Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "20" мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" мая 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" - Банько Н.Г., по доверенности от 04.03.2015,
представителя Администрации г. Астрахани - Зеленского А.Н., по доверенности от 03.04.2015,
представителя Управления муниципального имущества администрации города Астрахани - Абрамяна Р.Т., по доверенности от 24.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 февраля 2015 по делу N А06-11635/2014 (судья Чижова Г.К..),
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (ИНН 1023000869836, ОГРН 3015040876),
к Администрации г. Астрахани (ИНН 3015040876, ОГРН 103000821809),
третье лицо: Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани,
о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб., 45 коп. и упущенной выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (далее - ООО "Строительная фирма "Паритет", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к ответчикам о взыскании за счет казны Муниципального образования "Город Астрахань" в лице Администрации Муниципального образования "Город Астрахань" убытков в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб. 45 коп. и упущенного выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к участию в деле привлечено Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета на стороне ответчика.
Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 20 февраля 2015 года в иске отказано.
С ООО "Строительная фирма "Паритет" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 140 765 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строительная фирма "Паритет" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель жалобы указывает, что из-за одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды земельного участка N 1012 от 20.11.2008 с учетом дополнительных соглашений, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, ему причинены убытки в виде реального ущерба.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Администрацией г. Астрахани и ООО "Строительная фирма "Паритет" подписан договор от 18.07.2002 об условиях предоставления ООО "СФ "Паритет" земельного участка для проектирования и строительства группы жилых домов по ул. Бакинская/Мусы Джалиля в Кировском районе, согласно пункту 1.1 которого Администрация обязуется предоставить Обществу земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов по указанному адресу, в силу пункта 2.2 договора Общество обязуется предоставить в соответствии с действующим законодательством благоустроенные квартиры жителям домовладений, подпадающих под снос по вышеназванному адресу (л.д. 7-9, 30).
20.11.2008 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодателем) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатором) подписан договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани N 1012, по условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:010375:98, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бакинская, д. 91, для использования в целях эксплуатации жилых домов. (л.д. 31-33).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его определен с 11.10.2007 по 10.10.2032.
Между сторонами указанного договора подписано дополнительное соглашение от 30.06.2009, которым изменено целевое назначение аренды земельного участка с эксплуатации жилых домов на строительство жилого дома, а также срок договора аренды устанавливался по 02.03.2012. (л.д. 34-35).
В соответствии с дополнительным соглашением с 26.10.2011, подписанным сторонами к данному договору, целевое назначение договора аренды изменено со строительства жилого дома на строительство многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей (л.д. 36).
Указанный договор аренды N 1012 от 20.11.2008 и дополнительные соглашения к договору прошли процедуру государственной регистрации.
Уведомлением от 13.09.2012 N 01-04-02-3047, подписанным начальником Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани, действующим по доверенности Администрации г. Астрахани от 24.04.2012, со ссылкой на статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация уведомила ООО "СФ "Паритет" об отказе от исполнения обязательств по вышеуказанному договору аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей (л.д. 13).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2.2 Положения об Администрации г. Астрахани, утвержденного решением Городской думы муниципального образования г. Астрахани от 29.06.2006 N 100, Администрация г. Астрахани осуществляет распоряжение спорным земельным участком, в отношении которого не разграничено право.
Как правильно указал суд первой инстанции, указанные обстоятельства являлись предметом оценки по ранее рассмотренному делу N А06-8604/2012 по иску ООО "Строительная фирма "Паритет" к Администрации г. Астрахани, Управлению земельными ресурсами Администрации г. Астрахани о признании незаконным отказа от исполнения обязательств Администрацией г. Астрахани с требованием освободить земельный участок по адресу: город Астрахань, ул. Бакинская, 91, предназначенный для строительства группы жилых домов свыше 5-ти этажей.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.05.2013 по делу N А06-8604/2012, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ООО "Строительная фирма "Паритет" отказано.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.
Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.
Вышеуказанным решением суда по делу N А06-8604/2012 установлено, что договор аренды N 1012 от 20.11.2008, с учетом указанных дополнительных соглашений к нему, заключался в целях аренды земельного участка для жилищного строительства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Данная норма введена в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" и действует с 01.10.2005. То есть с 01.10.2005 действует особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - исключительно в форме аукционной продажи (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2008 N А06-359/07).
