Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает, что эта сделка является мнимой, так как покупатель не произвел оплату стоимости земельного участка, предусмотренную договором купли-продажи, не принял данный земельный участок во владение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Сехин М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей областного суда Кулешовой Е.В., Мариной Ж.В.
при секретаре Ш.
с участием адвоката Владимирова А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2015 года по докладу судьи Мариной Ж.В. дело по апелляционной жалобе представителя Х. (Я.) на решение Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года по делу по иску Х. к Б. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установила:
Х. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежал земельный участок, общей площадью ... кв. м, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ г. он выдал доверенность на имя Х.Л.Л. (своего брата) с правом продажи указанного земельного участка. По данной доверенности последний ДД.ММ.ГГГГ продал указанный земельный участок Б. Считает, что данная сделка является мнимой, так как покупатель Б. не произвел оплату стоимости земельного участка, предусмотренную договором купли-продажи в размере ... руб., не принял указанный земельный участок во владение. В ходе рассмотрения дела Х. уточнил основания иска, ссылаясь на то, что на момент продажи земельного участка на нем был построен жилой дом, общей площадью ... кв. м, в котором проживал его брат (Х.Л.Л.) с семьей. В связи с тем, что земельный участок был отчужден без расположенного на нем жилого дома, в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ, считает, что указанная сделка является ничтожной.
С учетом уточненных исковых требований Х. просил суд признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ответчиком, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, выражающиеся в переоформлении права собственности на земельный участок на его имя.
Решением Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Х.
В апелляционной жалобе представитель Х. (Я.) просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования. Указывает на то, что в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ при совершении сделки не произошло отчуждение находящегося на нем домовладения, а также надворных построек. Истцом в качестве доказательств, подтверждающих возникновение права собственности, были предоставлены технический паспорт на жилой дом, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, документы, подтверждающие проведение и установку коммуникаций, а также проведение строительных, ремонтных и отделочных работ. Однако указанные доказательства судом не приняты во внимание.
В возражениях на апелляционную жалобу Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Б., представители Управления Росреестра по Брянской области, МУ "Снежская сельская администрация" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, суду не сообщали об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учетом требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав доклад по делу судьи Мариной Ж.В., объяснения Х. и его представителя Я., представителя Б. (адвоката Владимирова А.Н.), Х.Л.Л., проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Х. являлся собственником земельного участка, общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Х.Л.Л., действующий от имени Х., продал Б. земельный участок, общей площадью ... кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый номер ..., за ... руб. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Б. ДД.ММ.ГГГГ Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан Б.
В качестве оснований заявленного иска Х. ссылается на то, что ответчиком не проведена оплата недвижимости по договору купли-продажи; что данная сделка являлась мнимой и носила фиктивный характер, так как была совершена в обеспечение ранее взятых на себя Х.Л.Л. обязательств по возврату займа перед С.; что земельный участок был отчужден без расположенного на нем жилого дома.
Рассматривая заявленный спор по указанным основаниям, суд обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи ввиду неоплаты объекта недвижимости Б. не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из п. 3 договора купли-продажи земельного участка следует, что расчет между продавцом и покупателем произведен до подписания настоящего договора. Таким образом, из условий договора следует об исполнении Б. обязанности по оплате стоимости земельного участка. Доказательств в опровержение указанного обстоятельства истцом не представлено.
Суд обоснованно не принял во внимание в качестве основания признания недействительным договора купли-продажи мнимый характер совершенной сторонами сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 170 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида.
Истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемой сделки. Из условий указанного договора следует, что он совершен сторонами, Б. произведена оплата стоимости земельного участка, по акту приема-передачи участок передан ответчику.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанная сделка на может быть признана недействительной в силу того, что совершена с нарушением п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Суд, отказывая в признании сделки недействительной по указанному основанию, пришел к выводу о том, что жилой дом, возведенный на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, разрешение на строительство указанного объекта отсутствует, истцом не представлено доказательств возведения указанного жилого дома, площадь застройки которого на ДД.ММ.ГГГГ составила ... кв. м, а площадь жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ - ... кв. м.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> (бывший участок N) следует, что дом взят на учет в ... г., общая площадь дома составила ... кв. м, число этажей надземной части - ..., число этажей подземной части - ....
