Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича (г. Брянск, ОГРНИП 308325430600192, ИНН 572000182320) - Медведева И.В. (доверенность от 01.08.2012), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Гуль Елены Николаевны (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 304325517600207, ИНН 320500135127) и третьих лиц: администрации города Сельцо (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 1023202136759, ИНН 3205000381), Апатовой Галины Ивановны (г. Сельцо Брянской области), Сюткиной Татьяны Яковлевны (г. Сельцо Брянской области) и Коченовой Елены Николаевны (г. Сельцо Брянской области), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 по делу А09-5875/2012 (судья Прокопенко Е.Н.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Гуль Елена Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу "Городской рынок" о понуждении заключить договор об установлении частного сервитута земельного участка.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил установить сервитут для проезда, прохода, обслуживания недвижимости с учетом ее назначения на земельном участке по адресу: Брянская обл., г. Сельцо, ул. Кирова, д. 44-А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Сельцо Брянской области, Апатова Галина Ивановна, Сюткина Татьяна Яковлевна, Коченова Елена Николаевна.
Определением суда от 17.10.2013 произведена замена ненадлежащего ответчика - ОАО "Городской рынок" на надлежащего ответчика - индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, предпринимателю Гуль Е.Н. на праве собственности принадлежит одноэтажное нежилое помещение - здание магазина, общей площадью 113,2 кв. м, расположенное по адресу: 241550, Брянская обл., г. Сельцо, ул. Кирова, д. 44-а, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 32 АА N 099702 от 20.02.2003.
Вышеуказанное здание расположено на земельном участке площадью 235 кв. м, кадастровый номер 32:32:010109:3, предоставленном истцу в аренду администрацией города Сельцо на основании договора аренды земельного участка от 01.03.2011, акта приема-передачи земельного участка.
Смежный земельный участок с кадастровым номером 32:32:0010109:3, расположенный по адресу: 241550, Брянская обл., г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, ранее принадлежащий на праве собственности ОАО "Городской рынок", в настоящее время принадлежит на праве собственности предпринимателю Упатову В.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АЖ N 276878 от 09.09.2013, актом приема-передачи имущества ликвидируемого ОАО "Городской рынок" от 20.08.2013.
Ссылаясь на то, что доступ к ее недвижимому имуществу возможен только через принадлежащий ответчику земельный участок, Гуль Е.Н. обратилась в арбитражный суд с иском.
Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции признал требования истца правомерными.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник участка, не может быть ограничен в праве владения, использования и распоряжения землей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 разъяснено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.
Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.
По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.
При рассмотрении споров об установлении сервитута судам следует учитывать следующее.
Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.
Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д. Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.
При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы.
Положениями статьи 131 ГК РФ и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из требований статьи 27 Закона N 122-ФЗ при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.
В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, соглашение об условиях, о размере платы за пользование сервитутом между сторонами не достигнуто.
В связи с этим определением Арбитражного суда Брянской области от 20.12.2012 по ходатайству сторон была назначена экспертиза по определению границ и площади земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, необходимого для использования нежилого помещения, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3, с учетом назначения здания, организации прохода и проезда и иных нужд; и определения платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, в том числе, с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением - зданием по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3.
Проведение экспертизы было поручено эксперту некоммерческого партнерства "Ассоциация защиты и реализации гражданских прав, содействия земельным реформам и развитию геоинформационных технологий" Поспелову Игорю Алексеевичу.
