Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.,
при участии в заседании:
от ОАО "Амурский судостроительный завод", ФГБУ "ФКП", Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ФГУП "БТИ": представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Комсомольска-на-Амуре
на решение от 21.07.2014
по делу N А73-7559/2014
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Захаренко Е.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Амурский судостроительный завод"
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
третьи лица: Администрация города Комсомольска-на-Амуре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации",
установил:
Открытое акционерное общество "Амурский судостроительный завод" (ОГРН 1022700514605, г. Комсомольск-на-Амуре) (далее - ОАО "АСЗ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, г. Хабаровск) (далее - ФГБУ "ФКП") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7, площадью 12 868 кв. м, находящегося по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Аллея Труда, 1, равной его рыночной стоимости в размере 6 769 000 рублей.
Требования мотивированы завышенной кадастровой стоимостью земельного участка, по сравнению с его рыночной ценой.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра), Администрация города Комсомольска-на-Амуре (далее - Администрация), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (далее - ФГУП "БТИ").
Решением от 21.07.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права, считает судебный акт подлежащим отмене.
В обоснование указано на отсутствие в решении суда оценки доводов Администрации, возражавшей против удовлетворения заявленных требований.
Размер кадастровой стоимости спорного земельного участка установлен на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае, утвержденных Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр, все условия договора аренды, в том числе и размер арендной платы, согласованы со стороны ОАО "АСЗ" в момент подписания договора, в связи с чем ОАО "АСЗ" приняло на себя обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере; установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости и, как следствие, уменьшение размера арендной платы, лишает муниципальное образование "Город Комсомольск-на-Амуре", как арендодателя, той выгоды, на которую оно могло бы рассчитывать при передаче данного земельного участка иному арендатору, что нарушает права Администрации, как стороны гражданских правоотношений.
Кроме того, считает необоснованно заниженным размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный в Отчете N 12-01.1295/3, как не соответствующий действительным рыночным ценам на земельные участки, расположенные на территории города Комсомольска-на-Амуре.
Отзыв в материалы дела не представлен.
В судебное заседание участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.
От Администрации г. Комсомольска-на-Амуре и ОАО "АСЗ" поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, 25.09.2012 между Администрацией (арендодатель) и ОАО "АСЗ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7, площадью 12 868 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Аллея Труда, 1, с целью эксплуатации объекта пожарной безопасности - нежилого здания "опо-24 (лит.60/1)".
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2012 до 01.09.2022.
Расчет арендной платы приведен в приложении к договору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 01.09.2012 земельный участок передан арендатору.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N 2700/301/12-48764 от 26.06.2012 его кадастровая стоимость составляет 18 374 474,56 рублей.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, ОАО "АСЗ" обратилось в ООО "Центр развития инвестиций" для проведения независимой оценки рыночной стоимости спорного земельного участка.
Отчетом N 12-01.1295/3 об оценке рыночной стоимости земельного участка установлено, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 769 000 рублей.
Ссылаясь на существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, истец обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 275-О-О, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона).
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона).
На основании пунктов 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в пункте 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса).
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр, вступившего в силу с 01.01.2009, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае, и составляет 18 374 474,56 рублей (кадастровый паспорт).
Между тем, согласно представленному истцом Отчету N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, выполненному ООО "Центр развития инвестиций", рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 769 000 рублей.
Указанное свидетельствует о значительном расхождении между установленной кадастровой оценкой стоимостью земельного участка и определенной рыночной стоимостью.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом в силу правил пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела предоставлено положительное экспертное заключение N 142/02/14 от 25.02.2014 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", согласно которому содержание Отчета N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, выполненного ООО "Центр развития инвестиций", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков".
Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка в составе земель населенных пунктов Хабаровского края, утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае", согласно отчету, определена по состоянию на 01.01.2007.
Согласно представленному в материалы дела Отчету N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 ООО "Центр развития инвестиций" рыночная стоимость спорного земельного участка также определена по состоянию на 01.01.2007.
Указанное свидетельствует о соблюдении независимым оценщиком требований статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ.
Оценив Отчет N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, принимая во внимание положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, членом которой является ООО "Центр развития инвестиций", апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.
