Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - Щербакова Андрея Николаевича по доверенности от 15.08.2013; главы КФХ "Луч" Жоголева Владимира Александровича,
от Администрации Кагальницкого района Ростовской области - Багацкой Натальи Борисовны по доверенности от 14.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кагальницкого района Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 по делу N А53-25724/2013, принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
по иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Луч" (ИНН 6113008308, ОГРН 1026101066364)
к Администрации Кагальницкого района Ростовской области; Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области
о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка
установил:
крестьянское-фермерское хозяйство "Луч" (далее - КФХ "Луч") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к администрации Кагальницкого района Ростовской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:14:0600014:10, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, поселок Ключевой, участок 9 км на юго-запад, об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (далее - комитет) предоставить земельный участок в собственность.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ администрации в приобретении КФХ "Луч" в собственность земельного участка общей площадью 855 000 кв. м с кадастровым номером 61:14:060 00 14:10, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой уч-к 9 км на юго-запад, как противоречащий пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пункту 1 статьи 12.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области". Администрация обязана в пятнадцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения принять решение о предоставлении КФХ "Луч" в собственность земельного участка общей площадью 855000 кв. м с кадастровым номером 61:14:060 00 14:10, а также не позднее одного рабочего дня со дня принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату передать его с соответствующими документами в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка. Требования КФХ "Луч" об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения.
Администрация Кагальницкого района Ростовской области обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом необоснованно не принят встречный иск о признании недействительным договора аренды. Заключенный между комитетом и КФХ "Луч" договор аренды от 05.12.2003 был расторгнут по соглашению сторон, новый договор аренды N 4 от 15.02.2010 заключен с нарушением закона, поскольку отсутствовала заблаговременная публикация в средствах массовой информации о его предоставлении. В целях приведения порядка предоставления спорного земельного участка в соответствие с требованиями закона, администрацией были отменены ее постановления от 15.02.2010 N 113, от 27.01.2014 N 77, от 06.03.2014 N 206 о заключении договора аренды и продаже земельного участка КФХ "Луч". Кроме того, взысканные судом расходы на оплату услуг представителя в сумме 28000 руб. являются несоразмерными. Представитель КФХ "Луч" не имеет статуса предпринимателя либо адвоката, не представлено платежное поручение с отметкой банка о перечислении указанных денежных средств.
В судебном заседании представитель администрации апелляционную жалобу поддержала.
Представители КФХ "Луч" апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета Кагальницкого районного Совета народных депутатов Ростовской области от 05.02.1992 г. N 39 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства гр.Жоголеву В.А. предоставлено в собственность 95 га сельхозугодий, из них пашни 95 га, в собственность 8,5 га, в аренду 85,5 га из земель районного фонда для организации КФХ (л.д. 114).
Согласно постановлению главы администрации Кагальницкого района Ростовской области от 28.12.2001 N 1106 зарегистрированы изменения в устав КФХ "Луч" (п. 1), пунктом 4 указанного постановления предписано числить за КФХ "Луч" глава Жоговлев В.А. земельный участок общей площадью 183,8 га, из них сельхозугодий 182,6 га (пашни), лесополосы 1,2 га, в том числе в собственность 9,5 га пашни, в пользование 1,2 га лесполос, аренда ФП 85,5га пашни, аренда у иных граждан и юридических лиц 87,6 га пашни (л.д. 113).
05.12.2003 между муниципальным образованием Кагальницкий район (арендодатель) и КФХ "Луч" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 88, 44 га с кадастровым номером 61614:60 00 14:0010, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой уч-к 9 км на юго-запад для сельскохозяйственного производства, сроком действия с 01.12.2003 по 01.12.2008. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.01.2004. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
14.02.2010 Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района и КФХ "Луч" с целью перезаключения договора аренды на новый срок заключили соглашение о расторжении договора аренды от 05.12.2003 N 47. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, однако, доказательства фактического выбытия земельного участка из владения КФХ "Луч" отсутстствуют.
15.02.2010 администрацией Кагальницкого района принято постановление N 113 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок - 5 лет.
Между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и КФХ "Луч" заключен договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 сроком действия с 15.02.2010 по 14.02.2015. Договор аренды зарегистрирован 15.03.2010.
17.09.2013 глава КФХ "Луч" обратился в администрацию Кагальницкого района с заявлением о выкупе земельного участка, на что комитет письмом от 15.10.2013 N 1583 отказал в предоставлении земельного участка.
Из письма администрации от 29.01.2014 следует, что в результате проверки указанного ответа комитета, заявление КФХ "Луч" о выкупе земельного участка рассмотрено положительно, принято постановление от 27.01.2014 N 77 о продаже земельного участка общей площадью 855 000 кв. м по цене 1 033 515 рублей на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 12.1. Областного закона от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".
