Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
- от истца: представитель Криченко С.В., паспорт, по доверенности N б/н от 17.07.2013;
- от ответчика: представитель Попова Г.Д., паспорт, по доверенности N 59-30-20822/13 от 24.06.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.10.2013 по делу N А53-16983/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс"
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
о признании недействительной сделкой отказ от договора аренды, применении последствий недействительности,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алекс плюс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Истец уточнил исковые требования, просил признать недействительной сделкой отказ от исполнения договора аренды и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания указанного договора действующим.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме, признан недействительной сделкой отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от договора аренды от 18.02.2009 N 31027, изложенный в письме от 11.10.2011 N ИЗ-30491/6, применены последствия недействительности сделки, признать договор действующим, с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ООО "Апекс плюс" взыскано 4000 руб. судебных расходов.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: указанное судом основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, носит дополнительный характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; поскольку работы, отнесенные Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 к видам работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, не проводились, обществом разрешение на строительство получено не было, следует признать, что процесс строительства на участке не осуществляется.
В судебном заседании 09.01.2014 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008 N 979 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для строительства здания общественного назначения.
Между обществом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка N 31027 от 18.02.2009 сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011.
После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департаментом было принято решение о прекращении договора в порядке, предусмотренном статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в адрес общества было направлено Уведомление N 30491/6 от 11.10.2011.
04.03.2013 общество направило в ДИЗО письмо-уведомление с предложением (офертой) заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01031 1:91 площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных коммуникаций, для строительства здания общественного назначения.
15.03.2013 общество получило отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 11.10.2011, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия статье 10 Кодекса, арендатор обратился с настоящим иском, просит признать недействительным этот отказ как одностороннюю сделку, направленную на прекращение прав и обязанностей и применить последствия ее недействительности, признав договор действующим.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм предоставления земельный участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов. Как следует из Постановлений Мэра города N 644 от 30.06.2008 и N 979 от 25.09.2008 спорный земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса. Данная норма гарантирует правомерность использования земельного участка лицом, осуществляющим строительство, и, одновременно, предполагает обязанность соответствующего публично-правового образования предоставлять право аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.
Указанный порядок предоставления земельного участка в аренду не требует проведения торгов, а потому, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, N 13) заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.
В целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды должно быть предоставлено на срок строительства.
Договор аренды земельного участка N 31027 от 18.02.2009 был заключен сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011. Фактически ДИЗО как арендодатель передал земельный участок лишь 18.02.2009, что подтверждается актом приема-передачи. Подписанный департаментом договор аренды общество получило 17.04.2009, 20.04.2009 договор был сдан на государственную регистрацию, которая была завершена 06.05.2009. Этих обстоятельств, указанных истцом, департамент не оспорил и не опроверг.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, вследствие передачи земельного участка арендатору с нарушением срока, установление срока договора таким образом, что срок его действия фактически менее согласованного сторонами периода строительства, общество не имело фактической возможности и юридических оснований для использования участка в течение длительного времени. Это фактически сократило срок аренды с указанных в договоре трех лет до двух лет и семи месяцев.
Нарушение сроков строительства произошло также по той причине, что, приобретая спорный земельный участок в аренду, общество не знало и не могло знать о наличии на нем инженерных сооружений, препятствующих строительству, и было вынуждено производить работы по выносу их за пределы зоны строительства. Следовательно, нарушение сроков строительства произошло не по вине общества. В договоре аренды земельного участка установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работам с инженерными сетями на земельном участке площадью 1190 кв. м, тем самым отражая характеристики спорного земельного участка (т.е. наличие на нем инженерах сооружений, препятствующих строительству). Между тем, состав и конкретное расположение коммуникаций не оговорены, что повлекло дополнительные расходы и затраты времени на исследование, проектирование и согласование с уполномоченными службами и фактический вынос коммуникаций с участка.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина "строительство".
В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства.
Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.
