Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 по делу N А76-9396/2013 (судья Шумакова С.М.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Град" - Алыева М.С. (доверенность от 20.05.2012),
Комитета по управлению имуществом и земельными отношениям г. Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011).
Общество с ограниченной ответственностью "Град" (далее - Общество, ООО "Град", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании ничтожным пункта 2 акта сдачи-приемки в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 по адресу: Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова от 28.07.2008, о признании ничтожным расчета арендной платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 в редакции протокола разногласий от 04.06.2008 (т. 1 л.д. 7-10).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 (резолютивная часть от 26.08.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением не согласилось ООО "Град" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными оспариваемых сделок. Земельный участок был приобретен истцом на основании аукциона и передан истцу в состоянии, не соответствующем условиям договора, так как площадь земельного участка не позволяет произвести в полном объеме строительство запланированного объекта с объектами инженерной инфраструктуры, кроме того, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. Таким образом, арендодателем были нарушены требования ст. ст. 611, 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Факт передачи земельного участка ненадлежащего качества подтверждается актом обследования земельного участка от 23.04.2013, согласно которому на земельном участке расположены автодорога, пешеходные дорожки, элементы благоустройства, а также справкой ФГУП "Ростехинвентаризация", техническим заключением от 31.02.2013, из которых следует наличие на земельном участке объектов недвижимости, о которых не имелось сведений в аукционной документации, и наличие которых препятствует использованию земельного участка по назначению. Указанное, по мнению апеллянта, также свидетельствует о том, что сведения, изложенные в акте приема-передачи, об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, не соответствуют действительности, а факт использования земельного участка другими лицами арендодателем от арендатора был скрыт. Земельный участок истцом не использовался и находился в фактическом владении Комитета и использовался для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и принадлежащих другим лицам, в силу чего использование земельного участка могло повлечь причинение ущерба третьим лицам, а Комитет не имел права передавать в аренду имущество, собственником которого он не является.
Считает также необоснованными выводы суда об истечении исковой давности, поскольку исковая давность прерывается в силу предъявления Обществом встречного иска в рамках дела N А76-4376/2011.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 14.03.2008 первым заместителем главы города Челябинска принято распоряжение N 593-д "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Агалакова в Ленинском районе города Челябинска, для строительства жилого дома" (т. 1 л.д. 58), в соответствии с которым принято решение продать на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:0000000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова (пункт 1 распоряжения).
В исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома (т. 1 л.д. 45-50), в информационном сообщении (лот N 5) по аукциону (т. 1 л.д. 56-57) обозначены характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, обязанности застройщика, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Кроме того, указано, что право на заключение договора аренды земельного участка продается на аукционе покупателю, предложившему наивысшую цену. Начальная величина арендной платы за земельный участок на 3 года - 4 302 000 руб. Сумма задатка - 860 400 руб.
На основании протокола N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 (т. 1 л.д. 59-60) 28.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "ГРАД" (арендатор) заключен договор УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (т. 1 л.д. 13-16).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящейся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.
Договор заключен на срок до 25.04.2011 (п. 1.4 договора).
К указанному договору подписан протокол разногласий, в соответствии с которым арендатор вносит арендную плату в размере 1 469 850 руб. один раз в квартал (т. 1 л.д. 17).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (т. 1 л.д. 20-24).
Договор УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (т. 1 л.д. 19, оборот).
28.07.2008 по акту сдачи-приемки в аренду земельного участка ответчику передан земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома (т. 1 л.д. 62).
Судами по делу N А76-4376/2011 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, установлено, что договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 прекратил свое действие 21.12.2010 (по истечении пятнадцати дней с момент направления уведомления) (т. 2 л.д. 36-42).
Полагая, что положения акта сдачи-приемки в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 в части определения подлежащего передаче земельного участка противоречат ст. ст. 209, 611, 612, 613 ГК РФ, и, как следствие, является ничтожным расчет арендной платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 в редакции протокола разногласий от 04.06.2008, истец обратился с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для квалификации акта сдачи-приемки в аренду земельного участка и расчета арендной платы как недействительных сделок, так как земельный участок принят арендатором без возражений, судебными актами по делу N А76-4376/2011 установлен факт того, что переданный арендатору земельный участок соответствует условиям договора.
Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии нарушения прав истца, так как заявленный иск не направлен на защиту каких-либо правовых интересов истца и по существу направлен на переоценку обстоятельств и выводов суда по делу N А76-4376/2011. Таким образом, суд указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты своего права, так как удовлетворение его требований не повлечет изменения в материально-правовой сфере истца и восстановления нарушенного права.
Суд также пришел к выводу об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (в ранее действующей редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ (в ранее действующей редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из искового заявления, апелляционной жалобы и пояснений представителя Общества следует, что истец оспаривает акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы по договору по основанию их противоречия нормам ст. 611, 612, 613 ГК РФ, полагая, что истцу в аренду передан земельный участок ненадлежащего качества и обремененный правами третьих лиц в силу нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 аренды земельного участка площадью 1291 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, для строительства жилого дома.
Земельный участок передается на условиях соблюдения требований, предусмотренных в протоколе N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 (п. п. 1.1 - 1.3 договора аренды).
Согласно п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В силу п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Из материалов дела следует, что договор аренды от 28.07.2008 заключен на основании протокола N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 и характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения, указанные в протоколе N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008, соответствуют аналогичным параметрам, указанным в исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома (т. 1 л.д. 45-50) и в информационном сообщении (лот N 5) по аукциону (т. 1 л.д. 56-57).
Согласно акту сдачи-приемки в аренду земельного участка от 28.07.2008 ответчику передан земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома. Участок свободен от застройки, территория благоустроена: частичное асфальтовое покрытие, многолетние зеленые насаждения (т. 1 л.д. 62).
Таким образом, стороны согласовали предмет договора аренды, арендатору был передан земельный участок, соответствующий условиям договора, который в свою очередь определен на основании данных аукционной документации.
Обществом не представлено доказательств оспаривания торгов или градостроительной документации, на основании которой были определены характеристики передаваемого в аренду земельного участка.
С момента передачи имущества арендатору и до расторжения договора аренды по инициативе Комитета истец не заявлял ответчику возражения относительно состояния такого имущества и возможности его эксплуатации. Утверждения истца об обратном относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65, 67, 68 АПК РФ).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "Град". Нарушений норм закона при передаче земельного участка арендатору в части определения объекта аренды на основании имеющихся в материалах дела доказательств судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доводы истца о невозможности пользования земельным участком по назначению и, как следствие, об отсутствии у Комитета права требовать арендной платы с Общества ранее уже были предметом оценки арбитражных судов при рассмотрении дела N А76-4376/2011 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок. Указанным доводам дана судебная оценка, доводы признаны судами несостоятельными. Дополнительных обстоятельств, в силу которых у апелляционного суда имелись бы основания для переоценки выводов судов по указанному делу, истцом не представлено.
Представленные в материалы настоящего дела доказательства указанного обстоятельства оцениваются судом критически по следующим основаниям.
Так, доводы апелляционной жалобы Общества о несоответствии площади переданного в аренду земельного участка запроектированным параметрам строительства, отклоняются.
В соответствии с ч. 1 ст. 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, только если такие недостатки полностью или частично препятствуют арендатору в пользовании таким имуществом по вине арендодателя.
Согласно акту сдачи-приемки в аренду земельного участка от 28.07.2008 ответчик принял земельный участок с благоустроенной территорией без замечаний и предложений (т. 1 л.д. 62).
Впоследствии заявляя возражения относительно площади необходимого для строительства жилого дома земельного участка (письмо ООО "Град" от 19.08.2008 исх. N 489, т. 1 л.д. 83), Общество ссылалось на то, что указанное обстоятельство возникло вследствие ошибки, допущенной при разработке проектной документации.
Из материалов дела следует, что истец обращался за материалами по планировке и межеванию территории (т. 1 л.д. 79), на основании заявления Общества подготовлен градостроительный план земельного участка N RU74363000-0000000001120 (т. 1 л.д. 70-78).
