Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) - Цапковой Ю.Е. (доверенность от 05.07.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) - Козлова А.В. (доверенность от 06.03.2012), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-18799/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Суфан Жамаль Табет (далее - продавец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Шора Ведат (далее - покупатель) с иском, в котором просил:
- - расторгнуть заключенный сторонами договор от 19.05.2009 купли-продажи земельного участка и нежилых зданий;
- - осуществить возврат продавцу имущества, являющегося предметом договора от 19.05.2009 (15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, а также нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В), расположенных по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255);
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество к Суфан Ж.Т.
Иск мотивирован длительным уклонением покупателя от оплаты приобретенного по договору от 19.05.2009 недвижимого имущества, что свидетельствует о существенном нарушении договора с его стороны. Указанные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) являются основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Установленный законом (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса) порядок расторжения договора истцом соблюден. Требование о возврате имущества основано на разъяснениях, содержащихся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).
Управление Росреестра привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что по договору купли-продажи от 19.05.2009 покупателю переданы в собственность 15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, а также нежилые здания склада (литеры Е, Ж, Ж1, В), расположенные по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255. Переход права собственности к ответчику на указанное имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Суд первой инстанции мотивировал отказ в иске тем, что по условиям договора от 19.05.2009 (пункт 2.2) предусмотрено, что оплата недвижимого имущества произведена полностью до подписания договора. Ссылки истца на недоказанность внесения денежных средств на банковский счет продавца и неисполнение этой обязанности покупателем, суд отклонил, истолковав данное условие как форму реализации обязанности по оплате товара, носящую технический характер. Суд учел фактические отношения сторон (являлись учредителями ООО "А.Б.-пром" (далее - общество; осуществляет деятельность в месте нахождения спорного недвижимого имущества). В настоящее время в обществе существует корпоративный конфликт, что установлено в рамках дела N А32-49584/2011. Суд указал, что перечисление цены имущества (в размере 300 тыс. рублей) после направления продавцом претензии на счет последнего признанием долга по сделке в материально-правовом смысле не является и пришел к выводу об отсутствии реального экономического интереса продавца в оплате на дату заключения договора купли-продажи. Истец не опроверг того, что мог получить имущественную выгоду от сделки (исполнение со стороны покупателя) иным образом (помимо оплаты денежных средств), учитывая, что реальная рыночная стоимость отчужденного имущества составляет 26 534 тыс. рублей (отчет оценщика от 27.02.2013 N 045/12). Кроме того, договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе (пункт 2 статьи 450, пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса, пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22). В договоре купли-продажи от 19.05.2009 неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора; возможность расторжения договора с последующим возвращением продавцу проданного имущества не предусмотрена. Суд отклонил довод ответчика об истечении срока исковой давности по заявленному требованию в связи с совершением им (в пределах давностного срока) действий (перечисления денежных средств в счет исполнения обязательств по договору от 19.05.2009, который просит расторгнуть истец), свидетельствующих о признании долга (т. 3, л.д. 106).
Апелляционный суд признал не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что недвижимое имущество было оплачено ответчиком на дату заключения договора от 19.05.2009. Доказательства перечисления денежных средств за объекты недвижимого имущества в дело не представлены. Само по себе указание в договоре купли-продажи на произведенные сторонами расчеты не может рассматриваться в качестве надлежащего (достоверного и достаточного) подтверждения исполнения должником его обязательства по оплате имущества. Вместе с тем, указанный (ошибочный) вывод не повлек неправильного разрешения спора. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе. Однако в спорном договоре такие условия отсутствуют. Гражданский кодекс (параграф 7 главы 30) и договор купли-продажи от 19.05.2009 не предусматривают неоплату покупателем цены приобретаемого имущества в качестве существенного нарушения условий договора, поэтому договор не может быть расторгнут продавцом со ссылкой на положения статьи 450 Гражданского кодекса. Доказательства причинения ущерба, который лишил истца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, не представлены. Заключение специалиста о рыночной стоимости имущества таким доказательством не является, поскольку действующее законодательство не устанавливает требование, согласно которому продажная цена имущества в обязательном порядке должна соответствовать его рыночной стоимости (т. 3, л.д. 154).
