Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 30 января 2015 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-38390/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт", ИНН 6658080060, ОГРН 1026602309942 (далее - ООО "Урал-Консалт", истец)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственное учреждение, ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588 (далее - ответчик)
об урегулировании преддоговорного спора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: К.В. Байдуганов - представитель по доверенности серии 72 АА N 0296751 от 24.04.2012 г., предъявлен паспорт;
- от ответчика: А.В. Бодров - ведущий специалист по доверенности от 06.03.2014 г. N 17-01-82/2559, предъявлен паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
ООО "Урал-Консалт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием определить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385, заключаемого между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.04.2012 г. N 1817 "О предоставлении в собственность земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в предложенной им редакции.
Истец в предварительное судебное заседание представил оригинал искового заявления, который приобщен к материалам дела.
МУГИСО в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложило в письменном отзыве, который приобщен судом к материалам дела.
Кроме того, истец указывает, что спорный земельный участок находился у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано. В связи с этим истец полагает, что выкупная стоимость участка должна определяться по п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, то есть 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому истец считает, что подготовленный ответчиком расчет выкупной стоимости является неверным.
В судебном заседании, состоявшемся 03.12.2014 г., истцом заявлено об уточнении исковых требований.
Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ООО "Урал-Консалт" представило письменные возражения на отзыв МУГИСО, которые приобщены к материалам дела.
Министерство представило дополнение к отзыву (приобщено к материалам дела).
В судебное заседание 03.12.2014 г. истец в подтверждение своего довода о то, что в данном случае речь идет о переоформлении земельного участка, находившегося на праве постоянного бессрочного пользования, в собственность, представил информацию от ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ", а также дополнительные документы.
При этом истец указал, что ему необходимо время для предоставления дополнительных документов в подтверждение своих доводов. В связи с этим судебное заседание было отложено протокольным определением от 03.12.2014., при этом МУГИСО также было указано на необходимость представления документов, связанных с приватизацией КПФ "Универсал".
В судебном заседании 26.12.2014 г. ООО "Урал-Консалт" уточнил исковые требования и просит определить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385, заключаемого между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.04.2012 г. N 1817 "О предоставлении в собственность земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в следующей редакции:
- Пункт 2.1: "Цена Участка составляет 112823 (сто двенадцать тысяч восемьсот двадцать три) рубля 70 копеек за весь Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора. Покупатель оплачивает цену Участка в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего Договора";
- Приложение N 1, Столбец 2 таблицы, третья строка: "4 512 948,00";
- Приложение N 1, Столбец 3 таблицы, третья строка: "2,5";
- Приложение N 1, Столбец 4 таблицы, третья строка: "112823,70";
- Приложение N 1, Первый абзац (после таблицы): "Выкупная цена земельного участка составляет 112823 (сто двенадцать тысяч восемьсот двадцать три) рубля 70 копеек".
В настоящее судебное заседание истец, в подтверждение того, что ранее подъездной железнодорожный путь литер 1 находился в государственной собственности, представил следующие документы: копия плана приватизации Свердловской коммерческо-посреднической фирмы "Универсал" с приложением, копия Решения Свердловского комитета управления государственным имуществом N 758 от 06.08.1993 г., копия Приказа N 317 от 16.12.1990 г.
При этом истец представил копию сопроводительного письма от 21.01.2015 от ГКУСО "ГАСО", опись документов, принятых от заявителя Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
МУГИСО настаивает на ранее заявленных доводах.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - участок железнодорожного пути, назначение: транспортное, протяженность 215 м, литер: 1. (далее - объект).
Реализуя свое право, предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на приобретение земельного участка, собственность на который не разграничена, ООО "Урал-Консалт" обратилось в порядке, предусмотренном п. 7 ст. 36 ЗК РФ, обратилось в Администрацию город Екатеринбурга с заявлением о подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
"07" июня 2013 г. Постановлением Администрации города Екатеринбурга N 2074 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: ул. Шефская, 1" была утверждена схема расположения земельного участка N 91010 из земель населенных пунктов площадью 6210 кв. м на кадастровом плане территории (кадастровый квартал N 66:41:0110014) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 1 под участок железнодорожного подъездного пути (лит. 1), принадлежащего ООО "Урал-Консалт" на праве собственности.