При указанных обстоятельствах, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка, внесенной в Государственный кадастр недвижимости, и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Выводы суда соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора, согласно которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную.
В этой связи довод апелляционной жалобы о согласовании арендатором размера арендной платы при заключении договора подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
С учетом изложенного, наличия значительного расхождения между установленной кадастровой оценкой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной оценщиком, доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение размера арендной платы за его использование лишает муниципальное образование, как арендодателя, той выгоды, на которую оно могло бы рассчитывать при передаче данного земельного участка иному арендатору, подлежат отклонению, как несостоятельные.
По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с рыночной стоимостью спорного земельного участка, определенного в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, который согласно положительному экспертному заключению N 142/02/14 от 25.02.2014 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из экспертного заключения N 142/02/14 от 25.02.2014, в рамках Отчета N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 оценщик обоснованно использовал метод сравнения продаж. Для реализации метода оценщиком были отобраны 3 объекта-аналога. В процессе расчета рассчитаны корректировки на уровень деловой активности района расположения, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень освоенности земельного участка, площадь земельного участка. Корректировка на местоположение объекта оценки произведена через сопоставление цен на производственно-складские объекты в г. Хабаровске и г. Комсомольске-на-Амуре. Отсутствие корректировок по прочим выявленным ценообразующим факторам обосновано. Замечаний по обоснованию и применению методов и производственным расчетам нет.
При этом, в указанном экспертном заключении сделан вывод о том, что методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению метода и произведенным расчетам не имеется.
Учитывая выводы, изложенные в экспертном положительном заключении N 142/02/14 от 25.02.2014, ссылка в апелляционной жалобе на заниженную в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 рыночную стоимость спорного земельного участка отклоняется, как несостоятельная.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, касающихся не отражения в оспариваемом решении доводов Администрации, изложенных в отзыве на исковое заявление, учитывая в целом надлежащую мотивировку судебного акта, выводы которого соответствуют правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подлежащим применению при рассмотрении настоящего спора, не является основанием для отмены решения.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21.07.2014 по делу N А73-7559/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2014 N 06АП-4970/2014 ПО ДЕЛУ N А73-7559/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2014 г. N 06АП-4970/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.,
при участии в заседании:
от ОАО "Амурский судостроительный завод", ФГБУ "ФКП", Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ФГУП "БТИ": представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Комсомольска-на-Амуре
на решение от 21.07.2014
по делу N А73-7559/2014
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Захаренко Е.Н.,
по иску открытого акционерного общества "Амурский судостроительный завод"
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
третьи лица: Администрация города Комсомольска-на-Амуре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации",
установил:
Открытое акционерное общество "Амурский судостроительный завод" (ОГРН 1022700514605, г. Комсомольск-на-Амуре) (далее - ОАО "АСЗ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, г. Хабаровск) (далее - ФГБУ "ФКП") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7, площадью 12 868 кв. м, находящегося по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Аллея Труда, 1, равной его рыночной стоимости в размере 6 769 000 рублей.
Требования мотивированы завышенной кадастровой стоимостью земельного участка, по сравнению с его рыночной ценой.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра), Администрация города Комсомольска-на-Амуре (далее - Администрация), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (далее - ФГУП "БТИ").
Решением от 21.07.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права, считает судебный акт подлежащим отмене.
В обоснование указано на отсутствие в решении суда оценки доводов Администрации, возражавшей против удовлетворения заявленных требований.
Размер кадастровой стоимости спорного земельного участка установлен на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае, утвержденных Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр, все условия договора аренды, в том числе и размер арендной платы, согласованы со стороны ОАО "АСЗ" в момент подписания договора, в связи с чем ОАО "АСЗ" приняло на себя обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере; установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости и, как следствие, уменьшение размера арендной платы, лишает муниципальное образование "Город Комсомольск-на-Амуре", как арендодателя, той выгоды, на которую оно могло бы рассчитывать при передаче данного земельного участка иному арендатору, что нарушает права Администрации, как стороны гражданских правоотношений.
Кроме того, считает необоснованно заниженным размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный в Отчете N 12-01.1295/3, как не соответствующий действительным рыночным ценам на земельные участки, расположенные на территории города Комсомольска-на-Амуре.
Отзыв в материалы дела не представлен.
В судебное заседание участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.
