Омской области обратилась в суд с указанным иском. В обоснование указал, что жилой дом N_ в с. Ц., ул. С. построен колхозом им.Ленина, правопреемником которого является ЗАО "Цветнополье", на земельном участке, который не был отведен для строительства, в связи с чем является самовольной постройкой и не может быть предметом договора купли-продажи. Просила признать договор купли-продажи от _.10.2011 г., заключенный между ЗАО "Цветнополье" и Г. ничтожным.
Г. обратился со встречным иском к Администрации Азовского немецкого национального муниципального района, Цветнопольскому сельскому поселению, О. о признании недействительным свидетельства на право собственности на землю, бессрочного пользования землей, выданного _.08.92 г., прекращении права собственности. В обоснование указав, что земельный участок предоставлен гражданам в собственность незаконно. Он приобрел жилой дом на спорном земельном участке и намерен реализовать свое право пользования землей под ним.
Представитель администрации Азовского немецкого национального района на заявленных требованиях в суде натаивал, встречный иск не признал.
Г. в суде не присутствовал. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. На своих требованиях настаивал, встречный иск не признал.
Привлеченная в качестве представителя О. - А. в суде иск администрации и Г. не признала.
Представитель администрации Цветнопольского сельского поселения в суд не явился.
Привлеченная в качестве третьего лица М. и ее представитель Л. в суде считали, что во встречном иске следует отказать, поддержали требования администрации района.
Представители Управления Росреестра по Омской области, муниципального предприятия "Земельный кадастровый отдел", ФБГУ "ФКП Росреестра" по Омской области, М.В., М.Н., М.А. привлеченные в качестве третьих лиц, в суд не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Глава Азовского немецкого национального муниципального района Омской области С. просит решение суда в части отказа им в иске отменить, указывая на нарушения судом норм материального права, неверную оценку судом юридически значимых обстоятельств дела. Указывает, что вывод суда о нахождении в пользовании колхоза именно тех земель населенных пунктов, на которых находится спорный жилой дом, преждевременный. Кроме того, считает, что право собственности на спорный жилой дом не возникло, ввиду порочности основополагающего документа. Ссылается на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу.
В возражении на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Цветнополье" У. просит решение суда оставить в силе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав третье лицо М.Н. и ее представителя Л., поддержавших доводы жалобы, ответчика Г. и представителя ответчика ЗАО "Цветнополье" У., просивших отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом 1 инстанции установлено, что в 1989 году колхоз им. В.И. Ленина возвел жилой дом по адресу: с. Ц., ул. С. д. _, который был принят в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 2 ноября 1989 года. По данным похозяйственной книги дом является колхозным, личной собственностью хозяйства.
В период 1997 - 2001 гг. в доме _ с. Ц., ул. С. была зарегистрирована семья М.В.
Разрешая указанный спор, суд верно установил факт нахождения в бессрочном и долгосрочном пользовании колхоза, в том числе и земель населенных пунктов. Указанное обстоятельство подтверждается данными из земельных шнуровых книг колхоза им. Ленина с. Ц. Так, в графе "наименование документов на право пользования землей, его номер и дата выдачи землепользователю" указано решение облисполкома от 29.08.1972 года N _ и государственный акт N _ от 04.04.1978 года, и решение райисполкома от 29.11.1985 года. Кроме того, в земельно-кадастровой книге колхоза им. Ленина с. Ц. имеются сведения о нахождении в бессрочном и долгосрочном пользовании колхоза, в том числе и земель населенных пунктов.
При этом отсутствие в архивах государственных актов на пользования землей колхозу им. Ленина не свидетельствует об образовании и существовании колхоза на не отведенном для выполнения его деятельности земельном участке. Доводы апелляционной жалобы заявителя в данной части несостоятельны.
Доказательств наличия каких-либо иных земель поселений у Цветнопольского сельского Совета народных депутатов на период строительства дома, ввода его в эксплуатацию, суду представлено не было.
В 1992 году колхоз им. В.И. Ленина был реорганизован в АО "Цветнополье", затем в 1998 году реорганизовано ОАО "Цветнополье", правопреемнику был передан весь жилой фонд колхоза, в том числе спорный дом. Собственником указанного дома является ЗАО "Цветнополье", дом стоит у него на балансе, право собственности на данный дом перешло в ЗАО в порядке правопреемства от колхоза им. Ленина. В 1996 году в связи с работой в ОАО "Цветнополье", спорное домостроение было предоставлено для проживания семье М-р на основании договора коммерческого найма. Начиная с этого времени М-р с членами своей семьи проживает по указанному адресу.