"10" сентября 2013 г. кадастровым инженером согласно утвержденной схеме был подготовлен межевой план земельного участка под объект.
"16" октября 2013 г. земельный участок под объект был поставлен на кадастровый учет, присвоен номер: 66:41:0110014:5385, внесены сведения в государственный кадастр недвижимости: площадь 6303 +/- 28 кв. м, кадастровая стоимость (руб.) 7042530,90., разрешенное использование: под участок железнодорожного подъездного пути (лит. 1).
"20" февраля 2014 г. обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с заявлением на выкуп земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 (далее - земельный участок).
"11" апреля 2014 г. ООО "Урал-Консалт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014 от 22.05.2014 г. заявленные требования ООО "Урал-Консалт" удовлетворены, суд признал кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, которая составляет 4 512 948 руб. 00 коп.
В настоящий момент решение вступило в законную силу, в земельный кадастр внесены изменения в части кадастровой стоимости земельного участка согласно решению суда.
"19" июня 2014 г. ООО "Урал-Консалт" получило в МУГИСО проект договора купли-продажи земельного участка (далее - проект договора).
Изучив проект договора, ООО "Урал-Консалт" обнаружило, что при расчете выкупной цены земельного участка МУГИСО не учтено указанное решение суда о признании кадастровой стоимости.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела истцом заявлено и о том, что ответчиком при подготовке проекта договора и определении выкупной цены не учтено, что спорный земельный участок находился у истца на праве постоянного бессрочного пользования и, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано, в то время, как Приказ МУГИСО содержит в констатирующей части нормативное обоснование, в частности ссылку на статью 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
ООО "Урал-Консалт" проект договора не был акцептован, на иных условиях был подготовлен протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385.
Ссылаясь на то, что расчет выкупной цены спорного земельного участка произведен ответчиком с нарушением действующего земельного законодательства, ООО "Урал-Консалт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению истца, выкупная цена земельного участка должна составлять 112823 руб. 70 коп. (с учетом принятого судом уточнения).
Ответчик возражает против урегулирования разногласий в редакции договора купли-продажи, предложенной истцом, ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка, указанная в проекте договора купли-продажи, подготовленного Министерством, рассчитана на основании Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП, действовавшем на момент возникновения правоотношений по выкупу земельного участка, а именно на момент издания Приказа о предоставлении земельного участка в собственность.
Довод заявителя о необходимости применения кадастровой стоимости земельного участка установленной решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 ответчик считает неправомерным, так как рыночная стоимость была установлена, после возникновения правоотношений по выкупу земельного участка, что противоречит правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и является злоупотреблением правом со стороны истца.
Кроме того, ссылаясь на то, что п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения и что истцом подано заявление о приобретении права собственности на спорный земельный участок после истечения указанной даты, оснований к удовлетворению требований не имеется, ответчик также настаивает на невозможности урегулирования разногласий в предложенной истцом редакции.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В данном случае на проекте договора купли-продажи, направленного Министерством обществу "Урал-Консалт" подпись уполномоченного представителя отсутствует. В то же время в материалы дела представлен протокол разногласий от 28.06.2014 к договору купли-продажи, который был направлен в адрес МУГИСО.
В свою очередь, МУГИСО ответило отказом, что следует из акта согласования протокола разногласий от 19.08.2014 г., подписанного уполномоченным представителем, при этом МУГИСО не отрицает направление проекта договора истцу, в своем отзыве также указывает на наличие преддоговорного спора.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 указано, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора в силу того, что истцом был подписан протокол разногласий, а Министерство в свою очередь подготовило и подписало акт согласования протокола разногласий, что свидетельствует о намерении сторон заключить договор и невозможности его заключения ввиду отсутствия согласования всех его существенных условий.
