Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Тубальцева П.В. (доверенность от 26.07.2013), Кадыровой Л.Р. (доверенность от 26.07.2013),
первого ответчика - Анисимова Л.А. (доверенность от 11.02.2013),
второго ответчика - Сафиуллина И.И. (доверенность от 18.02.2013), Гадельшина А.С. (доверенность от 20.01.2014)
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Халикова Рамиля Фаритовича
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013 (судья Коротенко С.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-16596/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЕвроДом", г. Набережные Челны (ОГРН 1021602028777, ИНН 1650076305) к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне, Республика Татарстан, Бугульминский район, пос. Победа (ОГРН <...>), индивидуальному предпринимателю Халикову Рамилю Фаритовичу, г. Лениногорск (ОГРН <...>), при участии третьего лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности истца на недвижимое имущество, признании права собственности отсутствующим и передаче недвижимого имущества,
установил:
- общество с ограниченной ответственностью "ЕвроДом" (далее - ООО "ЕвроДом", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне (далее - первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Халикову Рамилю Фаритовичу (далее - второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи (купчая) от 23.01.2012 земельного участка и объекта незавершенного строительства, находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, заключенного между ИП Шагаповой З.А. и Халиковым Р.Ф.; - о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ИП Халиковым Р.Ф. ИП Шагаповой З.А. следующего недвижимого имущества: торгово-деловой комплекс, назначение - нежилое, площадью 2 216,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, земельный участок площадью 1 256 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, в общественно-деловых целях (салон красоты), кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17;
- - о признании отсутствующим права собственности Халикова Р.Ф. на следующее недвижимое имущество: торгово-деловой комплекс, назначение - нежилое, площадью 2 216,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; земельный участок площадью 1 256 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, в общественно-деловых целях (салон красоты), кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; - о признании права собственности ООО "Евро Дом" на следующее, недвижимое имущество: все нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; - о передаче первым ответчиком истцу вышеуказанного недвижимого имущества.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013, с учетом определения об исправлении опечатки от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Договор купли-продажи (купчая) от 23.01.2012 земельного участка и объекта незавершенного строительства, находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, заключенного между ИП Шагаповой З.А. и Халиковым Р.Ф., признан недействительным (ничтожным).
Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ИП Халиковым Р.Ф. ИП Шагаповой З.А. следующего недвижимого имущества: нежилые помещения площадью общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, и долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Признано отсутствующим права собственности Халикова Р.Ф. на нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, и долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Признано право собственности ООО "Евро Дом" на нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Суд обязал ИП Шагапову З.А. передать ООО "Евро Дом" нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 решение оставлено без изменения.
ИП Халиков Р.Ф., обжалуя состоявшиеся судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и принять новый судебный акт.
Кассационная жалоба мотивирована необоснованностью вывода судебных инстанций о безвозмездности сделки, добросовестностью приобретения Халиковым Р.Ф. объектов недвижимости, что преюдициально установлено по делу N А65-1010/2013, неправильной квалификацией предварительного договора как договора купли-продажи вещи которая будет создана в будущем.
В судебном заседании 22.04.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 28.04.2014. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 10.08.2011 между истцом и первым ответчиком заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом Лениногорского нотариального округа РТ Захаровой М.Н., реестровый N 1С-90 (далее - предварительный договор).
В соответствии с предварительным договором первый ответчик обязалась купить у Тазова Д.Н. земельный участок, площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенный на нем объект незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м со степенью готовности 20%, расположенные по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; достроить указанный объект, ввести его в эксплуатацию, оформить право собственности, благоустроить прилегающую к нему территорию и организовать парковочные места в срок до 15.12.2011; продать истцу все нежилые помещения, расположенные на первом этаже, общей площадью не менее 800 кв. м и земельный участок под зданием, пропорционально площади продаваемых помещений в срок до 01.01.2012 (пункт 1 предварительного договора). В свою очередь, истец по предварительному договору обязался купить у первого ответчика указанные помещения и часть земельного участка.
Стоимость будущего договора купли-продажи оценена сторонами предварительного договора в пункте 2 в размере 24 000 000 руб.