Согласно заключению эксперта Поспелова И.А. N 08-2013 площадь земельного участка, обременяемого сервитутом, составляет 257 кв. м. В указанную площадь не входит площадь земельного участка 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Внутренняя граница части земельного участка, обременяемого сервитутом, совпадает с границей земельного участка площадью 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Координатное описание части земельного участка, обременяемого сервитутом, представлено в географическом приложении N 1 к заключению эксперта N 08-2013, и определено следующими геоданными:
- точка Н1, координаты Х - 504267,32, У - 2158652,13, L - 3,49,
- точка Н2, координаты Х - 504266,16, У - 2158655,42, L - 13.17,
- точка Н3, координаты Х - 504253,79, У - 2158650,90, L - 2,31,
- точка Н4, координаты Х - 504251,56, У - 2158651,50, L - 13,72,
- точка Н5, координаты Х - 504246,52, У - 2158664,26, L - 3,21,
- точка Н6, координаты Х - 504243,80, У - 2158665,97, L - 13,26,
- точка Н7, координаты Х - 504230,91, У - 2158669,09, L - 3,00,
- точка Н8, координаты Х = 504228,12, У - 2158667,99, L - 9,09,
- точка Н9, координаты Х - 504220,50, У - 2158672,94, L - 4,53,
- точка Н10, координаты Х - 504216,11, У - 2158671,84, L - 10,46,
- точка Н11, координаты Х - 504225,22, У - 2158666,71, L - 24,65,
- точка Н12, координаты Х - 504234,53, У - 2158643,89, L - 14,63,
- точка Н13, координаты Х - 504248,12, У - 2158649,32, L - 6,86,
- точка Н14, координаты Х - 504254,74, У - 2158647,52, L - 13,40,
- точка Н1, координаты Х - 504267,32, У - 2158652,13,
- точка 51, координаты Х - 504249,21, У - 2158652,64, L - 14,39,
- точка 52, координаты Х - 504243,80, У - 2158665,97, L - 8,21,
- точка 53, координаты Х - 504236,31, У - 2158662,60, L - 2,02,
- точка 54, координаты Х - 504234,47, У - 2158661,77, L - 4,20,
- точка 55, координаты Х - 504232,86, У - 2158665,65, L - 0,99,
- точка 56, координаты Х - 504231,95, У - 2158665,27, L - 3,92,
- точка 57, координаты Х - 504228,32, У - 2158663,78, L - 6,75,
- точка 58, координаты Х - 504230,87, У - 2158657,53, L - 11,78,
- точка 59, координаты Х - 504235,67, У - 2158646,77, L - 14,76,
- точка 51, координаты Х - 504249,21, У - 2158652,64.
Размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, экспертом определен в размере 29 900 рублей в год (приложения N 1 и N 2 к делу).
Истец, не согласившись с размером платы за пользование частью земельного участка, в установленном экспертом размере - 29 900 рублей в год, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по вышеуказанному вопросу.
Возражая против результатов проведенной экспертизы, истец ссылается на то, что стоимость сервитута рассчитана экспертом без учета того, что предполагаемый участок, обремененный сервитутом, не будет огорожен и не предполагает использование его только владельцем сервитута. Владелец сервитута не утрачивает права пользования спорным участком и будет пользоваться им наравне с истцом. Однако стоимость пользования сервитутом рассчитана экспертом из расчета того, что земельный участок, обремененный сервитутом, полностью выбывает из пользования владельца участка.
Определением суда от 02.04.2014 назначена повторная экспертиза по определению размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, в том числе с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением - зданием по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3.
Проведение повторной экспертизы поручено эксперту Беспалову Сергею Вячеславовичу общества с ограниченной ответственностью "Брянское предприятие по экспертизе и оценке прав собственности".
Согласно заключению эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением составляет 9123 рубля.
В ходе рассмотрения дела выводы эксперта Поспелова И.А., изложенные в экспертном заключении N 08-013, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 12.02.2014, относительно определения границ и площади земельного участка, обременяемого сервитутом, истец и ответчик не оспаривали.
Поскольку из экспертного заключения N 08-2013 эксперта Поспелова И.А. усматривается, что экспертом при расчете платы за пользование сервитутом кадастровая стоимость земельного участка применена не была (часть 2 экспертного заключения по второму вопросу, приложения N 1 и N 2 к делу), суд первой инстанции посчитал возможным в этой части руководствоваться экспертным заключением от 26.06.2014 эксперта Беспалова С.В.