Таким образом, суд полагает, что материалами дела подтверждается, что МУГИСО и общество "Урал-Консалт" вступили в правоотношения по реализации предпринимателем исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, представленная в материалы дела переписка свидетельствует о том, что между ними возникли разногласия по поводу выкупной стоимости земельного участка, цены земельного участка и его кадастровой стоимости. Иное понимание возникших правоотношений приведет к тому, что результате не будет достигнута цель обращения истца в суд, не будет выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
В связи с указанным у суда не имеется оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, о котором просил ответчик.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 6 названной статьи, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ предусмотрено, что до 01.01.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случаях, если на таких земельных участках возведены или реконструированы объекты недвижимости, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:
- - 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;
- - 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Аналогичная норма содержится и в пп. 1 п. 3 Постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
На спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 расположен объект недвижимости - подъездной железнодорожный путь литер 1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, д. 1 (обслуживающая станция - Аппаратная). собственником которого является истец, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АЕ N 479211 от 05.07.2012 г.
Указанный железнодорожный подъездной путь был создан путем преобразования (разделения) железнодорожного подъездного пути протяженностью 438,0 п. м N 1 (далее - путь литер 1), о чем имеются сведения в исторической справке N 1371043 от 24 октября 2014 г., выданной ЕМУП "БТИ", а также подтверждается Заключением N 1048318 о возможности преобразования объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург. ул. Шефская, д. 1, выданному ЕМУП "БТИ". Согласно указанным документам и кадастровому паспорту, выданному ЕМУП "БТИ", путь был создан в 1953 году.
В подтверждение того, что указанный железнодорожный путь был приобретен из государственной собственности истец ссылается на следующее. ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" является участником (соучредителем) ООО "Урал-Консалт", решение о вступлении в состав участников оформлено протоколом N 3 Внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" от 02.07.2003 г. (протокол N 3 от 2003 г.) В счет приобретения доли в уставном капитале ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" внесло имущество, в том числе подъездной железнодорожный путь, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, д. 1 (обслуживающая станция - Аппаратная). Доказательством указанного является указанный протокол N 3 от 2003 г., ссылка как на правоустанавливающий документ имеется также и в свидетельстве о праве собственности истца на путь литер 1.
В свою очередь, ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" приобрело указанный подъездной железнодорожный путь на основании соглашения о предоставлении отступного от 19.05.1997 г., заключенного между Акционерным обществом открытого типа "Фирма Универсал" и ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ". Сделка была одобрена Заседанием совета директоров Акционерного общества открытого типа "Фирма Универсал" от 12.05.1997 г.
Как следует из представленного в материалы дела Плана приватизации от 16.05.1994 Акционерное общество открытого типа "Фирма Универсал", являющееся правопреемником Коммерческо-посреднической фирмы "Универсал", приобрела объекты имущественного комплекса по адресу: г. Екатеринбург (в том числе подъездные пути) по адрес г. Екатеринбург, ул. Шефская, 1, находящиеся в федеральной собственности.
Таким образом, истец является собственником объекта недвижимости, ранее находившемся в государственной собственности.
Ссылаясь на то, что спорный земельный участок находился у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано, истец полагает, что выкупная стоимость участка должна определяться по п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, то есть 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий и подачу им заявления до 01.07.2012.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в своем отзыве указало на то, что истец обратился после указанного срока.
Для предоставления земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, правовое значение имеет направленность воли лица, испрашивающего земельный участок, поскольку только он как законный землепользователь (в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости) применительно к п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе определять судьбу своего землепользования. Вопрос о выкупе земельного участка может быть разрешен только на основании волеизъявления самого собственника объекта недвижимости и только после этого у него возникает право на выкуп земельного участка.
Согласно представленной в материалы дела описи документов, принятых от заявителя, ООО "Урал-Консалт" обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявкой на выкуп земельного участка 20.02.2014 г.
Иного истцом не доказано, несмотря на то, что истцу предлагалось представить возражения на отзыв ответчика, содержащий указанный довод.
