Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 07 ноября 2013 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авгуръ"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года, принятое по делу N А72-2978/2013, судья Леонтьев Д.А.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, гор. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Авгуръ", гор. Ульяновск,
о взыскании долга 1 083 463 руб. 19 коп., пени 120 305 руб. 87 коп.,
с участием представителя ответчика Потапова А.Н. (доверенность от 25.07.2013 г.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авгуръ" о взыскании долга по арендной плате в размере 1 083 463 руб. 19 коп. (по состоянию на 01.01.2013 г.), пени за просрочку платежей в размере 120 305 руб. 87 коп. (по состоянию на 01.01.2013 г.). Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 113-24-107 от 13.10.2006 г.
Заявлением от 30.07.2013 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с общества долг в размере 1 091 115 руб. 75 коп. и пени в размере 113 835 руб. 80 коп. за период с 10.08.2010 г. по 10.12.2012 г.
В отзыве на иск ООО "Авгуръ" требования истца признало частично, заявило о пропуске истцом срока исковой давности за период с 12.08.2008 г. по 20.03.2010 г. и соответственно о несогласии с суммой пени, начисленной, в том числе и на этот период. Однако в последующем ответчик указал, что истцом в расчете применена ставка арендной платы, которая не подлежит применению, т.к. дополнительное соглашение от 27.03.2012 г. может быть применено только к отношениям, возникшим после государственной регистрации этого соглашения (с 22.05.2012 г.), уведомление об изменении размера арендной платы на 2011 год истцом ответчику не вручалось, уведомление от 28.03.2012 г. противоречит действующему законодательству, а установленный им перерасчет с 01.01.2012 г. нарушает условия договора. Ответчик признал наличие у него задолженности по арендной плате в сумме 815 179 руб. 13 коп.
Земельный участок с кадастровым номером 73:24:021110:0001 площадью 570701,5 кв. м, категория земель земли поселений, адрес участка - город Ульяновск, Промзона Заволжского района находится в собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2006 г.
Согласно кадастровому плану от 05.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 73:24:021110:44, указанный земельный участок имеет площадь 11929,9 кв. м +/- 38,2 кв. м, находится по адресу: гор. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, 1, строение 3, предыдущий кадастровый номер земельного участка - 73:24:021110:0001.
13.10.2006 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Авгуръ" (арендатор) заключили договор N 113-24-107 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 73:24:021110:44, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, 1, строение 3, под зданием корпуса N 206, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 11929,9 кв. м. Срок действия договора в соответствии с пунктом 2.1 с 22.06.2006 г. по 01.05.2026 г. Государственная регистрация договора осуществлена 03.08.2007 г. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за участок составляет 391 000 руб. (в год). Арендная плата начисляется ежемесячно и вносится арендатором вперед не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно при изменении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок, условия ее внесения; кроме того размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка. В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (действующей на момент просрочки) от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Обусловленный договором земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи земельного участка от 16.10.2006 г.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы N с1994-10, подготовленным ОАО "Многопрофильный деловой центр" 28.09.2007 г. рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 09.07.2007 г. составляет 396 200 руб.
11.10.2007 г. стороны заключил дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым в связи с изменением рыночной арендной платы за земельный участок согласовали изменение размера арендной платы, установленной пунктом 3.1 договора, установив ее в размере 396 200 руб. Дополнительное соглашение зарегистрировано установленным порядком 01.02.2008 г.
27.03.2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым изменили пункт 3.4 договора, в силу которого размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленной в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. В случаях, указанных в настоящем пункте, а также при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативно-правовыми актами. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 22.05.2012 г.
Уведомлением от 14.10.2011 г. Территориальное управление ФАУГИ известило ООО "Авгуръ" об изменении годового размера арендной платы за земельный участок, указав на изменение арендной платы с 01.01.2011 г. на уровень коэффициент - дефлятор 1,372 в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 27.10.2010 г. В соответствии с указанным уведомлением и приложенным расчетом арендная плата на 2011 год составляет 536 452 руб. 00 коп. (в год) или 44 704 руб. 33 коп. (в месяц).
