Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2013 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барковой В.М.,
судей Седуновой И.Г.
Сурненкова А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.
при участии:
от ООО "Нива Черноземья": Ермилов Е.В., доверенность N б/н от 03.09.2012 г., паспорт РФ,
от конкурсного управляющего ООО "Валентина" Потытнякова О.А.: Лебедев С.Н., доверенность N б/н от 01.11.2012 г., паспорт РФ,
от Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД: Семенов В.П., доверенность 77 АА 6229492 от 08.10.2012 г., паспорт РФ,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нива Черноземья" на определение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу N А14-1388/2009 (судья Спицына О.Н.).
установил:
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 17.07.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ООО "Валентина" или должник) введено наблюдение, временным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2009 ООО "Валентина" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.
Конкурсный управляющий 03.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения и начальной продажной цены залогового имущества.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года Установить начальную продажную цену имущества ООО "Валентина", являющегося предметом залога по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007), в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 23 144 836 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946, 8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 13 676 604 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 6 279 360 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 12 012 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 31 272 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 22 995 200 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 2 953 600 руб. без учета НДС.
Не согласившись с определением суда, ООО "Нива Черноземья" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Представитель ООО "Нива Черноземья" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил его отменить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Валентина" Потытнякова О.А. возражал на доводы апелляционной жалобы, считая определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просит обжалуемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители иных лиц в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных лиц.
Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей явившихся лиц, считает определение суда первой инстанции в оспариваемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2009 установлено требование Компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" к ООО "Валентина" по кредитным договорам N 53КР/06 от 08.08.2006, N 62КР/06 от 29.08.2006, N 63КР/06 от 29.08.2006, N 85КР/06 от 19.10.2006, N 111КР/06 от 21.12.2006, N 72КР/08 от 29.05.2008 в сумме 46 446 210 руб. основного долга, 764 209 руб. 42 коп. процентов за пользование кредитом и 4 146 руб. 25 коп. неустойки признано подлежащим удовлетворению в третью очередь, а также включению в реестр требований кредиторов ООО "Валентина".
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 25.01.2010 изменен порядок удовлетворения требования компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" к ООО "Валентина", установленного определением суда от 16.11.2009 в сумме 44 813 679 руб. 97 коп., в том числе 44 100 000 руб. основного долга, 709 828 руб. 76 коп. процентов за пользование кредитом и 3 851 руб. 21 коп. неустойки по кредитным договорам N 53КР/06 от 08.08.2006, N 62КР/06 от 29.08.2006, N 63КР/06 от 29.08.2006, N 85КР/06 от 19.10.2006, N 111КР/06 от 21.12.2006. Указанное требование (с учетом изменений, внесенных в реестр требований кредиторов должника определением суда по данному делу от 15.04.2011) признано подлежащим удовлетворению в третью очередь как требование, обеспеченное залогом имущества по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007).
Предметом залога по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007) является следующее имущество:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014.
Согласно абз. 3 п. 4 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.
Согласно статьям 131, 134, 137, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
По смыслу п. 4 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 58 от 23.07.2009 определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.
Согласно отчетам об оценке NN 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, N 1721/12 от 16.07.2012, представленным конкурсным управляющим, находящееся в залоге у компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" недвижимое имущество имеет следующую рыночную стоимость:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 28 931 045 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946, 8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 17 095 755 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 7 849 200 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 15 015 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 39 090 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 28 744 000 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 3 692 000 руб. без учета НДС.
Всего рыночная стоимость залогового недвижимого имущества определена в размере 140 417 000 руб. без учета НДС.
Возражений против оценки, представленной конкурсным управляющим, залоговый кредитор не представил.
Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ внесены изменения в часть 4 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой суд определяет и указывает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений ВАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости установления начальной продажной цены залогового недвижимого имущества в размере 80% от цены, указанной в отчетах об оценке NN 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, N 1721/12 от 16.07.2012, представленных конкурсным управляющим, в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 23 144 836 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 13 676 604 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 6 279 360 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 12 012 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 31 272 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 22 995 200 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 2 953 600 руб. без учета НДС.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости приостановления производства по делу до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции, судебной коллегией отклоняется, поскольку приостанавливая производство по делу, суд должен обосновать невозможность рассмотрения дела, находящегося у него в производстве, до разрешения другого дела.
В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции не усматривает взаимной связи между делами и какие обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции, имеют значение для рассмотрения настоящего дела; не находит оснований невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции.
Кроме того, заявителем апелляционной жалобы не учтено того обстоятельства, что решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02.02.2012 г. по делу N 2-1/12, N 2-2/12, N 2-9/12 не касается вопроса утверждения начальной продажной цены залогового имущества должника, рассмотренного арбитражным судом и отраженного в определении от 16.10.2012 г.
Таким образом, исходя из диспозиции статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали основания для приостановления производства по делу о банкротстве по вышеуказанному основанию.
Довод заявителя апелляционной жалобы на предмет ненадлежащего извещения последнего о времени и месте судебного заседания судебной коллегией отклоняется, поскольку ООО "Нива Черноземья" не является ни основным участником дела о банкротстве, ни непосредственным участником обособленного спора, поэтому не подлежит обязательному извещению (пункты 14 и 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. N 35).
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
Исходя из положений пункта 15 Информационного Письма Президиума ВАС РФ N 91 от 25.05.2005 г. при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 г. по делу N А14-1388/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Нива Черноземья" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.М.БАРКОВА
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2013 ПО ДЕЛУ N А14-1388/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2013 г. по делу N А14-1388/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2013 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барковой В.М.,
судей Седуновой И.Г.
Сурненкова А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.