Поскольку на этот момент уже не действовал льготный порядок выкупа земельного участка, суд, несмотря на то, что истец является собственником объекта недвижимости, ранее находившемся в государственной собственности, приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок для приобретения земельного участка по льготной цене. В связи с этим применение 2,5% кадастровой стоимости земельного участка для определения выкупной стоимости земельного участка противоречит закону.
Кроме того, истец указал, что решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014 от 22.05.2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 признана равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2012 - 4512948 руб. 00 коп., о чем в государственный кадастр недвижимости внесена запись.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, на момент ее установления договор купли-продажи земельного участка после обращения ООО "Урал-Консалт" за выкупом земельного участка еще не был заключен, суд приходит к выводу о том, что при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере его рыночной стоимости в сумме 4512948 руб. 00 коп. по состоянию на 15.11.2012.
При этом определение стоимости земельного участка в проекте договора купли-продажи на момент подачи заявки о выкупе земельного участка исходя из кадастровой стоимости в размере 7042530 руб. 99 коп., существенно превышающей рыночную стоимость участка, подтвержденную судебным актом, не соответствует п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы истца, реализующего свое право на приобретение земельного участка в собственность.
Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, установленной решением суда.
При таких обстоятельствах, п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка, следует принять в редакции, учитывающей кадастровую стоимость, признанную равной рыночной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014.
Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Изложить п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в следующей редакции:
- "Цена Участка составляет 676942 (шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два) рубля 20 копеек за весь Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора. Покупатель оплачивает цену Участка в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего Договора";
- Изложить третью строку Столбца 2 таблицы Приложения N 1 в следующей редакции: "4 512 948,00";
- Изложить первый абзац (после таблицы) Приложения N 1 в следующей редакции: "Выкупная цена земельного участка составляет 676942 (шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два) рубля 20 копеек".
2. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" (ИНН 6658080060, ОГРН 1026602309942) 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 30.01.2015 ПО ДЕЛУ N А60-38390/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 января 2015 г. по делу N А60-38390/2014
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 30 января 2015 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-38390/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт", ИНН 6658080060, ОГРН 1026602309942 (далее - ООО "Урал-Консалт", истец)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственное учреждение, ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588 (далее - ответчик)
об урегулировании преддоговорного спора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: К.В. Байдуганов - представитель по доверенности серии 72 АА N 0296751 от 24.04.2012 г., предъявлен паспорт;
- от ответчика: А.В. Бодров - ведущий специалист по доверенности от 06.03.2014 г. N 17-01-82/2559, предъявлен паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
ООО "Урал-Консалт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием определить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385, заключаемого между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.04.2012 г. N 1817 "О предоставлении в собственность земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в предложенной им редакции.
Истец в предварительное судебное заседание представил оригинал искового заявления, который приобщен к материалам дела.
МУГИСО в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложило в письменном отзыве, который приобщен судом к материалам дела.
Кроме того, истец указывает, что спорный земельный участок находился у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано. В связи с этим истец полагает, что выкупная стоимость участка должна определяться по п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, то есть 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому истец считает, что подготовленный ответчиком расчет выкупной стоимости является неверным.
В судебном заседании, состоявшемся 03.12.2014 г., истцом заявлено об уточнении исковых требований.
Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ООО "Урал-Консалт" представило письменные возражения на отзыв МУГИСО, которые приобщены к материалам дела.
Министерство представило дополнение к отзыву (приобщено к материалам дела).
В судебное заседание 03.12.2014 г. истец в подтверждение своего довода о то, что в данном случае речь идет о переоформлении земельного участка, находившегося на праве постоянного бессрочного пользования, в собственность, представил информацию от ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ", а также дополнительные документы.
При этом истец указал, что ему необходимо время для предоставления дополнительных документов в подтверждение своих доводов. В связи с этим судебное заседание было отложено протокольным определением от 03.12.2014., при этом МУГИСО также было указано на необходимость представления документов, связанных с приватизацией КПФ "Универсал".