Уведомлением от 28.03.2012 г. Территориальное управление ФАУГИ известило ООО "Авгуръ" об изменении годового размера арендной платы за земельный участок, указав на изменение арендной платы с 01.01.2012 г. на уровень инфляции 6,0% в соответствии с Федеральным законом от 13.12.2010 г. "О Федеральном бюджете на 2011 г. и на плановый период 2012 и 2013 годов". В соответствии с указанным уведомлением и приложенным расчетом арендная плата на 2012 год составляет 586 639 руб. 12 коп. (в год) или 47 386 руб. 59 коп. (в месяц). Уведомление было вручено ответчику 04.04.2012 г.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года иск удовлетворен: с ООО "Августъ" в пользу Территориального управления ФАУГИ в Ульяновской области взыскан долг за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. в размере 1 091 115 руб. 75 коп. и пени за период с 11.08.2010 г. по 10.12.2012 г. в размере 113 835 руб. 80 коп.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Ульяновской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Авгуръ" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование своего требования ответчик указал, что судом неверно исчислен размер арендной платы за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2012 г., поскольку в силу условий договора уведомление арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы обязательно и должно быть предварительным.
В возражениях на апелляционную жалобу Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области указало, что в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности регулируется уполномоченным на это органом в соответствии с нормами действующего законодательства.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Ульяновской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика Потапов А.Н. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009 г.).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Указанными правилами предусмотрено, что настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
Таким образом размер арендной платы в спорном периоде (с учетом заявления ответчиком о применении срока исковой давности и заявления истца об уточнении исковых требований) определяется в период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. в соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовым актом, определяющим порядок и условия определения размера арендной платы за пользование федеральными землями - постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г. независимо от включения сторонами в условия договора аренды данного обстоятельства.
В силу этого доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что соответствующее изменение размера арендной платы не может быть осуществлено ранее предварительного уведомления арендатора об изменения размера арендной платы - не соответствует требованиям действующего законодательства и является ошибочным.
Доводы ответчика о том, что условия договора с 01.01.2012 г. не предусматривали увеличение размера арендной платы на уровень инфляции, противоречат фактическим обстоятельствам дела и условиям договора пункт 3.4 которого (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2012 г.) прямо предусматривали указанное обстоятельство, что соответствует пункту 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ N 582, обязательного для исполнения сторонами с августа 2009 года.
Расчет задолженности по арендной плате и пени, представленный истцом, проверен судом, ответчиком, за исключением указанного выше обстоятельства, не оспорен и является правильным. Таким образом решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года, принятое по делу N А72-2978/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авгуръ" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2013 ПО ДЕЛУ N А72-2978/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2013 г. по делу N А72-2978/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 07 ноября 2013 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авгуръ"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года, принятое по делу N А72-2978/2013, судья Леонтьев Д.А.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, гор. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Авгуръ", гор. Ульяновск,
о взыскании долга 1 083 463 руб. 19 коп., пени 120 305 руб. 87 коп.,
с участием представителя ответчика Потапова А.Н. (доверенность от 25.07.2013 г.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авгуръ" о взыскании долга по арендной плате в размере 1 083 463 руб. 19 коп. (по состоянию на 01.01.2013 г.), пени за просрочку платежей в размере 120 305 руб. 87 коп. (по состоянию на 01.01.2013 г.). Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 113-24-107 от 13.10.2006 г.
Заявлением от 30.07.2013 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с общества долг в размере 1 091 115 руб. 75 коп. и пени в размере 113 835 руб. 80 коп. за период с 10.08.2010 г. по 10.12.2012 г.
В отзыве на иск ООО "Авгуръ" требования истца признало частично, заявило о пропуске истцом срока исковой давности за период с 12.08.2008 г. по 20.03.2010 г. и соответственно о несогласии с суммой пени, начисленной, в том числе и на этот период. Однако в последующем ответчик указал, что истцом в расчете применена ставка арендной платы, которая не подлежит применению, т.к. дополнительное соглашение от 27.03.2012 г. может быть применено только к отношениям, возникшим после государственной регистрации этого соглашения (с 22.05.2012 г.), уведомление об изменении размера арендной платы на 2011 год истцом ответчику не вручалось, уведомление от 28.03.2012 г. противоречит действующему законодательству, а установленный им перерасчет с 01.01.2012 г. нарушает условия договора. Ответчик признал наличие у него задолженности по арендной плате в сумме 815 179 руб. 13 коп.
Земельный участок с кадастровым номером 73:24:021110:0001 площадью 570701,5 кв. м, категория земель земли поселений, адрес участка - город Ульяновск, Промзона Заволжского района находится в собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2006 г.
Согласно кадастровому плану от 05.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 73:24:021110:44, указанный земельный участок имеет площадь 11929,9 кв. м +/- 38,2 кв. м, находится по адресу: гор. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, 1, строение 3, предыдущий кадастровый номер земельного участка - 73:24:021110:0001.