Суфан Ж.Т. обжаловал решение от 22.04.2013 и апелляционное постановление от 19.07.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд пришел к правильному выводу о доказанности факта неоплаты имущества покупателем, однако ошибочно указал на то, что данное обстоятельство не является существенным нарушением условий договора, позволяющим в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса расторгнуть договор купли-продажи. Между тем, нарушение ответчиком существенного условия договора (обязанности оплатить имущество) само по себе является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку продавец не получил того, на что рассчитывал при заключении сделки даже частично (статьи 309, 450, 454 Гражданского кодекса). Судебная практика также исходит из того, что неоплата товара в течение длительного времени является существенным нарушением договора. Пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 истолкован судами неверно; он разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате имущества, так и с иском о расторжении договора. Срок оплаты имущества договором не предусмотрен, следовательно, такой срок должен быть определен по правилам статей 314 и 486 Гражданского кодекса. В отношении переданного имущества и действующего обязательства законодательно предусмотрена только процедура расторжения договора, которая бы позволила возвратить объект продавцу и заново продать его иному лицу. В связи с этим позиция суда апелляционной инстанции о недоказанности наличия возможности заключения сделки по отчуждению имущества на более выгодных условиях является необоснованной. В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса истцу не нужно доказывать ущерб. Вместе с тем, о несоответствии цены договора рыночной стоимости отчужденного имущественного комплекса свидетельствует представленное в дело заключение специалиста. Выводы суда первой инстанции о возможности получения истцом имущественной выгоды от сделки купли-продажи иным образом, помимо уплаты 300 тыс. рублей, а также об отсутствии реального экономического интереса продавца (в связи с наличием у сторон корпоративных и управленческих связей) являются необоснованными, поскольку не подтверждены какими-либо доказательствами.
Шора Ведат в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, их направленность на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанции, а также законность и обоснованность судебных актов. Ответчик указывает на то, что позиция истца, считающего факт неоплаты (просрочки оплаты) по спорному договору существенным нарушением договора, влекущим его расторжение, является ошибочной и обусловлена заблуждением о правовых основаниях, необходимых и достаточных для расторжения договора. Сам факт нарушения договора (обязательства по оплате недвижимого имущества) недостаточен для вывода о наличии оснований для расторжения договора. Истцу необходимо обосновать причинения ему такого ущерба, при котором он, как продавец, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В связи с этим судами правомерно исследовались обстоятельства, характеризующие материально-правовой интерес продавца в контексте указанной нормы. Судом первой инстанции установлено, что спорный договор не содержит условий об отнесении действий сторон при расчетах за продаваемое имущество к существенным нарушениям. Условие о цене и ее оплате фактически не имели для истца определяющего (существенного) значения (экономический интерес в получении определенной договором цены у Суфан Ж.Т. отсутствовал), что подтверждается содержанием пункта 2.2 договора от 19.06.2009 (о полном расчете между сторонами при заведомой осведомленности истца об отсутствии документального подтверждения такого расчета), отсутствием обращений истца с требованиями о погашении долга (вплоть до обращения в суд), его позицией в вопросе о цене спорного имущества (определена без учета рыночных критериев). Между тем, отношения сторон не были ограничены только спорным договором купли-продажи; имелись иные обстоятельства, характеризующие интересы истца при продаже спорной недвижимости, обусловленные корпоративными и деловыми отношениями с Шора Ведат в связи с деятельностью общества, участниками которого являются стороны (доля участия истца составляет 30%; ответчика - 70%). Все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора от 19.05.2009, расположены по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, и находятся во владении и пользовании общества, генеральным директором которого (до декабря 2011 года) являлся Суфан Ж.Т. Попытка истца расторгнуть договор купли-продажи и истребовать спорные объекты недвижимости обусловлена корпоративным конфликтом с ответчиком и продиктована намерениями оказать влияние на деятельность общества, производственные процессы которого осуществляются в спорных помещениях. Судом сделаны обоснованные выводы об отсутствии у сторон правомочий требовать при расторжении договора возврата полученного по сделке, а также наличии в действиях признаков злоупотребления правом. О существовании корпоративного конфликта свидетельствуют судебные споры по делам N А32-49584/2011, N А32-46287/2011 и N А32-1516/2012. Кроме того, в настоящее время в отношении Суфан Ж.Т. возбуждены уголовные дела (постановления от 21.03.2012 и от 09.10.2012), производство по которым приостановлено в связи с неизвестностью фактического места нахождения истца. Поведение Суфан Ж.Т. свидетельствует об уклонении от получения спорных 300 тыс. рублей. В зачислении денежных средств, перечисленных ответчиком платежным поручением от 17.04.2012 N 2, банком было отказано в связи с закрытием указанного в договоре счета. По известным ответчику адресам истец не проживает. Тем не менее, обязательство исполнено ответчиком путем внесения (28.11.2012) денежных средств в сумме 300 тыс. рублей на депозит нотариуса.
От управления Росреестра отзыв на жалобу не поступил; в ходатайстве от 08.10.2013 третье лицо просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя.
В судебном заседании, состоявшемся 06.11.2013, объявлен перерыв до 13.11.2013, 14 часов 05 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, поддержавших свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на нее.
Представитель истца просил судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность (статья 450 Гражданского кодекса, пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22), исковые требования удовлетворить (с учетом установленного апелляционным судом факта неоплаты покупателем переданного ему продавцом недвижимого имущества).
Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать. Дополнительно пояснил, что не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к заявленным требованиям норм Гражданского кодекса об исковой давности (о пропуске давностного срока ответчик заявлял в суде первой инстанции) в связи наличием обстоятельств, свидетельствующих о перерыве течения срока (статья 203 Гражданского кодекса). Также указал, что реальное предоставление (действительную имущественную выгоду) в связи с заключением договора купли-продажи от 19.05.2009 истец получил не в виде указанной в нем цены за отчуждаемые объекты, а в виде завышенных арендных платежей от заключенных впоследствии с обществом (директором которого являлся Суфан Ж.Т.) договоров аренды оставшейся (неотчужденной) части имущественного комплекса (доли земельного участка и нежилых помещений), расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения (отзыв), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить в части.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 19 мая 2009 года Суфан Ж.Т. (продавец) и Шора Ведат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и нежилых помещений (т. 1, л.д. 18-20). По условиям договора (пункты 1.1 - 1.3) покупатель приобрел в собственность 15067/21524 доли (соответствует 70%) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Доля в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади участка, необходимой для осуществления проезда и эксплуатации отчуждаемых нежилых зданий, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом плане. Цена продажи имущества согласована сторонами в пункте 2.1 в размере 300 тыс. рублей. Согласно пункту 2.2 указанная в пункте 2.1 сумма внесена на расчетный счет продавца до подписания договора. Расчет произведен полностью.
Имущество передано покупателю по акту от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 21).
Переход права собственности к ответчику на объекты недвижимости, а также на долю в праве собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.06.2009 и выписками из ЕГРП от 04.08.2012 (т. 1, л.д. 22, 23, 25, 72-75).
22 мая 2012 года Суфан Ж.Т. направил Шора Ведат претензию, в которой предложил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить имущество, приобретенное по договору от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 57, 58).
Ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора (факт неоплаты ответчиком переданного по договору имущества), Суфан Ж.Т. обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате указанного в нем недвижимого имущества.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Порядок расторжения договора купли-продажи от 19.05.2009 истцом соблюден (претензия (предложение) о расторжении договора ответчику направлялась, ответ в установленный срок не получен).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что во исполнение условий договора купли-продажи от 19.05.2009 продавец передал покупателю долю (15067/21524) в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенный по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Переход к Шора Ведат права собственности на имущество зарегистрирован в ЕГРП.
Суд первой инстанции со ссылкой на условия договора (пункт 2.2) пришел к выводу о том, что существенного нарушения договорных обязательств покупателем не допущено, поскольку недвижимое имущество оплачено ответчиком до заключения с истцом договора купли-продажи от 19.05.2009. Данный вывод признан апелляционным судом не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств за объекты недвижимого имущества в дело не представлены. Само по себе указание в договоре купли-продажи на произведенные сторонами (до заключения сделки) расчеты не может рассматриваться в качестве надлежащего (достоверного и достаточного) подтверждения исполнения должником его обязательства по оплате имущества. С учетом изложенного, апелляционный суд установил, что имеет место нарушение ответчиком (покупателем) условия договора купли-продажи от 19.05.2009 (истцом доказан факт неоплаты переданного ответчику имущества).
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что договор купли-продажи от 19.05.2009 не предусматривает условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем цены имущества). Неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное нарушение его условий, наделяющее продавца правом требовать расторжения договора в судебном порядке. В Гражданском кодексе (параграфы 1 и 7 главы 30) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истец не доказал причинение ему значительного ущерба (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса), что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что неоплата имущества покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи от 19.05.2009 и не может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (судом по требованию продавца), ошибочен.
В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).
Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 19.05.2009 недвижимого имущества в течение длительного периода времени установлен судом апелляционной инстанции и подтвержден документально. Однако судами неправильно применен к отношениям сторон пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса, исходя из которого (в контексте содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснений) неисполнение покупателем условия об оплате имущества является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению в судебном порядке по иску продавца. При расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
Основанием для отмены судебных актов является, в частности, нарушение либо неправильное применение судами первой и (или) апелляционной инстанций норм материального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Учитывая, что по делу не требуется установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, кассационная инстанция полагает возможным отменить решение и апелляционное постановление в части (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса) и удовлетворить требования истца о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому в удовлетворении требования об обязании управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество к Суфан Ж.Т. следует отказать.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В возражениях на кассационную жалобу ответчик ссылается на то, что намерение истца расторгнуть договор купли-продажи от 19.05.2009 и истребовать объекты недвижимости, обусловлено наличием между сторонами корпоративного конфликта, возникшего в конце 2011 года (Шора Ведат и Суфан Ж.Т. являются участниками общества). По мнению ответчика, такое поведение не может быть признано добросовестным и свидетельствует о злоупотреблении со стороны истца правом (статья 10 Гражданского кодекса). Однако материалы дела подтверждают, что договор купли-продажи исполнен истцом в 2009 году (имущество передано ответчику, который зарегистрировал за собой право собственности на него, однако на протяжении длительного периода времени не оплачивал). Судебными инстанциями при разрешении спора не установлено, что единственной целью обращения за защитой нарушенного права являлось намерение истца причинить вред ответчику. Возникновение между сторонами (через 2,5 года после заключения договора) корпоративного конфликта само по себе (без подтверждения обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестном поведении истца) не может лишить последнего (продавца недвижимости, не получившего оплату по договору) права потребовать в судебном порядке расторжения сделки и возврата имущества, переданного покупателю.