Суд первой инстанции указал на доказательства, которые подтверждают данные обстоятельства, в том числе на протокол общего собрания уполномоченных членов АО "Цветнополье" от 18.12.1995, которым было признано, что жилые дома, построенные за счет средств колхоза им. Ленина, перешли в собственность акционерного общества в порядке универсального правопреемства, при этом передача жилого дома работникам, проживающим в домах, будет осуществляться не бесплатно, а за плату в зависимости от стажа работы в колхозе; по вопросу приватизации занимаемых жилых домов принято отрицательное решение.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Статьей 36 Закона СССР от 26.05.1988 N 8998-XI "О кооперации в СССР" установлено, что все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.
Пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено; что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности; это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что право собственности на спорный жилой дом, принадлежащее колхозу им. Ленина на праве собственности, перешло к вновь возникшему юридическому лицу АОЗТ "Цветнополье" - в порядке правопреемства (ст. 58 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции должным образом были проверены доказательства, подтверждающие обстоятельства ввода объекта строительства в эксплуатацию, доводы жалобы направлены на их переоценку, для чего не имеется оснований.
Суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежаще оценив представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации Азовского ННМР о том, что спорный дом является самовольной постройкой.
На основании ст. 109 ГК РСФСР (действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.
В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РСФСР (1970 г.) земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бессрочное пользование. Бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока. Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов, что предусмотрено ст. 18 ЗК РСФСР.
В силу ст. 50 Земельного кодекса РСФСР земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землей, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель.
В Уставе сельскохозяйственной артели им. Ленина Цветнопольского сельского совета Азовского района Омской области, принятого на общем собрании 19-23 февраля 1958 года, сказано, что земля, занимаемая артелью закрепляется за артелью в бессрочное пользование, то есть навечно. Каждой артели выдается районным исполнительным комитетом советов государственный акт о бессрочном пользовании землей, где оговариваются размеры и точные границы землепользования. На обобществленных земельных угодьях в личное пользование каждого колхозного двора выделяется по небольшому участку в виде приусадебной земли (огород, сад).
Из архивной справки от 13.04.2012 N _ следует, что в земельной шнуровой книге колхоза им. Ленина имеются данные о том, что земля закреплена за колхозом Государственным актом на вечное пользование N _, изначально составляла _ га, из них: _ - общественные земли, _ - приусадебные участки. В течение 1955 - 1958 гг. площадь колхоза изменялась (увеличивалась) на основании решения исполкома райсовета N _ от 25.05.1958 о передаче колхозу им. Ленина земельной площади _ га из колхоза им. Крупской, решения исполкома райсовета N _ от 29.09.1955 об объединении колхозов, отводе _ га общественных земель под строительство Цветнопольского молочного завода. В результате общая площадь колхоза составила _га, из которых _, _ га - общественные земли, _ га - приусадебные участки. По данным земельно-кадастровой книги, земельной шнуровой книге в долгосрочное пользование колхозу им. Ленина с местонахождением - с. Цветнополье, было передано всего _ га с наименованием землепользования - земли населенных пунктов, пашни, сенокосы.
Помимо установленных по делу обстоятельств, довод жалобе о не выделении земли колхозу под домом опровергается решением заседания исполкома Цветнопольского сельского Совета народных депутатов Одесского района Омской области от 14 мая 1981 года об отводе земельного участка колхозу имени Ленина под строительство жилых домов в 1981 году. Правоустанавливающим документом на спорный жилой дом является акт ввода в эксплуатацию, который при нарушении норм действовавшего законодательства, не мог быть выдан и Цветнопольский Совет народных депутатов не возражал против строительства домов. Кроме того, имеется решение Цветнопольского сельского Совета народных депутатов от 26.08.1991 г. "О передаче земель в ведение сельского Совета народных депутатов", согласно которому передаются земли колхоза в ведение сельского Совета, в том числе земли населенных пунктов: Цветнополье - _ га. Свидетельство на право собственности на землю на земли населенного пункта выдано Цветнопольской сельской администрации 17.11.1994 года.
Во исполнение статьи 10 Закона СССР от 13.12.1968 N 3401-VII "Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" и статьи 12 Закона РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного кодекса РСФСР" на земельный участок площадью _ гектара колхоз им. Ленина получил соответствующий государственный акт о закреплении за ним участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, который относится к числу правоустанавливающих документов и свидетельствует о возникновении у колхоза названного права.
В силу ст. 50 ЗК РСФСР земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землей, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель. Приусадебные земли отграничиваются в натуре от земель общественного пользования.
На основании ст. 51 ЗК РСФСР внутрихозяйственное использование земель, закрепленных за колхозами, осуществляется на основе устава колхоза в соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, другим законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и иным законодательством РСФСР.