Оценив экспертные заключения N 08-2013 и от 26.06.2014, суд пришел к выводу о том, что указанные заключения экспертов Поспелова И.А. и Беспалова С.В. соответствуют требованиям статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являются доказательствами, подтверждающими площадь и расположение земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение N 08-2013), и размер стоимости платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение от 26.06.2014).
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.07.2010 N 2509/10, потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок.
То есть наличие потенциальной возможности организации проезда при указанных условиях не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
Как следует из материалов дела, в течение длительного времени, предшествовавшего обращению предпринимателя с требованием в суд об установлении сервитута на спорный земельный участок, проезд, проход к земельному участку предпринимателя осуществлялся по дороге, проходящей через спорный земельный участок. Существование иных подъездов, подходов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта материалами дела не подтверждается.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца об установления сервитута подлежат удовлетворению.
Довод жалобы о том, что заключение эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, отклоняется судом.
В обоснование своей позиции ответчиком заявлены возражения относительно размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, в размере 9123 рублей, определенных экспертом Беспаловым С.В. в заключении от 26.06.2014, а именно:
1) необоснованность применения экспертом скидки на торг 10%,
2) не применение экспертом корректировки на площадь (важный, по мнению истца, фактор, влияющий на цену),
3) отсутствие подбора сходных объектов,
4) не применение шкалы корректировок,
5) неверное указание кадастровой стоимости, являющейся базой для расчетов,
6) отсутствие запроса эксперта в адрес предпринимателя Упатова В.В. при расчете упущенной выгоды о предоставлении документов (в связи с утратой актуальности документов предыдущей экспертизы).
Между тем экспертом Беспаловым С.В. даны пояснения по указанному экспертному заключению.
По первому замечанию относительно необоснованности скидки на торг эксперт пояснил следующее. Скидка на торг отражает уступку по стоимости, которую может сделать или обычно делает собственник земельного участка при его продаже. При рыночной ситуации нельзя обязать при совершении сделки продавца сделать ту или иную скидку даже если она указана в какой-то справочной литературе. Скидка является добровольной и отражает фактическую ситуацию на рынке в текущий момент времени. Получить такую информацию можно только непосредственно у участников рынка, что и было сделано в процессе производства экспертизы при анализе рынка, путем переговоров с участниками рынка - представителями риэлтерских агентств, имена и телефоны которых указаны в заключении эксперта. Полученные данные о скидках при сделках с объектами близкими по своим характеристикам к объекту экспертизы были сведены в таблицу N 2, и уже на основании этих данных и было принято решение о внесении 10% скидки в цены объектов аналогов, что было описано в пункте 11.4 в обоснование внесенной корректировки.
По второму замечанию эксперт указал, что корректировка на площадь не требуется, так как, например, аналог N 1 хоть и имеет площадь 73000 кв. м и его площадь существенно отличается от площади объекта экспертизы, но собственник готов продать как весь, так и часть земельного участка площадью соизмеримой с объектом экспертизы, при этом стоимость 1 кв. м как при покупке всего участка, так и при покупке его части не изменится. Эксперт отметил, что эти данные были подтверждены в период проведения экспертизы в телефонном разговоре с представителем собственника - риэлтором АН "Наш дом". Остальные объекты аналоги попадали в диапазон площадей пользующихся спросом на рынке, в котором цена 1 кв. м фактически не зависит от площади при остальных равных характеристиках земельных участков и условиях сделки. Такой вывод был сделан экспертом на основе анализа рынка и переговоров с участниками рынка занимающихся продажами земельных участков. Сводные данные экспертных исследований, на основании которых были сделаны такие выводы, приведены в таблице 2 ч. Ю.5. экспертизы. В данном случае применительно к выбранным аналогам корректировка на площадь не требуется.