Согласно пункту 3 предварительного договора, истец обязался выплатить денежную сумму в размере 23 900 000 руб. отдельными платежами, последний из которых должен быть внесен не позднее 10.11.2011, в качестве задатка в счет причитающихся платежей по будущему договору купли-продажи.
Как следует из подпункта 3.1 пункта 3 предварительного договора, задаток выдается на завершение строительства объекта, введение его в эксплуатацию, оформление его в собственность первого ответчика, благоустройство прилегающей к нему территории с обязательным размещением удобных парковочных мест.
Стороны предварительного договора обязались заключить договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка и составить передаточный акт в срок до 01.01.2012 (пункт 4 предварительного договора).
Истец надлежащим образом исполнил возложенное на него предварительном договором обязательство по внесению задатка в сумме 23 900 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет первого ответчика, что подтверждается представленными истцом в материалы дела платежными поручениями N 162 от 11.08.2011, N 163 от 16.08.2011, N 169 от 23.08.2011, N 171 от 31.08.2011, N 172 от 02.09.2011, N 181 от 14.09.2011, N 190 от 28.09.2011, N 204 от 12.10.2011, N 209 от 25.10.2011, N 239 от 15.12.2011, N 241 от 16.12.2011, N 247 от 27.12.2011, N 248 от 28.12.2011.
Во исполнение предварительного договора первый ответчик заключил с Тазовым Д.Н. договор купли-продажи от 06.09.2011 земельного участка площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенного на нем объекта незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м со степенью готовности 20%, расположенных по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17, по цене 6 000 000 руб.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2011 за первым ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Истец 07.12.2011 направил первому ответчику предложение заключить договор (оферта) купли-продажи нежилых помещений и земельного участка пропорционально площади нежилых помещений на условиях предварительного договора.
В ответ на данное предложение первый ответчик направил истцу письмо от 14.12.2011, в котором указал на невозможность завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок ввиду нарушения третьим лицом (генеральным подрядчиком) срока окончания строительства объекта, и предложил истцу продлить срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию до 15.02.2012, а срок заключения основного договора купли-продажи - до 01.03.2012.
Между истцом и первым ответчиком - 28.12.2011 подписано Соглашение об изменениях, вносимых в предварительный договор, удостоверенное нотариусом Лениногорского нотариального Республики Татарстан Захаровой М.Н. (реестровый номер 1С-194), по условиям которого срок строительства объекта продлен до 15.02.2012, срок заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка между истцом и первым ответчиком - до 01.03.2012.
Вместе с тем, 23.01.2012 первый ответчик, без согласия и извещения истца, заключил со вторым ответчиком договор купли-продажи (купчая) земельного участка и объекта незавершенного строительства, удостоверенный нотариусом Лениногорского муниципального округа Софроновой М.В. (зарегистрировано в реестре за N 1С-1), в соответствии с которым первый ответчик продал второму ответчику земельный участок, площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенным на нем объекта незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м и степенью готовности 20%, находящихся по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, по цене 6 500 000 руб.
Первый ответчик передал второму ответчику 23.01.2012 по передаточному акту спорные объекты недвижимости - объект незавершенного строительства и земельный участок.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.02.2012 внесена запись о переходе права собственности на вышеуказанные объекты ко второму ответчику.
Не зная о заключении между ответчиками сделки по отчуждению спорного имущества от 23.01.2012, истец 03.02.2012, во исполнение условий предварительного договора направил первому ответчику повторное предложение заключить договор (вручено первому ответчику 08.02.2012), на которое первый ответчик не ответил.
Истец 24.04.2012 направил первому ответчику повторное письмо исх. N 6 с предложением заключить основной договор (вручено первому ответчику 02.05.2012), на которое первый ответчик также не ответил истцу.
Несмотря на фактическое отчуждение спорных объектов недвижимого имущества второму ответчику по договору от 23.01.2012, первый ответчик 18.07.2012 предоставил истцу письменную информацию с указанием этапов строительства спорного объекта недвижимости для ввода его в эксплуатацию с указанием видов работ, сроков их выполнения и стоимости.
