Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" (ИНН 2301021248, ОГРН 1022300523376) - Бердникова И.А. (доверенность от 26.05.2013), от истца - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Саенко А.Е. (доверенность от 09.04.2014), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-1051/2014, установил следующее.
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Доминанта" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177). Управление также просило указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации договора аренды.
Иск мотивирован неиспользованием земельного участка, предоставленного для целей строительства, в течение трех лет, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Определениями от 18.02.2014 и от 14.05.2014 (т. 1, л.д. 1; т. 4, л.д. 141) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Кубаньинерт", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) и Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014, оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что по заключенному администрацией и обществом договору от 04.09.2000 N 97 последнему передан в аренду для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц земельный участок площадью 0,69 га, расположенный в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа. По заключенному департаментом и обществом договору от 13.02.2003 N 0000000177 (с учетом последующих изменений) обществу передан в аренду земельный участок площадью 6275,12 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого. В связи с регистрацией права муниципальной собственности на арендуемый обществом земельный участок на основании соглашения от 01.08.2011 права арендодателя по договору аренды перешли к администрации. Впоследствии из арендуемого обществом земельного участка были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м), 23:37:0101049:266 (площадью 1524 кв. м); земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 остался существовать с площадью 835 кв. м. Дополнительным соглашением от 24.08.2011 изменена нумерация договора (от 24.08.2011 N 3700004249), договор изложен в новой редакции. Проанализировав содержание представленных сторонами документов, суды пришли к выводу о том, что они не свидетельствуют о заключении нового договора аренды (являются соглашением о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2003). По договору от 02.09.2011 общество уступило ООО "Кубаньинерт" права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м. Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден (уведомления от 06.05.2013 и от 07.02.2014). При разрешении требования о расторжении договора аренды от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177) суды исходили из того, что в судебном порядке может быть расторгнута только заключенная сторонами и действительная сделка. Судебные инстанции установили, что земельные участки, которыми пользуется ответчик, находятся в городе-курорте Анапа, в водоохранной зоне Черного моря. Судебными актами по другому делу (N А32-18224/2013) установлен факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:53 во второй зоне санитарной защиты курорта федерального значения. На момент заключения договора аренды (13.02.2003) участки, являющиеся особо охраняемыми природными территориями федерального значения, относились к федеральной собственности (Указ Президента Российской Федерации от 22.09.1992 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа", постановление Совмина РСФСР от 30.01.1985 N 45, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р). Поэтому договор аренды, заключенный со стороны арендодателя неуполномоченным лицом, суды признали недействительным (ничтожным) как противоречащий пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса. Следовательно, все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 0000000177 заключены с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса и также недействительны (ничтожны). По этим же основаниям является недействительным и договор от 04.09.2000 N 97. Суд первой инстанции отметил также отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о соблюдении порядка предоставления земельного участка для строительства, при осуществлении действий по распоряжению спорным участком после вступления в силу Земельного кодекса, что также означает недействительность договора аренды. В связи с установленной судебными инстанциями недействительностью договора аренды (дополнительных соглашений к нему) в удовлетворении требования о расторжении договора отказано. Требование о погашении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды отклонено с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Довод общества об отнесении земельного участка к собственности субъекта Российской Федерации на основании норм Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон о разграничении земель) апелляционный суд отклонил. Нормативные акты, на которые ссылается общество, предоставляли департаменту полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками, в то время как спорные участки находились в федеральной собственности в силу расположения в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения. Признан необоснованным и довод ответчика о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований. Такое право предоставлено суду пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции). Нормы Гражданского кодекса о сроке исковой давности, на которые ссылалось общество в апелляционном суде, в данном случае не применимы (т. 4, л.д. 239; т. 5, л.д. 16).
Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик полагает ошибочным изложенный в мотивировочной части решения вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177. Ссылки суда на ничтожность договора ввиду несоблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства необоснованны. Обстоятельства соблюдения (несоблюдения) порядка предоставления земельного участка для строительства судами первой и апелляционной инстанции не исследовались. Судебные инстанции не учли, что земельный участок предоставлялся обществу в период действия Земельного кодекса РСФСР. Акт выбора земельного участка датирован 15.09.2000. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 полномочия Советов народных депутатов по предоставлению земельных участков для несельскохозяйственных нужд осуществлялись местными администрациями. В порядке, установленном статьей 28 Земельного кодекса РСФСР, общество обратилось в местную администрацию, которая, действуя в рамках предоставленных ей полномочий, осуществила выбор земельного участка для проектирования комплекса малых гостиниц. Таким образом, процедура предварительного размещения объекта в данном случае соблюдена. В марте 2001 года предварительное размещение объектов ответчика было согласовано первым заместителем Главы администрации Краснодарского края. При предоставлении обществу земельного участка для строительства его изъятие из владения или пользования третьих лиц не производилось (участок для строительства был предоставлен за счет свободной земли). Поэтому статья 31 Земельного кодекса (так же как и норма статьи 28 Земельного кодекса РСФСР) о праве граждан на участие в решении вопросов, связанных с изъятием земельных участков и представлением их для строительства, к спорным отношениям неприменима. Ошибочен и вывод об отсутствии у департамента полномочий по заключению договора аренды. Земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 95 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"). В соответствии со статьей 33 Закона Краснодарского края от 23.10.2002 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края определяет уполномоченный орган по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 таким органом определен департамент. В соответствии со статьей 4 Закона о разграничении земель спорный участок входит в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности. В распоряжении от 12.04.1996 N 591-р также указано, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны города Анапы находятся в ведении администрации Краснодарского края. Департамент в отзыве признает, что в период с 09.04.2001 по 05.11.2003 он обладал полномочиями по заключению договоров от имени Российской Федерации (приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69, соглашение от 10.04.2001). Таким образом, договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 и постановление от 06.02.2003 N 112 подписаны руководителем департамента в рамках предоставленных полномочий. Суды первой и апелляционной инстанции ошибочно решили, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (договор аренды от 24.08.2011 N 3700004249) не является новым договором аренды. Предметом договора от 13.02.2003 N 0000000177 являлось предоставление в аренду земельного участка площадью 4830,98 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:0004. Договор аренды от 24.08.2011 N 3700004249 заключен в отношении участков с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м) и 23:37:0000000:0023 (площадью 835 кв. м), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:0004 в соответствии с постановлением от 11.08.2011 N 2086. Таким образом, предмет указанных договоров, реквизиты и арендодатели различны. Оценивая договор от 13.03.2003, о расторжении которого истец не заявлял, суды не учли, что договор исполнялся сторонами в течение длительного (более 10 лет) времени. Вывод суда о ничтожности договора от 04.09.2000 N 97 и соглашения о переводе на муниципальное образование прав и обязанностей по спорному договору от 01.08.2011 ничем не обоснованы.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, дело направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 4 сентября 2000 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 97, предмет которого определен как передача в аренду обществу земельного участка площадью 0,69 га, расположенного в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц (т. 1, л.д. 42-45). Администрация обязалась выдать обществу правоустанавливающие документы на право аренды выделяемого для строительства земельного участка, а также (после получения необходимых согласований) выдать разрешение на строительство объекта, указанного в договоре (пункт 2.1). Общество обязалось возвести объект с соблюдением градостроительной и проектной документацией, технических и санитарных норм и правил, требований охраны окружающей природной среды и экологической безопасности, а также сдать его в эксплуатацию в течение 3 лет со дня получения разрешения на строительство (пункт 2.2.2). После сдачи объекта в эксплуатацию на общество возлагались обязанности по благоустройству прилегающей территории, принятию внутренних и наружных сетей (коммуникаций), осуществлению работ, связанных с надлежащим содержанием объектов недвижимости и др. (пункты 2.2.5 - 2.2.7). На общество также возлагалась обязанность использовать предоставленный земельный участок в строгом соответствии с действующим законодательством и целевым назначением, не передавать его в субаренду, своевременно вносить арендую плату (пункт 2.2.8). Срок действия договора установлен сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 4.1).
15 сентября 2000 года обществу оформлен акт выбора земельного участка для проектирования комплекса малых гостиниц (т. 1, л.д. 39, 40).
Постановлением главы города-курорта Анапа от 20.12.2000 N 1433/2 обществу для строительства комплекса малых гостиниц предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 0,69 га по ул. 40-летия Победы-Толстого. В пункте 2 постановления обществу предписано заключить с администрацией договор аренды земельного участка (т. 4, л.д. 181).
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.02.2003 N 112 обществу предоставлен в аренду (сроком на 15 лет) земельный участок площадью 6275,12 кв. м для строительства комплекса малых гостиниц в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа (т. 1, л.д. 46).
В соответствии с постановлением от 06.02.2003 N 112 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.02.2003 N 0000000177, по условиям которого обществу для строительства комплекса малых гостиниц предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101039:0004 площадью 4830,98 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа (т. 2, л.д. 17-23). Согласно пункту 1.4 участок фактически передан арендатору с 06.02.2003 без подписания каких-либо иных документов по передаче имущества. Срок договора определен до 06.02.2018 (пункт 6.2). Договор зарегистрирован 30.04.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2003 (т. 2, л.д. 45).
В договор аренды стороны неоднократно вносили изменения.