При этом в силу информационного сообщения (лот N 5) обязанность по определению проектов этажности и сроков строительства лежит на застройщике (т. 1 л.д. 56-57). Градостроительным планом земельного участка N RU74363000-0000000001120 этажность планируемого здания в количестве десяти этажей определена в качестве предельного количества этажей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендатором переданного ему земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, по вине арендодателя.
Представленные истцом письмо ПК ГПИ Челябинскгражданпроект от 15.05.2008 N 282 (т. 1 л.д. 80), заключение Архитектурно-планировочного бюро от 15.08.2008 N 43 (т. 1 л.д. 82) также не могут служить доказательством вины арендодателя, поскольку из содержания указанных документов следует невозможность использования земельного участка для строительства 10-этажного двухсекционного жилого дома в пределах параметров, установленных градостроительным планом земельного участка.
Однако истец с заявлением о корректировке градостроительного плана земельного участка не обращался. Доказательств обратного суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что невозможность использования земельного участка вследствие нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, из указанных письменных доказательств не следует, иных доказательств в обоснование данного обстоятельства истцом не представлено, в силу чего отклоняются ссылки апеллянта на нормы ст. 613 ГК РФ в обоснование заявленных требований.
Кроме того, наличие дороги на спорном земельном участке, о чем указывает апеллянт, при наличии утвержденной в соответствии со ст. 41 - 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации документации по планировке территории также не препятствует использованию земельного участка. Истцом не представлено каких-либо доказательств того, что строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке приведет к нарушению противопожарных правил или ограничит доступ неопределенного круга лиц к близлежащим домам.
Утверждение апеллянта о том, что указанная асфальтовая дорога является единственным проездом к многоквартирным домам, не подтверждено конкретными доказательствами.
Ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на акт обследования земельного участка от 23.04.2013, справку ФГУП "Ростехинвентаризация", техническое заключение от 31.02.2013 судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку указанные документы не содержат достоверной информации о состоянии земельного участка до момента расторжения договора аренды УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008, а также не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка истцом, учитывая, что ранее истец обращался с письмом от 19.08.2008 исх. N 489, ссылаясь только на стесненность и недостаточную площадь земельного участка, а не на расположение на нем каких-либо объектов недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о возможном нарушении прав третьих лиц и причинении им ущерба использованием спорного земельного участка суд также находит необоснованным, поскольку согласно заключению о результатах публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории в границах улиц Барбюса, Харлова, Гагарина, Руставели в Ленинском районе города Челябинска от 02.07.2008 (т. 1 л.д. 66-67) замечаний от граждан не поступило.
Истцом, кроме того, не представлено доказательств того, что названные им в апелляционной жалобе объекты (автодорога, пешеходные дорожки, элементы благоустройства) являются самостоятельными объектами недвижимости, равно как и не представлено доказательств их принадлежности на каком-либо имущественном праве определенному лицу.
Доводы апеллянта о том, что им в самостоятельном порядке оспаривается договор аренды земельного участка по тем же основаниям в рамках дела N А76-2687/2013 не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не лишают истца права доказывать юридически значимые обстоятельства, связанные с качеством переданного в аренду земельного участка в рамках указанного дела, в то время как в материалы настоящего дела истцом таких доказательств не представлено.
Апелляционный суд также поддерживает выводы суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
По смыслу ч. 1 ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ истец обязан выбрать способ судебной защиты, который позволит ему восстановить свои нарушенные права и охраняемые законом интересы.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, при предоставлении в аренду имущества, имеющего недостатки, арендатор вправе предъявить свои требования, предусмотренные указанной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Недостатки в переданном в аренду имуществе не свидетельствуют о недействительности сделки, в рамках исполнения которой было передано такое имущество.
Кроме того, договор аренды УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 прекратил свое действие 21.12.2010, в силу чего удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истца. Суд в обжалуемом решении пришел к правильному выводу, что заявленные истцом требования о признании акта приема-передачи и расчета недействительным ввиду их ничтожности в случае их удовлетворения не влекут какого-либо изменения в материально-правовой сфере истца и не обеспечивают восстановление его прав.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 по делу N А76-9396/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 N 18АП-10931/2013 ПО ДЕЛУ N А76-9396/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. N 18АП-10931/2013
Дело N А76-9396/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 по делу N А76-9396/2013 (судья Шумакова С.М.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Град" - Алыева М.С. (доверенность от 20.05.2012),
Комитета по управлению имуществом и земельными отношениям г. Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011).
