Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебедевой А.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД Бравока Н.В., действующего на основании доверенности от 29.01.2014 (в заседании 05.11.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Аркада Строй"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 по делу N А82-1662/2010-5-Б/28, принятое судом в составе судьи Русаковой Ю.А.,
по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс" Григорьева Александра Николаевича и залогового кредитора Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД
о разрешении разногласий по вопросу утверждения "Положения о порядке, сроках и условиях продажи движимого и недвижимого имущества закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс", заложенного Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД"
установил:
конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс" (далее - должник, ЗАО "ЭкономАльянс") Григорьев Александр Николаевич (далее - Григорьев А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших с залоговым кредитором Компанией ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД (далее - залоговый кредитор, Компания) по вопросу утверждения "Положения о порядке, сроках и условиях продажи движимого и недвижимого имущества ЗАО "ЭкономАльянс", заложенного Компании" (далее - Положение).
Залоговый кредитор также представил в Арбитражный суд Ярославской области свой вариант Положения.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 в удовлетворении требований конкурсного управляющего и залогового кредитора отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Аркада Строй" (далее - кредитор, ООО Компания "Аркада Строй"), не согласившись с принятым определением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит исключить из определения суда первой инстанции выводы о возможности обременения коммуникаций залогом (абзац 2 страница 6 определения), отказать в удовлетворении требований залогового кредитора на основании статьи 19 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ, статьи 133 и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, спорные коммуникации предназначены для обслуживания исключенных из залога зданий и их отдельная реализация влечет невозможность эксплуатации и реализации зданий, не включенных в залог. Считает, что здания и коммуникации образуют неделимую вещь, соответствующую признакам, изложенным в статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо если отделение без ущерба для зданий возможно, должны следовать судьбе данных зданий на основании статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что определение принадлежности коммуникаций к исключенным из залога зданиям является существенным для рассмотрения данного спора.
Компания "ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД" в отзыве на жалобу считает ее необоснованной, указывает, что действующее законодательство не предусматривает установление залога посредством судебного акта, просит оставить определение без изменения.
Заявитель жалобы, конкурсный управляющий явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя залогового кредитора, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, согласно договору ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2, заключенному между открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Банк) и ЗАО "ЭкономАльянс", предметом залога является земельный участок для размещения производственно-складского комплекса, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 56 810 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), кадастровый номер 50:27:002 04 25:0036.
В соответствии с пунктом 7.4 договора ипотеки право залога не распространяется на следующие здания, принадлежащие залогодателю и находящиеся на этом земельном участке: проходная, 1-этажное здание, общей площадью 23 кв. м, инв N 6076Б, лит. Б, административный корпус, 3-этажное здание, общей площадью 1 145,60 кв. м, инв. N 6076А, лит.А.
Согласно договору залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3, заключенному между этими же сторонами, предметом залога по нему является имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса "Класса А" по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), в размере 36 352 кв. м, принадлежащее залогодателю в соответствии с Постановлением Главы Подольского муниципального района от 14.09.2006 N 1913 "О разработке ЗАО "ЭкономАльянс" проектной документации на строительство складского комплекса для хранения промышленных товаров в п. Знамя Октября, сельского поселения Рязановское и договора купли-продажи от 21.05.2004 недвижимого имущества, заключенного между ООО "Промлог" и ЗАО "ЭкономАльянс".
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2010 ЗАО "ЭкономАльянс" признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2010 конкурсным управляющим ЗАО "ЭкономАльянс" утвержден Григорьев Александр Николаевич.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15.12.2010 в реестр требований кредиторов ЗАО "ЭкономАльянс" включено требование открытого акционерного общества "Сбербанк России" в состав третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника в сумме 885 192 855 руб. 44 коп., в том числе основной долг в сумме 719 211 839 руб. 91 коп., проценты за пользование кредитом в сумме 89 677 715 руб. 80 коп., неустойка за несвоевременное погашение основного долга в сумме 65 110 838 руб. 18 коп., неустойка за несвоевременное погашение процентов в сумме 11 091 831 руб., плата за обслуживание кредита в сумме 90 000 руб., неустойка за несвоевременную уплату платы за обслуживание кредита в сумме 10 630 руб. 55 коп.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2012 произведена замена кредитора ОАО "Сбербанк России" на Компанию.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Для разрешения возникших разногласий по вопросу реализации предмета залога конкурсный управляющий и залоговый кредитор обратились в Арбитражный суд Ярославской области.