По поводу отсутствия подбора сходных объектов эксперт отметил, что если подходить к поиску объектов с позиции "точно такого же", то найти в маленьком городе которым является г. Сельцо второй продаваемый земельный участок с рынком нельзя из-за их фактического отсутствия. Кроме того, такие объекты относятся к доходным и образующим бюджет и их продажа собственниками наиболее часто связанна или с наличием коррупционной составляющей или случаями банкротства иногда преднамеренного при неумелом руководстве. Поскольку найти в Брянской области в моно-городах или иных соизмеримых населенных пунктах продаваемых или проданных под рынок земельных участков не удалось, то при выборе объектов аналогов была применена типичная последовательность действий характерная для метода сравнения продаж и гарантирующая высокую достоверность полученных результатов - анализ рынка и выбор объектов (земельных участков) представленных на рынке, сбор по ним информации (ч. 10.5 таблица 1 экспертизы), подбор сходных объектов (п. 11.3 таблица 3), анализ и выбор из них объектов аналогов, то есть тех объектов различия которых с объектом экспертизы можно было скорректировать, что в дальнейшем и было сделано.
По четвертому пункту эксперт указал, что требование о приведении шкалы корректировок, которые заявляет ответчик, относится к требованиям подпункта б части 4 пункта 22 ФСО N 1, предъявляемым к оценщику при выполнении оценки и составлении оценщиком отчета об оценке, а не к эксперту, проводящему экспертизу. Нормативные акты, устанавливающие требования к заключению эксперта, а также методики определения стоимости, использованные экспертом при расчетах, не предусматривают применение шкалы корректировок.
По вопросу о неверно указанной кадастровой стоимости эксперт пояснил следующее.
Действительно, из имеющейся в экспертном заключении (л. 6 заключения, приложение N 3 к делу) схемы расположения земельного участка - объекта экспертизы, усматривается, что кадастровая стоимость участка составляет 15 613 557 рублей 96 копеек.
При этом на указанном листе 6 экспертного заключения в абзаце "сведения о земельном участке" кадастровая стоимость отражена экспертом 1 561 355 рублей 96 копеек.
Между тем в разделе 11.5 "Определение ставки капитализации" экспертного заключения (л. 36 заключения, приложение N 3 к делу) экспертом указано, что при расчете расходов, связанных с уплатой земельного налога, использована величина кадастровой стоимости участка 15 613 557 рублей 96 копеек.
Применительно к этому эксперт Беспалов С.В. пояснил о наличии технической ошибки во вводной части экспертного заключения в указании размера кадастровой стоимости.
При проведении экспертизы им использовались данные публичной кадастровой карты. Сведения, которые можно получить на кадастровой карте: земельные участки: кадастровый номер, сведения о форме собственности, сведения о кадастровой стоимости, площадь, разрешенное использование, статус, категория земель, адрес, кадастровый инженер, дата постановки на учет, план земельного участка, план кадастрового квартала, на котором расположен участок, список обслуживающих подразделений территориального органа Росреестра с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема. Не доверять информации опубликованной на ресурсе Росреестра - Федеральной службы у меня как эксперта причин не было. Получение данных из этого источника общепринятая процедура. Налоговое уведомление N 1318169 не может рассматриваться как документ, устанавливающий кадастровую стоимость. Расчеты были произведены в соответствии с действующим законодательством и исходя из доступных и достоверных данных. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер 32:32:0010109:3, опубликованная на сайте Росреестра, не изменилась и составляет 15 613 557 рублей 96 копеек.
Обратного индивидуальным предпринимателем Упатовым В.В. Не доказано.
Таким образом, возражения ответчика на экспертное заключение Беспалова С.В. от 26.06.2014 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчета платы за сервитут, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
В рассматриваемом случае ответчиком не доказано, что экспертное заключение Беспалова С.В. от 26.06.2014 по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.
Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения Беспалова С.В. от 26.06.2014 требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства.
Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы Беспалова С.В. от 26.06.2014, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.