06.03.2014 принято постановление N 206 о внесении изменения в постановление от 27.01.2014 N 77 в части указания цены 979830 рублей.
Впоследствии администрацией приняты: постановление от 05.05.2014 N 533 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 15.02.2010 N 113 "О заключении договора аренды земельного участка с КФХ "Луч"; постановление от 05.05.2014 N 534 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 27.01.2014 N 77 "О продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения КФХ "Луч"; постановление от 05.05.2014 N 535 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 06.03.2014 N 206 "О внесении изменений в постановление Администрации Кагальницкого района от 27.01.2014 N 77 "О продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения КФХ "Луч".
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - закон N 101-ФЗ). При этом согласно пункту 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ростовской области регулируется Областным законом от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - закон N 19-ЗС).
Согласно статье 12.1 Закона 19-ЗС переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка по следующей цене: 1) 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 2) 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 3) 7 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении семи лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 4) 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении десяти лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемый в собственность и находящийся в аренде у КФХ "Луч" земельный участок сельскохозяйственного назначения изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте.
Данный земельный участок находится в ведении органов местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На дату подачи заявления задолженность по арендной плате за спорный земельный участок у КФХ "Луч" отсутствовала, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением - для посева зерновых культур. Доказательства обратного суду не представлены.
Довод администрации и комитета об отсутствии правового основания приватизации земельного участка в силу ничтожности договора аренды от 15.03.2010 N 4 правомерно отклонен судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (статья 29 ЗК РФ). Такое решение принимается в порядке, установленном статьями 30 - 34 ЗК РФ.
Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
Специальные правила предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрены главой 14 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, положения главы 14 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают безусловный приоритет норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" над положениями иных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с указанным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Таким образом, при предоставлении земельного участка КФХ для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, нормы Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" по сравнению с нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являются специальными и имеют приоритет.
Статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в редакции действовавшей на дату обращения с заявлением) устанавливает следующий порядок предоставления земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности:
- - заинтересованные граждане обращаются в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, к заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства;
- - уполномоченный орган с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
- - заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастрового учета;
- - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия уполномоченным органом решения.
Специальный порядок предоставления земельных участков КФХ не предусматривает обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 11 марта 2012 г. по делу N А32-16049/2010).
Статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусмотрен упрощенный порядок предоставления земельных участков направленный на стимулирование развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Наличие общей нормы о необходимости (ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") заблаговременно публиковать информацию о свободных земельных участках, не может служить основанием для признания недействительным договора аренды в тех случаях, когда специальный порядок, установленный Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", соответствующего требования не предусматривает.
В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600014:10 площадью 85,5 га из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен КФХ "Луч" в 1992 году в аренду при его создании, что подтверждено материалами дела и представителями сторон в судебном заседании. Доказательства того, что при первичном предоставлении земельного участка и при заключении последующих договоров аренды, были нарушены права каких-либо иных заинтересованных лиц, в материалах дела отсутствуют.
Исходя из изложенного, переоформление арендных правоотношений посредством заключения договоров аренды на спорный земельный участок в целях деятельности КФХ на новый срок без публикации соответствующей информации, не является основанием для признании сделки ничтожной и отказа надлежащему арендатору в реализации его прав на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Областным законом от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".
Вывод суда первой инстанции о том, что ввиду неопубликования сообщения о предоставлении земельного участка нарушен порядок его предоставления и договор аренды от 15.03.2010 N 4 является недействительным, неверен и подлежит исключению из мотивировочной части решения. Однако данное обстоятельство не привело к принятию неверного судебного акта и не является основанием для его отмены или изменения.