Дополнительным соглашением от 27.06.2005 в связи с образованием (путем объединения арендуемого обществом земельного участка с тремя земельными участками) участка площадью 6275,12 кв. м стороны изложили пункты 1 - 9 договора от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции. Согласно пункту 1.1 договора (в редакции соглашения от 27.06.2005) арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование общества участок из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:37:0000000:23 площадью 6275,12 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого для строительства комплекса малых гостиниц (т. 2, л.д. 33-39). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 2, л.д. 42).
Дополнительным соглашением от 03.03.2008 внесены изменения в договор в части категории земельного участка, категория изменена на "земли населенных пунктов" (т. 2, л.д. 27-29).
27 июня 2011 года в ЕГРП была внесена запись о регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 площадью 6275,12 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.06.2011 (т. 1, л.д. 38).
Право собственности муниципального образования на земельный участок зарегистрировано на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ).
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности департамент и администрация муниципального образования город-курорт Анапа заключили соглашение от 01.08.2011 о переводе на администрацию прав арендодателя по договору от 13.02.2003 N 0000000177 (т. 1, л.д. 107-110). Переход прав по договору зарегистрирован в ЕГРП 10.08.2011.
Постановлением администрации от 11.08.2011 N 2086 из земельного участка площадью 6275,12 кв. м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м), 23:37:0101049:266 (площадью 1524 кв. м); земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 остался существовать с площадью 835 кв. м (т. 1, л.д. 93).
Дополнительным соглашением от 24.08.2011 (т. 1, л.д. 67-71) управление и общество изложили договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции, присвоив договору N 3700004249. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору переданы в аренду для строительства комплекса малых гостиниц земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53, 23:37:0101049:266 и 23:37:0000000:23. В пунктах 2.3 и 2.4 указано, что участки следует использовать строго по целевому назначению; нарушение установленных сроков начала строительства расценивается как неосвоение земельного участка. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования и неосвоения земельного участка в течение трех лет (пункт 5.1.6). Срок действия договора остался неизменным - до 06.02.2018 (пункт 7.2).
По договору от 02.09.2011 общество уступило ООО "Кубаньинерт" права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м (т. 1, л.д. 15, 16).
Обременение права муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 и 23:37:0000000:23 арендой в пользу общества зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРП от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 154, 155).
Ссылаясь на неосвоение земельного участка арендатором, управление обратилось с иском о расторжении договора аренды от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177). Управление также просило указать, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды.
Суды установили, что досудебный порядок расторжения договора арендодателем соблюден (уведомление о необходимости исполнения обязательства от 06.05.2013 и уведомление о расторжении договора от 07.02.2014 получены обществом), поэтому рассмотрели предъявленное требование по существу. При разрешении спора суд первой инстанции установил, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (новая редакция договора аренды) не является вновь заключенным договором, а представляет собой сделку, корректирующую условия ранее заключенного договора аренды от 13.02.2003. Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177, дополнительных соглашений к нему (в том числе соглашений от 01.08.2011 и от 24.08.2011), а также договора от 04.09.2000 N 97. В связи с ничтожностью договора аренды (дополнительных соглашений) в удовлетворении требований о расторжении договора и погашении записи в ЕГРП суд отказал. Вывод о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (в редакции соглашения от 24.08.2011) поддержан апелляционным судом, который указал на невозможность в этой связи удовлетворения заявленного управлением требования о его расторжении.
С кассационной жалобой на судебные акты обратилось общество, которое полагает ошибочными содержащиеся в мотивировочной части решения выводы суда об отсутствии у дополнительного соглашения признаков самостоятельной арендной сделки, а также о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177, дополнительных соглашений к нему и договора от 04.09.2000 N 97. В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса судебные акты проверяются окружным судом в пределах доводов кассационной жалобы общества.
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как видно из материалов дела, дополнительным соглашением от 24.08.2011 общество и управление, выступающее от имени муниципального образования, к которому права арендодателя перешли по соглашению от 01.08.2011, изложили договор от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции. Вывод о том, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (новая редакция договора) не является новым (самостоятельным) договором аренды (заключенным 2011 году), основан на толковании судебными инстанциями условий указанных сделок по правилам статьи 431 Гражданского кодекса и признается окружным судом правильным.
В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается в числе прочего иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Таким образом, при рассмотрении исковых требований управления о расторжении договора суд обязан был осуществить проверку договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (изменяющих его соглашений) на предмет заключенности и действительности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В статье 22 Земельного кодекса закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.
Статьей 17 Земельного кодекса установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В период заключения договора аренды N 0000000177 к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса в первоначальной редакции).
Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ)). Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).
Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округов санитарной охраны, определенных постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапы признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В пункте 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ (в применимой к спору редакции) предусматривалось, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельные участки, которыми пользуется ответчик, находятся в городе-курорте Анапа, в водоохранной зоне Черного моря. Вывод судов об отнесении участков (на момент заключения договора аренды) к особо охраняемым природным территориям федерального значения ответчиком не оспаривается. В то же время общество полагает, что договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 заключен департаментом от имени Российской Федерации в рамках полномочий, предоставленных ему приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69 и соглашением от 20.04.2001 (т. 4, л.д. 154-157).