От Администрации г. Комсомольска-на-Амуре и ОАО "АСЗ" поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, 25.09.2012 между Администрацией (арендодатель) и ОАО "АСЗ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7, площадью 12 868 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Аллея Труда, 1, с целью эксплуатации объекта пожарной безопасности - нежилого здания "опо-24 (лит.60/1)".
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2012 до 01.09.2022.
Расчет арендной платы приведен в приложении к договору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 01.09.2012 земельный участок передан арендатору.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N 2700/301/12-48764 от 26.06.2012 его кадастровая стоимость составляет 18 374 474,56 рублей.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, ОАО "АСЗ" обратилось в ООО "Центр развития инвестиций" для проведения независимой оценки рыночной стоимости спорного земельного участка.
Отчетом N 12-01.1295/3 об оценке рыночной стоимости земельного участка установлено, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 769 000 рублей.
Ссылаясь на существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, истец обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 275-О-О, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона).
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона).
На основании пунктов 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в пункте 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса).
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр, вступившего в силу с 01.01.2009, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае, и составляет 18 374 474,56 рублей (кадастровый паспорт).
Между тем, согласно представленному истцом Отчету N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, выполненному ООО "Центр развития инвестиций", рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:7 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 769 000 рублей.
Указанное свидетельствует о значительном расхождении между установленной кадастровой оценкой стоимостью земельного участка и определенной рыночной стоимостью.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом в силу правил пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела предоставлено положительное экспертное заключение N 142/02/14 от 25.02.2014 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", согласно которому содержание Отчета N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, выполненного ООО "Центр развития инвестиций", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков".
Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка в составе земель населенных пунктов Хабаровского края, утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае", согласно отчету, определена по состоянию на 01.01.2007.
Согласно представленному в материалы дела Отчету N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 ООО "Центр развития инвестиций" рыночная стоимость спорного земельного участка также определена по состоянию на 01.01.2007.
Указанное свидетельствует о соблюдении независимым оценщиком требований статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ.
Оценив Отчет N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, принимая во внимание положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, членом которой является ООО "Центр развития инвестиций", апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.
При указанных обстоятельствах, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка, внесенной в Государственный кадастр недвижимости, и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Выводы суда соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора, согласно которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную.
В этой связи довод апелляционной жалобы о согласовании арендатором размера арендной платы при заключении договора подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
С учетом изложенного, наличия значительного расхождения между установленной кадастровой оценкой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной оценщиком, доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение размера арендной платы за его использование лишает муниципальное образование, как арендодателя, той выгоды, на которую оно могло бы рассчитывать при передаче данного земельного участка иному арендатору, подлежат отклонению, как несостоятельные.
По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с рыночной стоимостью спорного земельного участка, определенного в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013, который согласно положительному экспертному заключению N 142/02/14 от 25.02.2014 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из экспертного заключения N 142/02/14 от 25.02.2014, в рамках Отчета N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 оценщик обоснованно использовал метод сравнения продаж. Для реализации метода оценщиком были отобраны 3 объекта-аналога. В процессе расчета рассчитаны корректировки на уровень деловой активности района расположения, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень освоенности земельного участка, площадь земельного участка. Корректировка на местоположение объекта оценки произведена через сопоставление цен на производственно-складские объекты в г. Хабаровске и г. Комсомольске-на-Амуре. Отсутствие корректировок по прочим выявленным ценообразующим факторам обосновано. Замечаний по обоснованию и применению методов и производственным расчетам нет.
При этом, в указанном экспертном заключении сделан вывод о том, что методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению метода и произведенным расчетам не имеется.
Учитывая выводы, изложенные в экспертном положительном заключении N 142/02/14 от 25.02.2014, ссылка в апелляционной жалобе на заниженную в Отчете N 12-01.1295/3 от 18.12.2013 рыночную стоимость спорного земельного участка отклоняется, как несостоятельная.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, касающихся не отражения в оспариваемом решении доводов Администрации, изложенных в отзыве на исковое заявление, учитывая в целом надлежащую мотивировку судебного акта, выводы которого соответствуют правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подлежащим применению при рассмотрении настоящего спора, не является основанием для отмены решения.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21.07.2014 по делу N А73-7559/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)