Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кудрякова Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.,
и судей Гордиенко Е.С., Мирошкина В.В.,
при секретаре Ф.,,
рассмотрев в открытом судебном заседании "07" мая 2014 года апелляционную жалобу (истца) Ч.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года
по гражданскому делу по иску Ч. к П., З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом,
по иску П. к Ч. о взыскании неустойки,
заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,
объяснения представителя Ч., Р., представителя ответчиков П. и З. - Н.,
Ч., уточнив требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к П., З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.
В обоснование требований указал, что 02 октября 2013 года заключил с ответчиком П. предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого стороны обязались в срок до 20 сентября 2014 года заключить основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:
земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, общей площадью 730 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>,
дома, 2-этажного, назначение - жилое, общей площадью 174,4 кв. м, кадастровый номер 50-50-14/078/2013-358, расположенного по адресу: <...>.
В соответствии с условиями предварительного договора истец должен был внести аванс в размере <данные изъяты> в срок до 20 октября 2013 года, однако на предложение предоставить ему расчетный счет для перевода денежных средств узнал, что указанное недвижимое имущество продается другому покупателю.
Неоднократные предложения истца по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества и выполнению условий предварительного договора ответчиком игнорировались.
В ходе судебного разбирательства истец узнал, что спорный дом и земельный участок 19 декабря 2013 года проданы ответчику З., который фактически с ноября 2013 года проживает там со своей семьей.
Считает, что ответчик намеренно уклонялся от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, тем самым нарушив права истца и нанеся ему значительный ущерб, поскольку для заключения данной сделки истец выставил на продажу свою квартиру в г. Москве, получил одобрение ипотечного кредита в банке.
С учетом уточнений просит понудить П. заключить с Ч. основной договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: Московская область, <данные изъяты>, признать договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...>, заключенный между П. и З., недействительным.
П. обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к Ч. о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02 октября 2013 года.
В обоснование требований указал, что 02 октября 2013 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <...>.
Согласно п. 2.3 Договора Ч. обязался внести в срок до 20 октября 2013 года аванс в размере <данные изъяты> рублей, однако указанная сумма внесена не была, свои обязательства по договору ответчик не исполнил.
В соответствии с п. 4.8 Договора, в случае нарушения ответчиков сроков оплаты, ответчик выплачивает истцу неустойку в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности, кроме того, истец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора при неисполнении либо ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по Договору.
Ненадлежащим исполнением обязательств стороны признали просрочку оплаты соответствующего платежа свыше 15 дней.
11 декабря 2013 года П. в одностороннем порядке расторг предварительный договор купли-продажи, уведомив об этом ответчика.
13 декабря 2013 года и 27 декабря 2013 года направил уведомление об оплате неустойки за период с 20 октября 2013 года по 11 декабря 2013 года в размере 52 000 рублей. До настоящего времени требования истца не исполнены.
Просит взыскать с Ч. в пользу П. неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 02 октября 2013 года в размере 52000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 760 рублей.
Определением Щелковского городского суда от 19 февраля 2014 года указанные исковые заявления объединены в одно производство (л.д. 153).
Решением Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
Иск П. удовлетворен.
Взыскано с Ч. в пользу П. неустойку по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02 октября 2013 года в размере 52000 рублей, и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1760 рублей.
Не согласившись с решением суда, Ч. подал апелляционную жалобу, по доводам указанным в жалобах.
В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п. 2).
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение, в части суммы взысканной неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался что, в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
П. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусматривает право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 02 октября 2013 года между Ч. и П. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д. 13 - 17).
В соответствии с данным предварительным договором, стороны обязались в срок до 20 сентября 2014 года заключить основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:
земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, общей площадью 730 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>,
дома, 2-этажного, назначение - жилое, общей площадью 174,4 кв. м, кадастровый номер 50-50-14/078/2013-358, расположенного по адресу: <данные изъяты> (п. 1.1).
Сторонами определена стоимость имущества в размере <данные изъяты> рублей, при этом покупатель в срок до 20 октября 2013 года оплачивает аванс в размере <данные изъяты> рублей (п. 2.3), остальную стоимость оплачивает в срок до 20 сентября 2014 года согласно графику платежей: до 20 марта 2014 года - <данные изъяты> рублей, до 20 сентября 2014 года - <данные изъяты> рублей (п. 2.4).