Доказывая то обстоятельство, что истец как арендатор приступил к освоению земельного участка с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. приступил непосредственно к процессу строительства, он представил следующие документальные подтверждения.
На основании договора подряда от 14.07.2009 с ООО "МЕГАПОЛИС" выполнены проектные и строительно-монтажные работы по выносу теплового ввода Ду80, протяженностью 135 м из зоны строительства. Как следует из акта о приемке выполненных работ N 2 в состав данных работ входили такие работы как срезка поверхностного слоя асфальтобетонных дорожных покрытий, разработка грунта экскаватором, разборка покрытий и оснований щебеночных, разработка грунта вручную, уплотнение грунта пневматическими трамбовками, устройство песчаных оснований, обсыпка труб песком, засыпка траншей и котлованов.
В соответствии с договором на оказание услуг от 12.11.2009 с ИП Векленко Д.Г. выполнены разработка эскизного проекта строительства, согласование эскизного проекта с главным архитектором города, выполнены работы по разработке проектной и рабочей документации, выполнен градостроительный план участка строительства.
На основании договора подряда от 15.10.2009 N 65 с ООО "Ростовгидроспецстрой-1" произведен вынос наружных сетей водопровода общественного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу пр. Королева, 14-16Б. Актом о приемке выполненных работ N 1 от 09.12.2009 подтверждено выполнение строительных работ: разработка грунта, засыпка траншей и котлованов, уплотнение песка пневматическими трамбовками, укладка трубопроводов, устройство круглых колодцев из сборного железобетона, установка полиэтиленовых фасонных частей, врезка в существующие сети, подвешивание подземных коммуникаций при пересечении их трассой трубопровода.
Для обеспечения зоны строительства и строящегося объекта электричеством с ОАО "Донэнерго" был заключен договор N 27-8/09/598 от 01.09.2009 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, в рамках которого были оказаны услуги по техническому присоединению возводимого объекта. Кроме того, с ОАО "Донэнерго" был заключен договор подряда N 27 от 20.04.2010, в рамках которого подрядчик выполнил электромонтажные работы на строящемся объекте. В частности были выполнены такие работы как: разборка покрытий и оснований асфальтобетонных, щебеночных, оснований мостовой из булыжного камня, разработка грунта, устройство основания песчаного, укладка трубопроводов из асбестоцементных безнапорных труб, устройство бетонных плиточных тротуаров, асфальтирование дорожного кармана, монтаж кабеля.
В целях обеспечения зоны строительства и строящегося объекта водоснабжением, у ОАО "ПО "Водоканал" были получены технические условия водоснабжения и канализования объекта строительства.
С ИП Шумеевым П.А. общество 31.05.2010 заключило договор N 7 на выполнение работ, которым предусматривалась обязанность исполнителя разработать градостроительный план спорного земельного участка.
На выполнение контрольных инженерно-геологических изысканий на площадке проектируемого объекта был заключен договор N 043-2012И от 28.05.2012 с ООО "ТОН".
С ФГБ ОУ ВПО "РГСУ" был заключен договор N 4.6.3.1-719/12э от 30.07.2012 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий по объекту строительства. Заключение о результатах экспертизы представлено в материалы дела.
Для канализования объекта строительства Обществом был заключен договор N 20/04 от 20.04.2012 с ООО "ДОМОС".
Результаты инженерных изысканий на строительство также прошли государственную экспертизу, что подтверждается договорами на проведение государственной экспертизы N 0444/2012 от 13.04.2012 и N 0733/2012 от 03.07.2012 ГАУ РО "Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования и проектной документации".
В целях определения допустимых высот строительства объекта и согласования их с ОАО "Аэропорт Ростов-на-Дону", обществом 11.04.2011 был заключен с ООО "БТИ-Техпаспорт" договор N l34 на выполнение комплекса работ по определению координат и высот в системе ПЗ 90.02 для согласования с ОАО "Аэропорт Ростов-на-Дону".