Факт принадлежности указанного строения истцу подтверждают следующие имеющиеся в деле доказательства: план строения, подготовленный ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., где в качестве пользователя указан Х., в указанном плане значится ... надземных этажа и ... подземный этаж (л.д. N, N); рабочий проект газоснабжения указанного жилого дома, подготовленный на ... г., где в качестве заказчика указан Х. (л.д. N); технические условия на электроснабжение жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N) и технический отчет N на испытание электрооборудования в указанном доме (л.д. N); договор возмездного оказания услуг по технологическому присоединению к электрической сети N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ... (л.д. N); договор от ДД.ММ.ГГГГ по первичному пуску, настройке, техническому обслуживанию и ремонту газового оборудования газового котла в указанном доме, где заказчиком выступает Х. (л.д. N, N); договор поставки природного газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N); технические условия на электроснабжение от ДД.ММ.ГГГГ, где заказчиком также является Х. (л.д. N, N). Таким образом, вышеуказанные письменные доказательства подтверждают факт строительства истцом жилого дома, проведения в нем работ по газификации и электроснабжению.
Иных доказательств, опровергающих строительство указанного жилого дома Х., материалы дела не содержат. Так же как ответчиком не представлено доказательств принадлежности дома иному лицу. Жилой дом был возведен истцом на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, который в силу п. 2 ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" может использоваться для возведения жилого дома.
При заключении договора купли-продажи Б. не мог не видеть возведенный на земельном участке трехэтажный жилой дом, общей площадью ... кв. м, однако сделку совершил и оплатил стоимость только одного объекта недвижимости - земельного участка.
С учетом положений ст. 168 ГК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отменяет решение суда, и удовлетворяет заявленные исковые требования, признает недействительным договор купли-продажи, заключенный между сторонами, и применяет последствия недействительности сделки, возвращает Х. в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и взыскивает с Х. в пользу Б. денежные средства в размере ... руб. (стоимость земельного участка).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
Иск удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Х. и Б..
Применить последствия недействительности сделки. Признать право собственности за Х. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с Х. в пользу Б. .... руб.
Председательствующий
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
областного суда
Е.В.КУЛЕШОВА
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1774/15
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает, что эта сделка является мнимой, так как покупатель не произвел оплату стоимости земельного участка, предусмотренную договором купли-продажи, не принял данный земельный участок во владение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. по делу N 33-1774/15
судья Сехин М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей областного суда Кулешовой Е.В., Мариной Ж.В.
при секретаре Ш.
с участием адвоката Владимирова А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2015 года по докладу судьи Мариной Ж.В. дело по апелляционной жалобе представителя Х. (Я.) на решение Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года по делу по иску Х. к Б. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установила:
Х. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежал земельный участок, общей площадью ... кв. м, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ г. он выдал доверенность на имя Х.Л.Л. (своего брата) с правом продажи указанного земельного участка. По данной доверенности последний ДД.ММ.ГГГГ продал указанный земельный участок Б. Считает, что данная сделка является мнимой, так как покупатель Б. не произвел оплату стоимости земельного участка, предусмотренную договором купли-продажи в размере ... руб., не принял указанный земельный участок во владение. В ходе рассмотрения дела Х. уточнил основания иска, ссылаясь на то, что на момент продажи земельного участка на нем был построен жилой дом, общей площадью ... кв. м, в котором проживал его брат (Х.Л.Л.) с семьей. В связи с тем, что земельный участок был отчужден без расположенного на нем жилого дома, в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ, считает, что указанная сделка является ничтожной.
С учетом уточненных исковых требований Х. просил суд признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ответчиком, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, выражающиеся в переоформлении права собственности на земельный участок на его имя.
Решением Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Х.
В апелляционной жалобе представитель Х. (Я.) просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования. Указывает на то, что в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ при совершении сделки не произошло отчуждение находящегося на нем домовладения, а также надворных построек. Истцом в качестве доказательств, подтверждающих возникновение права собственности, были предоставлены технический паспорт на жилой дом, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, документы, подтверждающие проведение и установку коммуникаций, а также проведение строительных, ремонтных и отделочных работ. Однако указанные доказательства судом не приняты во внимание.