Общество с ограниченной ответственностью "Град" (далее - Общество, ООО "Град", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании ничтожным пункта 2 акта сдачи-приемки в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 по адресу: Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова от 28.07.2008, о признании ничтожным расчета арендной платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 в редакции протокола разногласий от 04.06.2008 (т. 1 л.д. 7-10).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 (резолютивная часть от 26.08.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением не согласилось ООО "Град" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными оспариваемых сделок. Земельный участок был приобретен истцом на основании аукциона и передан истцу в состоянии, не соответствующем условиям договора, так как площадь земельного участка не позволяет произвести в полном объеме строительство запланированного объекта с объектами инженерной инфраструктуры, кроме того, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. Таким образом, арендодателем были нарушены требования ст. ст. 611, 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Факт передачи земельного участка ненадлежащего качества подтверждается актом обследования земельного участка от 23.04.2013, согласно которому на земельном участке расположены автодорога, пешеходные дорожки, элементы благоустройства, а также справкой ФГУП "Ростехинвентаризация", техническим заключением от 31.02.2013, из которых следует наличие на земельном участке объектов недвижимости, о которых не имелось сведений в аукционной документации, и наличие которых препятствует использованию земельного участка по назначению. Указанное, по мнению апеллянта, также свидетельствует о том, что сведения, изложенные в акте приема-передачи, об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, не соответствуют действительности, а факт использования земельного участка другими лицами арендодателем от арендатора был скрыт. Земельный участок истцом не использовался и находился в фактическом владении Комитета и использовался для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и принадлежащих другим лицам, в силу чего использование земельного участка могло повлечь причинение ущерба третьим лицам, а Комитет не имел права передавать в аренду имущество, собственником которого он не является.
Считает также необоснованными выводы суда об истечении исковой давности, поскольку исковая давность прерывается в силу предъявления Обществом встречного иска в рамках дела N А76-4376/2011.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 14.03.2008 первым заместителем главы города Челябинска принято распоряжение N 593-д "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Агалакова в Ленинском районе города Челябинска, для строительства жилого дома" (т. 1 л.д. 58), в соответствии с которым принято решение продать на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:0000000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова (пункт 1 распоряжения).
В исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома (т. 1 л.д. 45-50), в информационном сообщении (лот N 5) по аукциону (т. 1 л.д. 56-57) обозначены характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, обязанности застройщика, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Кроме того, указано, что право на заключение договора аренды земельного участка продается на аукционе покупателю, предложившему наивысшую цену. Начальная величина арендной платы за земельный участок на 3 года - 4 302 000 руб. Сумма задатка - 860 400 руб.
На основании протокола N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 (т. 1 л.д. 59-60) 28.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "ГРАД" (арендатор) заключен договор УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (т. 1 л.д. 13-16).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящейся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.
Договор заключен на срок до 25.04.2011 (п. 1.4 договора).
К указанному договору подписан протокол разногласий, в соответствии с которым арендатор вносит арендную плату в размере 1 469 850 руб. один раз в квартал (т. 1 л.д. 17).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (т. 1 л.д. 20-24).
Договор УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (т. 1 л.д. 19, оборот).
28.07.2008 по акту сдачи-приемки в аренду земельного участка ответчику передан земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома (т. 1 л.д. 62).
Судами по делу N А76-4376/2011 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, установлено, что договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 прекратил свое действие 21.12.2010 (по истечении пятнадцати дней с момент направления уведомления) (т. 2 л.д. 36-42).
Полагая, что положения акта сдачи-приемки в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 в части определения подлежащего передаче земельного участка противоречат ст. ст. 209, 611, 612, 613 ГК РФ, и, как следствие, является ничтожным расчет арендной платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 в редакции протокола разногласий от 04.06.2008, истец обратился с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для квалификации акта сдачи-приемки в аренду земельного участка и расчета арендной платы как недействительных сделок, так как земельный участок принят арендатором без возражений, судебными актами по делу N А76-4376/2011 установлен факт того, что переданный арендатору земельный участок соответствует условиям договора.
Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии нарушения прав истца, так как заявленный иск не направлен на защиту каких-либо правовых интересов истца и по существу направлен на переоценку обстоятельств и выводов суда по делу N А76-4376/2011. Таким образом, суд указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты своего права, так как удовлетворение его требований не повлечет изменения в материально-правовой сфере истца и восстановления нарушенного права.
Суд также пришел к выводу об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (в ранее действующей редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ (в ранее действующей редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из искового заявления, апелляционной жалобы и пояснений представителя Общества следует, что истец оспаривает акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы по договору по основанию их противоречия нормам ст. 611, 612, 613 ГК РФ, полагая, что истцу в аренду передан земельный участок ненадлежащего качества и обремененный правами третьих лиц в силу нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 аренды земельного участка площадью 1291 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, для строительства жилого дома.
Земельный участок передается на условиях соблюдения требований, предусмотренных в протоколе N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 (п. п. 1.1 - 1.3 договора аренды).
Согласно п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В силу п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Из материалов дела следует, что договор аренды от 28.07.2008 заключен на основании протокола N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 и характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения, указанные в протоколе N 34 о результатах открытого аукциона от 25.04.2008, соответствуют аналогичным параметрам, указанным в исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома (т. 1 л.д. 45-50) и в информационном сообщении (лот N 5) по аукциону (т. 1 л.д. 56-57).
Согласно акту сдачи-приемки в аренду земельного участка от 28.07.2008 ответчику передан земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома. Участок свободен от застройки, территория благоустроена: частичное асфальтовое покрытие, многолетние зеленые насаждения (т. 1 л.д. 62).
Таким образом, стороны согласовали предмет договора аренды, арендатору был передан земельный участок, соответствующий условиям договора, который в свою очередь определен на основании данных аукционной документации.
Обществом не представлено доказательств оспаривания торгов или градостроительной документации, на основании которой были определены характеристики передаваемого в аренду земельного участка.
С момента передачи имущества арендатору и до расторжения договора аренды по инициативе Комитета истец не заявлял ответчику возражения относительно состояния такого имущества и возможности его эксплуатации. Утверждения истца об обратном относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65, 67, 68 АПК РФ).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "Град". Нарушений норм закона при передаче земельного участка арендатору в части определения объекта аренды на основании имеющихся в материалах дела доказательств судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доводы истца о невозможности пользования земельным участком по назначению и, как следствие, об отсутствии у Комитета права требовать арендной платы с Общества ранее уже были предметом оценки арбитражных судов при рассмотрении дела N А76-4376/2011 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок. Указанным доводам дана судебная оценка, доводы признаны судами несостоятельными. Дополнительных обстоятельств, в силу которых у апелляционного суда имелись бы основания для переоценки выводов судов по указанному делу, истцом не представлено.
Представленные в материалы настоящего дела доказательства указанного обстоятельства оцениваются судом критически по следующим основаниям.
Так, доводы апелляционной жалобы Общества о несоответствии площади переданного в аренду земельного участка запроектированным параметрам строительства, отклоняются.
В соответствии с ч. 1 ст. 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, только если такие недостатки полностью или частично препятствуют арендатору в пользовании таким имуществом по вине арендодателя.
Согласно акту сдачи-приемки в аренду земельного участка от 28.07.2008 ответчик принял земельный участок с благоустроенной территорией без замечаний и предложений (т. 1 л.д. 62).
Впоследствии заявляя возражения относительно площади необходимого для строительства жилого дома земельного участка (письмо ООО "Град" от 19.08.2008 исх. N 489, т. 1 л.д. 83), Общество ссылалось на то, что указанное обстоятельство возникло вследствие ошибки, допущенной при разработке проектной документации.
Из материалов дела следует, что истец обращался за материалами по планировке и межеванию территории (т. 1 л.д. 79), на основании заявления Общества подготовлен градостроительный план земельного участка N RU74363000-0000000001120 (т. 1 л.д. 70-78).