Постановление Администрации г. Астрахани от 15.08.2005 N 1243 об утверждении акта выбора земельного участка и предварительного согласования места для строительства жилых домов истцу было принято до 01.10.2005, но в силу части 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации прямо запрещает с 01.10.2005 предоставлять земельные участки в собственность или в аренду для нужд жилищного строительства, не являющегося индивидуальным, без проведения торгов, а, следовательно, даже начатая до указанной даты процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта после этой даты не может быть завершена.
При этом, не имеет значения то обстоятельство, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен на использование для жилищного строительства, поскольку несоблюдение указанного особого порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства в любом случае противоречит статье 30.1 ЗК РФ.
В рамках рассмотрения дела А06-8604/2012 суд пришел также к выводу об отсутствии исключительности случаев, при которых указанный особый порядок не действует, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
В решении суда установлено, что муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемого полностью за счет средств соответствующего бюджета, в отношении территории, на которой находится спорный земельный участок, с истцом не заключался, решение о развитии не принималось, с истцом также не заключался договор о развитии застроенной территории, который в силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ заключается с победителем открытого аукциона.
При этом, право аренды спорного земельного участка для жилищного строительства, на торги не выставлялось.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, суд пришел к выводу, что вышеприведенный договор аренды N 1012 от 20.11.2008, в редакции указанного дополнительного соглашения, фактически является ничтожной сделкой, которая в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная независимо от признания ее такой судом (Определение ВАС РФ от 04.07.2008 N 7930/08). При таких обстоятельствах, оспариваемый по делу отказ от исполнения обязательств по договору аренды не нарушает материальных прав истца, поскольку он осуществлен в отношении ничтожной сделки.
Доводы жалобы истца, о том, что в результате действий администрации, выразившихся в отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также нарушении порядка заключения договора аренды, ему причинены убытки в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб. 45 коп., из которых: 7636 руб. 45 коп. - оплата по договору аренды, 7150000 руб. - расходы на расселение жильцов, а также убытки в виде упущенной выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп., в результате неполученной прибыли за строительство второй очереди проектируемого 10-ти этажного 6-ти квартирного здания жилого дома по ул. Бакинская, 91, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Как правильно указал суд первой инстанции, целью получения земельного участка Обществом в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома. Следовательно, разрешение вопроса о выделении земельного участка Обществу должно было осуществляться исключительно в соответствии со специальной нормой о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленной статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 и предусматривала проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Однако аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:010375:98 площадью 2464 кв. м, расположенного по ул. Бакинская, 91 в г. Астрахани, не проводился.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды в редакции дополнительных соглашений, заключен с нарушением и является ничтожной сделкой, а потому уплаченные по нему арендные платежи могут быть взысканы с арендодателя только в порядке применения двухсторонней реституции, предусмотренной пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.
Также нельзя признать правомерным включение Обществом в сумму исковых требований о взыскании убытков его расходов на выкуп жилых домов.
Из материалов дела, также следует что на основании решения Астраханского Третейского суда при ООО Юридическая фирма "Поволжский правовой региональный центр" от 21.08.2007, за ООО СФ "Паритет" 11.10.2007 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: жилые дома по ул. Бакинской д. 95/ул. М.Джалиля, д. 36, в г. Астрахани.
Решением Астраханского Третейского суда при ООО Юридическая фирма "Поволжский правовой региональный центр" от 21.08.2007 за ООО СФ "Паритет" признано право собственности на указанные жилые дома в, связи с заключением истцом договоров купли-продажи с Шатаевой Л.К., Щеголевой А.В., Прохоровой Е.И., Алмаевой Н.Я., Алмаевым М.Р.
На основании договора купли-продажи от 24.12.2007, заключенного с Хапугиной Л.А., за ООО СФ "Паритет" 11.01.2008 зарегистрировано право собственности на жилой дом по ул. М. Джалиля, 34.
Как указывает истец, в связи со сносом указанных жилых домов ему причинены убытки.