В судебном заседании 26.12.2014 г. ООО "Урал-Консалт" уточнил исковые требования и просит определить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385, заключаемого между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.04.2012 г. N 1817 "О предоставлении в собственность земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в следующей редакции:
- Пункт 2.1: "Цена Участка составляет 112823 (сто двенадцать тысяч восемьсот двадцать три) рубля 70 копеек за весь Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора. Покупатель оплачивает цену Участка в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего Договора";
- Приложение N 1, Столбец 2 таблицы, третья строка: "4 512 948,00";
- Приложение N 1, Столбец 3 таблицы, третья строка: "2,5";
- Приложение N 1, Столбец 4 таблицы, третья строка: "112823,70";
- Приложение N 1, Первый абзац (после таблицы): "Выкупная цена земельного участка составляет 112823 (сто двенадцать тысяч восемьсот двадцать три) рубля 70 копеек".
В настоящее судебное заседание истец, в подтверждение того, что ранее подъездной железнодорожный путь литер 1 находился в государственной собственности, представил следующие документы: копия плана приватизации Свердловской коммерческо-посреднической фирмы "Универсал" с приложением, копия Решения Свердловского комитета управления государственным имуществом N 758 от 06.08.1993 г., копия Приказа N 317 от 16.12.1990 г.
При этом истец представил копию сопроводительного письма от 21.01.2015 от ГКУСО "ГАСО", опись документов, принятых от заявителя Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
МУГИСО настаивает на ранее заявленных доводах.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
Обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - участок железнодорожного пути, назначение: транспортное, протяженность 215 м, литер: 1. (далее - объект).
Реализуя свое право, предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на приобретение земельного участка, собственность на который не разграничена, ООО "Урал-Консалт" обратилось в порядке, предусмотренном п. 7 ст. 36 ЗК РФ, обратилось в Администрацию город Екатеринбурга с заявлением о подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
"07" июня 2013 г. Постановлением Администрации города Екатеринбурга N 2074 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: ул. Шефская, 1" была утверждена схема расположения земельного участка N 91010 из земель населенных пунктов площадью 6210 кв. м на кадастровом плане территории (кадастровый квартал N 66:41:0110014) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 1 под участок железнодорожного подъездного пути (лит. 1), принадлежащего ООО "Урал-Консалт" на праве собственности.
"10" сентября 2013 г. кадастровым инженером согласно утвержденной схеме был подготовлен межевой план земельного участка под объект.
"16" октября 2013 г. земельный участок под объект был поставлен на кадастровый учет, присвоен номер: 66:41:0110014:5385, внесены сведения в государственный кадастр недвижимости: площадь 6303 +/- 28 кв. м, кадастровая стоимость (руб.) 7042530,90., разрешенное использование: под участок железнодорожного подъездного пути (лит. 1).
"20" февраля 2014 г. обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с заявлением на выкуп земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 (далее - земельный участок).
"11" апреля 2014 г. ООО "Урал-Консалт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014 от 22.05.2014 г. заявленные требования ООО "Урал-Консалт" удовлетворены, суд признал кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, которая составляет 4 512 948 руб. 00 коп.
В настоящий момент решение вступило в законную силу, в земельный кадастр внесены изменения в части кадастровой стоимости земельного участка согласно решению суда.
"19" июня 2014 г. ООО "Урал-Консалт" получило в МУГИСО проект договора купли-продажи земельного участка (далее - проект договора).
Изучив проект договора, ООО "Урал-Консалт" обнаружило, что при расчете выкупной цены земельного участка МУГИСО не учтено указанное решение суда о признании кадастровой стоимости.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела истцом заявлено и о том, что ответчиком при подготовке проекта договора и определении выкупной цены не учтено, что спорный земельный участок находился у истца на праве постоянного бессрочного пользования и, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано, в то время, как Приказ МУГИСО содержит в констатирующей части нормативное обоснование, в частности ссылку на статью 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
ООО "Урал-Консалт" проект договора не был акцептован, на иных условиях был подготовлен протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385.
