Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Короткова М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей: Хапаевой С.Б., Шевчук Т.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2014 года частную жалобу "ТКБ" (ЗАО) на определение Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
установила:
Решением Коломенского городского суда Московской области от 27 апреля 2011 года с <данные изъяты>7, <данные изъяты>8, <данные изъяты>9, ООО "Профит 2000" в солидарном порядке в пользу АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии и открытии кредита N <данные изъяты> от 17.07.2008 в сумме <данные изъяты> рублей 24 копеек, обращено взыскание на заложенное имущество: 2-этажное административное здание, назначение: нежилое, общая площадь 431,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, <данные изъяты>, с определением начальной продажной цены в <данные изъяты> рублей, на земельный участок с кадастровым N <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, общая площадь 813 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с определением его начальной продажной цены в <данные изъяты> рублей.
АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения данного решения суда, установлении начальной продажной цены здания в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, что составляет 80% от их рыночной стоимости в соответствии с оценкой Коломенской торгово-промышленной компании, указав на невозможность реализации имущества по установленной судом начальной продажной цене в связи с изменением рыночных цен.
Определением Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года в удовлетворении указанного заявления было отказано.
На данное определение АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) была подана частная жалоба, в которой он просил об отмене определения суда ввиду нарушения судом первой инстанции норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, в пределах доводов частной жалобы, в порядке, предусмотренном ст. 333 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает определение суда подлежит отмене по следующим основаниям:
Как усматривается из материалов дела, 22.02.2012 судебным приставом-исполнителем Коломенского ОСП <данные изъяты>6 было возбуждено исполнительное производство по исполнительному документу об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с названным решением суда.
10.12.2012 были проведены торги по реализации данного имущества, которые были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявителей для участия в торгах.
11.12.2012 было вынесено постановление о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию, на 15%.
26.12.2013 исполнительное производство было окончено на основании соответствующего заявления взыскателя.
Как усматривается из представленного отчета Коломенской торгово-промышленной палаты от 31.01.2014, по состоянию на 20.01.2014 рыночная стоимость названного административного здания составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка - <данные изъяты> рублей, то есть значительно уменьшилась по сравнению с установленной по решению суда.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 349, 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 87, 89, 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", исходил из того, что АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) не представлено доказательств соблюдения механизма реализации заложенного имущества и, как следствие, невозможности реализации решения суда, установленная судом начальная продажная цена имущества относится к существу решения, снижение в порядке ст. 434 ГПК РФ противоречит положениям ч. 1 ст. 200 ГПК РФ, п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".
Вместе с тем, с данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
По смыслу закона изменение способа и порядка исполнения решения суда допускается, когда его исполнение установленным способом затруднительно или невозможно, при этом, не допускается изменение сущности решения суда.
Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
В соответствии со ст. 58 указанного выше Федерального закона в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 данной статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 данной статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 этого Федерального закона.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 данной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Таким образом, правовые нормы устанавливают последствия изменения установленной решением суда начальной продажной цены заложенного имущества, которая может существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации и может привести к нарушению прав кредитора или должника.
Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.
При этом, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
Указанные выводы подтверждаются правовой позицией, изложенной в п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013 г.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы частной жалобы взыскателя о неверном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые влекут за собой отмену обжалуемого определения суда на основании ст. 330 ГПК РФ.
Разрешая вопрос по существу, судебная коллегия принимает во внимание обстоятельства снижения рыночной цены предметов залога после вынесения решения суда 27 апреля 2011 г., что подтверждается оценкой Коломенской торгово-промышленной компании, не доверять которой не имеется оснований, и полагает возможным удовлетворить заявление АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) в порядке ст. 203 ГПК РФ об изменении начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом, судебная коллегия принимает во внимание положения ч. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в связи с чем, полагает возможным установить начальную продажную цену здания в соответствии п. 4 ч. 1 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка - в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует 80% от стоимости имущества, установленного отчетом Коломенской торгово-промышленной компании.