Между тем, судом по делу А06-8604/2012 установлено, что спорный земельный участок площадью 2464 кв. м сформирован постановлением Администрации г. Астрахани от 06.08.2008 N 2868, в связи с обращением истца, для эксплуатации вышеуказанных жилых домов, а не для строительства. Муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемого полностью за счет средств соответствующего бюджета, в отношении территории, на которой находится спорный земельный участок, с истцом не заключался, решение о развитии не принималось, договор о развитии застроенной территории с истцом также не заключался.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что отсутствует причинно-следственная связь между действиями администрации и наступившими последствиями.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (часть 2 статьи 15 ГК РФ), это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Поэтому закон предусматривает, что при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (часть 4 статьи 393 ГК РФ).
Возмещение упущенной выгоды является мерой ответственности, поэтому в предмет доказывания по такому требованию также входит установление противоправности действий (бездействия) ответчика; наличия и размера убытков; причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В качестве упущенной выгоды ООО "СФ "Паритет" оценивает те доходы, которые бы он мог получить от реализации жилых и нежилых помещений, если бы в результате исполнения договора о совместной деятельности строительство было бы завершено.
Между тем, истец должен доказать наличие у него реальной возможности получения доходов в случае завершения строительства.
Нарушение установленной законом процедуры заключения договора аренды находящегося в муниципальной или государственной собственности земельного участка является основанием для вывода о его ничтожности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ничтожная сделка не может быть добросовестно реализована с целью получения какой-либо выгоды, что исключает и в этом случае возможность удовлетворения требований заявителя о взыскании неполученных доходов.
Согласно статьям 9 и 41 АПК РФ стороны несут процессуальные обязанности, неисполнение которых влечет за собой предусмотренные процессуальным законом последствия.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств и поскольку истец не представил достаточных и допустимых доказательств причинения ему действиями (бездействиями) ответчика убытков, в виде реального ущерба и упущенной выгоды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 февраля 2015 года по делу N А06-11635/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2015 N 12АП-2941/2015 ПО ДЕЛУ N А06-11635/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2015 г. по делу N А06-11635/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "20" мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" мая 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" - Банько Н.Г., по доверенности от 04.03.2015,
представителя Администрации г. Астрахани - Зеленского А.Н., по доверенности от 03.04.2015,
представителя Управления муниципального имущества администрации города Астрахани - Абрамяна Р.Т., по доверенности от 24.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 февраля 2015 по делу N А06-11635/2014 (судья Чижова Г.К..),
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (ИНН 1023000869836, ОГРН 3015040876),
к Администрации г. Астрахани (ИНН 3015040876, ОГРН 103000821809),
третье лицо: Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани,
о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб., 45 коп. и упущенной выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (далее - ООО "Строительная фирма "Паритет", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к ответчикам о взыскании за счет казны Муниципального образования "Город Астрахань" в лице Администрации Муниципального образования "Город Астрахань" убытков в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб. 45 коп. и упущенного выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к участию в деле привлечено Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета на стороне ответчика.
Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 20 февраля 2015 года в иске отказано.
С ООО "Строительная фирма "Паритет" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 140 765 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строительная фирма "Паритет" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель жалобы указывает, что из-за одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды земельного участка N 1012 от 20.11.2008 с учетом дополнительных соглашений, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, ему причинены убытки в виде реального ущерба.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Администрацией г. Астрахани и ООО "Строительная фирма "Паритет" подписан договор от 18.07.2002 об условиях предоставления ООО "СФ "Паритет" земельного участка для проектирования и строительства группы жилых домов по ул. Бакинская/Мусы Джалиля в Кировском районе, согласно пункту 1.1 которого Администрация обязуется предоставить Обществу земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов по указанному адресу, в силу пункта 2.2 договора Общество обязуется предоставить в соответствии с действующим законодательством благоустроенные квартиры жителям домовладений, подпадающих под снос по вышеназванному адресу (л.д. 7-9, 30).
20.11.2008 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодателем) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатором) подписан договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани N 1012, по условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:010375:98, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бакинская, д. 91, для использования в целях эксплуатации жилых домов. (л.д. 31-33).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его определен с 11.10.2007 по 10.10.2032.