Общие затраты общества на строительство объекта на спорном земельном участке составили 22 881 790,52 руб.
Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона РФ N 624 от 30.12.2009.
Данный перечень разделяет сферу строительства на три области деятельности: инженерные изыскания, подготовка проектной документации, строительство, реконструкция, капитальный ремонт.
Исходя из данного перечня, общество, в рамках вышеуказанных договоров выполнило ряд работ, которые в силу прямого указания в нормативном акте являются строительными работами и свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке было начато строительство. Изложенное влечет вывод о том, что общество фактически приступило к освоению спорного земельного участка, в том числе и к процессу строительства.
В упомянутых выше постановлениях ВАС РФ и судов кассационной инстанции указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
В данном случае прекращение действия договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказ в заключении договора аренды на новый срок для продолжения строительства нарушает нормы части 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
При описанных выше обстоятельствах условиях прекращение арендодателем договора аренды и отказ в его продлении рассматриваются судебной практикой как злоупотребление правом. Отказ департамента как арендодателя от договора аренды нарушает права и законные интересы истца по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ущерба обществу.
Нарушение нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении сделки согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, влечет вывод о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Односторонний отказ от договора, когда он допустим законом или договором, есть односторонняя сделка, поскольку направлен на прекращение взаимных прав и обязанностей по договору и, следовательно, подпадает под понятие сделки (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому может быть оспорен как сделка. Разрешая спор, суд также основывался на правовых позициях, изложенных Постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, а также в постановлениях ФАС Дальневосточного округа N Ф03-6442/2012 от 12.02.2013 по делу N А73-5484/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 по делу N А19-359/07-48-Ф02-4232/07 и от 09.04.2012 г. по делу N А19-10702/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/10, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2011 по делу N А53-4609/11.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования, признав сделку недействительной.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013 по делу N А53-16983/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.01.2014 N 15АП-20421/2013 ПО ДЕЛУ N А53-16983/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 января 2014 г. N 15АП-20421/2013
Дело N А53-16983/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
- от истца: представитель Криченко С.В., паспорт, по доверенности N б/н от 17.07.2013;
- от ответчика: представитель Попова Г.Д., паспорт, по доверенности N 59-30-20822/13 от 24.06.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.10.2013 по делу N А53-16983/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс"
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
о признании недействительной сделкой отказ от договора аренды, применении последствий недействительности,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алекс плюс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Истец уточнил исковые требования, просил признать недействительной сделкой отказ от исполнения договора аренды и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания указанного договора действующим.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме, признан недействительной сделкой отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от договора аренды от 18.02.2009 N 31027, изложенный в письме от 11.10.2011 N ИЗ-30491/6, применены последствия недействительности сделки, признать договор действующим, с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ООО "Апекс плюс" взыскано 4000 руб. судебных расходов.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: указанное судом основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, носит дополнительный характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; поскольку работы, отнесенные Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 к видам работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, не проводились, обществом разрешение на строительство получено не было, следует признать, что процесс строительства на участке не осуществляется.
В судебном заседании 09.01.2014 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008 N 979 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для строительства здания общественного назначения.
Между обществом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка N 31027 от 18.02.2009 сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011.
После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департаментом было принято решение о прекращении договора в порядке, предусмотренном статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в адрес общества было направлено Уведомление N 30491/6 от 11.10.2011.
04.03.2013 общество направило в ДИЗО письмо-уведомление с предложением (офертой) заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01031 1:91 площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных коммуникаций, для строительства здания общественного назначения.
15.03.2013 общество получило отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 11.10.2011, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия статье 10 Кодекса, арендатор обратился с настоящим иском, просит признать недействительным этот отказ как одностороннюю сделку, направленную на прекращение прав и обязанностей и применить последствия ее недействительности, признав договор действующим.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм предоставления земельный участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов. Как следует из Постановлений Мэра города N 644 от 30.06.2008 и N 979 от 25.09.2008 спорный земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса. Данная норма гарантирует правомерность использования земельного участка лицом, осуществляющим строительство, и, одновременно, предполагает обязанность соответствующего публично-правового образования предоставлять право аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.