при участии:
от ООО "Нива Черноземья": Ермилов Е.В., доверенность N б/н от 03.09.2012 г., паспорт РФ,
от конкурсного управляющего ООО "Валентина" Потытнякова О.А.: Лебедев С.Н., доверенность N б/н от 01.11.2012 г., паспорт РФ,
от Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД: Семенов В.П., доверенность 77 АА 6229492 от 08.10.2012 г., паспорт РФ,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нива Черноземья" на определение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу N А14-1388/2009 (судья Спицына О.Н.).
установил:
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 17.07.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ООО "Валентина" или должник) введено наблюдение, временным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2009 ООО "Валентина" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.
Конкурсный управляющий 03.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения и начальной продажной цены залогового имущества.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года Установить начальную продажную цену имущества ООО "Валентина", являющегося предметом залога по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007), в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 23 144 836 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946, 8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 13 676 604 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 6 279 360 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 12 012 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 31 272 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 22 995 200 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 2 953 600 руб. без учета НДС.
Не согласившись с определением суда, ООО "Нива Черноземья" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Представитель ООО "Нива Черноземья" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил его отменить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Валентина" Потытнякова О.А. возражал на доводы апелляционной жалобы, считая определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просит обжалуемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители иных лиц в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных лиц.
Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей явившихся лиц, считает определение суда первой инстанции в оспариваемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2009 установлено требование Компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" к ООО "Валентина" по кредитным договорам N 53КР/06 от 08.08.2006, N 62КР/06 от 29.08.2006, N 63КР/06 от 29.08.2006, N 85КР/06 от 19.10.2006, N 111КР/06 от 21.12.2006, N 72КР/08 от 29.05.2008 в сумме 46 446 210 руб. основного долга, 764 209 руб. 42 коп. процентов за пользование кредитом и 4 146 руб. 25 коп. неустойки признано подлежащим удовлетворению в третью очередь, а также включению в реестр требований кредиторов ООО "Валентина".
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 25.01.2010 изменен порядок удовлетворения требования компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" к ООО "Валентина", установленного определением суда от 16.11.2009 в сумме 44 813 679 руб. 97 коп., в том числе 44 100 000 руб. основного долга, 709 828 руб. 76 коп. процентов за пользование кредитом и 3 851 руб. 21 коп. неустойки по кредитным договорам N 53КР/06 от 08.08.2006, N 62КР/06 от 29.08.2006, N 63КР/06 от 29.08.2006, N 85КР/06 от 19.10.2006, N 111КР/06 от 21.12.2006. Указанное требование (с учетом изменений, внесенных в реестр требований кредиторов должника определением суда по данному делу от 15.04.2011) признано подлежащим удовлетворению в третью очередь как требование, обеспеченное залогом имущества по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007).
Предметом залога по договору ипотеки N 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 26.04.2007) является следующее имущество:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014.
Согласно абз. 3 п. 4 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.
Согласно статьям 131, 134, 137, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
По смыслу п. 4 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 58 от 23.07.2009 определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.
Согласно отчетам об оценке NN 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, N 1721/12 от 16.07.2012, представленным конкурсным управляющим, находящееся в залоге у компании "Алвей Трейд энд Файненс ЛТД" недвижимое имущество имеет следующую рыночную стоимость:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 28 931 045 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946, 8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 17 095 755 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 7 849 200 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 15 015 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 39 090 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 28 744 000 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 3 692 000 руб. без учета НДС.
Всего рыночная стоимость залогового недвижимого имущества определена в размере 140 417 000 руб. без учета НДС.
Возражений против оценки, представленной конкурсным управляющим, залоговый кредитор не представил.
Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ внесены изменения в часть 4 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой суд определяет и указывает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений ВАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости установления начальной продажной цены залогового недвижимого имущества в размере 80% от цены, указанной в отчетах об оценке NN 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, N 1721/12 от 16.07.2012, представленных конкурсным управляющим, в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:
- - нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв. м, этаж 1, 2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3 - 22; 2 эт.: 23 - 30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 23 144 836 руб. без учета НДС;
- - часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв. м, этаж: подвал, 3, 4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1 - 2; 3 этаж: 31 - 41; 4 этаж: 42 - 45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 - 13 676 604 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв. м, функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 - 6 279 360 руб. без учета НДС;
- - отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 - 12 012 000 руб. без учета НДС;
- - земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 - 31 272 000 руб. без учета НДС;
- - нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв. м, кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 - 22 995 200 руб. без учета НДС;
- - право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв. м, пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 - 2 953 600 руб. без учета НДС.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости приостановления производства по делу до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции, судебной коллегией отклоняется, поскольку приостанавливая производство по делу, суд должен обосновать невозможность рассмотрения дела, находящегося у него в производстве, до разрешения другого дела.
В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции не усматривает взаимной связи между делами и какие обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции, имеют значение для рассмотрения настоящего дела; не находит оснований невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции.
Кроме того, заявителем апелляционной жалобы не учтено того обстоятельства, что решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02.02.2012 г. по делу N 2-1/12, N 2-2/12, N 2-9/12 не касается вопроса утверждения начальной продажной цены залогового имущества должника, рассмотренного арбитражным судом и отраженного в определении от 16.10.2012 г.
Таким образом, исходя из диспозиции статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали основания для приостановления производства по делу о банкротстве по вышеуказанному основанию.
Довод заявителя апелляционной жалобы на предмет ненадлежащего извещения последнего о времени и месте судебного заседания судебной коллегией отклоняется, поскольку ООО "Нива Черноземья" не является ни основным участником дела о банкротстве, ни непосредственным участником обособленного спора, поэтому не подлежит обязательному извещению (пункты 14 и 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. N 35).
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
Исходя из положений пункта 15 Информационного Письма Президиума ВАС РФ N 91 от 25.05.2005 г. при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 г. по делу N А14-1388/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Нива Черноземья" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.М.БАРКОВА
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)