Передача жилого дома и земельного участка должна быть произведена в течение трех рабочих дней с даты внесения аванса (п. 4.1).
В соответствии с п. 4.8 Договора, в случае нарушения покупателем срока оплаты, указанных в п. 2.3 и п. 2.4 Договора, покупатель оплачивает продавцу неустойку в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности, кроме того, продавец имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 2.3 и п. 2.4 договора.
Ненадлежащим исполнением обязательств п. 2.3 и 2.4 договора стороны признают просрочку оплаты соответствующего платежа свыше 15 дней.
Условия предварительного договора сторонами согласованы, предварительный договор сторонами подписан, споров по условиям данного договора между сторонами не возникало, доказательств обратного суду не представлено, что позволяет сделать вывод о соответствии формы и содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества действующему законодательству.
Право собственности П. на указанное спорное имущество подтверждено данными Управления Росреестра по Московской области (л.д. 23, 163 - 196).
Из пояснений сторон следует, что в срок до 20 октября 2013 года аванс в размере <данные изъяты> рублей Ч. оплачен не был.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на уклонение ответчика от исполнения условий предварительного договора купли-продажи принятия денежных средств), однако данный факт в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не нашел своего подтверждения как в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции, так и в апелляционной, доказательств обращения к ответчику с требованием принятия аванса в письменной форме в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, сумма аванса в размере 2 000 000 рублей истцом не была оплачена.
В судебном заседании представитель истца пояснял, что на момент 20 октября 2013 года (срок внесения аванса) у истца на руках была необходимая денежная сумма, однако передать их ответчику не представлялось возможным, поскольку он уклонялся от исполнения договора (л. 30).
Судом сделан правильный вывод о недоказанности факта уклонения ответчика от исполнения условий предварительного договора.
Доводы истца о наличии необходимой денежной суммы на момент наступления срока платежа суд также воспринимает критически.
В материалы дела истцом представлен договор от 10 сентября 2013 года, в соответствии с которым Ч. обязался продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> (л.д. 98).
В соответствии с данным договором Ч. 10 сентября 2013 года получил задаток в размере <данные изъяты> рублей.
Заявляя о нарушении своих прав, истец ссылается в том числе и на факт продажи своей квартиры с целью выплатить денежные средства по предварительному договору.
Исходя из данных доказательств, суд правильно пришел к выводу о возможности истца оплатить сумму аванса по предварительному договору в установленный срок, поскольку уже на 10 сентября 2013 года необходимая денежная сумма у него была.
Тем не менее, несмотря на то, что просрочка по первому платежу составила более 15 дней, до декабря предварительный договор купли-продажи являлся действующим, что подтвердил представитель ответчика П. в судебном заседании первой инстанции, истец мог исполнить условия предварительного договора любым законным способом.
Поскольку условия договора не были соблюдены, 06 декабря 2013 года и 12 декабря 2013 года в адрес Ч. направлено уведомление о расторжение предварительного договора в одностороннем порядке (л.д. 47 - 52).
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, о том, что факт расторжения предварительного договора истцом не оспорен. Таким образом, с 11 декабря 2013 года предварительный договор купли-продажи от 02 октября 2013 года считается расторгнутым.
19 декабря 2013 года между П. и З. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым к З. перешло право собственности на земельный участок и жилой дом (л.д. 155 - 160).
Договор купли-продажи прошел регистрацию, 13 января 2014 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на имя З. (л.д. 161 - 162).
Оснований для сомнения в законности данной сделки не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи предварительный договор с Ч. был расторгнут в установленном порядке.
Доводы истца о нарушении ответчиком условий предварительного договора путем предоставления в ноябре 2013 года (на момент действия предварительного договора) спорного жилого дома для проживания семье З. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Судебная коллегия, в рассматриваемом случае, применяет ст. 333 ГК РФ, изменяя решение в этой части и снижает договорную неустойку, поскольку при определении размера подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки учитывая право суда на снижение неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, на основании ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, которую судебная коллегия определяет и снижает до 10000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции в части.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда,
решение Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года изменить в части удовлетворения требований П. о взыскании с Ч. неустойки в размере 52000 рублей, снизив ее до 10000 рублей.