Возражение ответчика о том, что условия о цене и порядке ее оплаты не имели для истца определяющего (существенного) значения (интерес в получении определенной договором цены у Суфан Ж.Т. отсутствовал, что подтверждается содержанием пункта 2.2 договора о полном расчете между сторонами до его подписания), противоречит правовой природе спорных правоотношений. Ответчик не учитывает, что договор купли-продажи представляет собой гражданско-правовую сделку, имеющую своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе. Необоснованно ссылаясь на отсутствие у продавца интереса в получении цены за отчужденное имущество, покупатель при этом не приводит экономических обоснований столь длительного неисполнения договора купли-продажи. Довод представителя ответчика в кассационном суде о том, что реальное предоставление (действительную имущественную выгоду) в связи с заключением договора от 19.05.2009 истец получил не в виде указанной в нем цены за отчуждаемые объекты, а в виде завышенных арендных платежей от заключенных впоследствии с обществом договоров аренды в отношении оставшейся (неотчужденной) части имущественного комплекса, судами первой и апелляционной инстанций не проверялся. Договоры аренды, а также иные документы, свидетельствующие о взаимной связи указанных сделок с договором купли-продажи, не исследовались и не оценивались. Доказательств завышения в указанных договорах ставок арендной платы за пользование обществом недвижимым имуществом материалы дела не содержат. Между тем, исходя из норм части 2 статьи 287 Кодекса, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Ссылка ответчика в возражениях на необоснованное отклонение судом первой инстанции его заявления об истечении срока исковой давности по спорным правоотношениям не принимается.
Статьей 203 Гражданского кодекса предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В пункте 20 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12/15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено следующее. К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.
Оценив действия, совершенные ответчиком (в пределах срока исковой давности) во исполнение договора купли-продажи от 19.05.2009, суд первой инстанции обоснованно признал их действиями, свидетельствующими о признании им долга в целях перерыва течения давностного срока (статья 203 Гражданского кодекса).
Не может быть принято кассационным судом и возражение ответчика об исполнении обязательства по оплате недвижимого имущества путем внесения денежных средств (в сумме 300 тыс. рублей) на депозит нотариуса. Претензия продавца о неисполнении обязательства по оплате объектов недвижимости направлена покупателю 22.05.2012 (т. 1, л.д. 85, 86); иск подан Суфан Ж.Т. в Арбитражный суд Краснодарского края 28.06.2012 (т. 1, л.д. 3). Денежные средства внесены Шора Ведат в депозит нотариуса 28.11.2012 (т. 2, л.д. 143). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2009 N 4651/09 указал, что внесение покупателем оплаты в депозит нотариуса уже после обращения продавца в суд за защитой нарушенного права (и со значительной просрочкой исполнения обязательства по оплате имущества) не является надлежащим исполнением со стороны покупателя. В отзыве на жалобу ответчик ссылается также на иные обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, об уклонении истца от получения денежных средств (отсутствие его по адресам, известным ответчику, возбуждение в отношении Суфан Ж.Т. в 2012 году уголовных дел, производство по которым приостановлено в связи с неизвестностью его места нахождения). Однако приведенные Шора Ведат в отзыве на жалобу обстоятельства судебными инстанциями при разрешении спора не исследовались. С учетом положений части 2 статьи 287 Кодекса, кассационная инстанция не вправе эти обстоятельства устанавливать или считать доказанными.
На основании части 1 статьи 110 Кодекса расходы истца по уплате государственной пошлины за подачу иска, апелляционной и кассационной жалоб (в размере 8 тыс. рублей) относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 по делу N А32-18799/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате недвижимого имущества. В указанной части принять новый судебный акт.
Расторгнуть заключенный сторонами договор от 19.05.2009 купли-продажи земельного участка и нежилых зданий.