Указанный порядок предоставления земельного участка в аренду не требует проведения торгов, а потому, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, N 13) заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.
В целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды должно быть предоставлено на срок строительства.
Договор аренды земельного участка N 31027 от 18.02.2009 был заключен сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011. Фактически ДИЗО как арендодатель передал земельный участок лишь 18.02.2009, что подтверждается актом приема-передачи. Подписанный департаментом договор аренды общество получило 17.04.2009, 20.04.2009 договор был сдан на государственную регистрацию, которая была завершена 06.05.2009. Этих обстоятельств, указанных истцом, департамент не оспорил и не опроверг.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, вследствие передачи земельного участка арендатору с нарушением срока, установление срока договора таким образом, что срок его действия фактически менее согласованного сторонами периода строительства, общество не имело фактической возможности и юридических оснований для использования участка в течение длительного времени. Это фактически сократило срок аренды с указанных в договоре трех лет до двух лет и семи месяцев.
Нарушение сроков строительства произошло также по той причине, что, приобретая спорный земельный участок в аренду, общество не знало и не могло знать о наличии на нем инженерных сооружений, препятствующих строительству, и было вынуждено производить работы по выносу их за пределы зоны строительства. Следовательно, нарушение сроков строительства произошло не по вине общества. В договоре аренды земельного участка установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работам с инженерными сетями на земельном участке площадью 1190 кв. м, тем самым отражая характеристики спорного земельного участка (т.е. наличие на нем инженерах сооружений, препятствующих строительству). Между тем, состав и конкретное расположение коммуникаций не оговорены, что повлекло дополнительные расходы и затраты времени на исследование, проектирование и согласование с уполномоченными службами и фактический вынос коммуникаций с участка.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина "строительство".
В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства.
Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.
Доказывая то обстоятельство, что истец как арендатор приступил к освоению земельного участка с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. приступил непосредственно к процессу строительства, он представил следующие документальные подтверждения.
На основании договора подряда от 14.07.2009 с ООО "МЕГАПОЛИС" выполнены проектные и строительно-монтажные работы по выносу теплового ввода Ду80, протяженностью 135 м из зоны строительства. Как следует из акта о приемке выполненных работ N 2 в состав данных работ входили такие работы как срезка поверхностного слоя асфальтобетонных дорожных покрытий, разработка грунта экскаватором, разборка покрытий и оснований щебеночных, разработка грунта вручную, уплотнение грунта пневматическими трамбовками, устройство песчаных оснований, обсыпка труб песком, засыпка траншей и котлованов.
В соответствии с договором на оказание услуг от 12.11.2009 с ИП Векленко Д.Г. выполнены разработка эскизного проекта строительства, согласование эскизного проекта с главным архитектором города, выполнены работы по разработке проектной и рабочей документации, выполнен градостроительный план участка строительства.
На основании договора подряда от 15.10.2009 N 65 с ООО "Ростовгидроспецстрой-1" произведен вынос наружных сетей водопровода общественного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу пр. Королева, 14-16Б. Актом о приемке выполненных работ N 1 от 09.12.2009 подтверждено выполнение строительных работ: разработка грунта, засыпка траншей и котлованов, уплотнение песка пневматическими трамбовками, укладка трубопроводов, устройство круглых колодцев из сборного железобетона, установка полиэтиленовых фасонных частей, врезка в существующие сети, подвешивание подземных коммуникаций при пересечении их трассой трубопровода.