13.10.2006 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Авгуръ" (арендатор) заключили договор N 113-24-107 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 73:24:021110:44, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, 1, строение 3, под зданием корпуса N 206, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 11929,9 кв. м. Срок действия договора в соответствии с пунктом 2.1 с 22.06.2006 г. по 01.05.2026 г. Государственная регистрация договора осуществлена 03.08.2007 г. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за участок составляет 391 000 руб. (в год). Арендная плата начисляется ежемесячно и вносится арендатором вперед не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно при изменении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок, условия ее внесения; кроме того размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка. В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (действующей на момент просрочки) от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Обусловленный договором земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи земельного участка от 16.10.2006 г.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы N с1994-10, подготовленным ОАО "Многопрофильный деловой центр" 28.09.2007 г. рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 09.07.2007 г. составляет 396 200 руб.
11.10.2007 г. стороны заключил дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым в связи с изменением рыночной арендной платы за земельный участок согласовали изменение размера арендной платы, установленной пунктом 3.1 договора, установив ее в размере 396 200 руб. Дополнительное соглашение зарегистрировано установленным порядком 01.02.2008 г.
27.03.2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым изменили пункт 3.4 договора, в силу которого размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленной в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. В случаях, указанных в настоящем пункте, а также при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативно-правовыми актами. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 22.05.2012 г.
Уведомлением от 14.10.2011 г. Территориальное управление ФАУГИ известило ООО "Авгуръ" об изменении годового размера арендной платы за земельный участок, указав на изменение арендной платы с 01.01.2011 г. на уровень коэффициент - дефлятор 1,372 в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 27.10.2010 г. В соответствии с указанным уведомлением и приложенным расчетом арендная плата на 2011 год составляет 536 452 руб. 00 коп. (в год) или 44 704 руб. 33 коп. (в месяц).
Уведомлением от 28.03.2012 г. Территориальное управление ФАУГИ известило ООО "Авгуръ" об изменении годового размера арендной платы за земельный участок, указав на изменение арендной платы с 01.01.2012 г. на уровень инфляции 6,0% в соответствии с Федеральным законом от 13.12.2010 г. "О Федеральном бюджете на 2011 г. и на плановый период 2012 и 2013 годов". В соответствии с указанным уведомлением и приложенным расчетом арендная плата на 2012 год составляет 586 639 руб. 12 коп. (в год) или 47 386 руб. 59 коп. (в месяц). Уведомление было вручено ответчику 04.04.2012 г.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года иск удовлетворен: с ООО "Августъ" в пользу Территориального управления ФАУГИ в Ульяновской области взыскан долг за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. в размере 1 091 115 руб. 75 коп. и пени за период с 11.08.2010 г. по 10.12.2012 г. в размере 113 835 руб. 80 коп.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Ульяновской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Авгуръ" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование своего требования ответчик указал, что судом неверно исчислен размер арендной платы за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2012 г., поскольку в силу условий договора уведомление арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы обязательно и должно быть предварительным.
В возражениях на апелляционную жалобу Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области указало, что в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности регулируется уполномоченным на это органом в соответствии с нормами действующего законодательства.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Ульяновской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика Потапов А.Н. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009 г.).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Указанными правилами предусмотрено, что настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
Таким образом размер арендной платы в спорном периоде (с учетом заявления ответчиком о применении срока исковой давности и заявления истца об уточнении исковых требований) определяется в период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. в соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовым актом, определяющим порядок и условия определения размера арендной платы за пользование федеральными землями - постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г. независимо от включения сторонами в условия договора аренды данного обстоятельства.
В силу этого доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что соответствующее изменение размера арендной платы не может быть осуществлено ранее предварительного уведомления арендатора об изменения размера арендной платы - не соответствует требованиям действующего законодательства и является ошибочным.
Доводы ответчика о том, что условия договора с 01.01.2012 г. не предусматривали увеличение размера арендной платы на уровень инфляции, противоречат фактическим обстоятельствам дела и условиям договора пункт 3.4 которого (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2012 г.) прямо предусматривали указанное обстоятельство, что соответствует пункту 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ N 582, обязательного для исполнения сторонами с августа 2009 года.
Расчет задолженности по арендной плате и пени, представленный истцом, проверен судом, ответчиком, за исключением указанного выше обстоятельства, не оспорен и является правильным. Таким образом решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2013 года, принятое по делу N А72-2978/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авгуръ" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)