Требования об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области заключить договор купли-продажи правомерно оставлено без рассмотрения, ввиду отсутствия доказательств соблюдения положений ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расходы на оплату услуг представителя подтверждены договором между КФХ "Луч" и Щербаковым А.Н. от 03.11.2013, распиской, в которой стороны подтверждают факт оплаты услуг по договору поручения от 03.11.2013 в размере 28000 рублей. В рамках заключенного с истцом соглашения поверенным был выполнен следующий объем работ: анализ представленных доверителем документов, составление искового заявления, представительство в предварительном судебном заседании 04.02.2014, представительство в судебном заседании 04.03.2014, 15.04.2014, 22.04.2014, 13.05.2014, анализ отзыва ответчика и представленных документов, составление письменных пояснений по делу,
Доказательства несоразмерности заявленной к взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя не представлены.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 по делу N А53-25724/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 N 15АП-10739/2014 ПО ДЕЛУ N А53-25724/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. N 15АП-10739/2014
Дело N А53-25724/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - Щербакова Андрея Николаевича по доверенности от 15.08.2013; главы КФХ "Луч" Жоголева Владимира Александровича,
от Администрации Кагальницкого района Ростовской области - Багацкой Натальи Борисовны по доверенности от 14.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кагальницкого района Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 по делу N А53-25724/2013, принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
по иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Луч" (ИНН 6113008308, ОГРН 1026101066364)
к Администрации Кагальницкого района Ростовской области; Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области
о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка
установил:
крестьянское-фермерское хозяйство "Луч" (далее - КФХ "Луч") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к администрации Кагальницкого района Ростовской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:14:0600014:10, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, поселок Ключевой, участок 9 км на юго-запад, об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (далее - комитет) предоставить земельный участок в собственность.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ администрации в приобретении КФХ "Луч" в собственность земельного участка общей площадью 855 000 кв. м с кадастровым номером 61:14:060 00 14:10, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой уч-к 9 км на юго-запад, как противоречащий пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пункту 1 статьи 12.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области". Администрация обязана в пятнадцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения принять решение о предоставлении КФХ "Луч" в собственность земельного участка общей площадью 855000 кв. м с кадастровым номером 61:14:060 00 14:10, а также не позднее одного рабочего дня со дня принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату передать его с соответствующими документами в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка. Требования КФХ "Луч" об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения.
Администрация Кагальницкого района Ростовской области обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом необоснованно не принят встречный иск о признании недействительным договора аренды. Заключенный между комитетом и КФХ "Луч" договор аренды от 05.12.2003 был расторгнут по соглашению сторон, новый договор аренды N 4 от 15.02.2010 заключен с нарушением закона, поскольку отсутствовала заблаговременная публикация в средствах массовой информации о его предоставлении. В целях приведения порядка предоставления спорного земельного участка в соответствие с требованиями закона, администрацией были отменены ее постановления от 15.02.2010 N 113, от 27.01.2014 N 77, от 06.03.2014 N 206 о заключении договора аренды и продаже земельного участка КФХ "Луч". Кроме того, взысканные судом расходы на оплату услуг представителя в сумме 28000 руб. являются несоразмерными. Представитель КФХ "Луч" не имеет статуса предпринимателя либо адвоката, не представлено платежное поручение с отметкой банка о перечислении указанных денежных средств.
В судебном заседании представитель администрации апелляционную жалобу поддержала.
Представители КФХ "Луч" апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета Кагальницкого районного Совета народных депутатов Ростовской области от 05.02.1992 г. N 39 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства гр.Жоголеву В.А. предоставлено в собственность 95 га сельхозугодий, из них пашни 95 га, в собственность 8,5 га, в аренду 85,5 га из земель районного фонда для организации КФХ (л.д. 114).
Согласно постановлению главы администрации Кагальницкого района Ростовской области от 28.12.2001 N 1106 зарегистрированы изменения в устав КФХ "Луч" (п. 1), пунктом 4 указанного постановления предписано числить за КФХ "Луч" глава Жоговлев В.А. земельный участок общей площадью 183,8 га, из них сельхозугодий 182,6 га (пашни), лесополосы 1,2 га, в том числе в собственность 9,5 га пашни, в пользование 1,2 га лесполос, аренда ФП 85,5га пашни, аренда у иных граждан и юридических лиц 87,6 га пашни (л.д. 113).
05.12.2003 между муниципальным образованием Кагальницкий район (арендодатель) и КФХ "Луч" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 88, 44 га с кадастровым номером 61614:60 00 14:0010, находящегося по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой уч-к 9 км на юго-запад для сельскохозяйственного производства, сроком действия с 01.12.2003 по 01.12.2008. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.01.2004. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
14.02.2010 Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района и КФХ "Луч" с целью перезаключения договора аренды на новый срок заключили соглашение о расторжении договора аренды от 05.12.2003 N 47. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, однако, доказательства фактического выбытия земельного участка из владения КФХ "Луч" отсутстствуют.
15.02.2010 администрацией Кагальницкого района принято постановление N 113 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок - 5 лет.
Между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и КФХ "Луч" заключен договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 сроком действия с 15.02.2010 по 14.02.2015. Договор аренды зарегистрирован 15.03.2010.
17.09.2013 глава КФХ "Луч" обратился в администрацию Кагальницкого района с заявлением о выкупе земельного участка, на что комитет письмом от 15.10.2013 N 1583 отказал в предоставлении земельного участка.
Из письма администрации от 29.01.2014 следует, что в результате проверки указанного ответа комитета, заявление КФХ "Луч" о выкупе земельного участка рассмотрено положительно, принято постановление от 27.01.2014 N 77 о продаже земельного участка общей площадью 855 000 кв. м по цене 1 033 515 рублей на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 12.1. Областного закона от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".