Обязать индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) возвратить индивидуальному предпринимателю Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) недвижимое имущество, являющееся предметом договора от 19.05.2009, а именно: 15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В), расположенное по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) в пользу индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) 8000 рублей судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-18799/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. по делу N А32-18799/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) - Цапковой Ю.Е. (доверенность от 05.07.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) - Козлова А.В. (доверенность от 06.03.2012), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-18799/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Суфан Жамаль Табет (далее - продавец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Шора Ведат (далее - покупатель) с иском, в котором просил:
- - расторгнуть заключенный сторонами договор от 19.05.2009 купли-продажи земельного участка и нежилых зданий;
- - осуществить возврат продавцу имущества, являющегося предметом договора от 19.05.2009 (15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, а также нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В), расположенных по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255);
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество к Суфан Ж.Т.
Иск мотивирован длительным уклонением покупателя от оплаты приобретенного по договору от 19.05.2009 недвижимого имущества, что свидетельствует о существенном нарушении договора с его стороны. Указанные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) являются основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Установленный законом (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса) порядок расторжения договора истцом соблюден. Требование о возврате имущества основано на разъяснениях, содержащихся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).
Управление Росреестра привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что по договору купли-продажи от 19.05.2009 покупателю переданы в собственность 15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, а также нежилые здания склада (литеры Е, Ж, Ж1, В), расположенные по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255. Переход права собственности к ответчику на указанное имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Суд первой инстанции мотивировал отказ в иске тем, что по условиям договора от 19.05.2009 (пункт 2.2) предусмотрено, что оплата недвижимого имущества произведена полностью до подписания договора. Ссылки истца на недоказанность внесения денежных средств на банковский счет продавца и неисполнение этой обязанности покупателем, суд отклонил, истолковав данное условие как форму реализации обязанности по оплате товара, носящую технический характер. Суд учел фактические отношения сторон (являлись учредителями ООО "А.Б.-пром" (далее - общество; осуществляет деятельность в месте нахождения спорного недвижимого имущества). В настоящее время в обществе существует корпоративный конфликт, что установлено в рамках дела N А32-49584/2011. Суд указал, что перечисление цены имущества (в размере 300 тыс. рублей) после направления продавцом претензии на счет последнего признанием долга по сделке в материально-правовом смысле не является и пришел к выводу об отсутствии реального экономического интереса продавца в оплате на дату заключения договора купли-продажи. Истец не опроверг того, что мог получить имущественную выгоду от сделки (исполнение со стороны покупателя) иным образом (помимо оплаты денежных средств), учитывая, что реальная рыночная стоимость отчужденного имущества составляет 26 534 тыс. рублей (отчет оценщика от 27.02.2013 N 045/12). Кроме того, договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе (пункт 2 статьи 450, пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса, пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22). В договоре купли-продажи от 19.05.2009 неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора; возможность расторжения договора с последующим возвращением продавцу проданного имущества не предусмотрена. Суд отклонил довод ответчика об истечении срока исковой давности по заявленному требованию в связи с совершением им (в пределах давностного срока) действий (перечисления денежных средств в счет исполнения обязательств по договору от 19.05.2009, который просит расторгнуть истец), свидетельствующих о признании долга (т. 3, л.д. 106).
Апелляционный суд признал не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что недвижимое имущество было оплачено ответчиком на дату заключения договора от 19.05.2009. Доказательства перечисления денежных средств за объекты недвижимого имущества в дело не представлены. Само по себе указание в договоре купли-продажи на произведенные сторонами расчеты не может рассматриваться в качестве надлежащего (достоверного и достаточного) подтверждения исполнения должником его обязательства по оплате имущества. Вместе с тем, указанный (ошибочный) вывод не повлек неправильного разрешения спора. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе. Однако в спорном договоре такие условия отсутствуют. Гражданский кодекс (параграф 7 главы 30) и договор купли-продажи от 19.05.2009 не предусматривают неоплату покупателем цены приобретаемого имущества в качестве существенного нарушения условий договора, поэтому договор не может быть расторгнут продавцом со ссылкой на положения статьи 450 Гражданского кодекса. Доказательства причинения ущерба, который лишил истца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, не представлены. Заключение специалиста о рыночной стоимости имущества таким доказательством не является, поскольку действующее законодательство не устанавливает требование, согласно которому продажная цена имущества в обязательном порядке должна соответствовать его рыночной стоимости (т. 3, л.д. 154).
