Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 августа 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,
при участии от администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" представителя Вороновой А.М. по доверенности от 28.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 марта 2013 года по делу N А05-15960/2012 (судья Шперлинг М.Ю.),
установил:
администрация муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" (ОГРН 1028301646779; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" (ОГРН 1089847053702; далее - Общество) с исковыми требованиями:
- - взыскать с ответчика 3 999 600 руб. долга по договору аренды земельного участка от 23.11.2011 N 409 по состоянию на 01.02.2013;
- - взыскать с ответчика 224 143 руб. 11 коп. договорной неустойки;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2011 N 409 и возложить на ответчика обязанность передать истцу земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:00:65, по акту приема-передачи (с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Решением суда от 01.03.2013 исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности передать земельный участок оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга и неустойки отказано.
Администрация с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворил иск в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд необоснованно указал о не соблюдении истцом претензионного порядка. Данный вывод не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Понятие передачи земельного участка само по себе подразумевает расторжение договора аренды. Выводы суда о наличии на земельном участке на момент его предоставлению ответчику внеплановых капитальных строений не соответствуют действительности. При заключении договора аренды ответчик достоверно знал о состоянии участка, однако не обращался в какой-либо форме к истцу с требованиями об освобождении земельного участка для ведения строительства.
Определением от 09.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 30.04.2013.
Определениями суда от 30.04.2013, 25.06.2013, 16.07.2013 судебное заседание отложено на 25.06.2013, 16.07.2013, 30.07.2013.
В связи с отпусками судей Шадриной А.Н. и Романовой А.В., в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ производилась их замена на судей Носач Е.В. и Шадрину А.Н., о чем имеются соответствующие распоряжения, объявлено в судебных заседаниях, указано в протоколах судебных заседаний.
Рассмотрение жалобы производится сначала.
В заседании суда апелляционной инстанции 30.07.2013 представитель Администрации поддержал свои доводы и требования, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему и его представитель в ранее состоявшихся судебных заседаниях возразили относительно доводов и требований жалобы с учетом дополнений к ней, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, просило жалобу рассмотреть в отсутствие его представителей. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнений к ней, отзыва на жалобу и дополнений к нему, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 409.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:65, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирного жилого дома, местоположение - участок находится примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира - дома N 28, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица Пионерская, параметры разрешенного строительства: этажность - 3 этажа, количество секций (подъездов) - 4.
Основанием для заключения договора является протокол результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Нарьян-Мар" от 19.12.2011 (пункт 1.2).
Срок действия договора устанавливается с 23.12.2011 по 23.12.2014 (пункт 1.3).
Согласно пункту 2.2 размер годовой размер арендной платы на первый год строительства устанавливается согласно Протоколу результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" от 19.12.2011 и составляет 4 181 400 руб.
Второй год размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Ненецким автономным округом (пункт 2.3).
Сумма внесенного задатка зачисляется в счет арендных платежей (пункт 2.4).
Арендная плата начисляется с 23.12.2011 и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 2.5).
В соответствии с пунктом 3.2.1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Арендатор обязан в силу пункта 3.2.2 ежеквартально в полном объеме и в сроки, установленные договором, уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.
Согласно пункту 4.1.2 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, а именно:
- - невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;
- - использования участка не пор целевому назначению;
- - неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 3 договора;
- - осуществления без согласия на то арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим договором, с правом аренды участка, размещения без согласия арендодателя недвижимого имущества иных лиц на участке;
- - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации.
В силу пункта 5.1 при неуплате арендатором арендной платы в установленном договором сроки, с арендатора взыскиваются пени. Процентная ставка пеней принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В соответствии с разделом 6 договора, он может быть расторгнут в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.1).
В случае систематического не внесения арендной платы арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Под систематическим не внесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд (пункт 6.2).
Согласно пункту 6.3 договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.02.2012.
По расчету истца, задолженность ответчика составила 3 999 600 руб. по состоянию на 01.02.2013 с учетом ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.
Истец также начислил и предъявил ответчику договорную неустойки в размере 224 143 руб. 11 коп. по состоянию на 01.02.2013.
Поскольку ответчик нарушил условия договора и не внес арендную плату за два квартала подряд, истец в претензии от 19.06.2012 указал на расторжение договора согласно пункту 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и передачи земельного участка Администрации по акту.