Утверждение ответчика о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
В связи с изложенным представленное ответчиком в суд апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы оставлено апелляционной инстанцией без удовлетворения.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 по делу N А09-5875/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2015 N 20АП-7435/2014 ПО ДЕЛУ N А09-5875/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. по делу N А09-5875/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича (г. Брянск, ОГРНИП 308325430600192, ИНН 572000182320) - Медведева И.В. (доверенность от 01.08.2012), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Гуль Елены Николаевны (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 304325517600207, ИНН 320500135127) и третьих лиц: администрации города Сельцо (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 1023202136759, ИНН 3205000381), Апатовой Галины Ивановны (г. Сельцо Брянской области), Сюткиной Татьяны Яковлевны (г. Сельцо Брянской области) и Коченовой Елены Николаевны (г. Сельцо Брянской области), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 по делу А09-5875/2012 (судья Прокопенко Е.Н.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Гуль Елена Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу "Городской рынок" о понуждении заключить договор об установлении частного сервитута земельного участка.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил установить сервитут для проезда, прохода, обслуживания недвижимости с учетом ее назначения на земельном участке по адресу: Брянская обл., г. Сельцо, ул. Кирова, д. 44-А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Сельцо Брянской области, Апатова Галина Ивановна, Сюткина Татьяна Яковлевна, Коченова Елена Николаевна.
Определением суда от 17.10.2013 произведена замена ненадлежащего ответчика - ОАО "Городской рынок" на надлежащего ответчика - индивидуального предпринимателя Упатова Владимира Викторовича.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, предпринимателю Гуль Е.Н. на праве собственности принадлежит одноэтажное нежилое помещение - здание магазина, общей площадью 113,2 кв. м, расположенное по адресу: 241550, Брянская обл., г. Сельцо, ул. Кирова, д. 44-а, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 32 АА N 099702 от 20.02.2003.
Вышеуказанное здание расположено на земельном участке площадью 235 кв. м, кадастровый номер 32:32:010109:3, предоставленном истцу в аренду администрацией города Сельцо на основании договора аренды земельного участка от 01.03.2011, акта приема-передачи земельного участка.
Смежный земельный участок с кадастровым номером 32:32:0010109:3, расположенный по адресу: 241550, Брянская обл., г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, ранее принадлежащий на праве собственности ОАО "Городской рынок", в настоящее время принадлежит на праве собственности предпринимателю Упатову В.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АЖ N 276878 от 09.09.2013, актом приема-передачи имущества ликвидируемого ОАО "Городской рынок" от 20.08.2013.
Ссылаясь на то, что доступ к ее недвижимому имуществу возможен только через принадлежащий ответчику земельный участок, Гуль Е.Н. обратилась в арбитражный суд с иском.
Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции признал требования истца правомерными.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник участка, не может быть ограничен в праве владения, использования и распоряжения землей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 разъяснено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.
Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.
По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.
При рассмотрении споров об установлении сервитута судам следует учитывать следующее.
Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.
Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д. Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.
При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы.
Положениями статьи 131 ГК РФ и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из требований статьи 27 Закона N 122-ФЗ при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.
В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, соглашение об условиях, о размере платы за пользование сервитутом между сторонами не достигнуто.
В связи с этим определением Арбитражного суда Брянской области от 20.12.2012 по ходатайству сторон была назначена экспертиза по определению границ и площади земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, необходимого для использования нежилого помещения, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3, с учетом назначения здания, организации прохода и проезда и иных нужд; и определения платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, в том числе, с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением - зданием по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3.
Проведение экспертизы было поручено эксперту некоммерческого партнерства "Ассоциация защиты и реализации гражданских прав, содействия земельным реформам и развитию геоинформационных технологий" Поспелову Игорю Алексеевичу.