Кроме того, 20.12.2012 первый ответчик предоставил истцу письмо, в котором он гарантировал истцу, что в соответствии с предварительным договором документы о переходе права собственности на нежилые помещения и земельный участок по адресу: г. Лениногорск, ул. Куйбышева, д. 17 будут оформлены и сданы на государственную регистрацию не позднее 01.02.2013. В том числе первый ответчик указал, что данная гарантия является основанием для начала работы истцом по подбору персонала и закупки торгово-технологического оборудования для последующего открытия магазина в указанном помещении.
Только 01.02.2013 первый ответчик сообщил истцу, что не имеет возможности выполнить условия предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств и предложил вернуть истцу сумму задатка, полученного по предварительному договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленным на сумму задатка.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные требования, судебные инстанции, правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-1010/2013 с участием тех же лиц, было установлено, что поскольку истец уплатил первому ответчику существенную часть стоимости спорного имущества до заключения основного договора, предварительный договор от 10.08.2011 является основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судебные инстанции по настоящему делу установили, что, совершая со вторым ответчиком сделку по продаже спорных объектов недвижимости, первый ответчик действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя своим правом.
На момент заключения договора купли-продажи от 23.01.2012 со вторым ответчиком первый ответчик знал о наличии у него неисполненных ранее возникших обязательств из предварительного договора от 10.08.2011 перед истцом, но заведомо не имел намерения в дальнейшем их исполнять.
Также судебные инстанции указали, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации второй ответчик не представил каких-либо достаточных доказательств своей добросовестности, в том числе им не представлен суду оригинал документа об оплате по договору от 23.01.2012; не доказан допустимыми и достаточными доказательствами факт осуществления им своими или привлеченными силами и за счет собственных средств достройки приобретенного им незавершенного строительства спорного объекта недвижимости.
Оспариваемый договор между ответчиками заключен 23.01.2012, регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м и степенью готовности 20% ко второму ответчику произведена 21.02.2012, а не 28.02.2012.
Вторым ответчиком получено разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию площадью 1 458,1 кв. м, т.е. согласно документам спорный объект недвижимости площадью 687,7 кв. м (1 458,1 кв. м - 770,4 кв. м) построен вторым ответчиком за одну неделю после регистрации права собственности на него и без получения разрешения на строительство данного объекта.
Отдел архитектуры и строительства РТ представил суду информацию о том, что первоначальное разрешение на строительство объекта N RU 16525000-164/с выдано первому ответчику 09.12.2011, а разрешение на строительство (реконструкцию) выдано второму ответчику только 02.04.2012, а 28.05.2012 второму ответчику уже выдано разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию площадью 2 216,15 кв. м.
Давая оценку указанным обстоятельствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с другими доказательствами, судебные инстанции пришли к следующим выводам: ответчики не опровергли доводы истца о том, что фактически строительство спорного объекта недвижимости осуществлялось ими за счет денежных средств истца, полученных первым ответчиком по предварительному договору; договор купли-продажи от 23.01.2012 заключен ими только для вида (мнимая сделка), с целью уклонения первым ответчиком от исполнения предварительного договора от 10.08.2011 и передачи спорных объектов недвижимого имущества истцу; в результате действий ответчиков истец утратил возможность использовать свое имущество в предпринимательской деятельности и получать прибыль.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" судебные инстанции правомерно удовлетворили требования истца о признании договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительной (ничтожной) сделкой.
Признание договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительной (ничтожной) сделкой явилось также основанием для частичного удовлетворения остальных требований истца, направленных на восстановление его нарушенного права.
