Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей:Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 (судья Жирнова С.Л.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго"
к администрации города-курорта Кисловодска (г. Кисловодск, ОГРН 1022601316418), Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска
о признании недействительными пункт 3.1, абзац 4 пункта 3.3, пункт 3.5 договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 и приложение N 2 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881; о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881,
с участием третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго": представитель Волкодав О.В. по доверенности N 3 от 01.01.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) и Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) о признании недействительными пункт 3.1, пункт 3.5, абзац 4 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 и приложение N 2 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881; о внесении следующих изменений в договор аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881: изложить пункт 3.1 дополнительного соглашения от 26.02.2014 N 3020 (Приложение N 3 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881) в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр общей площади участка); изложить пункт 3.5 дополнительного соглашения от 26.02.2014 N 3020 (Приложение N 3 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881) в следующей редакции: "Пересмотр (изменение) арендной платы за участок допускается исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, а также иное изменение арендной платы по основаниям, отличным от указанных в настоящем абзаце, не проводится" (уточненные требования).
Определением суда от 14.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 исковые требования удовлетворены к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска. Признаны недействительными пункт 3.1, абзац 4 пункта 3.3 и приложение N 2, а также пункт 3.5 в части слов "Правительством Ставропольского края" договора N 2881 от 06.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505, заключенного между комитетом и обществом, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381. Внесены изменения в договор N 2881 от 06.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505, заключенный между комитетом и обществом, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381, дополнив раздел 3 указанного договора пунктом следующего содержания: "Размер арендной платы не может быть выше размера, определяемого на основании пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии со ставками арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347". В удовлетворении требований к комитету в остальной части отказано. В удовлетворении иска к администрации отказано полностью. Судебный акт мотивирован тем, что условия оспариваемых пунктов договора о размере арендной платы не соответствуют положениям постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что нормы, установленные Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 347 от 18.06.2013 не должны применяться к договору земельного участка от 06.09.2013 N 2881.
Определением от 16.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 02.02.2015.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация, комитет и территориальное управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, от представителя комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, от представителя администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит апелляционную жалобу комитета удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.09.2013 администрацией г. Кисловодска вынесено постановление N 889 о предоставлении обществу в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505, находящегося по адресу: г. Кисловодск, ул. Тюленева, для использования под производственные помещения.
В постановлении указано, что земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как лицу, владеющему нежилыми зданиями литеры "VIII", "II", "I", "З", "Ц", "Е" и "Ж" по ул. Тюленева, 18-Б.
На основании данного постановления между комитетом с обществом заключен договор аренды N 2881 от 06.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505 для использования в целях под производственные помещения на срок до 04.09.2062.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 21.07.2014.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 413 161 рубль 61 копейку в год.
В абзаце 4 пункта 3.3 договора указано, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В Приложении N 2 к договору приведен расчет арендной платы на 2013 год в следующем порядке: период расчета - 2013 год, удельный показатель кадастровой стоимости - 7 916,49 руб. /кв. м, площадь земельного участка - 5 219 кв. м, условия расчета годовой арендной платы - 1%, размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении - 413 161,61 рублей, подлежит оплате - 212 806,52 рублей.
В соответствии с пунктом 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
Письмом от 30.01.2014 N 03.4-178 общество обратилось в комитет с просьбой о направлении дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды на 2014 год, учитывающее ставку арендной платы, утвержденную приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов".
Комитет направил обществу подписанный проект дополнительного соглашения N 3020 к договору аренды от 06.09.2013 N 2881, которым договор изложен в новой редакции, в частности, пункт 3.1 изложен в следующем виде: "Размер арендной платы за участок составляет 345 228,07 рублей (триста семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят пять рублей семь копеек) в год". Содержание абзаца 4 пункта 3.3 и пункта 3.5 не изменено. В Приложении N 2 приведен расчет арендной платы на 2014 год в следующем порядке: период расчета - 2014 год, кадастровая стоимость - 34 522 849,96 руб. /кв. м, площадь земельного участка 5 219 кв. м, базовый размер арендной платы - 1%, размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении - 345 228,50 рублей, подлежит оплате - 345 228,50 рублей.
