Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупа участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Миарит" (далее - общество "Миарит", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2014 по делу N А76-20020/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Миарит" - Серышев А.В. (доверенность от 04.07.2014), Щипицын Я.В. (доверенность от 04.07.2014).
Общество "Миарит" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Территориальное управление Росимущества, ответчик), в котором просит принять условие п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 219/1-зем. в следующей редакции: "2.1. Цена Участка установлена в соответствии с пунктом 2.2. статьи 3, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", равна двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка; выкупная цена земельного участка 1698235,38 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч двести тридцать пять рублей 38 копеек) рублей".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда от 05.12.2014 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 219/1-зем между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области и обществом с ограниченной ответственностью фирма "Миарит" изложить в следующей редакции: "Цена Участка установлена в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, равна кадастровой стоимости земельного участка в сумме 67 929 415 руб. 32 коп. (шестьдесят семь миллионов девятьсот двадцать девять тысяч четыреста пятнадцать) рублей 32 копейки".
В кассационной жалобе общество "Миарит" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение, при этом заявитель указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам. Заявитель полагает, что одновременно с приобретением права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-б, по возмездной сделке у ФГУП НТЦ НИИОГР к нему в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества. Общество "Миарит", ссылаясь на положения ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, также указывает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:1 заключен в 2006 году в порядке переоформления возникшего у него права постоянного (бессрочного) пользования.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество "Миарит" является собственником 21 объекта недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 26 204 кв. м с кадастровым номером 74:36:0715006:1 по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-б.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0715006:1 поставлен на государственный кадастровый учет 17.12.2003 с разрешенным использованием - для эксплуатации существующей экспериментальной базы - завода по выпуску нестандартного оборудования и средств малой механизации, находится в собственности Российской Федерации, имеет кадастровую стоимость в размере 67 929 415 руб. 32 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 08.09.2012 N 7400/101/12-289275.
Данный земельный участок предоставлен истцу на праве аренды по договору от 22.12.2006 N 671-06 с учетом последующих дополнительных соглашений к договору аренды N 1, 2 на срок до 31.12.2016 на основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 15.12.2006 N 1954-р "О предоставлении ООО фирма "Миарит" в аренду земельного участка, находящегося по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Производственная, 8-б.
Общество "Миарит" 27.06.2012 обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В ответе на письмо Территориального управления Росимущества от 05.05.2014 о возможности приватизации истцом земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 по его кадастровой стоимости в размере 67 929 415 руб. 32 коп. общество "Миарит" 14.05.2014 сообщило последнему о своем согласии на выкуп указанного земельного участка, но по льготной цене - в размере два с половиной процента кадастровой стоимости.
Территориальное управление Росимущества направило в адрес общества фирма "Миарит" проект договора купли-продажи от 26.06.2014 N 219/1зем с сопроводительным письмом от 26.06.2014 N 7146.
Письмом от 17.07.2014 общество "Миарит" возвратило Территориальному управлению Росимущества данный договор с протоколом разногласий, указав, что выкупная цена земельного участка должна составлять 1 698 235 руб. 31 коп., поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Территориальное управление Росимущества 05.08.2014 направило в адрес общества "Миарит" уведомление, указав на отсутствие у истца права на выкуп земельного участка по льготной цене в размере два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка и на отказ в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи.
Общество "Миарит", полагая, что условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 329/1-зем о цене выкупа земельного участка, равной его кадастровой стоимости, не соответствует закону, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пришел к выводу об отсутствии доказательств того обстоятельства, что в отношении спорного земельного участка до 01.07.2012 было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, и, как следствие, отсутствии у истца права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 по льготной цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае заключаемый между сторонами в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации договор купли-продажи в отношении земельного участка является публичным, его заключение носит обязательный характер для Территориального управления Росимущества, и разногласия, возникшие при его заключении, подлежат урегулированию судом (ст. 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу п. 1 ст. 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Положениями ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 названного Кодекса).
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 2.1 договора купли-продажи от 26.06.2014 N 219/1-зем следует изложить в редакции ответчика.
В обоснование исковых требований общество "Миарит" указывает, что договор аренды земельного участка был заключен с ним в 2006 году в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, возникшего у него в силу положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к нему права общей долевой собственности на расположенные на нем объекты недвижимости на основании инвестиционного договора от 14.02.2003.