Ссылаясь на то, что расчет выкупной цены спорного земельного участка произведен ответчиком с нарушением действующего земельного законодательства, ООО "Урал-Консалт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению истца, выкупная цена земельного участка должна составлять 112823 руб. 70 коп. (с учетом принятого судом уточнения).
Ответчик возражает против урегулирования разногласий в редакции договора купли-продажи, предложенной истцом, ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка, указанная в проекте договора купли-продажи, подготовленного Министерством, рассчитана на основании Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП, действовавшем на момент возникновения правоотношений по выкупу земельного участка, а именно на момент издания Приказа о предоставлении земельного участка в собственность.
Довод заявителя о необходимости применения кадастровой стоимости земельного участка установленной решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 ответчик считает неправомерным, так как рыночная стоимость была установлена, после возникновения правоотношений по выкупу земельного участка, что противоречит правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и является злоупотреблением правом со стороны истца.
Кроме того, ссылаясь на то, что п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения и что истцом подано заявление о приобретении права собственности на спорный земельный участок после истечения указанной даты, оснований к удовлетворению требований не имеется, ответчик также настаивает на невозможности урегулирования разногласий в предложенной истцом редакции.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В данном случае на проекте договора купли-продажи, направленного Министерством обществу "Урал-Консалт" подпись уполномоченного представителя отсутствует. В то же время в материалы дела представлен протокол разногласий от 28.06.2014 к договору купли-продажи, который был направлен в адрес МУГИСО.
В свою очередь, МУГИСО ответило отказом, что следует из акта согласования протокола разногласий от 19.08.2014 г., подписанного уполномоченным представителем, при этом МУГИСО не отрицает направление проекта договора истцу, в своем отзыве также указывает на наличие преддоговорного спора.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 указано, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора в силу того, что истцом был подписан протокол разногласий, а Министерство в свою очередь подготовило и подписало акт согласования протокола разногласий, что свидетельствует о намерении сторон заключить договор и невозможности его заключения ввиду отсутствия согласования всех его существенных условий.
Таким образом, суд полагает, что материалами дела подтверждается, что МУГИСО и общество "Урал-Консалт" вступили в правоотношения по реализации предпринимателем исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, представленная в материалы дела переписка свидетельствует о том, что между ними возникли разногласия по поводу выкупной стоимости земельного участка, цены земельного участка и его кадастровой стоимости. Иное понимание возникших правоотношений приведет к тому, что результате не будет достигнута цель обращения истца в суд, не будет выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
В связи с указанным у суда не имеется оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, о котором просил ответчик.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 6 названной статьи, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ предусмотрено, что до 01.01.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случаях, если на таких земельных участках возведены или реконструированы объекты недвижимости, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:
- - 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;
- - 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Аналогичная норма содержится и в пп. 1 п. 3 Постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
На спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 расположен объект недвижимости - подъездной железнодорожный путь литер 1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, д. 1 (обслуживающая станция - Аппаратная). собственником которого является истец, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АЕ N 479211 от 05.07.2012 г.
Указанный железнодорожный подъездной путь был создан путем преобразования (разделения) железнодорожного подъездного пути протяженностью 438,0 п. м N 1 (далее - путь литер 1), о чем имеются сведения в исторической справке N 1371043 от 24 октября 2014 г., выданной ЕМУП "БТИ", а также подтверждается Заключением N 1048318 о возможности преобразования объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург. ул. Шефская, д. 1, выданному ЕМУП "БТИ". Согласно указанным документам и кадастровому паспорту, выданному ЕМУП "БТИ", путь был создан в 1953 году.
В подтверждение того, что указанный железнодорожный путь был приобретен из государственной собственности истец ссылается на следующее. ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" является участником (соучредителем) ООО "Урал-Консалт", решение о вступлении в состав участников оформлено протоколом N 3 Внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" от 02.07.2003 г. (протокол N 3 от 2003 г.) В счет приобретения доли в уставном капитале ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" внесло имущество, в том числе подъездной железнодорожный путь, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, д. 1 (обслуживающая станция - Аппаратная). Доказательством указанного является указанный протокол N 3 от 2003 г., ссылка как на правоустанавливающий документ имеется также и в свидетельстве о праве собственности истца на путь литер 1.