Конкурсный управляющий просил утвердить Положение в редакции, согласно которой реализации подлежит незавершенный строительством складской комплекс с земельным участком общей площадью - 56 810 кв. м кадастровый номер: 50:27:0020425:0036, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября, начальная продажная цена которого определена исходя из оценочной стоимости в размере 809 846 069 руб.
Залоговый кредитор представил свой вариант Положения, в котором в качестве наименования лота указано имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса класса "А" по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (ранее - Московская обл., Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября), общей площадью не менее 36 352 кв. м, земельный участок общей площадью 56 810 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020425:0036, стоимостью 205 248 449 руб., расположенный по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (ранее - Московская обл., Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября), с находящимися на нем незавершенным строительством складским комплексом класса "А" стоимостью 604 597 620 руб. (включая НДС 92 226 755,59 руб.), внутриплощадочными коммуникациями стоимостью 75 681 000 руб. (включая НДС 11 544 559,32 руб.), общая начальная продажная цена которого определена исходя из оценочной стоимости в размере 885 527 069 руб. (включая НДС 103 771 314,91 руб.).
Оценив редакцию Положения конкурсного управляющего, суд первой инстанции указал, что в соответствии с договором залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3 и договора ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2, указанный конкурсным управляющим в представленном Положении лот - незавершенный строительством складской комплекс, не является предметом залога Компании, в связи с чем необоснованно включен в состав заложенного имущества должника. Незавершенный строительством складской комплекс в силу положений абзаца 2 статьи 11, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" может приобрести статус залогового имущества, расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
В отношении редакции Положения залогового кредитора суд указал следующее.
Учитывая, что предметом залога по договору залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3 является имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса "Класса А" по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), в размере 36 352 кв. м, оценка которого конкурсным управляющим не производилась, залоговым кредитором необоснованно указана его стоимость исходя из стоимости незавершенного строительством складского комплекса класса "А" в размере 604 597 620 руб.
Данные выводы суда заявитель не оспаривает.
Вместе с тем, судом также указано, что поскольку ни в договоре залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3, ни в договоре ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2 не поименованы в качестве предметов залога внутриплощадочные коммуникации, по мнению суда, в силу положений абзаца 2 статьи 11, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" они могут приобрести статус залогового имущества, расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество (абзац 2 страница 6 определения).
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что на момент разрешения разногласий конкурсного управляющего и залогового кредитора спорные коммуникации в состав залогового имущества не входят, т.к. не поименованы ни в договоре залога, ни в договоре ипотеки в качестве предметов залога, в связи с чем в том числе утверждение Положения в редакции залогового кредитора невозможно. При этом указание суда на возможность приобретения коммуникациями статуса залогового имущества с момента государственной регистрации права собственности на это имущество не соответствуют обстоятельствам дела.
В рамках настоящего разбирательства разрешался вопрос о продаже залогового имущества, доказательств того, что спорные коммуникации принадлежат к какому-либо объекту, находящемуся в составе заложенного имущества, материалы дела не содержат. Вопросы реализации иного имущества должника, составляющего конкурсную массу и не являющегося предметом залога, в рамках данного спора не рассматриваются.