Суфан Ж.Т. обжаловал решение от 22.04.2013 и апелляционное постановление от 19.07.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд пришел к правильному выводу о доказанности факта неоплаты имущества покупателем, однако ошибочно указал на то, что данное обстоятельство не является существенным нарушением условий договора, позволяющим в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса расторгнуть договор купли-продажи. Между тем, нарушение ответчиком существенного условия договора (обязанности оплатить имущество) само по себе является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку продавец не получил того, на что рассчитывал при заключении сделки даже частично (статьи 309, 450, 454 Гражданского кодекса). Судебная практика также исходит из того, что неоплата товара в течение длительного времени является существенным нарушением договора. Пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 истолкован судами неверно; он разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате имущества, так и с иском о расторжении договора. Срок оплаты имущества договором не предусмотрен, следовательно, такой срок должен быть определен по правилам статей 314 и 486 Гражданского кодекса. В отношении переданного имущества и действующего обязательства законодательно предусмотрена только процедура расторжения договора, которая бы позволила возвратить объект продавцу и заново продать его иному лицу. В связи с этим позиция суда апелляционной инстанции о недоказанности наличия возможности заключения сделки по отчуждению имущества на более выгодных условиях является необоснованной. В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса истцу не нужно доказывать ущерб. Вместе с тем, о несоответствии цены договора рыночной стоимости отчужденного имущественного комплекса свидетельствует представленное в дело заключение специалиста. Выводы суда первой инстанции о возможности получения истцом имущественной выгоды от сделки купли-продажи иным образом, помимо уплаты 300 тыс. рублей, а также об отсутствии реального экономического интереса продавца (в связи с наличием у сторон корпоративных и управленческих связей) являются необоснованными, поскольку не подтверждены какими-либо доказательствами.
Шора Ведат в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, их направленность на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанции, а также законность и обоснованность судебных актов. Ответчик указывает на то, что позиция истца, считающего факт неоплаты (просрочки оплаты) по спорному договору существенным нарушением договора, влекущим его расторжение, является ошибочной и обусловлена заблуждением о правовых основаниях, необходимых и достаточных для расторжения договора. Сам факт нарушения договора (обязательства по оплате недвижимого имущества) недостаточен для вывода о наличии оснований для расторжения договора. Истцу необходимо обосновать причинения ему такого ущерба, при котором он, как продавец, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В связи с этим судами правомерно исследовались обстоятельства, характеризующие материально-правовой интерес продавца в контексте указанной нормы. Судом первой инстанции установлено, что спорный договор не содержит условий об отнесении действий сторон при расчетах за продаваемое имущество к существенным нарушениям. Условие о цене и ее оплате фактически не имели для истца определяющего (существенного) значения (экономический интерес в получении определенной договором цены у Суфан Ж.Т. отсутствовал), что подтверждается содержанием пункта 2.2 договора от 19.06.2009 (о полном расчете между сторонами при заведомой осведомленности истца об отсутствии документального подтверждения такого расчета), отсутствием обращений истца с требованиями о погашении долга (вплоть до обращения в суд), его позицией в вопросе о цене спорного имущества (определена без учета рыночных критериев). Между тем, отношения сторон не были ограничены только спорным договором купли-продажи; имелись иные обстоятельства, характеризующие интересы истца при продаже спорной недвижимости, обусловленные корпоративными и деловыми отношениями с Шора Ведат в связи с деятельностью общества, участниками которого являются стороны (доля участия истца составляет 30%; ответчика - 70%). Все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора от 19.05.2009, расположены по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, и находятся во владении и пользовании общества, генеральным директором которого (до декабря 2011 года) являлся Суфан Ж.Т. Попытка истца расторгнуть договор купли-продажи и истребовать спорные объекты недвижимости обусловлена корпоративным конфликтом с ответчиком и продиктована намерениями оказать влияние на деятельность общества, производственные процессы которого осуществляются в спорных помещениях. Судом сделаны обоснованные выводы об отсутствии у сторон правомочий требовать при расторжении договора возврата полученного по сделке, а также наличии в действиях признаков злоупотребления правом. О существовании корпоративного конфликта свидетельствуют судебные споры по делам N А32-49584/2011, N А32-46287/2011 и N А32-1516/2012. Кроме того, в настоящее время в отношении Суфан Ж.Т. возбуждены уголовные дела (постановления от 21.03.2012 и от 09.10.2012), производство по которым приостановлено в связи с неизвестностью фактического места нахождения истца. Поведение Суфан Ж.Т. свидетельствует об уклонении от получения спорных 300 тыс. рублей. В зачислении денежных средств, перечисленных ответчиком платежным поручением от 17.04.2012 N 2, банком было отказано в связи с закрытием указанного в договоре счета. По известным ответчику адресам истец не проживает. Тем не менее, обязательство исполнено ответчиком путем внесения (28.11.2012) денежных средств в сумме 300 тыс. рублей на депозит нотариуса.
От управления Росреестра отзыв на жалобу не поступил; в ходатайстве от 08.10.2013 третье лицо просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя.
В судебном заседании, состоявшемся 06.11.2013, объявлен перерыв до 13.11.2013, 14 часов 05 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, поддержавших свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на нее.
Представитель истца просил судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность (статья 450 Гражданского кодекса, пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22), исковые требования удовлетворить (с учетом установленного апелляционным судом факта неоплаты покупателем переданного ему продавцом недвижимого имущества).
Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать. Дополнительно пояснил, что не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к заявленным требованиям норм Гражданского кодекса об исковой давности (о пропуске давностного срока ответчик заявлял в суде первой инстанции) в связи наличием обстоятельств, свидетельствующих о перерыве течения срока (статья 203 Гражданского кодекса). Также указал, что реальное предоставление (действительную имущественную выгоду) в связи с заключением договора купли-продажи от 19.05.2009 истец получил не в виде указанной в нем цены за отчуждаемые объекты, а в виде завышенных арендных платежей от заключенных впоследствии с обществом (директором которого являлся Суфан Ж.Т.) договоров аренды оставшейся (неотчужденной) части имущественного комплекса (доли земельного участка и нежилых помещений), расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения (отзыв), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить в части.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 19 мая 2009 года Суфан Ж.Т. (продавец) и Шора Ведат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и нежилых помещений (т. 1, л.д. 18-20). По условиям договора (пункты 1.1 - 1.3) покупатель приобрел в собственность 15067/21524 доли (соответствует 70%) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Доля в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади участка, необходимой для осуществления проезда и эксплуатации отчуждаемых нежилых зданий, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом плане. Цена продажи имущества согласована сторонами в пункте 2.1 в размере 300 тыс. рублей. Согласно пункту 2.2 указанная в пункте 2.1 сумма внесена на расчетный счет продавца до подписания договора. Расчет произведен полностью.
Имущество передано покупателю по акту от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 21).
Переход права собственности к ответчику на объекты недвижимости, а также на долю в праве собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.06.2009 и выписками из ЕГРП от 04.08.2012 (т. 1, л.д. 22, 23, 25, 72-75).
22 мая 2012 года Суфан Ж.Т. направил Шора Ведат претензию, в которой предложил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить имущество, приобретенное по договору от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 57, 58).
Ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора (факт неоплаты ответчиком переданного по договору имущества), Суфан Ж.Т. обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате указанного в нем недвижимого имущества.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Порядок расторжения договора купли-продажи от 19.05.2009 истцом соблюден (претензия (предложение) о расторжении договора ответчику направлялась, ответ в установленный срок не получен).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что во исполнение условий договора купли-продажи от 19.05.2009 продавец передал покупателю долю (15067/21524) в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенный по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Переход к Шора Ведат права собственности на имущество зарегистрирован в ЕГРП.
Суд первой инстанции со ссылкой на условия договора (пункт 2.2) пришел к выводу о том, что существенного нарушения договорных обязательств покупателем не допущено, поскольку недвижимое имущество оплачено ответчиком до заключения с истцом договора купли-продажи от 19.05.2009. Данный вывод признан апелляционным судом не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств за объекты недвижимого имущества в дело не представлены. Само по себе указание в договоре купли-продажи на произведенные сторонами (до заключения сделки) расчеты не может рассматриваться в качестве надлежащего (достоверного и достаточного) подтверждения исполнения должником его обязательства по оплате имущества. С учетом изложенного, апелляционный суд установил, что имеет место нарушение ответчиком (покупателем) условия договора купли-продажи от 19.05.2009 (истцом доказан факт неоплаты переданного ответчику имущества).
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что договор купли-продажи от 19.05.2009 не предусматривает условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем цены имущества). Неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное нарушение его условий, наделяющее продавца правом требовать расторжения договора в судебном порядке. В Гражданском кодексе (параграфы 1 и 7 главы 30) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истец не доказал причинение ему значительного ущерба (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса), что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что неоплата имущества покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи от 19.05.2009 и не может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (судом по требованию продавца), ошибочен.
В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).
Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 19.05.2009 недвижимого имущества в течение длительного периода времени установлен судом апелляционной инстанции и подтвержден документально. Однако судами неправильно применен к отношениям сторон пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса, исходя из которого (в контексте содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснений) неисполнение покупателем условия об оплате имущества является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению в судебном порядке по иску продавца. При расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
Основанием для отмены судебных актов является, в частности, нарушение либо неправильное применение судами первой и (или) апелляционной инстанций норм материального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Учитывая, что по делу не требуется установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, кассационная инстанция полагает возможным отменить решение и апелляционное постановление в части (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса) и удовлетворить требования истца о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому в удовлетворении требования об обязании управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество к Суфан Ж.Т. следует отказать.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В возражениях на кассационную жалобу ответчик ссылается на то, что намерение истца расторгнуть договор купли-продажи от 19.05.2009 и истребовать объекты недвижимости, обусловлено наличием между сторонами корпоративного конфликта, возникшего в конце 2011 года (Шора Ведат и Суфан Ж.Т. являются участниками общества). По мнению ответчика, такое поведение не может быть признано добросовестным и свидетельствует о злоупотреблении со стороны истца правом (статья 10 Гражданского кодекса). Однако материалы дела подтверждают, что договор купли-продажи исполнен истцом в 2009 году (имущество передано ответчику, который зарегистрировал за собой право собственности на него, однако на протяжении длительного периода времени не оплачивал). Судебными инстанциями при разрешении спора не установлено, что единственной целью обращения за защитой нарушенного права являлось намерение истца причинить вред ответчику. Возникновение между сторонами (через 2,5 года после заключения договора) корпоративного конфликта само по себе (без подтверждения обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестном поведении истца) не может лишить последнего (продавца недвижимости, не получившего оплату по договору) права потребовать в судебном порядке расторжения сделки и возврата имущества, переданного покупателю.