Между сторонами указанного договора подписано дополнительное соглашение от 30.06.2009, которым изменено целевое назначение аренды земельного участка с эксплуатации жилых домов на строительство жилого дома, а также срок договора аренды устанавливался по 02.03.2012. (л.д. 34-35).
В соответствии с дополнительным соглашением с 26.10.2011, подписанным сторонами к данному договору, целевое назначение договора аренды изменено со строительства жилого дома на строительство многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей (л.д. 36).
Указанный договор аренды N 1012 от 20.11.2008 и дополнительные соглашения к договору прошли процедуру государственной регистрации.
Уведомлением от 13.09.2012 N 01-04-02-3047, подписанным начальником Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани, действующим по доверенности Администрации г. Астрахани от 24.04.2012, со ссылкой на статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация уведомила ООО "СФ "Паритет" об отказе от исполнения обязательств по вышеуказанному договору аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей (л.д. 13).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2.2 Положения об Администрации г. Астрахани, утвержденного решением Городской думы муниципального образования г. Астрахани от 29.06.2006 N 100, Администрация г. Астрахани осуществляет распоряжение спорным земельным участком, в отношении которого не разграничено право.
Как правильно указал суд первой инстанции, указанные обстоятельства являлись предметом оценки по ранее рассмотренному делу N А06-8604/2012 по иску ООО "Строительная фирма "Паритет" к Администрации г. Астрахани, Управлению земельными ресурсами Администрации г. Астрахани о признании незаконным отказа от исполнения обязательств Администрацией г. Астрахани с требованием освободить земельный участок по адресу: город Астрахань, ул. Бакинская, 91, предназначенный для строительства группы жилых домов свыше 5-ти этажей.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.05.2013 по делу N А06-8604/2012, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ООО "Строительная фирма "Паритет" отказано.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.
Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.
Вышеуказанным решением суда по делу N А06-8604/2012 установлено, что договор аренды N 1012 от 20.11.2008, с учетом указанных дополнительных соглашений к нему, заключался в целях аренды земельного участка для жилищного строительства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Данная норма введена в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" и действует с 01.10.2005. То есть с 01.10.2005 действует особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - исключительно в форме аукционной продажи (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2008 N А06-359/07).
Постановление Администрации г. Астрахани от 15.08.2005 N 1243 об утверждении акта выбора земельного участка и предварительного согласования места для строительства жилых домов истцу было принято до 01.10.2005, но в силу части 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации прямо запрещает с 01.10.2005 предоставлять земельные участки в собственность или в аренду для нужд жилищного строительства, не являющегося индивидуальным, без проведения торгов, а, следовательно, даже начатая до указанной даты процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта после этой даты не может быть завершена.
При этом, не имеет значения то обстоятельство, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен на использование для жилищного строительства, поскольку несоблюдение указанного особого порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства в любом случае противоречит статье 30.1 ЗК РФ.
В рамках рассмотрения дела А06-8604/2012 суд пришел также к выводу об отсутствии исключительности случаев, при которых указанный особый порядок не действует, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
В решении суда установлено, что муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемого полностью за счет средств соответствующего бюджета, в отношении территории, на которой находится спорный земельный участок, с истцом не заключался, решение о развитии не принималось, с истцом также не заключался договор о развитии застроенной территории, который в силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ заключается с победителем открытого аукциона.
При этом, право аренды спорного земельного участка для жилищного строительства, на торги не выставлялось.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, суд пришел к выводу, что вышеприведенный договор аренды N 1012 от 20.11.2008, в редакции указанного дополнительного соглашения, фактически является ничтожной сделкой, которая в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная независимо от признания ее такой судом (Определение ВАС РФ от 04.07.2008 N 7930/08). При таких обстоятельствах, оспариваемый по делу отказ от исполнения обязательств по договору аренды не нарушает материальных прав истца, поскольку он осуществлен в отношении ничтожной сделки.