Руководствуясь ст. ст. 333, 334 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Определение Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года отменить, разрешить вопрос по существу. Установить начальную продажную цену заложенного имущества: 2-этажного административного здания, назначение: нежилое, общая площадь 431,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. А, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, общей площадью 813 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10405/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. по делу N 33-10405/2014
Судья Короткова М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей: Хапаевой С.Б., Шевчук Т.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2014 года частную жалобу "ТКБ" (ЗАО) на определение Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,
установила:
Решением Коломенского городского суда Московской области от 27 апреля 2011 года с <данные изъяты>7, <данные изъяты>8, <данные изъяты>9, ООО "Профит 2000" в солидарном порядке в пользу АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии и открытии кредита N <данные изъяты> от 17.07.2008 в сумме <данные изъяты> рублей 24 копеек, обращено взыскание на заложенное имущество: 2-этажное административное здание, назначение: нежилое, общая площадь 431,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, <данные изъяты>, с определением начальной продажной цены в <данные изъяты> рублей, на земельный участок с кадастровым N <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, общая площадь 813 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с определением его начальной продажной цены в <данные изъяты> рублей.
АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения данного решения суда, установлении начальной продажной цены здания в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, что составляет 80% от их рыночной стоимости в соответствии с оценкой Коломенской торгово-промышленной компании, указав на невозможность реализации имущества по установленной судом начальной продажной цене в связи с изменением рыночных цен.
Определением Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года в удовлетворении указанного заявления было отказано.
На данное определение АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) была подана частная жалоба, в которой он просил об отмене определения суда ввиду нарушения судом первой инстанции норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, в пределах доводов частной жалобы, в порядке, предусмотренном ст. 333 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает определение суда подлежит отмене по следующим основаниям:
Как усматривается из материалов дела, 22.02.2012 судебным приставом-исполнителем Коломенского ОСП <данные изъяты>6 было возбуждено исполнительное производство по исполнительному документу об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с названным решением суда.
10.12.2012 были проведены торги по реализации данного имущества, которые были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявителей для участия в торгах.
11.12.2012 было вынесено постановление о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию, на 15%.
26.12.2013 исполнительное производство было окончено на основании соответствующего заявления взыскателя.
Как усматривается из представленного отчета Коломенской торгово-промышленной палаты от 31.01.2014, по состоянию на 20.01.2014 рыночная стоимость названного административного здания составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка - <данные изъяты> рублей, то есть значительно уменьшилась по сравнению с установленной по решению суда.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 349, 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 87, 89, 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", исходил из того, что АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) не представлено доказательств соблюдения механизма реализации заложенного имущества и, как следствие, невозможности реализации решения суда, установленная судом начальная продажная цена имущества относится к существу решения, снижение в порядке ст. 434 ГПК РФ противоречит положениям ч. 1 ст. 200 ГПК РФ, п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".
Вместе с тем, с данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
По смыслу закона изменение способа и порядка исполнения решения суда допускается, когда его исполнение установленным способом затруднительно или невозможно, при этом, не допускается изменение сущности решения суда.
Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
В соответствии со ст. 58 указанного выше Федерального закона в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 данной статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 данной статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 этого Федерального закона.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 данной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Таким образом, правовые нормы устанавливают последствия изменения установленной решением суда начальной продажной цены заложенного имущества, которая может существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации и может привести к нарушению прав кредитора или должника.
Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.
При этом, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
Указанные выводы подтверждаются правовой позицией, изложенной в п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013 г.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы частной жалобы взыскателя о неверном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые влекут за собой отмену обжалуемого определения суда на основании ст. 330 ГПК РФ.
Разрешая вопрос по существу, судебная коллегия принимает во внимание обстоятельства снижения рыночной цены предметов залога после вынесения решения суда 27 апреля 2011 г., что подтверждается оценкой Коломенской торгово-промышленной компании, не доверять которой не имеется оснований, и полагает возможным удовлетворить заявление АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО) в порядке ст. 203 ГПК РФ об изменении начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом, судебная коллегия принимает во внимание положения ч. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в связи с чем, полагает возможным установить начальную продажную цену здания в соответствии п. 4 ч. 1 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка - в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует 80% от стоимости имущества, установленного отчетом Коломенской торгово-промышленной компании.
Руководствуясь ст. ст. 333, 334 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Определение Коломенского городского суда Московской области от 25 марта 2014 года отменить, разрешить вопрос по существу. Установить начальную продажную цену заложенного имущества: 2-этажного административного здания, назначение: нежилое, общая площадь 431,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. А, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, общей площадью 813 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)