Данный довод общества окружным судом отклоняется по следующим основаниям. Из буквального содержания преамбулы договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 следует, что он заключен департаментом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.02.2003 N 112 (о предоставлении земельного участка обществу) и на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности". Указанным актом департаменту делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края. Доказательства, свидетельствующие о том, что при заключении договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 департамент действовал от имени Российской Федерации, в деле отсутствуют.
Заявитель ссылается в жалобе на предоставленные департаментом приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69 и соглашение от 10.04.2001. Однако общество, полагая, что департамент действовал в качестве представителя уполномоченного федерального органа, не учитывает, что указанный приказ издан (соглашение заключено) во исполнение положений статьи 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". В ней предусматривалось, что органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации могут наделяться полномочиями территориальных органов федерального органа по управлению государственным имуществом. Такие органы осуществляют свою деятельность по управлению и распоряжению федеральным имуществом в соответствии с положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом. В указанном положении определяются права и обязанности органа по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом. Указанное положение утверждает Правительство Российской Федерации.
Порядок заключения соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о передаче друг другу своих полномочий установлен Федеральным законом от 24.06.1999 N 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации". Заключение соглашений о передаче части своих полномочий осуществляется на добровольной основе с указанием в них условий передачи (статьи 8, 18 Закона).
В соглашении от 10.04.2001 (пункт 2) прямо закреплено, что полномочия департамента как органа, наделенного полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом, определяются положением, утверждаемым Правительством Российской Федерации (т. 4, л.д. 156).
Между тем, положение, которым бы определялись права и обязанности органа по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом, Правительством Российской Федерации утверждено не было. Кроме того, Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" утратил силу в апреле 2002 года в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, законоположения о предоставлении органам по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации отдельных полномочий территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом в период заключения договора от 13.02.2003 N 0000000177 уже не действовали (утратили силу).
Таким образом, названный договор заключен со стороны арендодателя неуполномоченным органом, поэтому суды обоснованно признали его недействительным (ничтожным) как противоречащего пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
С принятием Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ указанный порок не устранен (статья 4 Гражданского кодекса). Поэтому изменения (дополнения) в такую (недействительную) сделку внесены быть не могут. В связи недействительностью (ничтожностью) договора аренды суды квалифицировали как недействительные и дополнительные соглашения от 01.08.2011 (о передаче прав по ничтожной арендной сделке) и от 24.08.2011 (не являющееся самостоятельной сделкой по смыслу норм статьи 153 Гражданского кодекса).
Вывод суда первой инстанции о недействительности договора от 04.09.2000 N 97, мотивированный отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, основан на буквальном содержании условий указанной сделки (статья 431 Гражданского кодекса). Предметом названного договора являлось предоставление обществу в аренду земельного участка для строительства комплекса малых гостиниц. В указанный период уже действовали нормы, согласно которым курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапы признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
По договору аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (изменяющими его соглашениями) земельный участок предоставлялся обществу для той же цели (строительство комплекса малых гостиниц).
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован в статье 30 Земельного кодекса.
В соответствии с данной нормой (в применимой к спору редакции) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, либо предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 4). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется посредством выбора земельного участка, принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5).
Суд первой инстанции установил отсутствие в деле доказательств, подтверждающих соблюдение при предоставлении земельного участка процедуры его выделения для целей строительства, поэтому пришел к выводу о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 по указанному (самостоятельному) основанию.
Довод общества о соблюдении установленной Земельным кодексом РСФСР процедуры выделения земельного участка под строительство окружным судом отклоняется.
На основании статьи 28 Земельного кодекса РСФСР предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.
Заключение с администрацией договора от 04.09.2000 N 97, оформление обществу акта выбора земельного участка от 15.09.2000 и издание постановления от 20.12.2000 N 1433/2 не свидетельствуют о соблюдении процедуры, установленной в статье 28 Земельного кодекса РСФСР. Решение уполномоченного органа местного самоуправления, утверждающее материалы предварительного согласования места размещения объекта, в материалы дела не представлено. Договор о предоставлении земельного участка в аренду от 04.09.2000 N 97 заключен обществом за три месяца до принятия главой города-курорта Анапа постановления N 1433/2 (о предоставлении участка в аренду).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 15.12.2014 N 98).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 по делу N А32-1051/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N А32-1051/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А32-1051/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" (ИНН 2301021248, ОГРН 1022300523376) - Бердникова И.А. (доверенность от 26.05.2013), от истца - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Саенко А.Е. (доверенность от 09.04.2014), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-1051/2014, установил следующее.