В остальной части Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционной жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9812/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 мая 2014 г. по делу N 33-9812/2014
Судья Кудрякова Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.,
и судей Гордиенко Е.С., Мирошкина В.В.,
при секретаре Ф.,,
рассмотрев в открытом судебном заседании "07" мая 2014 года апелляционную жалобу (истца) Ч.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года
по гражданскому делу по иску Ч. к П., З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом,
по иску П. к Ч. о взыскании неустойки,
заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,
объяснения представителя Ч., Р., представителя ответчиков П. и З. - Н.,
установила:
Ч., уточнив требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к П., З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.
В обоснование требований указал, что 02 октября 2013 года заключил с ответчиком П. предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого стороны обязались в срок до 20 сентября 2014 года заключить основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:
земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, общей площадью 730 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>,
дома, 2-этажного, назначение - жилое, общей площадью 174,4 кв. м, кадастровый номер 50-50-14/078/2013-358, расположенного по адресу: <...>.
В соответствии с условиями предварительного договора истец должен был внести аванс в размере <данные изъяты> в срок до 20 октября 2013 года, однако на предложение предоставить ему расчетный счет для перевода денежных средств узнал, что указанное недвижимое имущество продается другому покупателю.
Неоднократные предложения истца по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества и выполнению условий предварительного договора ответчиком игнорировались.
В ходе судебного разбирательства истец узнал, что спорный дом и земельный участок 19 декабря 2013 года проданы ответчику З., который фактически с ноября 2013 года проживает там со своей семьей.
Считает, что ответчик намеренно уклонялся от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, тем самым нарушив права истца и нанеся ему значительный ущерб, поскольку для заключения данной сделки истец выставил на продажу свою квартиру в г. Москве, получил одобрение ипотечного кредита в банке.
С учетом уточнений просит понудить П. заключить с Ч. основной договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: Московская область, <данные изъяты>, признать договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...>, заключенный между П. и З., недействительным.
П. обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к Ч. о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02 октября 2013 года.
В обоснование требований указал, что 02 октября 2013 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <...>.
Согласно п. 2.3 Договора Ч. обязался внести в срок до 20 октября 2013 года аванс в размере <данные изъяты> рублей, однако указанная сумма внесена не была, свои обязательства по договору ответчик не исполнил.
В соответствии с п. 4.8 Договора, в случае нарушения ответчиков сроков оплаты, ответчик выплачивает истцу неустойку в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности, кроме того, истец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора при неисполнении либо ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по Договору.
Ненадлежащим исполнением обязательств стороны признали просрочку оплаты соответствующего платежа свыше 15 дней.
11 декабря 2013 года П. в одностороннем порядке расторг предварительный договор купли-продажи, уведомив об этом ответчика.
13 декабря 2013 года и 27 декабря 2013 года направил уведомление об оплате неустойки за период с 20 октября 2013 года по 11 декабря 2013 года в размере 52 000 рублей. До настоящего времени требования истца не исполнены.
Просит взыскать с Ч. в пользу П. неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 02 октября 2013 года в размере 52000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 760 рублей.
Определением Щелковского городского суда от 19 февраля 2014 года указанные исковые заявления объединены в одно производство (л.д. 153).
Решением Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
Иск П. удовлетворен.
Взыскано с Ч. в пользу П. неустойку по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02 октября 2013 года в размере 52000 рублей, и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1760 рублей.
Не согласившись с решением суда, Ч. подал апелляционную жалобу, по доводам указанным в жалобах.
В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п. 2).
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение, в части суммы взысканной неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался что, в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
П. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусматривает право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 02 октября 2013 года между Ч. и П. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д. 13 - 17).
В соответствии с данным предварительным договором, стороны обязались в срок до 20 сентября 2014 года заключить основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:
земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, общей площадью 730 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>,
дома, 2-этажного, назначение - жилое, общей площадью 174,4 кв. м, кадастровый номер 50-50-14/078/2013-358, расположенного по адресу: <данные изъяты> (п. 1.1).
Сторонами определена стоимость имущества в размере <данные изъяты> рублей, при этом покупатель в срок до 20 октября 2013 года оплачивает аванс в размере <данные изъяты> рублей (п. 2.3), остальную стоимость оплачивает в срок до 20 сентября 2014 года согласно графику платежей: до 20 марта 2014 года - <данные изъяты> рублей, до 20 сентября 2014 года - <данные изъяты> рублей (п. 2.4).