В возражениях на апелляционную жалобу Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Б., представители Управления Росреестра по Брянской области, МУ "Снежская сельская администрация" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, суду не сообщали об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учетом требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав доклад по делу судьи Мариной Ж.В., объяснения Х. и его представителя Я., представителя Б. (адвоката Владимирова А.Н.), Х.Л.Л., проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Х. являлся собственником земельного участка, общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Х.Л.Л., действующий от имени Х., продал Б. земельный участок, общей площадью ... кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый номер ..., за ... руб. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Б. ДД.ММ.ГГГГ Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан Б.
В качестве оснований заявленного иска Х. ссылается на то, что ответчиком не проведена оплата недвижимости по договору купли-продажи; что данная сделка являлась мнимой и носила фиктивный характер, так как была совершена в обеспечение ранее взятых на себя Х.Л.Л. обязательств по возврату займа перед С.; что земельный участок был отчужден без расположенного на нем жилого дома.
Рассматривая заявленный спор по указанным основаниям, суд обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи ввиду неоплаты объекта недвижимости Б. не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из п. 3 договора купли-продажи земельного участка следует, что расчет между продавцом и покупателем произведен до подписания настоящего договора. Таким образом, из условий договора следует об исполнении Б. обязанности по оплате стоимости земельного участка. Доказательств в опровержение указанного обстоятельства истцом не представлено.
Суд обоснованно не принял во внимание в качестве основания признания недействительным договора купли-продажи мнимый характер совершенной сторонами сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 170 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида.
Истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемой сделки. Из условий указанного договора следует, что он совершен сторонами, Б. произведена оплата стоимости земельного участка, по акту приема-передачи участок передан ответчику.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанная сделка на может быть признана недействительной в силу того, что совершена с нарушением п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Суд, отказывая в признании сделки недействительной по указанному основанию, пришел к выводу о том, что жилой дом, возведенный на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, разрешение на строительство указанного объекта отсутствует, истцом не представлено доказательств возведения указанного жилого дома, площадь застройки которого на ДД.ММ.ГГГГ составила ... кв. м, а площадь жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ - ... кв. м.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> (бывший участок N) следует, что дом взят на учет в ... г., общая площадь дома составила ... кв. м, число этажей надземной части - ..., число этажей подземной части - ....
Факт принадлежности указанного строения истцу подтверждают следующие имеющиеся в деле доказательства: план строения, подготовленный ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., где в качестве пользователя указан Х., в указанном плане значится ... надземных этажа и ... подземный этаж (л.д. N, N); рабочий проект газоснабжения указанного жилого дома, подготовленный на ... г., где в качестве заказчика указан Х. (л.д. N); технические условия на электроснабжение жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N) и технический отчет N на испытание электрооборудования в указанном доме (л.д. N); договор возмездного оказания услуг по технологическому присоединению к электрической сети N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ... (л.д. N); договор от ДД.ММ.ГГГГ по первичному пуску, настройке, техническому обслуживанию и ремонту газового оборудования газового котла в указанном доме, где заказчиком выступает Х. (л.д. N, N); договор поставки природного газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N); технические условия на электроснабжение от ДД.ММ.ГГГГ, где заказчиком также является Х. (л.д. N, N). Таким образом, вышеуказанные письменные доказательства подтверждают факт строительства истцом жилого дома, проведения в нем работ по газификации и электроснабжению.
Иных доказательств, опровергающих строительство указанного жилого дома Х., материалы дела не содержат. Так же как ответчиком не представлено доказательств принадлежности дома иному лицу. Жилой дом был возведен истцом на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, который в силу п. 2 ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" может использоваться для возведения жилого дома.
При заключении договора купли-продажи Б. не мог не видеть возведенный на земельном участке трехэтажный жилой дом, общей площадью ... кв. м, однако сделку совершил и оплатил стоимость только одного объекта недвижимости - земельного участка.
С учетом положений ст. 168 ГК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отменяет решение суда, и удовлетворяет заявленные исковые требования, признает недействительным договор купли-продажи, заключенный между сторонами, и применяет последствия недействительности сделки, возвращает Х. в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и взыскивает с Х. в пользу Б. денежные средства в размере ... руб. (стоимость земельного участка).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 27 февраля 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
Иск удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Х. и Б..
Применить последствия недействительности сделки. Признать право собственности за Х. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с Х. в пользу Б. .... руб.
Председательствующий
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
областного суда
Е.В.КУЛЕШОВА
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)