Учитывая данные обстоятельства, выводы суда, изложенные в абзаце 2 на странице 6 определения, касающиеся возможности приобретения коммуникациями статуса залогового имущества с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, следует исключить, на основании пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции" удовлетворить жалобу заявителя в данной части.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 271 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Аркада Строй" удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 по делу N А82-1662/2010 изменить, исключив из мотивировочной части выводы, изложенные в абзаце 2 страницы 6 определения о возможности приобретения статуса залогового имущества (внутриплощадочных коммуникаций), расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
В остальной части определение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N А82-1662/2010
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N А82-1662/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебедевой А.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД Бравока Н.В., действующего на основании доверенности от 29.01.2014 (в заседании 05.11.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Аркада Строй"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 по делу N А82-1662/2010-5-Б/28, принятое судом в составе судьи Русаковой Ю.А.,
по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс" Григорьева Александра Николаевича и залогового кредитора Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД
о разрешении разногласий по вопросу утверждения "Положения о порядке, сроках и условиях продажи движимого и недвижимого имущества закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс", заложенного Компании ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД"
установил:
конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "ЭкономАльянс" (далее - должник, ЗАО "ЭкономАльянс") Григорьев Александр Николаевич (далее - Григорьев А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших с залоговым кредитором Компанией ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД (далее - залоговый кредитор, Компания) по вопросу утверждения "Положения о порядке, сроках и условиях продажи движимого и недвижимого имущества ЗАО "ЭкономАльянс", заложенного Компании" (далее - Положение).
Залоговый кредитор также представил в Арбитражный суд Ярославской области свой вариант Положения.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 в удовлетворении требований конкурсного управляющего и залогового кредитора отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Аркада Строй" (далее - кредитор, ООО Компания "Аркада Строй"), не согласившись с принятым определением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит исключить из определения суда первой инстанции выводы о возможности обременения коммуникаций залогом (абзац 2 страница 6 определения), отказать в удовлетворении требований залогового кредитора на основании статьи 19 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ, статьи 133 и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, спорные коммуникации предназначены для обслуживания исключенных из залога зданий и их отдельная реализация влечет невозможность эксплуатации и реализации зданий, не включенных в залог. Считает, что здания и коммуникации образуют неделимую вещь, соответствующую признакам, изложенным в статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо если отделение без ущерба для зданий возможно, должны следовать судьбе данных зданий на основании статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что определение принадлежности коммуникаций к исключенным из залога зданиям является существенным для рассмотрения данного спора.
Компания "ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД" в отзыве на жалобу считает ее необоснованной, указывает, что действующее законодательство не предусматривает установление залога посредством судебного акта, просит оставить определение без изменения.
Заявитель жалобы, конкурсный управляющий явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя залогового кредитора, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, согласно договору ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2, заключенному между открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Банк) и ЗАО "ЭкономАльянс", предметом залога является земельный участок для размещения производственно-складского комплекса, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 56 810 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), кадастровый номер 50:27:002 04 25:0036.
В соответствии с пунктом 7.4 договора ипотеки право залога не распространяется на следующие здания, принадлежащие залогодателю и находящиеся на этом земельном участке: проходная, 1-этажное здание, общей площадью 23 кв. м, инв N 6076Б, лит. Б, административный корпус, 3-этажное здание, общей площадью 1 145,60 кв. м, инв. N 6076А, лит.А.
Согласно договору залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3, заключенному между этими же сторонами, предметом залога по нему является имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса "Класса А" по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), в размере 36 352 кв. м, принадлежащее залогодателю в соответствии с Постановлением Главы Подольского муниципального района от 14.09.2006 N 1913 "О разработке ЗАО "ЭкономАльянс" проектной документации на строительство складского комплекса для хранения промышленных товаров в п. Знамя Октября, сельского поселения Рязановское и договора купли-продажи от 21.05.2004 недвижимого имущества, заключенного между ООО "Промлог" и ЗАО "ЭкономАльянс".
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2010 ЗАО "ЭкономАльянс" признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.05.2010 конкурсным управляющим ЗАО "ЭкономАльянс" утвержден Григорьев Александр Николаевич.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15.12.2010 в реестр требований кредиторов ЗАО "ЭкономАльянс" включено требование открытого акционерного общества "Сбербанк России" в состав третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника в сумме 885 192 855 руб. 44 коп., в том числе основной долг в сумме 719 211 839 руб. 91 коп., проценты за пользование кредитом в сумме 89 677 715 руб. 80 коп., неустойка за несвоевременное погашение основного долга в сумме 65 110 838 руб. 18 коп., неустойка за несвоевременное погашение процентов в сумме 11 091 831 руб., плата за обслуживание кредита в сумме 90 000 руб., неустойка за несвоевременную уплату платы за обслуживание кредита в сумме 10 630 руб. 55 коп.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2012 произведена замена кредитора ОАО "Сбербанк России" на Компанию.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Для разрешения возникших разногласий по вопросу реализации предмета залога конкурсный управляющий и залоговый кредитор обратились в Арбитражный суд Ярославской области.