Согласно заключению эксперта Поспелова И.А. N 08-2013 площадь земельного участка, обременяемого сервитутом, составляет 257 кв. м. В указанную площадь не входит площадь земельного участка 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Внутренняя граница части земельного участка, обременяемого сервитутом, совпадает с границей земельного участка площадью 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Координатное описание части земельного участка, обременяемого сервитутом, представлено в географическом приложении N 1 к заключению эксперта N 08-2013, и определено следующими геоданными:
- точка Н1, координаты Х - 504267,32, У - 2158652,13, L - 3,49,
- точка Н2, координаты Х - 504266,16, У - 2158655,42, L - 13.17,
- точка Н3, координаты Х - 504253,79, У - 2158650,90, L - 2,31,
- точка Н4, координаты Х - 504251,56, У - 2158651,50, L - 13,72,
- точка Н5, координаты Х - 504246,52, У - 2158664,26, L - 3,21,
- точка Н6, координаты Х - 504243,80, У - 2158665,97, L - 13,26,
- точка Н7, координаты Х - 504230,91, У - 2158669,09, L - 3,00,
- точка Н8, координаты Х = 504228,12, У - 2158667,99, L - 9,09,
- точка Н9, координаты Х - 504220,50, У - 2158672,94, L - 4,53,
- точка Н10, координаты Х - 504216,11, У - 2158671,84, L - 10,46,
- точка Н11, координаты Х - 504225,22, У - 2158666,71, L - 24,65,
- точка Н12, координаты Х - 504234,53, У - 2158643,89, L - 14,63,
- точка Н13, координаты Х - 504248,12, У - 2158649,32, L - 6,86,
- точка Н14, координаты Х - 504254,74, У - 2158647,52, L - 13,40,
- точка Н1, координаты Х - 504267,32, У - 2158652,13,
- точка 51, координаты Х - 504249,21, У - 2158652,64, L - 14,39,
- точка 52, координаты Х - 504243,80, У - 2158665,97, L - 8,21,
- точка 53, координаты Х - 504236,31, У - 2158662,60, L - 2,02,
- точка 54, координаты Х - 504234,47, У - 2158661,77, L - 4,20,
- точка 55, координаты Х - 504232,86, У - 2158665,65, L - 0,99,
- точка 56, координаты Х - 504231,95, У - 2158665,27, L - 3,92,
- точка 57, координаты Х - 504228,32, У - 2158663,78, L - 6,75,
- точка 58, координаты Х - 504230,87, У - 2158657,53, L - 11,78,
- точка 59, координаты Х - 504235,67, У - 2158646,77, L - 14,76,
- точка 51, координаты Х - 504249,21, У - 2158652,64.
Размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, экспертом определен в размере 29 900 рублей в год (приложения N 1 и N 2 к делу).
Истец, не согласившись с размером платы за пользование частью земельного участка, в установленном экспертом размере - 29 900 рублей в год, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по вышеуказанному вопросу.
Возражая против результатов проведенной экспертизы, истец ссылается на то, что стоимость сервитута рассчитана экспертом без учета того, что предполагаемый участок, обремененный сервитутом, не будет огорожен и не предполагает использование его только владельцем сервитута. Владелец сервитута не утрачивает права пользования спорным участком и будет пользоваться им наравне с истцом. Однако стоимость пользования сервитутом рассчитана экспертом из расчета того, что земельный участок, обремененный сервитутом, полностью выбывает из пользования владельца участка.
Определением суда от 02.04.2014 назначена повторная экспертиза по определению размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, в том числе с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением - зданием по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3.
Проведение повторной экспертизы поручено эксперту Беспалову Сергею Вячеславовичу общества с ограниченной ответственностью "Брянское предприятие по экспертизе и оценке прав собственности".
Согласно заключению эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением составляет 9123 рубля.
В ходе рассмотрения дела выводы эксперта Поспелова И.А., изложенные в экспертном заключении N 08-013, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 12.02.2014, относительно определения границ и площади земельного участка, обременяемого сервитутом, истец и ответчик не оспаривали.
Поскольку из экспертного заключения N 08-2013 эксперта Поспелова И.А. усматривается, что экспертом при расчете платы за пользование сервитутом кадастровая стоимость земельного участка применена не была (часть 2 экспертного заключения по второму вопросу, приложения N 1 и N 2 к делу), суд первой инстанции посчитал возможным в этой части руководствоваться экспертным заключением от 26.06.2014 эксперта Беспалова С.В.