Передача жилого дома и земельного участка должна быть произведена в течение трех рабочих дней с даты внесения аванса (п. 4.1).
В соответствии с п. 4.8 Договора, в случае нарушения покупателем срока оплаты, указанных в п. 2.3 и п. 2.4 Договора, покупатель оплачивает продавцу неустойку в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности, кроме того, продавец имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 2.3 и п. 2.4 договора.
Ненадлежащим исполнением обязательств п. 2.3 и 2.4 договора стороны признают просрочку оплаты соответствующего платежа свыше 15 дней.
Условия предварительного договора сторонами согласованы, предварительный договор сторонами подписан, споров по условиям данного договора между сторонами не возникало, доказательств обратного суду не представлено, что позволяет сделать вывод о соответствии формы и содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества действующему законодательству.
Право собственности П. на указанное спорное имущество подтверждено данными Управления Росреестра по Московской области (л.д. 23, 163 - 196).
Из пояснений сторон следует, что в срок до 20 октября 2013 года аванс в размере <данные изъяты> рублей Ч. оплачен не был.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на уклонение ответчика от исполнения условий предварительного договора купли-продажи принятия денежных средств), однако данный факт в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не нашел своего подтверждения как в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции, так и в апелляционной, доказательств обращения к ответчику с требованием принятия аванса в письменной форме в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, сумма аванса в размере 2 000 000 рублей истцом не была оплачена.
В судебном заседании представитель истца пояснял, что на момент 20 октября 2013 года (срок внесения аванса) у истца на руках была необходимая денежная сумма, однако передать их ответчику не представлялось возможным, поскольку он уклонялся от исполнения договора (л. 30).
Судом сделан правильный вывод о недоказанности факта уклонения ответчика от исполнения условий предварительного договора.
Доводы истца о наличии необходимой денежной суммы на момент наступления срока платежа суд также воспринимает критически.
В материалы дела истцом представлен договор от 10 сентября 2013 года, в соответствии с которым Ч. обязался продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> (л.д. 98).
В соответствии с данным договором Ч. 10 сентября 2013 года получил задаток в размере <данные изъяты> рублей.
Заявляя о нарушении своих прав, истец ссылается в том числе и на факт продажи своей квартиры с целью выплатить денежные средства по предварительному договору.
Исходя из данных доказательств, суд правильно пришел к выводу о возможности истца оплатить сумму аванса по предварительному договору в установленный срок, поскольку уже на 10 сентября 2013 года необходимая денежная сумма у него была.
Тем не менее, несмотря на то, что просрочка по первому платежу составила более 15 дней, до декабря предварительный договор купли-продажи являлся действующим, что подтвердил представитель ответчика П. в судебном заседании первой инстанции, истец мог исполнить условия предварительного договора любым законным способом.
Поскольку условия договора не были соблюдены, 06 декабря 2013 года и 12 декабря 2013 года в адрес Ч. направлено уведомление о расторжение предварительного договора в одностороннем порядке (л.д. 47 - 52).
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, о том, что факт расторжения предварительного договора истцом не оспорен. Таким образом, с 11 декабря 2013 года предварительный договор купли-продажи от 02 октября 2013 года считается расторгнутым.
19 декабря 2013 года между П. и З. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым к З. перешло право собственности на земельный участок и жилой дом (л.д. 155 - 160).
Договор купли-продажи прошел регистрацию, 13 января 2014 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на имя З. (л.д. 161 - 162).
Оснований для сомнения в законности данной сделки не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи предварительный договор с Ч. был расторгнут в установленном порядке.
Доводы истца о нарушении ответчиком условий предварительного договора путем предоставления в ноябре 2013 года (на момент действия предварительного договора) спорного жилого дома для проживания семье З. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Судебная коллегия, в рассматриваемом случае, применяет ст. 333 ГК РФ, изменяя решение в этой части и снижает договорную неустойку, поскольку при определении размера подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки учитывая право суда на снижение неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, на основании ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, которую судебная коллегия определяет и снижает до 10000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции в части.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда,
определила:
решение Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года изменить в части удовлетворения требований П. о взыскании с Ч. неустойки в размере 52000 рублей, снизив ее до 10000 рублей.
В остальной части Щелковского городского суда Московской области от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционной жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)