Земли общественного пользования колхоза используются для ведения сельскохозяйственного производства, увеличения общественного богатства, подъема материального благосостояния колхозников, для жилищного, культурно-бытового и другого строительства. Земельные участки закрепляются за производственными подразделениями колхоза в соответствии с утвержденным проектом внутрихозяйственного землеустройства.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в с. Ц., ул. С. д. _ возникло у правопредшественника (колхоз им. Ленина), затем в том же объеме перешло правопреемнику (ЗАО "Цветнополье") до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оно является юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, государственная регистрация такого права проводится по желанию его обладателя.
В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали, что жилой дом _ в с. Ц., ул. С. был построен не в границах земель населенных пунктов, закрепленных в вечном пользовании за колхозом им. Ленина; не содержат таковых данных и материалы дела.
В материалы дела представлено свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью _ га по адресу: с. Ц., ул. С. д. _ на имя О., выданного в 1992 году.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Аналогичный принцип единства строения и земельного участка был закреплен и ранее действовавшим законодательством (Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г.; ст. 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.; ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.; ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.).
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Б. (п. 2 Постановления от 13 декабря 2001 г. N 16-П), неоформление прежними владельцами земельного участка своих прав на него не свидетельствует об отсутствии прав на участок. Исключается какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
Таким образом, законодателем на протяжении длительного ряда лет поддерживается положение, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следовало судьбе строения и переходило к новому собственнику строения в силу закона. Принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требовалось.
То есть, земельный участок был выделен правопредшественником ЗАО "Цветнополье" в бессрочное пользование и в силу пункта 3 статьи 268 ГК РФ данное вещное право перешло к ОАО "Цветнополье" в порядке универсального правопреемства, при этом доказательств того, что имело место прекращение указанного права суду не представлено.
При таких обстоятельствах, поскольку оснований отнесения домостроения по вышеуказанному адресу к категории самовольно возведенной постройки в соответствии с приведенными выше правовыми нормами не имелось, суд обоснованно не признал спорное домостроение самовольной постройкой.
Установив, что собственником спорного жилого дома являлось ОАО "Цветнополье"; дом построен на земельном участке, находившемся в законном землепользовании правопредшественника, которое (право) в том же объеме перешло к ЗАО "Цветнополье", поэтому ЗАО вправе было рассчитывать на получение в собственность земельного участка, занимаемого спорным строением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "Цветнополье" является титульным собственником объекта недвижимости и постановил правильное решение об отказе в признании отсутствующим права собственности ЗАО "Цветнополье" на объект недвижимости по адресу: с. Ц., ул. С. д. _. Прекращая право землепользования Овчаренко в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции установил, что она и ее семья выехала в неизвестное направлении с 1996 года, земельным участком не пользуется. Порядок и основания прекращения прав на землю определен нормами главы VII Земельного кодекса РФ.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Решение о прекращении прав на земельные участки принимается судом (п. 3 ст. 45 ЗК РФ).
Представляется, что выезд землепользователя О. в неизвестное место доказывает, что использование земельного участка по целевому назначению исключена.
Наличие обстоятельств, перечисленных в пп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, по настоящему делу не установлено.
Из дела следует, что решением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2010 ЗАО "Цветнополье" признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство, которое к настоящему времени не завершено.
03.10.2011 ЗАО "Цветнополье" в лице конкурсного управляющего К. продал, а Г. купил в собственность жилой дом _ в с. Ц., ул. С. за _ руб. по результатам торгов.
Истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ как заключенного с нарушением требований ст. 558 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из содержания договора купли-продажи спорного жилого дома от 03.10.2011 и передаточного акта, на момент подписания настоящего договора в указанном домостроении значилась зарегистрированной семья М-р, о чем в договоре указано не было.
Невключение в договор купли-продажи сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, может служить основанием для признания договора незаключенным (ст. 432, 433 ГК РФ) и на этом основании заинтересованные лица вправе оспорить данную сделку в суде.
В данном случае суд посчитал, что обстоятельств, свидетельствующих о незаконности договора купли-продажи по мотиву ничтожности, в судебном заседании не установлено, поэтому обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
По иным основаниям требование о признании торгов недействительными заинтересованным лицом не заявлялось.
Исходя из фактических обстоятельств дела, судебная коллегия полагает, что данное решение суда не лишает возможности М.Н. и членов ее семьи при наличии оснований ставить вопрос о защите своих прав на жилое помещение перед сторонами по данному делу по иным основаниям.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права, неправильной оценке доказательств по делу, послуживших основанием для принятия решения об отказе в иске, фактически направлены на иное толкование норм материального права, переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не могут являться достаточным основанием к отмене состоявшегося решения суда в апелляционном порядке.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского районного суда Омской области от 16 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)