Конкурсный управляющий просил утвердить Положение в редакции, согласно которой реализации подлежит незавершенный строительством складской комплекс с земельным участком общей площадью - 56 810 кв. м кадастровый номер: 50:27:0020425:0036, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября, начальная продажная цена которого определена исходя из оценочной стоимости в размере 809 846 069 руб.
Залоговый кредитор представил свой вариант Положения, в котором в качестве наименования лота указано имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса класса "А" по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (ранее - Московская обл., Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября), общей площадью не менее 36 352 кв. м, земельный участок общей площадью 56 810 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020425:0036, стоимостью 205 248 449 руб., расположенный по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (ранее - Московская обл., Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября), с находящимися на нем незавершенным строительством складским комплексом класса "А" стоимостью 604 597 620 руб. (включая НДС 92 226 755,59 руб.), внутриплощадочными коммуникациями стоимостью 75 681 000 руб. (включая НДС 11 544 559,32 руб.), общая начальная продажная цена которого определена исходя из оценочной стоимости в размере 885 527 069 руб. (включая НДС 103 771 314,91 руб.).
Оценив редакцию Положения конкурсного управляющего, суд первой инстанции указал, что в соответствии с договором залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3 и договора ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2, указанный конкурсным управляющим в представленном Положении лот - незавершенный строительством складской комплекс, не является предметом залога Компании, в связи с чем необоснованно включен в состав заложенного имущества должника. Незавершенный строительством складской комплекс в силу положений абзаца 2 статьи 11, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" может приобрести статус залогового имущества, расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
В отношении редакции Положения залогового кредитора суд указал следующее.
Учитывая, что предметом залога по договору залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3 является имущественное право (право требования) на получение в собственность площадей складского комплекса "Класса А" по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября (в настоящее время: г. Москва, Подольский район, Рязановское сельское поселение, пос. Знамя Октября), в размере 36 352 кв. м, оценка которого конкурсным управляющим не производилась, залоговым кредитором необоснованно указана его стоимость исходя из стоимости незавершенного строительством складского комплекса класса "А" в размере 604 597 620 руб.
Данные выводы суда заявитель не оспаривает.
Вместе с тем, судом также указано, что поскольку ни в договоре залога имущественных прав от 19.03.2007 N 4252/3, ни в договоре ипотеки от 26.02.2007 N 4252/2 не поименованы в качестве предметов залога внутриплощадочные коммуникации, по мнению суда, в силу положений абзаца 2 статьи 11, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" они могут приобрести статус залогового имущества, расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество (абзац 2 страница 6 определения).
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что на момент разрешения разногласий конкурсного управляющего и залогового кредитора спорные коммуникации в состав залогового имущества не входят, т.к. не поименованы ни в договоре залога, ни в договоре ипотеки в качестве предметов залога, в связи с чем в том числе утверждение Положения в редакции залогового кредитора невозможно. При этом указание суда на возможность приобретения коммуникациями статуса залогового имущества с момента государственной регистрации права собственности на это имущество не соответствуют обстоятельствам дела.
В рамках настоящего разбирательства разрешался вопрос о продаже залогового имущества, доказательств того, что спорные коммуникации принадлежат к какому-либо объекту, находящемуся в составе заложенного имущества, материалы дела не содержат. Вопросы реализации иного имущества должника, составляющего конкурсную массу и не являющегося предметом залога, в рамках данного спора не рассматриваются.
Учитывая данные обстоятельства, выводы суда, изложенные в абзаце 2 на странице 6 определения, касающиеся возможности приобретения коммуникациями статуса залогового имущества с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, следует исключить, на основании пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции" удовлетворить жалобу заявителя в данной части.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 271 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Аркада Строй" удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Ярославской области от 29.07.2014 по делу N А82-1662/2010 изменить, исключив из мотивировочной части выводы, изложенные в абзаце 2 страницы 6 определения о возможности приобретения статуса залогового имущества (внутриплощадочных коммуникаций), расположенного на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
В остальной части определение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)