Ознакомившись с проектом, общество с сопроводительным письмом от 07.04.2014 N 03.4-655 направило в комитет протокол разногласий, в котором предложило:
- дополнить пункт 3.1 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:
"Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за Участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр общей площади Участка). В случае если размер арендной платы, установленный в абзаце первом настоящего пункта, превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с настоящим абзацем, размер арендной платы за Участок устанавливается в пределах, определенных настоящим абзацем",
- дополнить пункт 3.5 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:
"Пересмотр (изменение) арендной платы за Участок допускается исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости Участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, а также иное изменение арендной платы по основаниям, отличным от указанным в настоящем абзаце, не проводится".
Письмом от 16.04.2014 N 01-15/1021 комитет возвратил протокол разногласий без подписания, ссылаясь на его несоответствие федеральному законодательству и нормативным правовым актам Ставропольского края в сфере определения арендной платы при аренде земельных участков.
Общество, считая, что условиями договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 неправильно определен размер арендной платы, необходимости внесения в него соответствующих изменений, невозможности разрешения спора путем переговоров, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 16 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что условиями договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок общей площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 от 29.12.2012 N 26/501/12-381175 кадастровая стоимость земельного участка составляла 41 316 161,31 рублей, согласно кадастровому паспорту от 05.02.2014 N 26/501/14-59029 кадастровая стоимость земельного участка составляет 34 522 849,96 рублей (том 1, л.д. 16-18, 29-32).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок используется под производственные помещения Кисловодской ТЭЦ, расположен на территории города-курорта Кисловодск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 признанного курортом федерального значения, а на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" передан в муниципальную собственность.
Согласно абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
В постановлении Президиума также разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Высшим Арбитражный Судом РФ также указано, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как видно из материалов дела и представленных документов, на земельном участке площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 расположены следующие объекты: цементная площадка литера "VIII" общей площадью 1 310.7 кв. м, эстакада мазутослива литера "II", площадью 280,2 кв. м, подъездной железнодорожный путь литера "I", склад литера "З", склад литера "Ц", склад соли литера "Е", склад литера "Ж", которые принадлежат на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.06.2013 серии 26-АИ NN 343440, 343651, 343441, 343648, 343647, 343649, 343652.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается ответчиками, что земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости используется обществом для обслуживания тепловой станции - Кисловодской ТЭЦ.
Пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением N 582, установлено, что арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 данных Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения, в частности, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
Пунктом 1 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 (далее - Приказ N 347) утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Пунктом 2 Приказа N 347 установлено, что ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 данного приказа, не должна превышать прилагаемых предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
В частности, для Ставропольского края приложением к Приказу N 347 определена предельная ставка 5,72 руб. /кв. м.
Согласно пункту 3 Приказа N 347 предельные ставки арендной платы, установленные пунктом 2 приказа, изменяются согласно пункту 8 Правил, утвержденных постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 8 Правил, утвержденных постановлением N 582, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2014 год, определенные исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающего 5,0 процента (декабрь 2014 года к декабрю 2013 года).
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что условия договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 об определении и о размере арендной платы не соответствуют положениям постановления Правительства N 582.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 3.1, приложение N 2 и абзац 4 пункта 3.3 договора аренды от 06.09.2013 N 2881, содержащие указание на то, что расчет является неотъемлемым приложением договора, не соответствуют требованиям закона и нарушают права, как общества, так и публичные интересы, а также права и законные интересы неограниченного круга третьих лиц, а поэтому указанные положения условий договора следует признать недействительными.
При этом на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие в договоре указания денежного размера и расчета арендной платы не влечет недействительность договора аренды в целом.
В отношении пункта 3.5 договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку в указанном пункте несоответствующим правовым нормам является только указание на то, что пересмотр арендной платы осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края, а в остальной части содержание данного пункта соответствует действующему законодательству о регулируемому характеру арендной платы, оснований для признания указанного пункта договора недействительным, у суда не имеется, однако из указанного пункта следует исключить ссылку на "Правительство Ставропольского края".