Доводы кассационной жалобы об ошибочности выводов о безвозмездности сделки, о неправильной квалификации предварительного договора, как договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Доводы о добросовестности приобретения Халиковым Р.Ф. объектов недвижимости, со ссылкой на судебные акты по делу N А65-1010/2013 не нашли соответствующего подтверждения.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013 (с учетом определения об исправлении опечатки от 13.11.2013) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А65-16596/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2014 ПО ДЕЛУ N А65-16596/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2014 г. по делу N А65-16596/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Тубальцева П.В. (доверенность от 26.07.2013), Кадыровой Л.Р. (доверенность от 26.07.2013),
первого ответчика - Анисимова Л.А. (доверенность от 11.02.2013),
второго ответчика - Сафиуллина И.И. (доверенность от 18.02.2013), Гадельшина А.С. (доверенность от 20.01.2014)
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Халикова Рамиля Фаритовича
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013 (судья Коротенко С.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-16596/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЕвроДом", г. Набережные Челны (ОГРН 1021602028777, ИНН 1650076305) к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне, Республика Татарстан, Бугульминский район, пос. Победа (ОГРН <...>), индивидуальному предпринимателю Халикову Рамилю Фаритовичу, г. Лениногорск (ОГРН <...>), при участии третьего лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности истца на недвижимое имущество, признании права собственности отсутствующим и передаче недвижимого имущества,
установил:
- общество с ограниченной ответственностью "ЕвроДом" (далее - ООО "ЕвроДом", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне (далее - первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Халикову Рамилю Фаритовичу (далее - второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи (купчая) от 23.01.2012 земельного участка и объекта незавершенного строительства, находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, заключенного между ИП Шагаповой З.А. и Халиковым Р.Ф.; - о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ИП Халиковым Р.Ф. ИП Шагаповой З.А. следующего недвижимого имущества: торгово-деловой комплекс, назначение - нежилое, площадью 2 216,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, земельный участок площадью 1 256 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, в общественно-деловых целях (салон красоты), кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17;
- - о признании отсутствующим права собственности Халикова Р.Ф. на следующее недвижимое имущество: торгово-деловой комплекс, назначение - нежилое, площадью 2 216,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; земельный участок площадью 1 256 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, в общественно-деловых целях (салон красоты), кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; - о признании права собственности ООО "Евро Дом" на следующее, недвижимое имущество: все нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; - о передаче первым ответчиком истцу вышеуказанного недвижимого имущества.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013, с учетом определения об исправлении опечатки от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Договор купли-продажи (купчая) от 23.01.2012 земельного участка и объекта незавершенного строительства, находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, заключенного между ИП Шагаповой З.А. и Халиковым Р.Ф., признан недействительным (ничтожным).
Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ИП Халиковым Р.Ф. ИП Шагаповой З.А. следующего недвижимого имущества: нежилые помещения площадью общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, и долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Признано отсутствующим права собственности Халикова Р.Ф. на нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, и долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Признано право собственности ООО "Евро Дом" на нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17; долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
Суд обязал ИП Шагапову З.А. передать ООО "Евро Дом" нежилые помещения общей площадью 736,15 кв. м первого этажа торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:25:000000:2694, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, долю в размере 33/100 в праве собственности на земельный участок под зданием торгово-делового комплекса, кадастровый (или условный) номер 16:51:012901:112, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17.
В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 решение оставлено без изменения.
ИП Халиков Р.Ф., обжалуя состоявшиеся судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и принять новый судебный акт.
Кассационная жалоба мотивирована необоснованностью вывода судебных инстанций о безвозмездности сделки, добросовестностью приобретения Халиковым Р.Ф. объектов недвижимости, что преюдициально установлено по делу N А65-1010/2013, неправильной квалификацией предварительного договора как договора купли-продажи вещи которая будет создана в будущем.
В судебном заседании 22.04.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 28.04.2014. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 10.08.2011 между истцом и первым ответчиком заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом Лениногорского нотариального округа РТ Захаровой М.Н., реестровый N 1С-90 (далее - предварительный договор).
В соответствии с предварительным договором первый ответчик обязалась купить у Тазова Д.Н. земельный участок, площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенный на нем объект незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м со степенью готовности 20%, расположенные по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17; достроить указанный объект, ввести его в эксплуатацию, оформить право собственности, благоустроить прилегающую к нему территорию и организовать парковочные места в срок до 15.12.2011; продать истцу все нежилые помещения, расположенные на первом этаже, общей площадью не менее 800 кв. м и земельный участок под зданием, пропорционально площади продаваемых помещений в срок до 01.01.2012 (пункт 1 предварительного договора). В свою очередь, истец по предварительному договору обязался купить у первого ответчика указанные помещения и часть земельного участка.
Стоимость будущего договора купли-продажи оценена сторонами предварительного договора в пункте 2 в размере 24 000 000 руб.