Согласно п. 1 ст. 2 Вводного закона до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2015 N Ф09-3047/15 ПО ДЕЛУ N А76-20020/2014
Требование: О принятии условия договора купли-продажи земельного участка в редакции покупателя.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупа участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2015 г. N Ф09-3047/15
Дело N А76-20020/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Миарит" (далее - общество "Миарит", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2014 по делу N А76-20020/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Миарит" - Серышев А.В. (доверенность от 04.07.2014), Щипицын Я.В. (доверенность от 04.07.2014).
Общество "Миарит" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Территориальное управление Росимущества, ответчик), в котором просит принять условие п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 219/1-зем. в следующей редакции: "2.1. Цена Участка установлена в соответствии с пунктом 2.2. статьи 3, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", равна двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка; выкупная цена земельного участка 1698235,38 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч двести тридцать пять рублей 38 копеек) рублей".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда от 05.12.2014 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 219/1-зем между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области и обществом с ограниченной ответственностью фирма "Миарит" изложить в следующей редакции: "Цена Участка установлена в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, равна кадастровой стоимости земельного участка в сумме 67 929 415 руб. 32 коп. (шестьдесят семь миллионов девятьсот двадцать девять тысяч четыреста пятнадцать) рублей 32 копейки".
В кассационной жалобе общество "Миарит" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение, при этом заявитель указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам. Заявитель полагает, что одновременно с приобретением права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-б, по возмездной сделке у ФГУП НТЦ НИИОГР к нему в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества. Общество "Миарит", ссылаясь на положения ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, также указывает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:1 заключен в 2006 году в порядке переоформления возникшего у него права постоянного (бессрочного) пользования.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество "Миарит" является собственником 21 объекта недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 26 204 кв. м с кадастровым номером 74:36:0715006:1 по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-б.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0715006:1 поставлен на государственный кадастровый учет 17.12.2003 с разрешенным использованием - для эксплуатации существующей экспериментальной базы - завода по выпуску нестандартного оборудования и средств малой механизации, находится в собственности Российской Федерации, имеет кадастровую стоимость в размере 67 929 415 руб. 32 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 08.09.2012 N 7400/101/12-289275.
Данный земельный участок предоставлен истцу на праве аренды по договору от 22.12.2006 N 671-06 с учетом последующих дополнительных соглашений к договору аренды N 1, 2 на срок до 31.12.2016 на основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 15.12.2006 N 1954-р "О предоставлении ООО фирма "Миарит" в аренду земельного участка, находящегося по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Производственная, 8-б.
Общество "Миарит" 27.06.2012 обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В ответе на письмо Территориального управления Росимущества от 05.05.2014 о возможности приватизации истцом земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 по его кадастровой стоимости в размере 67 929 415 руб. 32 коп. общество "Миарит" 14.05.2014 сообщило последнему о своем согласии на выкуп указанного земельного участка, но по льготной цене - в размере два с половиной процента кадастровой стоимости.
Территориальное управление Росимущества направило в адрес общества фирма "Миарит" проект договора купли-продажи от 26.06.2014 N 219/1зем с сопроводительным письмом от 26.06.2014 N 7146.
Письмом от 17.07.2014 общество "Миарит" возвратило Территориальному управлению Росимущества данный договор с протоколом разногласий, указав, что выкупная цена земельного участка должна составлять 1 698 235 руб. 31 коп., поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Территориальное управление Росимущества 05.08.2014 направило в адрес общества "Миарит" уведомление, указав на отсутствие у истца права на выкуп земельного участка по льготной цене в размере два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка и на отказ в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи.
Общество "Миарит", полагая, что условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2014 N 329/1-зем о цене выкупа земельного участка, равной его кадастровой стоимости, не соответствует закону, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пришел к выводу об отсутствии доказательств того обстоятельства, что в отношении спорного земельного участка до 01.07.2012 было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, и, как следствие, отсутствии у истца права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715006:0001 по льготной цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае заключаемый между сторонами в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации договор купли-продажи в отношении земельного участка является публичным, его заключение носит обязательный характер для Территориального управления Росимущества, и разногласия, возникшие при его заключении, подлежат урегулированию судом (ст. 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу п. 1 ст. 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Положениями ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 названного Кодекса).
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 2.1 договора купли-продажи от 26.06.2014 N 219/1-зем следует изложить в редакции ответчика.
В обоснование исковых требований общество "Миарит" указывает, что договор аренды земельного участка был заключен с ним в 2006 году в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, возникшего у него в силу положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к нему права общей долевой собственности на расположенные на нем объекты недвижимости на основании инвестиционного договора от 14.02.2003.
Согласно п. 1 ст. 2 Вводного закона до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)