Учитывая, что направленный комитетом обществу проект дополнительного соглашения и протокол разногласий истца касаются внесения изменений в договор аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае к отношениям сторон подлежат применению нормы права, предусмотренные статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ об изменении договора.
В постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, общество вправе требовать внесения изменений в договор в части условий о размере арендной платы, а поскольку истец не требует установить конкретный размер арендной платы в денежном выражении, целью обращения в суд с иском является внесение в договор условия, ограничивающего размер арендной платы ставками, установленными в соответствии с Постановлением N 582, требование об изложении пункта 3.3 договора в редакции, предложенной истцом, подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование в редакции истца в части указания на ограничение размера арендной платы ставкой 5,72 руб. за квадратный метр общей площади участка является некорректным, поскольку это не учитывало бы необходимость увеличения предельной ставки на размер уровня инфляции на основании пункт 3 Приказа N 347 и пункта 8 Правил, утвержденных Постановлением N 582.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с признанием пункта 3.1 договора аренды недействительным, в данном случае следует внести изменения в договор в форме дополнительного пункта раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" договора следующего содержания: "Размер арендной платы не может быть выше размера, определяемого на основании пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии со ставками арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347".
С учетом того обстоятельства, что судом первой инстанции не установлено оснований для признания пункта 3.5 договора аренды недействительным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование об изложении пункта 3.5 договора в редакции, предложенной обществом, не подлежит удовлетворению, с учетом исключения из указанного пункта ссылку на "Правительство Ставропольского края", указав также о том, что вопреки мнению истца, изменение арендной платы обусловлено изменением не только кадастровой стоимости земельного участка, но и ставки арендной платы, в том числе предельной ставки, а также путем индексации на уровень инфляции,
В связи с тем, что Положением о комитете, утвержденным решением Думы города-курорта Кисловодска от 25.02.09 N 16-39, арендодателем по договору является комитет, договор аренды заключен с комитетом, что также видно из раздела "Реквизиты сторон", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что надлежащим ответчиком по делу является комитет, а поэтому в иске к администрации правомерно отказано.
Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае вынесения решения не в их пользу, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно возложил расходы общества по уплате государственной пошлины и взыскал с комитета в пользу общества.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы Комитета, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы о том, что нормы, установленные Правилами, утвержденными Постановлением N 582, и Приказ N 347 не должны применяться к спорному договору, основаны на неверном толковании норм материального права, выводы суда первой инстанции не опровергают, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Других доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы комитетом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного и за необоснованностью.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2015 N 16АП-4865/2014 ПО ДЕЛУ N А63-5206/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2015 г. по делу N А63-5206/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей:Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 (судья Жирнова С.Л.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго"
к администрации города-курорта Кисловодска (г. Кисловодск, ОГРН 1022601316418), Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска
о признании недействительными пункт 3.1, абзац 4 пункта 3.3, пункт 3.5 договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 и приложение N 2 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881; о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881,
с участием третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго": представитель Волкодав О.В. по доверенности N 3 от 01.01.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) и Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) о признании недействительными пункт 3.1, пункт 3.5, абзац 4 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 и приложение N 2 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881; о внесении следующих изменений в договор аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881: изложить пункт 3.1 дополнительного соглашения от 26.02.2014 N 3020 (Приложение N 3 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881) в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр общей площади участка); изложить пункт 3.5 дополнительного соглашения от 26.02.2014 N 3020 (Приложение N 3 к договору аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881) в следующей редакции: "Пересмотр (изменение) арендной платы за участок допускается исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, а также иное изменение арендной платы по основаниям, отличным от указанных в настоящем абзаце, не проводится" (уточненные требования).
Определением суда от 14.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 исковые требования удовлетворены к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска. Признаны недействительными пункт 3.1, абзац 4 пункта 3.3 и приложение N 2, а также пункт 3.5 в части слов "Правительством Ставропольского края" договора N 2881 от 06.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505, заключенного между комитетом и обществом, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381. Внесены изменения в договор N 2881 от 06.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505, заключенный между комитетом и обществом, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381, дополнив раздел 3 указанного договора пунктом следующего содержания: "Размер арендной платы не может быть выше размера, определяемого на основании пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии со ставками арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347". В удовлетворении требований к комитету в остальной части отказано. В удовлетворении иска к администрации отказано полностью. Судебный акт мотивирован тем, что условия оспариваемых пунктов договора о размере арендной платы не соответствуют положениям постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что нормы, установленные Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 347 от 18.06.2013 не должны применяться к договору земельного участка от 06.09.2013 N 2881.