Согласно пункту 3 предварительного договора, истец обязался выплатить денежную сумму в размере 23 900 000 руб. отдельными платежами, последний из которых должен быть внесен не позднее 10.11.2011, в качестве задатка в счет причитающихся платежей по будущему договору купли-продажи.
Как следует из подпункта 3.1 пункта 3 предварительного договора, задаток выдается на завершение строительства объекта, введение его в эксплуатацию, оформление его в собственность первого ответчика, благоустройство прилегающей к нему территории с обязательным размещением удобных парковочных мест.
Стороны предварительного договора обязались заключить договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка и составить передаточный акт в срок до 01.01.2012 (пункт 4 предварительного договора).
Истец надлежащим образом исполнил возложенное на него предварительном договором обязательство по внесению задатка в сумме 23 900 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет первого ответчика, что подтверждается представленными истцом в материалы дела платежными поручениями N 162 от 11.08.2011, N 163 от 16.08.2011, N 169 от 23.08.2011, N 171 от 31.08.2011, N 172 от 02.09.2011, N 181 от 14.09.2011, N 190 от 28.09.2011, N 204 от 12.10.2011, N 209 от 25.10.2011, N 239 от 15.12.2011, N 241 от 16.12.2011, N 247 от 27.12.2011, N 248 от 28.12.2011.
Во исполнение предварительного договора первый ответчик заключил с Тазовым Д.Н. договор купли-продажи от 06.09.2011 земельного участка площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенного на нем объекта незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м со степенью готовности 20%, расположенных по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, 17, по цене 6 000 000 руб.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2011 за первым ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Истец 07.12.2011 направил первому ответчику предложение заключить договор (оферта) купли-продажи нежилых помещений и земельного участка пропорционально площади нежилых помещений на условиях предварительного договора.
В ответ на данное предложение первый ответчик направил истцу письмо от 14.12.2011, в котором указал на невозможность завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок ввиду нарушения третьим лицом (генеральным подрядчиком) срока окончания строительства объекта, и предложил истцу продлить срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию до 15.02.2012, а срок заключения основного договора купли-продажи - до 01.03.2012.
Между истцом и первым ответчиком - 28.12.2011 подписано Соглашение об изменениях, вносимых в предварительный договор, удостоверенное нотариусом Лениногорского нотариального Республики Татарстан Захаровой М.Н. (реестровый номер 1С-194), по условиям которого срок строительства объекта продлен до 15.02.2012, срок заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка между истцом и первым ответчиком - до 01.03.2012.
Вместе с тем, 23.01.2012 первый ответчик, без согласия и извещения истца, заключил со вторым ответчиком договор купли-продажи (купчая) земельного участка и объекта незавершенного строительства, удостоверенный нотариусом Лениногорского муниципального округа Софроновой М.В. (зарегистрировано в реестре за N 1С-1), в соответствии с которым первый ответчик продал второму ответчику земельный участок, площадью 1 256 кв. м с кадастровым номером 16:51:012901:112 и размещенным на нем объекта незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м и степенью готовности 20%, находящихся по адресу: РТ, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, строен. 17, по цене 6 500 000 руб.
Первый ответчик передал второму ответчику 23.01.2012 по передаточному акту спорные объекты недвижимости - объект незавершенного строительства и земельный участок.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.02.2012 внесена запись о переходе права собственности на вышеуказанные объекты ко второму ответчику.
Не зная о заключении между ответчиками сделки по отчуждению спорного имущества от 23.01.2012, истец 03.02.2012, во исполнение условий предварительного договора направил первому ответчику повторное предложение заключить договор (вручено первому ответчику 08.02.2012), на которое первый ответчик не ответил.
Истец 24.04.2012 направил первому ответчику повторное письмо исх. N 6 с предложением заключить основной договор (вручено первому ответчику 02.05.2012), на которое первый ответчик также не ответил истцу.
Несмотря на фактическое отчуждение спорных объектов недвижимого имущества второму ответчику по договору от 23.01.2012, первый ответчик 18.07.2012 предоставил истцу письменную информацию с указанием этапов строительства спорного объекта недвижимости для ввода его в эксплуатацию с указанием видов работ, сроков их выполнения и стоимости.