Администрация 19.06.2012 направило Обществу претензию, в которой потребовало погасить задолженность в размере 1 908 900 руб. по арендной плате и 44 650 руб. 08 коп. пеней по состоянию на 06.06.2012. Администрация также указала на расторжение договора в связи с нарушением условий договора по внесению арендной платы и потребовала добровольно передать земельный участок по акту приема-передачи на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, нарушение условий договора аренды земельного участка явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом не соблюден, исковые требования о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения. Так как обязательство по передаче ответчику земельного участка истец надлежащим образом не исполнил, а земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.2 арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае систематического невнесения арендной платы. Под систематическим не внесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд.
Из материалов дела видно, что Общество нарушило условия договора по внесению арендной платы, в связи с этим Администрация 19.06.2012 направила ему соответствующую претензию, в которой также указала на расторжение договора и необходимость возврата земельного участка.
Общество претензию получило, что им не оспаривается. Однако задолженность не погасило, земельный участок не вернуло.
Суд апелляционной инстанции установил, что к моменту обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском задолженность ответчика составляла 3 999 600 руб., в том числе по срокам платежей 15.02.2012 (1 045 350 руб.), 15.05.2012 (1 045 350 руб.), 15.08.2012 (1 045 350 руб.) и 15.11.2012 (1 045 350 руб.). Исходя из представленного в суд первой инстанции расчета видно, что при расчете долга учитывалась сумма ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.
Арендную плату ответчику по данному договору не уплачивал (за исключением задатка), что им не оспаривается.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Представленный истцом в суд первой инстанции расчет арендной платы и суммы задолженности соответствует условиям договора, требованиям нормативных правовых актов, является правильным и обоснованным.
Принципиальных возражений относительно расчета и его составных элементов ответчик ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не заявил.
Таким образом, требования истца в этой части являются законными обоснованными.
Так как ответчик не вносил арендную плату в установленные сроки, истец правомерно начислил и предъявил к взысканию договорную неустойку, расчет которой соответствует условиям договора. Возражений относительно расчета неустойки ответчик также не представил.
Требования истца в части взыскания 224 143 руб. 11 коп. является правомерным и подлежит удовлетворению.
Доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о том, что обязательство по передаче арендатору земельного участка арендодатель надлежащим образом не исполнил, а земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, поэтому у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки, являются необоснованными и не соответствующими установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как следует из текста договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях данного договора земельный участок (пункт 1.1). Необходимости в составлении отдельного акта приема-передачи стороны не предусмотрели. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, аукционная документация также не содержит сведений о передаче земельного участка по акту приема-передачи.
Таким образом, в силу статьи 421 ГК РФ стороны при подписании договора аренды исходили из того, что земельный участок передается и принимается в аренду по договору без составления дополнительных документов (пункт 1.1).
Ссылка на невозможность использования земельного участка в связи с нахождением на нем сараев не принимается во внимание.
Как следует из материалов дела, Общество признано победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар". На основании протокола результатов аукциона от 19.12.2011 и постановления Администрации от 23.12.2011 N 2270 Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 409. В соответствии с договором Обществу предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 4181 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Из извещения о проведении открытого аукциона следует, что осмотр земельных участков на местности производится претендентами самостоятельно. Для этого им предоставляются ориентиры расположения земельных участков, которые можно получить во время и в месте приема заявок на аукцион.
Из материалов дела видно, что представители Общества осматривали земельный участок, как в период проведения аукциона, так и после заключения договора. Данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не отрицал представитель Общества.
При этом претензий относительно нахождения на земельном участке каких-либо построек Общество не заявило, заявку на участие в аукционе не отозвало.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что на месте определить реальное нахождение спорного земельного участка не представлялось возможным, поскольку он не был разграничен, не принимается во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.
Общество не обращалось к Администрации с требованиями о передаче земельного участка во исполнение заключенного договора аренды, а также не требовало расторжения договора в связи с не предоставлением земельного участка. Данные обстоятельства также подтверждают факт передачи и принятия земельного участка.
То обстоятельство, что ответчик направил истцу соответствующие письма в декабре 2012 года, не свидетельствует о том, что земельные участки предоставлены в 2011 году именно с теми недостатками, на которые указывает ответчик, и что данные недостатки являются неустранимыми. Кроме того, в материалах дела отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о том, когда именно на спорном земельном участке появились временные постройки.
Документы, на которые ссылается ответчик в суде первой инстанции, а также представил в апелляционную инстанцию, такой информации не содержат.
Ссылки ответчика на космическую съемку земельного участка на дату предоставления его в аренду является необоснованной, так как такие доказательства не отвечают требованиям статей 67 и 68 АПК РФ, о чем было объявлено в судебном заседании.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что сараи и стройматериал, которые, находятся на спорном участке, каким-либо образом относятся к капитальным сооружениям, ответчиком не представлено.