Определением от 16.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 02.02.2015.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация, комитет и территориальное управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, от представителя комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, от представителя администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит апелляционную жалобу комитета удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.09.2013 администрацией г. Кисловодска вынесено постановление N 889 о предоставлении обществу в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505, находящегося по адресу: г. Кисловодск, ул. Тюленева, для использования под производственные помещения.
В постановлении указано, что земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как лицу, владеющему нежилыми зданиями литеры "VIII", "II", "I", "З", "Ц", "Е" и "Ж" по ул. Тюленева, 18-Б.
На основании данного постановления между комитетом с обществом заключен договор аренды N 2881 от 06.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:505 для использования в целях под производственные помещения на срок до 04.09.2062.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 за номером 26-26-15/020/2013-381, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 21.07.2014.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 413 161 рубль 61 копейку в год.
В абзаце 4 пункта 3.3 договора указано, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В Приложении N 2 к договору приведен расчет арендной платы на 2013 год в следующем порядке: период расчета - 2013 год, удельный показатель кадастровой стоимости - 7 916,49 руб. /кв. м, площадь земельного участка - 5 219 кв. м, условия расчета годовой арендной платы - 1%, размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении - 413 161,61 рублей, подлежит оплате - 212 806,52 рублей.
В соответствии с пунктом 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
Письмом от 30.01.2014 N 03.4-178 общество обратилось в комитет с просьбой о направлении дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды на 2014 год, учитывающее ставку арендной платы, утвержденную приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов".
Комитет направил обществу подписанный проект дополнительного соглашения N 3020 к договору аренды от 06.09.2013 N 2881, которым договор изложен в новой редакции, в частности, пункт 3.1 изложен в следующем виде: "Размер арендной платы за участок составляет 345 228,07 рублей (триста семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят пять рублей семь копеек) в год". Содержание абзаца 4 пункта 3.3 и пункта 3.5 не изменено. В Приложении N 2 приведен расчет арендной платы на 2014 год в следующем порядке: период расчета - 2014 год, кадастровая стоимость - 34 522 849,96 руб. /кв. м, площадь земельного участка 5 219 кв. м, базовый размер арендной платы - 1%, размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении - 345 228,50 рублей, подлежит оплате - 345 228,50 рублей.
Ознакомившись с проектом, общество с сопроводительным письмом от 07.04.2014 N 03.4-655 направило в комитет протокол разногласий, в котором предложило:
- дополнить пункт 3.1 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:
"Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за Участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр общей площади Участка). В случае если размер арендной платы, установленный в абзаце первом настоящего пункта, превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с настоящим абзацем, размер арендной платы за Участок устанавливается в пределах, определенных настоящим абзацем",
- дополнить пункт 3.5 дополнительного соглашения абзацем вторым следующего содержания:
"Пересмотр (изменение) арендной платы за Участок допускается исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости Участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, а также иное изменение арендной платы по основаниям, отличным от указанным в настоящем абзаце, не проводится".
Письмом от 16.04.2014 N 01-15/1021 комитет возвратил протокол разногласий без подписания, ссылаясь на его несоответствие федеральному законодательству и нормативным правовым актам Ставропольского края в сфере определения арендной платы при аренде земельных участков.
Общество, считая, что условиями договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 неправильно определен размер арендной платы, необходимости внесения в него соответствующих изменений, невозможности разрешения спора путем переговоров, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 16 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что условиями договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок общей площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 от 29.12.2012 N 26/501/12-381175 кадастровая стоимость земельного участка составляла 41 316 161,31 рублей, согласно кадастровому паспорту от 05.02.2014 N 26/501/14-59029 кадастровая стоимость земельного участка составляет 34 522 849,96 рублей (том 1, л.д. 16-18, 29-32).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок используется под производственные помещения Кисловодской ТЭЦ, расположен на территории города-курорта Кисловодск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 признанного курортом федерального значения, а на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" передан в муниципальную собственность.