Кроме того, 20.12.2012 первый ответчик предоставил истцу письмо, в котором он гарантировал истцу, что в соответствии с предварительным договором документы о переходе права собственности на нежилые помещения и земельный участок по адресу: г. Лениногорск, ул. Куйбышева, д. 17 будут оформлены и сданы на государственную регистрацию не позднее 01.02.2013. В том числе первый ответчик указал, что данная гарантия является основанием для начала работы истцом по подбору персонала и закупки торгово-технологического оборудования для последующего открытия магазина в указанном помещении.
Только 01.02.2013 первый ответчик сообщил истцу, что не имеет возможности выполнить условия предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств и предложил вернуть истцу сумму задатка, полученного по предварительному договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленным на сумму задатка.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные требования, судебные инстанции, правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-1010/2013 с участием тех же лиц, было установлено, что поскольку истец уплатил первому ответчику существенную часть стоимости спорного имущества до заключения основного договора, предварительный договор от 10.08.2011 является основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судебные инстанции по настоящему делу установили, что, совершая со вторым ответчиком сделку по продаже спорных объектов недвижимости, первый ответчик действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя своим правом.
На момент заключения договора купли-продажи от 23.01.2012 со вторым ответчиком первый ответчик знал о наличии у него неисполненных ранее возникших обязательств из предварительного договора от 10.08.2011 перед истцом, но заведомо не имел намерения в дальнейшем их исполнять.
Также судебные инстанции указали, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации второй ответчик не представил каких-либо достаточных доказательств своей добросовестности, в том числе им не представлен суду оригинал документа об оплате по договору от 23.01.2012; не доказан допустимыми и достаточными доказательствами факт осуществления им своими или привлеченными силами и за счет собственных средств достройки приобретенного им незавершенного строительства спорного объекта недвижимости.
Оспариваемый договор между ответчиками заключен 23.01.2012, регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 770,4 кв. м и степенью готовности 20% ко второму ответчику произведена 21.02.2012, а не 28.02.2012.
Вторым ответчиком получено разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию площадью 1 458,1 кв. м, т.е. согласно документам спорный объект недвижимости площадью 687,7 кв. м (1 458,1 кв. м - 770,4 кв. м) построен вторым ответчиком за одну неделю после регистрации права собственности на него и без получения разрешения на строительство данного объекта.
Отдел архитектуры и строительства РТ представил суду информацию о том, что первоначальное разрешение на строительство объекта N RU 16525000-164/с выдано первому ответчику 09.12.2011, а разрешение на строительство (реконструкцию) выдано второму ответчику только 02.04.2012, а 28.05.2012 второму ответчику уже выдано разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию площадью 2 216,15 кв. м.
Давая оценку указанным обстоятельствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с другими доказательствами, судебные инстанции пришли к следующим выводам: ответчики не опровергли доводы истца о том, что фактически строительство спорного объекта недвижимости осуществлялось ими за счет денежных средств истца, полученных первым ответчиком по предварительному договору; договор купли-продажи от 23.01.2012 заключен ими только для вида (мнимая сделка), с целью уклонения первым ответчиком от исполнения предварительного договора от 10.08.2011 и передачи спорных объектов недвижимого имущества истцу; в результате действий ответчиков истец утратил возможность использовать свое имущество в предпринимательской деятельности и получать прибыль.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" судебные инстанции правомерно удовлетворили требования истца о признании договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительной (ничтожной) сделкой.
Признание договора купли-продажи от 23.01.2012 недействительной (ничтожной) сделкой явилось также основанием для частичного удовлетворения остальных требований истца, направленных на восстановление его нарушенного права.
Доводы кассационной жалобы об ошибочности выводов о безвозмездности сделки, о неправильной квалификации предварительного договора, как договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Доводы о добросовестности приобретения Халиковым Р.Ф. объектов недвижимости, со ссылкой на судебные акты по делу N А65-1010/2013 не нашли соответствующего подтверждения.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2013 (с учетом определения об исправлении опечатки от 13.11.2013) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А65-16596/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)