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Доминанта" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177). Управление также просило указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации договора аренды.
Иск мотивирован неиспользованием земельного участка, предоставленного для целей строительства, в течение трех лет, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Определениями от 18.02.2014 и от 14.05.2014 (т. 1, л.д. 1; т. 4, л.д. 141) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Кубаньинерт", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) и Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014, оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что по заключенному администрацией и обществом договору от 04.09.2000 N 97 последнему передан в аренду для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц земельный участок площадью 0,69 га, расположенный в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа. По заключенному департаментом и обществом договору от 13.02.2003 N 0000000177 (с учетом последующих изменений) обществу передан в аренду земельный участок площадью 6275,12 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого. В связи с регистрацией права муниципальной собственности на арендуемый обществом земельный участок на основании соглашения от 01.08.2011 права арендодателя по договору аренды перешли к администрации. Впоследствии из арендуемого обществом земельного участка были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м), 23:37:0101049:266 (площадью 1524 кв. м); земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 остался существовать с площадью 835 кв. м. Дополнительным соглашением от 24.08.2011 изменена нумерация договора (от 24.08.2011 N 3700004249), договор изложен в новой редакции. Проанализировав содержание представленных сторонами документов, суды пришли к выводу о том, что они не свидетельствуют о заключении нового договора аренды (являются соглашением о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2003). По договору от 02.09.2011 общество уступило ООО "Кубаньинерт" права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м. Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден (уведомления от 06.05.2013 и от 07.02.2014). При разрешении требования о расторжении договора аренды от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177) суды исходили из того, что в судебном порядке может быть расторгнута только заключенная сторонами и действительная сделка. Судебные инстанции установили, что земельные участки, которыми пользуется ответчик, находятся в городе-курорте Анапа, в водоохранной зоне Черного моря. Судебными актами по другому делу (N А32-18224/2013) установлен факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:53 во второй зоне санитарной защиты курорта федерального значения. На момент заключения договора аренды (13.02.2003) участки, являющиеся особо охраняемыми природными территориями федерального значения, относились к федеральной собственности (Указ Президента Российской Федерации от 22.09.1992 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа", постановление Совмина РСФСР от 30.01.1985 N 45, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р). Поэтому договор аренды, заключенный со стороны арендодателя неуполномоченным лицом, суды признали недействительным (ничтожным) как противоречащий пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса. Следовательно, все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 0000000177 заключены с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса и также недействительны (ничтожны). По этим же основаниям является недействительным и договор от 04.09.2000 N 97. Суд первой инстанции отметил также отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о соблюдении порядка предоставления земельного участка для строительства, при осуществлении действий по распоряжению спорным участком после вступления в силу Земельного кодекса, что также означает недействительность договора аренды. В связи с установленной судебными инстанциями недействительностью договора аренды (дополнительных соглашений к нему) в удовлетворении требования о расторжении договора отказано. Требование о погашении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды отклонено с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Довод общества об отнесении земельного участка к собственности субъекта Российской Федерации на основании норм Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон о разграничении земель) апелляционный суд отклонил. Нормативные акты, на которые ссылается общество, предоставляли департаменту полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками, в то время как спорные участки находились в федеральной собственности в силу расположения в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения. Признан необоснованным и довод ответчика о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований. Такое право предоставлено суду пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции). Нормы Гражданского кодекса о сроке исковой давности, на которые ссылалось общество в апелляционном суде, в данном случае не применимы (т. 4, л.д. 239; т. 5, л.д. 16).
Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик полагает ошибочным изложенный в мотивировочной части решения вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177. Ссылки суда на ничтожность договора ввиду несоблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства необоснованны. Обстоятельства соблюдения (несоблюдения) порядка предоставления земельного участка для строительства судами первой и апелляционной инстанции не исследовались. Судебные инстанции не учли, что земельный участок предоставлялся обществу в период действия Земельного кодекса РСФСР. Акт выбора земельного участка датирован 15.09.2000. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 полномочия Советов народных депутатов по предоставлению земельных участков для несельскохозяйственных нужд осуществлялись местными администрациями. В порядке, установленном статьей 28 Земельного кодекса РСФСР, общество обратилось в местную администрацию, которая, действуя в рамках предоставленных ей полномочий, осуществила выбор земельного участка для проектирования комплекса малых гостиниц. Таким образом, процедура предварительного размещения объекта в данном случае соблюдена. В марте 2001 года предварительное размещение объектов ответчика было согласовано первым заместителем Главы администрации Краснодарского края. При предоставлении обществу земельного участка для строительства его изъятие из владения или пользования третьих лиц не производилось (участок для строительства был предоставлен за счет свободной земли). Поэтому статья 31 Земельного кодекса (так же как и норма статьи 28 Земельного кодекса РСФСР) о праве граждан на участие в решении вопросов, связанных с изъятием земельных участков и представлением их для строительства, к спорным отношениям неприменима. Ошибочен и вывод об отсутствии у департамента полномочий по заключению договора аренды. Земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 95 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"). В соответствии со статьей 33 Закона Краснодарского края от 23.10.2002 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края определяет уполномоченный орган по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 таким органом определен департамент. В соответствии со статьей 4 Закона о разграничении земель спорный участок входит в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности. В распоряжении от 12.04.1996 N 591-р также указано, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны города Анапы находятся в ведении администрации Краснодарского края. Департамент в отзыве признает, что в период с 09.04.2001 по 05.11.2003 он обладал полномочиями по заключению договоров от имени Российской Федерации (приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69, соглашение от 10.04.2001). Таким образом, договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 и постановление от 06.02.2003 N 112 подписаны руководителем департамента в рамках предоставленных полномочий. Суды первой и апелляционной инстанции ошибочно решили, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (договор аренды от 24.08.2011 N 3700004249) не является новым договором аренды. Предметом договора от 13.02.2003 N 0000000177 являлось предоставление в аренду земельного участка площадью 4830,98 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:0004. Договор аренды от 24.08.2011 N 3700004249 заключен в отношении участков с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м) и 23:37:0000000:0023 (площадью 835 кв. м), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:0004 в соответствии с постановлением от 11.08.2011 N 2086. Таким образом, предмет указанных договоров, реквизиты и арендодатели различны. Оценивая договор от 13.03.2003, о расторжении которого истец не заявлял, суды не учли, что договор исполнялся сторонами в течение длительного (более 10 лет) времени. Вывод суда о ничтожности договора от 04.09.2000 N 97 и соглашения о переводе на муниципальное образование прав и обязанностей по спорному договору от 01.08.2011 ничем не обоснованы.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, дело направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 4 сентября 2000 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 97, предмет которого определен как передача в аренду обществу земельного участка площадью 0,69 га, расположенного в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц (т. 1, л.д. 42-45). Администрация обязалась выдать обществу правоустанавливающие документы на право аренды выделяемого для строительства земельного участка, а также (после получения необходимых согласований) выдать разрешение на строительство объекта, указанного в договоре (пункт 2.1). Общество обязалось возвести объект с соблюдением градостроительной и проектной документацией, технических и санитарных норм и правил, требований охраны окружающей природной среды и экологической безопасности, а также сдать его в эксплуатацию в течение 3 лет со дня получения разрешения на строительство (пункт 2.2.2). После сдачи объекта в эксплуатацию на общество возлагались обязанности по благоустройству прилегающей территории, принятию внутренних и наружных сетей (коммуникаций), осуществлению работ, связанных с надлежащим содержанием объектов недвижимости и др. (пункты 2.2.5 - 2.2.7). На общество также возлагалась обязанность использовать предоставленный земельный участок в строгом соответствии с действующим законодательством и целевым назначением, не передавать его в субаренду, своевременно вносить арендую плату (пункт 2.2.8). Срок действия договора установлен сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 4.1).
15 сентября 2000 года обществу оформлен акт выбора земельного участка для проектирования комплекса малых гостиниц (т. 1, л.д. 39, 40).
Постановлением главы города-курорта Анапа от 20.12.2000 N 1433/2 обществу для строительства комплекса малых гостиниц предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 0,69 га по ул. 40-летия Победы-Толстого. В пункте 2 постановления обществу предписано заключить с администрацией договор аренды земельного участка (т. 4, л.д. 181).
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.02.2003 N 112 обществу предоставлен в аренду (сроком на 15 лет) земельный участок площадью 6275,12 кв. м для строительства комплекса малых гостиниц в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа (т. 1, л.д. 46).
В соответствии с постановлением от 06.02.2003 N 112 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.02.2003 N 0000000177, по условиям которого обществу для строительства комплекса малых гостиниц предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101039:0004 площадью 4830,98 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа (т. 2, л.д. 17-23). Согласно пункту 1.4 участок фактически передан арендатору с 06.02.2003 без подписания каких-либо иных документов по передаче имущества. Срок договора определен до 06.02.2018 (пункт 6.2). Договор зарегистрирован 30.04.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2003 (т. 2, л.д. 45).
В договор аренды стороны неоднократно вносили изменения.
Дополнительным соглашением от 27.06.2005 в связи с образованием (путем объединения арендуемого обществом земельного участка с тремя земельными участками) участка площадью 6275,12 кв. м стороны изложили пункты 1 - 9 договора от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции. Согласно пункту 1.1 договора (в редакции соглашения от 27.06.2005) арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование общества участок из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:37:0000000:23 площадью 6275,12 кв. м в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого для строительства комплекса малых гостиниц (т. 2, л.д. 33-39). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 2, л.д. 42).