Таким образом, правовых оснований для утверждения о том, что земельный участок передан ему в ненадлежащем состоянии, в связи с этим арендатор освобождается от внесения арендных платежей, у Общества не имеется.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что в удовлетворении иска в этой части следовало отказать.
Апелляционный суд также считает ошибочным вывод суда о том, что требование истца в части расторжения договора подлежит оставлению без рассмотрения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В данном случае в материалах дела имеется претензия от 19.06.2012, которая отвечает всем установленным требованиям и содержит необходимую информацию для ответчика относительно наличия долга, расторжения договора и возврата земельного участка.
То обстоятельство, что в иске заявлен более длительный период возникновения задолженности по сравнению с периодом, указанным в претензии, не свидетельствует о нарушении истцом данного порядка.
Данное обстоятельство является существенным только в случае наличия в договоре условия, предусматривающего обязательный досудебный порядок обращения в арбитражный суд при наличии задолженности, а также в случае уплаты ответчиком долга за ранее заявленный период. Названные условия в настоящем деле отсутствуют, поэтому ссылка ответчика и вывод суда первой инстанции в этой части не могут быть признаны обоснованными.
Таким образом, правовых оснований для оставления иска без рассмотрения, предусмотренных статьей 148 АПК РФ, у суда не имелось.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. В данном случае, истец заявил в арбитражный суд требование о расторжении договора аренды при наличии допущенного ответчиком нарушения его условий.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает существенным нарушением систематическое невнесение арендатором арендной платы по договору, что является основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет с ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ (4000 руб. (за неимущественное требование) + 44 118 руб. 71 коп. (с имущественного требования о взыскании 4 223 743 руб. 11 коп.) + 2000 руб. (за апелляционную жалобу) = 50 118 руб. 71 коп.).
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 марта 2013 года по делу N А05-15960/2012 отменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23 декабря 2011 года N 409, заключенный между муниципальным образованием "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в лице администрации и обществом с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект".
Возложить на общество с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" обязанность передать администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего постановления земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:65, расположенный примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира - дома N 28, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица Пионерская, дом 28.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" в пользу муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в лице администрации 3 999 600 руб. 15 коп. долга и 224 143 руб. 11 коп. договорной неустойки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" в федеральный бюджет 50 118 руб. 71 коп. государственной пошлины.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N А05-15960/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N А05-15960/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 августа 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,
при участии от администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" представителя Вороновой А.М. по доверенности от 28.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 марта 2013 года по делу N А05-15960/2012 (судья Шперлинг М.Ю.),
установил:
администрация муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" (ОГРН 1028301646779; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" (ОГРН 1089847053702; далее - Общество) с исковыми требованиями:
- - взыскать с ответчика 3 999 600 руб. долга по договору аренды земельного участка от 23.11.2011 N 409 по состоянию на 01.02.2013;
- - взыскать с ответчика 224 143 руб. 11 коп. договорной неустойки;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2011 N 409 и возложить на ответчика обязанность передать истцу земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:00:65, по акту приема-передачи (с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Решением суда от 01.03.2013 исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности передать земельный участок оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга и неустойки отказано.
Администрация с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворил иск в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд необоснованно указал о не соблюдении истцом претензионного порядка. Данный вывод не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Понятие передачи земельного участка само по себе подразумевает расторжение договора аренды. Выводы суда о наличии на земельном участке на момент его предоставлению ответчику внеплановых капитальных строений не соответствуют действительности. При заключении договора аренды ответчик достоверно знал о состоянии участка, однако не обращался в какой-либо форме к истцу с требованиями об освобождении земельного участка для ведения строительства.
Определением от 09.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 30.04.2013.
Определениями суда от 30.04.2013, 25.06.2013, 16.07.2013 судебное заседание отложено на 25.06.2013, 16.07.2013, 30.07.2013.
В связи с отпусками судей Шадриной А.Н. и Романовой А.В., в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ производилась их замена на судей Носач Е.В. и Шадрину А.Н., о чем имеются соответствующие распоряжения, объявлено в судебных заседаниях, указано в протоколах судебных заседаний.
Рассмотрение жалобы производится сначала.
В заседании суда апелляционной инстанции 30.07.2013 представитель Администрации поддержал свои доводы и требования, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему и его представитель в ранее состоявшихся судебных заседаниях возразили относительно доводов и требований жалобы с учетом дополнений к ней, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, просило жалобу рассмотреть в отсутствие его представителей. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнений к ней, отзыва на жалобу и дополнений к нему, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 409.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:65, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирного жилого дома, местоположение - участок находится примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира - дома N 28, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица Пионерская, параметры разрешенного строительства: этажность - 3 этажа, количество секций (подъездов) - 4.