Оценив экспертные заключения N 08-2013 и от 26.06.2014, суд пришел к выводу о том, что указанные заключения экспертов Поспелова И.А. и Беспалова С.В. соответствуют требованиям статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являются доказательствами, подтверждающими площадь и расположение земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение N 08-2013), и размер стоимости платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение от 26.06.2014).
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.07.2010 N 2509/10, потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок.
То есть наличие потенциальной возможности организации проезда при указанных условиях не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
Как следует из материалов дела, в течение длительного времени, предшествовавшего обращению предпринимателя с требованием в суд об установлении сервитута на спорный земельный участок, проезд, проход к земельному участку предпринимателя осуществлялся по дороге, проходящей через спорный земельный участок. Существование иных подъездов, подходов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта материалами дела не подтверждается.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца об установления сервитута подлежат удовлетворению.
Довод жалобы о том, что заключение эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, отклоняется судом.
В обоснование своей позиции ответчиком заявлены возражения относительно размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, в размере 9123 рублей, определенных экспертом Беспаловым С.В. в заключении от 26.06.2014, а именно:
1) необоснованность применения экспертом скидки на торг 10%,
2) не применение экспертом корректировки на площадь (важный, по мнению истца, фактор, влияющий на цену),
3) отсутствие подбора сходных объектов,
4) не применение шкалы корректировок,
5) неверное указание кадастровой стоимости, являющейся базой для расчетов,
6) отсутствие запроса эксперта в адрес предпринимателя Упатова В.В. при расчете упущенной выгоды о предоставлении документов (в связи с утратой актуальности документов предыдущей экспертизы).
Между тем экспертом Беспаловым С.В. даны пояснения по указанному экспертному заключению.
По первому замечанию относительно необоснованности скидки на торг эксперт пояснил следующее. Скидка на торг отражает уступку по стоимости, которую может сделать или обычно делает собственник земельного участка при его продаже. При рыночной ситуации нельзя обязать при совершении сделки продавца сделать ту или иную скидку даже если она указана в какой-то справочной литературе. Скидка является добровольной и отражает фактическую ситуацию на рынке в текущий момент времени. Получить такую информацию можно только непосредственно у участников рынка, что и было сделано в процессе производства экспертизы при анализе рынка, путем переговоров с участниками рынка - представителями риэлтерских агентств, имена и телефоны которых указаны в заключении эксперта. Полученные данные о скидках при сделках с объектами близкими по своим характеристикам к объекту экспертизы были сведены в таблицу N 2, и уже на основании этих данных и было принято решение о внесении 10% скидки в цены объектов аналогов, что было описано в пункте 11.4 в обоснование внесенной корректировки.
По второму замечанию эксперт указал, что корректировка на площадь не требуется, так как, например, аналог N 1 хоть и имеет площадь 73000 кв. м и его площадь существенно отличается от площади объекта экспертизы, но собственник готов продать как весь, так и часть земельного участка площадью соизмеримой с объектом экспертизы, при этом стоимость 1 кв. м как при покупке всего участка, так и при покупке его части не изменится. Эксперт отметил, что эти данные были подтверждены в период проведения экспертизы в телефонном разговоре с представителем собственника - риэлтором АН "Наш дом". Остальные объекты аналоги попадали в диапазон площадей пользующихся спросом на рынке, в котором цена 1 кв. м фактически не зависит от площади при остальных равных характеристиках земельных участков и условиях сделки. Такой вывод был сделан экспертом на основе анализа рынка и переговоров с участниками рынка занимающихся продажами земельных участков. Сводные данные экспертных исследований, на основании которых были сделаны такие выводы, приведены в таблице 2 ч. Ю.5. экспертизы. В данном случае применительно к выбранным аналогам корректировка на площадь не требуется.