Возражение ответчика о том, что условия о цене и порядке ее оплаты не имели для истца определяющего (существенного) значения (интерес в получении определенной договором цены у Суфан Ж.Т. отсутствовал, что подтверждается содержанием пункта 2.2 договора о полном расчете между сторонами до его подписания), противоречит правовой природе спорных правоотношений. Ответчик не учитывает, что договор купли-продажи представляет собой гражданско-правовую сделку, имеющую своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе. Необоснованно ссылаясь на отсутствие у продавца интереса в получении цены за отчужденное имущество, покупатель при этом не приводит экономических обоснований столь длительного неисполнения договора купли-продажи. Довод представителя ответчика в кассационном суде о том, что реальное предоставление (действительную имущественную выгоду) в связи с заключением договора от 19.05.2009 истец получил не в виде указанной в нем цены за отчуждаемые объекты, а в виде завышенных арендных платежей от заключенных впоследствии с обществом договоров аренды в отношении оставшейся (неотчужденной) части имущественного комплекса, судами первой и апелляционной инстанций не проверялся. Договоры аренды, а также иные документы, свидетельствующие о взаимной связи указанных сделок с договором купли-продажи, не исследовались и не оценивались. Доказательств завышения в указанных договорах ставок арендной платы за пользование обществом недвижимым имуществом материалы дела не содержат. Между тем, исходя из норм части 2 статьи 287 Кодекса, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Ссылка ответчика в возражениях на необоснованное отклонение судом первой инстанции его заявления об истечении срока исковой давности по спорным правоотношениям не принимается.
Статьей 203 Гражданского кодекса предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В пункте 20 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12/15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено следующее. К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.
Оценив действия, совершенные ответчиком (в пределах срока исковой давности) во исполнение договора купли-продажи от 19.05.2009, суд первой инстанции обоснованно признал их действиями, свидетельствующими о признании им долга в целях перерыва течения давностного срока (статья 203 Гражданского кодекса).
Не может быть принято кассационным судом и возражение ответчика об исполнении обязательства по оплате недвижимого имущества путем внесения денежных средств (в сумме 300 тыс. рублей) на депозит нотариуса. Претензия продавца о неисполнении обязательства по оплате объектов недвижимости направлена покупателю 22.05.2012 (т. 1, л.д. 85, 86); иск подан Суфан Ж.Т. в Арбитражный суд Краснодарского края 28.06.2012 (т. 1, л.д. 3). Денежные средства внесены Шора Ведат в депозит нотариуса 28.11.2012 (т. 2, л.д. 143). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2009 N 4651/09 указал, что внесение покупателем оплаты в депозит нотариуса уже после обращения продавца в суд за защитой нарушенного права (и со значительной просрочкой исполнения обязательства по оплате имущества) не является надлежащим исполнением со стороны покупателя. В отзыве на жалобу ответчик ссылается также на иные обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, об уклонении истца от получения денежных средств (отсутствие его по адресам, известным ответчику, возбуждение в отношении Суфан Ж.Т. в 2012 году уголовных дел, производство по которым приостановлено в связи с неизвестностью его места нахождения). Однако приведенные Шора Ведат в отзыве на жалобу обстоятельства судебными инстанциями при разрешении спора не исследовались. С учетом положений части 2 статьи 287 Кодекса, кассационная инстанция не вправе эти обстоятельства устанавливать или считать доказанными.
На основании части 1 статьи 110 Кодекса расходы истца по уплате государственной пошлины за подачу иска, апелляционной и кассационной жалоб (в размере 8 тыс. рублей) относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 по делу N А32-18799/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате недвижимого имущества. В указанной части принять новый судебный акт.
Расторгнуть заключенный сторонами договор от 19.05.2009 купли-продажи земельного участка и нежилых зданий.
Обязать индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) возвратить индивидуальному предпринимателю Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) недвижимое имущество, являющееся предметом договора от 19.05.2009, а именно: 15067/21524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В), расположенное по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шора Ведат (ИНН 010517485260, ОГРНИП 308010517200036) в пользу индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет (ИНН 230801206760, ОГРНИП 304230822300049) 8000 рублей судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)