Для обеспечения зоны строительства и строящегося объекта электричеством с ОАО "Донэнерго" был заключен договор N 27-8/09/598 от 01.09.2009 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, в рамках которого были оказаны услуги по техническому присоединению возводимого объекта. Кроме того, с ОАО "Донэнерго" был заключен договор подряда N 27 от 20.04.2010, в рамках которого подрядчик выполнил электромонтажные работы на строящемся объекте. В частности были выполнены такие работы как: разборка покрытий и оснований асфальтобетонных, щебеночных, оснований мостовой из булыжного камня, разработка грунта, устройство основания песчаного, укладка трубопроводов из асбестоцементных безнапорных труб, устройство бетонных плиточных тротуаров, асфальтирование дорожного кармана, монтаж кабеля.
В целях обеспечения зоны строительства и строящегося объекта водоснабжением, у ОАО "ПО "Водоканал" были получены технические условия водоснабжения и канализования объекта строительства.
С ИП Шумеевым П.А. общество 31.05.2010 заключило договор N 7 на выполнение работ, которым предусматривалась обязанность исполнителя разработать градостроительный план спорного земельного участка.
На выполнение контрольных инженерно-геологических изысканий на площадке проектируемого объекта был заключен договор N 043-2012И от 28.05.2012 с ООО "ТОН".
С ФГБ ОУ ВПО "РГСУ" был заключен договор N 4.6.3.1-719/12э от 30.07.2012 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий по объекту строительства. Заключение о результатах экспертизы представлено в материалы дела.
Для канализования объекта строительства Обществом был заключен договор N 20/04 от 20.04.2012 с ООО "ДОМОС".
Результаты инженерных изысканий на строительство также прошли государственную экспертизу, что подтверждается договорами на проведение государственной экспертизы N 0444/2012 от 13.04.2012 и N 0733/2012 от 03.07.2012 ГАУ РО "Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования и проектной документации".
В целях определения допустимых высот строительства объекта и согласования их с ОАО "Аэропорт Ростов-на-Дону", обществом 11.04.2011 был заключен с ООО "БТИ-Техпаспорт" договор N l34 на выполнение комплекса работ по определению координат и высот в системе ПЗ 90.02 для согласования с ОАО "Аэропорт Ростов-на-Дону".
Общие затраты общества на строительство объекта на спорном земельном участке составили 22 881 790,52 руб.
Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона РФ N 624 от 30.12.2009.
Данный перечень разделяет сферу строительства на три области деятельности: инженерные изыскания, подготовка проектной документации, строительство, реконструкция, капитальный ремонт.
Исходя из данного перечня, общество, в рамках вышеуказанных договоров выполнило ряд работ, которые в силу прямого указания в нормативном акте являются строительными работами и свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке было начато строительство. Изложенное влечет вывод о том, что общество фактически приступило к освоению спорного земельного участка, в том числе и к процессу строительства.
В упомянутых выше постановлениях ВАС РФ и судов кассационной инстанции указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
В данном случае прекращение действия договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказ в заключении договора аренды на новый срок для продолжения строительства нарушает нормы части 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
При описанных выше обстоятельствах условиях прекращение арендодателем договора аренды и отказ в его продлении рассматриваются судебной практикой как злоупотребление правом. Отказ департамента как арендодателя от договора аренды нарушает права и законные интересы истца по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ущерба обществу.
Нарушение нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении сделки согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, влечет вывод о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Односторонний отказ от договора, когда он допустим законом или договором, есть односторонняя сделка, поскольку направлен на прекращение взаимных прав и обязанностей по договору и, следовательно, подпадает под понятие сделки (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому может быть оспорен как сделка. Разрешая спор, суд также основывался на правовых позициях, изложенных Постановлении Президиума N 8985/08 от 23.12.2008, а также в постановлениях ФАС Дальневосточного округа N Ф03-6442/2012 от 12.02.2013 по делу N А73-5484/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 по делу N А19-359/07-48-Ф02-4232/07 и от 09.04.2012 г. по делу N А19-10702/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/10, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2011 по делу N А53-4609/11.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования, признав сделку недействительной.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013 по делу N А53-16983/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)