Основанием для заключения договора является протокол результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Нарьян-Мар" от 19.12.2011 (пункт 1.2).
Срок действия договора устанавливается с 23.12.2011 по 23.12.2014 (пункт 1.3).
Согласно пункту 2.2 размер годовой размер арендной платы на первый год строительства устанавливается согласно Протоколу результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" от 19.12.2011 и составляет 4 181 400 руб.
Второй год размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Ненецким автономным округом (пункт 2.3).
Сумма внесенного задатка зачисляется в счет арендных платежей (пункт 2.4).
Арендная плата начисляется с 23.12.2011 и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 2.5).
В соответствии с пунктом 3.2.1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Арендатор обязан в силу пункта 3.2.2 ежеквартально в полном объеме и в сроки, установленные договором, уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.
Согласно пункту 4.1.2 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, а именно:
- - невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;
- - использования участка не пор целевому назначению;
- - неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 3 договора;
- - осуществления без согласия на то арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим договором, с правом аренды участка, размещения без согласия арендодателя недвижимого имущества иных лиц на участке;
- - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации.
В силу пункта 5.1 при неуплате арендатором арендной платы в установленном договором сроки, с арендатора взыскиваются пени. Процентная ставка пеней принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В соответствии с разделом 6 договора, он может быть расторгнут в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.1).
В случае систематического не внесения арендной платы арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Под систематическим не внесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд (пункт 6.2).
Согласно пункту 6.3 договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.02.2012.
По расчету истца, задолженность ответчика составила 3 999 600 руб. по состоянию на 01.02.2013 с учетом ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.
Истец также начислил и предъявил ответчику договорную неустойки в размере 224 143 руб. 11 коп. по состоянию на 01.02.2013.
Поскольку ответчик нарушил условия договора и не внес арендную плату за два квартала подряд, истец в претензии от 19.06.2012 указал на расторжение договора согласно пункту 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и передачи земельного участка Администрации по акту.
Администрация 19.06.2012 направило Обществу претензию, в которой потребовало погасить задолженность в размере 1 908 900 руб. по арендной плате и 44 650 руб. 08 коп. пеней по состоянию на 06.06.2012. Администрация также указала на расторжение договора в связи с нарушением условий договора по внесению арендной платы и потребовала добровольно передать земельный участок по акту приема-передачи на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, нарушение условий договора аренды земельного участка явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом не соблюден, исковые требования о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения. Так как обязательство по передаче ответчику земельного участка истец надлежащим образом не исполнил, а земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.2 арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае систематического невнесения арендной платы. Под систематическим не внесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд.
Из материалов дела видно, что Общество нарушило условия договора по внесению арендной платы, в связи с этим Администрация 19.06.2012 направила ему соответствующую претензию, в которой также указала на расторжение договора и необходимость возврата земельного участка.
Общество претензию получило, что им не оспаривается. Однако задолженность не погасило, земельный участок не вернуло.
Суд апелляционной инстанции установил, что к моменту обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском задолженность ответчика составляла 3 999 600 руб., в том числе по срокам платежей 15.02.2012 (1 045 350 руб.), 15.05.2012 (1 045 350 руб.), 15.08.2012 (1 045 350 руб.) и 15.11.2012 (1 045 350 руб.). Исходя из представленного в суд первой инстанции расчета видно, что при расчете долга учитывалась сумма ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.
Арендную плату ответчику по данному договору не уплачивал (за исключением задатка), что им не оспаривается.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Представленный истцом в суд первой инстанции расчет арендной платы и суммы задолженности соответствует условиям договора, требованиям нормативных правовых актов, является правильным и обоснованным.
Принципиальных возражений относительно расчета и его составных элементов ответчик ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не заявил.
Таким образом, требования истца в этой части являются законными обоснованными.
Так как ответчик не вносил арендную плату в установленные сроки, истец правомерно начислил и предъявил к взысканию договорную неустойку, расчет которой соответствует условиям договора. Возражений относительно расчета неустойки ответчик также не представил.
Требования истца в части взыскания 224 143 руб. 11 коп. является правомерным и подлежит удовлетворению.
Доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о том, что обязательство по передаче арендатору земельного участка арендодатель надлежащим образом не исполнил, а земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, поэтому у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки, являются необоснованными и не соответствующими установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как следует из текста договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях данного договора земельный участок (пункт 1.1). Необходимости в составлении отдельного акта приема-передачи стороны не предусмотрели. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, аукционная документация также не содержит сведений о передаче земельного участка по акту приема-передачи.