При этом в силу информационного сообщения (лот N 5) обязанность по определению проектов этажности и сроков строительства лежит на застройщике (т. 1 л.д. 56-57). Градостроительным планом земельного участка N RU74363000-0000000001120 этажность планируемого здания в количестве десяти этажей определена в качестве предельного количества этажей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендатором переданного ему земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, по вине арендодателя.
Представленные истцом письмо ПК ГПИ Челябинскгражданпроект от 15.05.2008 N 282 (т. 1 л.д. 80), заключение Архитектурно-планировочного бюро от 15.08.2008 N 43 (т. 1 л.д. 82) также не могут служить доказательством вины арендодателя, поскольку из содержания указанных документов следует невозможность использования земельного участка для строительства 10-этажного двухсекционного жилого дома в пределах параметров, установленных градостроительным планом земельного участка.
Однако истец с заявлением о корректировке градостроительного плана земельного участка не обращался. Доказательств обратного суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что невозможность использования земельного участка вследствие нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, из указанных письменных доказательств не следует, иных доказательств в обоснование данного обстоятельства истцом не представлено, в силу чего отклоняются ссылки апеллянта на нормы ст. 613 ГК РФ в обоснование заявленных требований.
Кроме того, наличие дороги на спорном земельном участке, о чем указывает апеллянт, при наличии утвержденной в соответствии со ст. 41 - 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации документации по планировке территории также не препятствует использованию земельного участка. Истцом не представлено каких-либо доказательств того, что строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке приведет к нарушению противопожарных правил или ограничит доступ неопределенного круга лиц к близлежащим домам.
Утверждение апеллянта о том, что указанная асфальтовая дорога является единственным проездом к многоквартирным домам, не подтверждено конкретными доказательствами.
Ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на акт обследования земельного участка от 23.04.2013, справку ФГУП "Ростехинвентаризация", техническое заключение от 31.02.2013 судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку указанные документы не содержат достоверной информации о состоянии земельного участка до момента расторжения договора аренды УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008, а также не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка истцом, учитывая, что ранее истец обращался с письмом от 19.08.2008 исх. N 489, ссылаясь только на стесненность и недостаточную площадь земельного участка, а не на расположение на нем каких-либо объектов недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о возможном нарушении прав третьих лиц и причинении им ущерба использованием спорного земельного участка суд также находит необоснованным, поскольку согласно заключению о результатах публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории в границах улиц Барбюса, Харлова, Гагарина, Руставели в Ленинском районе города Челябинска от 02.07.2008 (т. 1 л.д. 66-67) замечаний от граждан не поступило.
Истцом, кроме того, не представлено доказательств того, что названные им в апелляционной жалобе объекты (автодорога, пешеходные дорожки, элементы благоустройства) являются самостоятельными объектами недвижимости, равно как и не представлено доказательств их принадлежности на каком-либо имущественном праве определенному лицу.
Доводы апеллянта о том, что им в самостоятельном порядке оспаривается договор аренды земельного участка по тем же основаниям в рамках дела N А76-2687/2013 не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не лишают истца права доказывать юридически значимые обстоятельства, связанные с качеством переданного в аренду земельного участка в рамках указанного дела, в то время как в материалы настоящего дела истцом таких доказательств не представлено.
Апелляционный суд также поддерживает выводы суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
По смыслу ч. 1 ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ истец обязан выбрать способ судебной защиты, который позволит ему восстановить свои нарушенные права и охраняемые законом интересы.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, при предоставлении в аренду имущества, имеющего недостатки, арендатор вправе предъявить свои требования, предусмотренные указанной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Недостатки в переданном в аренду имуществе не свидетельствуют о недействительности сделки, в рамках исполнения которой было передано такое имущество.
Кроме того, договор аренды УЗ N 007654-К-2008 от 28.07.2008 прекратил свое действие 21.12.2010, в силу чего удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истца. Суд в обжалуемом решении пришел к правильному выводу, что заявленные истцом требования о признании акта приема-передачи и расчета недействительным ввиду их ничтожности в случае их удовлетворения не влекут какого-либо изменения в материально-правовой сфере истца и не обеспечивают восстановление его прав.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013 по делу N А76-9396/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)