По поводу отсутствия подбора сходных объектов эксперт отметил, что если подходить к поиску объектов с позиции "точно такого же", то найти в маленьком городе которым является г. Сельцо второй продаваемый земельный участок с рынком нельзя из-за их фактического отсутствия. Кроме того, такие объекты относятся к доходным и образующим бюджет и их продажа собственниками наиболее часто связанна или с наличием коррупционной составляющей или случаями банкротства иногда преднамеренного при неумелом руководстве. Поскольку найти в Брянской области в моно-городах или иных соизмеримых населенных пунктах продаваемых или проданных под рынок земельных участков не удалось, то при выборе объектов аналогов была применена типичная последовательность действий характерная для метода сравнения продаж и гарантирующая высокую достоверность полученных результатов - анализ рынка и выбор объектов (земельных участков) представленных на рынке, сбор по ним информации (ч. 10.5 таблица 1 экспертизы), подбор сходных объектов (п. 11.3 таблица 3), анализ и выбор из них объектов аналогов, то есть тех объектов различия которых с объектом экспертизы можно было скорректировать, что в дальнейшем и было сделано.
По четвертому пункту эксперт указал, что требование о приведении шкалы корректировок, которые заявляет ответчик, относится к требованиям подпункта б части 4 пункта 22 ФСО N 1, предъявляемым к оценщику при выполнении оценки и составлении оценщиком отчета об оценке, а не к эксперту, проводящему экспертизу. Нормативные акты, устанавливающие требования к заключению эксперта, а также методики определения стоимости, использованные экспертом при расчетах, не предусматривают применение шкалы корректировок.
По вопросу о неверно указанной кадастровой стоимости эксперт пояснил следующее.
Действительно, из имеющейся в экспертном заключении (л. 6 заключения, приложение N 3 к делу) схемы расположения земельного участка - объекта экспертизы, усматривается, что кадастровая стоимость участка составляет 15 613 557 рублей 96 копеек.
При этом на указанном листе 6 экспертного заключения в абзаце "сведения о земельном участке" кадастровая стоимость отражена экспертом 1 561 355 рублей 96 копеек.
Между тем в разделе 11.5 "Определение ставки капитализации" экспертного заключения (л. 36 заключения, приложение N 3 к делу) экспертом указано, что при расчете расходов, связанных с уплатой земельного налога, использована величина кадастровой стоимости участка 15 613 557 рублей 96 копеек.
Применительно к этому эксперт Беспалов С.В. пояснил о наличии технической ошибки во вводной части экспертного заключения в указании размера кадастровой стоимости.
При проведении экспертизы им использовались данные публичной кадастровой карты. Сведения, которые можно получить на кадастровой карте: земельные участки: кадастровый номер, сведения о форме собственности, сведения о кадастровой стоимости, площадь, разрешенное использование, статус, категория земель, адрес, кадастровый инженер, дата постановки на учет, план земельного участка, план кадастрового квартала, на котором расположен участок, список обслуживающих подразделений территориального органа Росреестра с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема. Не доверять информации опубликованной на ресурсе Росреестра - Федеральной службы у меня как эксперта причин не было. Получение данных из этого источника общепринятая процедура. Налоговое уведомление N 1318169 не может рассматриваться как документ, устанавливающий кадастровую стоимость. Расчеты были произведены в соответствии с действующим законодательством и исходя из доступных и достоверных данных. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер 32:32:0010109:3, опубликованная на сайте Росреестра, не изменилась и составляет 15 613 557 рублей 96 копеек.
Обратного индивидуальным предпринимателем Упатовым В.В. Не доказано.
Таким образом, возражения ответчика на экспертное заключение Беспалова С.В. от 26.06.2014 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчета платы за сервитут, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
В рассматриваемом случае ответчиком не доказано, что экспертное заключение Беспалова С.В. от 26.06.2014 по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.
Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения Беспалова С.В. от 26.06.2014 требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства.
Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы Беспалова С.В. от 26.06.2014, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.
Утверждение ответчика о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
В связи с изложенным представленное ответчиком в суд апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы оставлено апелляционной инстанцией без удовлетворения.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2014 по делу N А09-5875/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)