В свою очередь, ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ" приобрело указанный подъездной железнодорожный путь на основании соглашения о предоставлении отступного от 19.05.1997 г., заключенного между Акционерным обществом открытого типа "Фирма Универсал" и ЗАО "УРАЛИНКОР-КОНТРАКТ". Сделка была одобрена Заседанием совета директоров Акционерного общества открытого типа "Фирма Универсал" от 12.05.1997 г.
Как следует из представленного в материалы дела Плана приватизации от 16.05.1994 Акционерное общество открытого типа "Фирма Универсал", являющееся правопреемником Коммерческо-посреднической фирмы "Универсал", приобрела объекты имущественного комплекса по адресу: г. Екатеринбург (в том числе подъездные пути) по адрес г. Екатеринбург, ул. Шефская, 1, находящиеся в федеральной собственности.
Таким образом, истец является собственником объекта недвижимости, ранее находившемся в государственной собственности.
Ссылаясь на то, что спорный земельный участок находился у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, кроме того, имущество, расположенное на нем, было приватизировано, истец полагает, что выкупная стоимость участка должна определяться по п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, то есть 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий и подачу им заявления до 01.07.2012.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в своем отзыве указало на то, что истец обратился после указанного срока.
Для предоставления земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, правовое значение имеет направленность воли лица, испрашивающего земельный участок, поскольку только он как законный землепользователь (в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости) применительно к п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе определять судьбу своего землепользования. Вопрос о выкупе земельного участка может быть разрешен только на основании волеизъявления самого собственника объекта недвижимости и только после этого у него возникает право на выкуп земельного участка.
Согласно представленной в материалы дела описи документов, принятых от заявителя, ООО "Урал-Консалт" обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявкой на выкуп земельного участка 20.02.2014 г.
Иного истцом не доказано, несмотря на то, что истцу предлагалось представить возражения на отзыв ответчика, содержащий указанный довод.
Поскольку на этот момент уже не действовал льготный порядок выкупа земельного участка, суд, несмотря на то, что истец является собственником объекта недвижимости, ранее находившемся в государственной собственности, приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок для приобретения земельного участка по льготной цене. В связи с этим применение 2,5% кадастровой стоимости земельного участка для определения выкупной стоимости земельного участка противоречит закону.
Кроме того, истец указал, что решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014 от 22.05.2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 признана равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2012 - 4512948 руб. 00 коп., о чем в государственный кадастр недвижимости внесена запись.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, на момент ее установления договор купли-продажи земельного участка после обращения ООО "Урал-Консалт" за выкупом земельного участка еще не был заключен, суд приходит к выводу о том, что при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере его рыночной стоимости в сумме 4512948 руб. 00 коп. по состоянию на 15.11.2012.
При этом определение стоимости земельного участка в проекте договора купли-продажи на момент подачи заявки о выкупе земельного участка исходя из кадастровой стоимости в размере 7042530 руб. 99 коп., существенно превышающей рыночную стоимость участка, подтвержденную судебным актом, не соответствует п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы истца, реализующего свое право на приобретение земельного участка в собственность.
Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, установленной решением суда.
При таких обстоятельствах, п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка, следует принять в редакции, учитывающей кадастровую стоимость, признанную равной рыночной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-10075/2014.
Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Изложить п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:5385 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" в следующей редакции:
- "Цена Участка составляет 676942 (шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два) рубля 20 копеек за весь Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора. Покупатель оплачивает цену Участка в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего Договора";
- Изложить третью строку Столбца 2 таблицы Приложения N 1 в следующей редакции: "4 512 948,00";
- Изложить первый абзац (после таблицы) Приложения N 1 в следующей редакции: "Выкупная цена земельного участка составляет 676942 (шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два) рубля 20 копеек".
2. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалт" (ИНН 6658080060, ОГРН 1026602309942) 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)