Доводы жалобы истца, о том, что в результате действий администрации, выразившихся в отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также нарушении порядка заключения договора аренды, ему причинены убытки в виде реального ущерба в размере 7 157 636 руб. 45 коп., из которых: 7636 руб. 45 коп. - оплата по договору аренды, 7150000 руб. - расходы на расселение жильцов, а также убытки в виде упущенной выгоды в размере 16 395 556 руб. 91 коп., в результате неполученной прибыли за строительство второй очереди проектируемого 10-ти этажного 6-ти квартирного здания жилого дома по ул. Бакинская, 91, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Как правильно указал суд первой инстанции, целью получения земельного участка Обществом в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома. Следовательно, разрешение вопроса о выделении земельного участка Обществу должно было осуществляться исключительно в соответствии со специальной нормой о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленной статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 и предусматривала проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Однако аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:010375:98 площадью 2464 кв. м, расположенного по ул. Бакинская, 91 в г. Астрахани, не проводился.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды в редакции дополнительных соглашений, заключен с нарушением и является ничтожной сделкой, а потому уплаченные по нему арендные платежи могут быть взысканы с арендодателя только в порядке применения двухсторонней реституции, предусмотренной пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.
Также нельзя признать правомерным включение Обществом в сумму исковых требований о взыскании убытков его расходов на выкуп жилых домов.
Из материалов дела, также следует что на основании решения Астраханского Третейского суда при ООО Юридическая фирма "Поволжский правовой региональный центр" от 21.08.2007, за ООО СФ "Паритет" 11.10.2007 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: жилые дома по ул. Бакинской д. 95/ул. М.Джалиля, д. 36, в г. Астрахани.
Решением Астраханского Третейского суда при ООО Юридическая фирма "Поволжский правовой региональный центр" от 21.08.2007 за ООО СФ "Паритет" признано право собственности на указанные жилые дома в, связи с заключением истцом договоров купли-продажи с Шатаевой Л.К., Щеголевой А.В., Прохоровой Е.И., Алмаевой Н.Я., Алмаевым М.Р.
На основании договора купли-продажи от 24.12.2007, заключенного с Хапугиной Л.А., за ООО СФ "Паритет" 11.01.2008 зарегистрировано право собственности на жилой дом по ул. М. Джалиля, 34.
Как указывает истец, в связи со сносом указанных жилых домов ему причинены убытки.
Между тем, судом по делу А06-8604/2012 установлено, что спорный земельный участок площадью 2464 кв. м сформирован постановлением Администрации г. Астрахани от 06.08.2008 N 2868, в связи с обращением истца, для эксплуатации вышеуказанных жилых домов, а не для строительства. Муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемого полностью за счет средств соответствующего бюджета, в отношении территории, на которой находится спорный земельный участок, с истцом не заключался, решение о развитии не принималось, договор о развитии застроенной территории с истцом также не заключался.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что отсутствует причинно-следственная связь между действиями администрации и наступившими последствиями.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (часть 2 статьи 15 ГК РФ), это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Поэтому закон предусматривает, что при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (часть 4 статьи 393 ГК РФ).
Возмещение упущенной выгоды является мерой ответственности, поэтому в предмет доказывания по такому требованию также входит установление противоправности действий (бездействия) ответчика; наличия и размера убытков; причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В качестве упущенной выгоды ООО "СФ "Паритет" оценивает те доходы, которые бы он мог получить от реализации жилых и нежилых помещений, если бы в результате исполнения договора о совместной деятельности строительство было бы завершено.
Между тем, истец должен доказать наличие у него реальной возможности получения доходов в случае завершения строительства.
Нарушение установленной законом процедуры заключения договора аренды находящегося в муниципальной или государственной собственности земельного участка является основанием для вывода о его ничтожности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ничтожная сделка не может быть добросовестно реализована с целью получения какой-либо выгоды, что исключает и в этом случае возможность удовлетворения требований заявителя о взыскании неполученных доходов.
Согласно статьям 9 и 41 АПК РФ стороны несут процессуальные обязанности, неисполнение которых влечет за собой предусмотренные процессуальным законом последствия.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств и поскольку истец не представил достаточных и допустимых доказательств причинения ему действиями (бездействиями) ответчика убытков, в виде реального ущерба и упущенной выгоды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 февраля 2015 года по делу N А06-11635/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)