06.03.2014 принято постановление N 206 о внесении изменения в постановление от 27.01.2014 N 77 в части указания цены 979830 рублей.
Впоследствии администрацией приняты: постановление от 05.05.2014 N 533 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 15.02.2010 N 113 "О заключении договора аренды земельного участка с КФХ "Луч"; постановление от 05.05.2014 N 534 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 27.01.2014 N 77 "О продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения КФХ "Луч"; постановление от 05.05.2014 N 535 "Об отмене постановления Администрации Кагальницкого района от 06.03.2014 N 206 "О внесении изменений в постановление Администрации Кагальницкого района от 27.01.2014 N 77 "О продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения КФХ "Луч".
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - закон N 101-ФЗ). При этом согласно пункту 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ростовской области регулируется Областным законом от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - закон N 19-ЗС).
Согласно статье 12.1 Закона 19-ЗС переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка по следующей цене: 1) 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 2) 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 3) 7 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении семи лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка; 4) 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении десяти лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемый в собственность и находящийся в аренде у КФХ "Луч" земельный участок сельскохозяйственного назначения изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте.
Данный земельный участок находится в ведении органов местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На дату подачи заявления задолженность по арендной плате за спорный земельный участок у КФХ "Луч" отсутствовала, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением - для посева зерновых культур. Доказательства обратного суду не представлены.
Довод администрации и комитета об отсутствии правового основания приватизации земельного участка в силу ничтожности договора аренды от 15.03.2010 N 4 правомерно отклонен судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (статья 29 ЗК РФ). Такое решение принимается в порядке, установленном статьями 30 - 34 ЗК РФ.
Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
Специальные правила предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрены главой 14 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, положения главы 14 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают безусловный приоритет норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" над положениями иных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с указанным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Таким образом, при предоставлении земельного участка КФХ для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, нормы Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" по сравнению с нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являются специальными и имеют приоритет.
Статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в редакции действовавшей на дату обращения с заявлением) устанавливает следующий порядок предоставления земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности:
- - заинтересованные граждане обращаются в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, к заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства;
- - уполномоченный орган с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
- - заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастрового учета;
- - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия уполномоченным органом решения.
Специальный порядок предоставления земельных участков КФХ не предусматривает обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 11 марта 2012 г. по делу N А32-16049/2010).
Статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусмотрен упрощенный порядок предоставления земельных участков направленный на стимулирование развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Наличие общей нормы о необходимости (ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") заблаговременно публиковать информацию о свободных земельных участках, не может служить основанием для признания недействительным договора аренды в тех случаях, когда специальный порядок, установленный Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", соответствующего требования не предусматривает.
В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600014:10 площадью 85,5 га из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен КФХ "Луч" в 1992 году в аренду при его создании, что подтверждено материалами дела и представителями сторон в судебном заседании. Доказательства того, что при первичном предоставлении земельного участка и при заключении последующих договоров аренды, были нарушены права каких-либо иных заинтересованных лиц, в материалах дела отсутствуют.
Исходя из изложенного, переоформление арендных правоотношений посредством заключения договоров аренды на спорный земельный участок в целях деятельности КФХ на новый срок без публикации соответствующей информации, не является основанием для признании сделки ничтожной и отказа надлежащему арендатору в реализации его прав на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Областным законом от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".
Вывод суда первой инстанции о том, что ввиду неопубликования сообщения о предоставлении земельного участка нарушен порядок его предоставления и договор аренды от 15.03.2010 N 4 является недействительным, неверен и подлежит исключению из мотивировочной части решения. Однако данное обстоятельство не привело к принятию неверного судебного акта и не является основанием для его отмены или изменения.
Требования об обязании Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области заключить договор купли-продажи правомерно оставлено без рассмотрения, ввиду отсутствия доказательств соблюдения положений ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расходы на оплату услуг представителя подтверждены договором между КФХ "Луч" и Щербаковым А.Н. от 03.11.2013, распиской, в которой стороны подтверждают факт оплаты услуг по договору поручения от 03.11.2013 в размере 28000 рублей. В рамках заключенного с истцом соглашения поверенным был выполнен следующий объем работ: анализ представленных доверителем документов, составление искового заявления, представительство в предварительном судебном заседании 04.02.2014, представительство в судебном заседании 04.03.2014, 15.04.2014, 22.04.2014, 13.05.2014, анализ отзыва ответчика и представленных документов, составление письменных пояснений по делу,
Доказательства несоразмерности заявленной к взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя не представлены.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2014 по делу N А53-25724/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)