Таким образом, в силу статьи 421 ГК РФ стороны при подписании договора аренды исходили из того, что земельный участок передается и принимается в аренду по договору без составления дополнительных документов (пункт 1.1).
Ссылка на невозможность использования земельного участка в связи с нахождением на нем сараев не принимается во внимание.
Как следует из материалов дела, Общество признано победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар". На основании протокола результатов аукциона от 19.12.2011 и постановления Администрации от 23.12.2011 N 2270 Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 409. В соответствии с договором Обществу предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 4181 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Из извещения о проведении открытого аукциона следует, что осмотр земельных участков на местности производится претендентами самостоятельно. Для этого им предоставляются ориентиры расположения земельных участков, которые можно получить во время и в месте приема заявок на аукцион.
Из материалов дела видно, что представители Общества осматривали земельный участок, как в период проведения аукциона, так и после заключения договора. Данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не отрицал представитель Общества.
При этом претензий относительно нахождения на земельном участке каких-либо построек Общество не заявило, заявку на участие в аукционе не отозвало.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что на месте определить реальное нахождение спорного земельного участка не представлялось возможным, поскольку он не был разграничен, не принимается во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.
Общество не обращалось к Администрации с требованиями о передаче земельного участка во исполнение заключенного договора аренды, а также не требовало расторжения договора в связи с не предоставлением земельного участка. Данные обстоятельства также подтверждают факт передачи и принятия земельного участка.
То обстоятельство, что ответчик направил истцу соответствующие письма в декабре 2012 года, не свидетельствует о том, что земельные участки предоставлены в 2011 году именно с теми недостатками, на которые указывает ответчик, и что данные недостатки являются неустранимыми. Кроме того, в материалах дела отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о том, когда именно на спорном земельном участке появились временные постройки.
Документы, на которые ссылается ответчик в суде первой инстанции, а также представил в апелляционную инстанцию, такой информации не содержат.
Ссылки ответчика на космическую съемку земельного участка на дату предоставления его в аренду является необоснованной, так как такие доказательства не отвечают требованиям статей 67 и 68 АПК РФ, о чем было объявлено в судебном заседании.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что сараи и стройматериал, которые, находятся на спорном участке, каким-либо образом относятся к капитальным сооружениям, ответчиком не представлено.
Таким образом, правовых оснований для утверждения о том, что земельный участок передан ему в ненадлежащем состоянии, в связи с этим арендатор освобождается от внесения арендных платежей, у Общества не имеется.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что в удовлетворении иска в этой части следовало отказать.
Апелляционный суд также считает ошибочным вывод суда о том, что требование истца в части расторжения договора подлежит оставлению без рассмотрения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В данном случае в материалах дела имеется претензия от 19.06.2012, которая отвечает всем установленным требованиям и содержит необходимую информацию для ответчика относительно наличия долга, расторжения договора и возврата земельного участка.
То обстоятельство, что в иске заявлен более длительный период возникновения задолженности по сравнению с периодом, указанным в претензии, не свидетельствует о нарушении истцом данного порядка.
Данное обстоятельство является существенным только в случае наличия в договоре условия, предусматривающего обязательный досудебный порядок обращения в арбитражный суд при наличии задолженности, а также в случае уплаты ответчиком долга за ранее заявленный период. Названные условия в настоящем деле отсутствуют, поэтому ссылка ответчика и вывод суда первой инстанции в этой части не могут быть признаны обоснованными.
Таким образом, правовых оснований для оставления иска без рассмотрения, предусмотренных статьей 148 АПК РФ, у суда не имелось.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. В данном случае, истец заявил в арбитражный суд требование о расторжении договора аренды при наличии допущенного ответчиком нарушения его условий.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает существенным нарушением систематическое невнесение арендатором арендной платы по договору, что является основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет с ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ (4000 руб. (за неимущественное требование) + 44 118 руб. 71 коп. (с имущественного требования о взыскании 4 223 743 руб. 11 коп.) + 2000 руб. (за апелляционную жалобу) = 50 118 руб. 71 коп.).
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 марта 2013 года по делу N А05-15960/2012 отменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23 декабря 2011 года N 409, заключенный между муниципальным образованием "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в лице администрации и обществом с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект".
Возложить на общество с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" обязанность передать администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего постановления земельный участок, общей площадью 4181 кв. м, кадастровым номером 83:00:050013:65, расположенный примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира - дома N 28, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица Пионерская, дом 28.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" в пользу муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в лице администрации 3 999 600 руб. 15 коп. долга и 224 143 руб. 11 коп. договорной неустойки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройДорМашКомплект" в федеральный бюджет 50 118 руб. 71 коп. государственной пошлины.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)