Дополнительным соглашением от 03.03.2008 внесены изменения в договор в части категории земельного участка, категория изменена на "земли населенных пунктов" (т. 2, л.д. 27-29).
27 июня 2011 года в ЕГРП была внесена запись о регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 площадью 6275,12 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.06.2011 (т. 1, л.д. 38).
Право собственности муниципального образования на земельный участок зарегистрировано на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ).
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности департамент и администрация муниципального образования город-курорт Анапа заключили соглашение от 01.08.2011 о переводе на администрацию прав арендодателя по договору от 13.02.2003 N 0000000177 (т. 1, л.д. 107-110). Переход прав по договору зарегистрирован в ЕГРП 10.08.2011.
Постановлением администрации от 11.08.2011 N 2086 из земельного участка площадью 6275,12 кв. м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 (площадью 3916 кв. м), 23:37:0101049:266 (площадью 1524 кв. м); земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:23 остался существовать с площадью 835 кв. м (т. 1, л.д. 93).
Дополнительным соглашением от 24.08.2011 (т. 1, л.д. 67-71) управление и общество изложили договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции, присвоив договору N 3700004249. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору переданы в аренду для строительства комплекса малых гостиниц земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53, 23:37:0101049:266 и 23:37:0000000:23. В пунктах 2.3 и 2.4 указано, что участки следует использовать строго по целевому назначению; нарушение установленных сроков начала строительства расценивается как неосвоение земельного участка. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования и неосвоения земельного участка в течение трех лет (пункт 5.1.6). Срок действия договора остался неизменным - до 06.02.2018 (пункт 7.2).
По договору от 02.09.2011 общество уступило ООО "Кубаньинерт" права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м (т. 1, л.д. 15, 16).
Обременение права муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 и 23:37:0000000:23 арендой в пользу общества зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРП от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 154, 155).
Ссылаясь на неосвоение земельного участка арендатором, управление обратилось с иском о расторжении договора аренды от 24.08.2011 N 3700004249 (ранее - договор от 13.02.2003 N 0000000177). Управление также просило указать, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды.
Суды установили, что досудебный порядок расторжения договора арендодателем соблюден (уведомление о необходимости исполнения обязательства от 06.05.2013 и уведомление о расторжении договора от 07.02.2014 получены обществом), поэтому рассмотрели предъявленное требование по существу. При разрешении спора суд первой инстанции установил, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (новая редакция договора аренды) не является вновь заключенным договором, а представляет собой сделку, корректирующую условия ранее заключенного договора аренды от 13.02.2003. Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177, дополнительных соглашений к нему (в том числе соглашений от 01.08.2011 и от 24.08.2011), а также договора от 04.09.2000 N 97. В связи с ничтожностью договора аренды (дополнительных соглашений) в удовлетворении требований о расторжении договора и погашении записи в ЕГРП суд отказал. Вывод о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (в редакции соглашения от 24.08.2011) поддержан апелляционным судом, который указал на невозможность в этой связи удовлетворения заявленного управлением требования о его расторжении.
С кассационной жалобой на судебные акты обратилось общество, которое полагает ошибочными содержащиеся в мотивировочной части решения выводы суда об отсутствии у дополнительного соглашения признаков самостоятельной арендной сделки, а также о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177, дополнительных соглашений к нему и договора от 04.09.2000 N 97. В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса судебные акты проверяются окружным судом в пределах доводов кассационной жалобы общества.
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как видно из материалов дела, дополнительным соглашением от 24.08.2011 общество и управление, выступающее от имени муниципального образования, к которому права арендодателя перешли по соглашению от 01.08.2011, изложили договор от 13.02.2003 N 0000000177 в новой редакции. Вывод о том, что дополнительное соглашение от 24.08.2011 (новая редакция договора) не является новым (самостоятельным) договором аренды (заключенным 2011 году), основан на толковании судебными инстанциями условий указанных сделок по правилам статьи 431 Гражданского кодекса и признается окружным судом правильным.
В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается в числе прочего иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Таким образом, при рассмотрении исковых требований управления о расторжении договора суд обязан был осуществить проверку договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (изменяющих его соглашений) на предмет заключенности и действительности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В статье 22 Земельного кодекса закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.
Статьей 17 Земельного кодекса установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В период заключения договора аренды N 0000000177 к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса в первоначальной редакции).
Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ)). Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).
Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округов санитарной охраны, определенных постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапы признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В пункте 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ (в применимой к спору редакции) предусматривалось, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельные участки, которыми пользуется ответчик, находятся в городе-курорте Анапа, в водоохранной зоне Черного моря. Вывод судов об отнесении участков (на момент заключения договора аренды) к особо охраняемым природным территориям федерального значения ответчиком не оспаривается. В то же время общество полагает, что договор аренды от 13.02.2003 N 0000000177 заключен департаментом от имени Российской Федерации в рамках полномочий, предоставленных ему приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69 и соглашением от 20.04.2001 (т. 4, л.д. 154-157).
Данный довод общества окружным судом отклоняется по следующим основаниям. Из буквального содержания преамбулы договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 следует, что он заключен департаментом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.02.2003 N 112 (о предоставлении земельного участка обществу) и на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности". Указанным актом департаменту делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края. Доказательства, свидетельствующие о том, что при заключении договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 департамент действовал от имени Российской Федерации, в деле отсутствуют.
Заявитель ссылается в жалобе на предоставленные департаментом приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации с 09.04.2001 N 69 и соглашение от 10.04.2001. Однако общество, полагая, что департамент действовал в качестве представителя уполномоченного федерального органа, не учитывает, что указанный приказ издан (соглашение заключено) во исполнение положений статьи 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". В ней предусматривалось, что органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации могут наделяться полномочиями территориальных органов федерального органа по управлению государственным имуществом. Такие органы осуществляют свою деятельность по управлению и распоряжению федеральным имуществом в соответствии с положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом. В указанном положении определяются права и обязанности органа по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом. Указанное положение утверждает Правительство Российской Федерации.
Порядок заключения соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о передаче друг другу своих полномочий установлен Федеральным законом от 24.06.1999 N 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации". Заключение соглашений о передаче части своих полномочий осуществляется на добровольной основе с указанием в них условий передачи (статьи 8, 18 Закона).
В соглашении от 10.04.2001 (пункт 2) прямо закреплено, что полномочия департамента как органа, наделенного полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом, определяются положением, утверждаемым Правительством Российской Федерации (т. 4, л.д. 156).
Между тем, положение, которым бы определялись права и обязанности органа по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом, Правительством Российской Федерации утверждено не было. Кроме того, Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" утратил силу в апреле 2002 года в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, законоположения о предоставлении органам по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации отдельных полномочий территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом в период заключения договора от 13.02.2003 N 0000000177 уже не действовали (утратили силу).
Таким образом, названный договор заключен со стороны арендодателя неуполномоченным органом, поэтому суды обоснованно признали его недействительным (ничтожным) как противоречащего пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
С принятием Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ указанный порок не устранен (статья 4 Гражданского кодекса). Поэтому изменения (дополнения) в такую (недействительную) сделку внесены быть не могут. В связи недействительностью (ничтожностью) договора аренды суды квалифицировали как недействительные и дополнительные соглашения от 01.08.2011 (о передаче прав по ничтожной арендной сделке) и от 24.08.2011 (не являющееся самостоятельной сделкой по смыслу норм статьи 153 Гражданского кодекса).
Вывод суда первой инстанции о недействительности договора от 04.09.2000 N 97, мотивированный отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, основан на буквальном содержании условий указанной сделки (статья 431 Гражданского кодекса). Предметом названного договора являлось предоставление обществу в аренду земельного участка для строительства комплекса малых гостиниц. В указанный период уже действовали нормы, согласно которым курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапы признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
По договору аренды от 13.02.2003 N 0000000177 (изменяющими его соглашениями) земельный участок предоставлялся обществу для той же цели (строительство комплекса малых гостиниц).
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован в статье 30 Земельного кодекса.
В соответствии с данной нормой (в применимой к спору редакции) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, либо предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 4). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется посредством выбора земельного участка, принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5).
Суд первой инстанции установил отсутствие в деле доказательств, подтверждающих соблюдение при предоставлении земельного участка процедуры его выделения для целей строительства, поэтому пришел к выводу о недействительности договора аренды от 13.02.2003 N 0000000177 по указанному (самостоятельному) основанию.
Довод общества о соблюдении установленной Земельным кодексом РСФСР процедуры выделения земельного участка под строительство окружным судом отклоняется.
На основании статьи 28 Земельного кодекса РСФСР предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.
Заключение с администрацией договора от 04.09.2000 N 97, оформление обществу акта выбора земельного участка от 15.09.2000 и издание постановления от 20.12.2000 N 1433/2 не свидетельствуют о соблюдении процедуры, установленной в статье 28 Земельного кодекса РСФСР. Решение уполномоченного органа местного самоуправления, утверждающее материалы предварительного согласования места размещения объекта, в материалы дела не представлено. Договор о предоставлении земельного участка в аренду от 04.09.2000 N 97 заключен обществом за три месяца до принятия главой города-курорта Анапа постановления N 1433/2 (о предоставлении участка в аренду).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 15.12.2014 N 98).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 по делу N А32-1051/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)