Согласно абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
В постановлении Президиума также разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Высшим Арбитражный Судом РФ также указано, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как видно из материалов дела и представленных документов, на земельном участке площадью 5 219 кв. м с кадастровым номером 26:34:010101:505 расположены следующие объекты: цементная площадка литера "VIII" общей площадью 1 310.7 кв. м, эстакада мазутослива литера "II", площадью 280,2 кв. м, подъездной железнодорожный путь литера "I", склад литера "З", склад литера "Ц", склад соли литера "Е", склад литера "Ж", которые принадлежат на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.06.2013 серии 26-АИ NN 343440, 343651, 343441, 343648, 343647, 343649, 343652.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается ответчиками, что земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости используется обществом для обслуживания тепловой станции - Кисловодской ТЭЦ.
Пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением N 582, установлено, что арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 данных Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения, в частности, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
Пунктом 1 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 (далее - Приказ N 347) утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Пунктом 2 Приказа N 347 установлено, что ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 данного приказа, не должна превышать прилагаемых предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
В частности, для Ставропольского края приложением к Приказу N 347 определена предельная ставка 5,72 руб. /кв. м.
Согласно пункту 3 Приказа N 347 предельные ставки арендной платы, установленные пунктом 2 приказа, изменяются согласно пункту 8 Правил, утвержденных постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 8 Правил, утвержденных постановлением N 582, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2014 год, определенные исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающего 5,0 процента (декабрь 2014 года к декабрю 2013 года).
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что условия договора аренды земельного участка от 06.09.2013 N 2881 об определении и о размере арендной платы не соответствуют положениям постановления Правительства N 582.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 3.1, приложение N 2 и абзац 4 пункта 3.3 договора аренды от 06.09.2013 N 2881, содержащие указание на то, что расчет является неотъемлемым приложением договора, не соответствуют требованиям закона и нарушают права, как общества, так и публичные интересы, а также права и законные интересы неограниченного круга третьих лиц, а поэтому указанные положения условий договора следует признать недействительными.
При этом на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие в договоре указания денежного размера и расчета арендной платы не влечет недействительность договора аренды в целом.
В отношении пункта 3.5 договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку в указанном пункте несоответствующим правовым нормам является только указание на то, что пересмотр арендной платы осуществляется в соответствии с действующим законодательством Правительством Ставропольского края, а в остальной части содержание данного пункта соответствует действующему законодательству о регулируемому характеру арендной платы, оснований для признания указанного пункта договора недействительным, у суда не имеется, однако из указанного пункта следует исключить ссылку на "Правительство Ставропольского края".
Учитывая, что направленный комитетом обществу проект дополнительного соглашения и протокол разногласий истца касаются внесения изменений в договор аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае к отношениям сторон подлежат применению нормы права, предусмотренные статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ об изменении договора.
В постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, общество вправе требовать внесения изменений в договор в части условий о размере арендной платы, а поскольку истец не требует установить конкретный размер арендной платы в денежном выражении, целью обращения в суд с иском является внесение в договор условия, ограничивающего размер арендной платы ставками, установленными в соответствии с Постановлением N 582, требование об изложении пункта 3.3 договора в редакции, предложенной истцом, подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование в редакции истца в части указания на ограничение размера арендной платы ставкой 5,72 руб. за квадратный метр общей площади участка является некорректным, поскольку это не учитывало бы необходимость увеличения предельной ставки на размер уровня инфляции на основании пункт 3 Приказа N 347 и пункта 8 Правил, утвержденных Постановлением N 582.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с признанием пункта 3.1 договора аренды недействительным, в данном случае следует внести изменения в договор в форме дополнительного пункта раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы" договора следующего содержания: "Размер арендной платы не может быть выше размера, определяемого на основании пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии со ставками арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347".
С учетом того обстоятельства, что судом первой инстанции не установлено оснований для признания пункта 3.5 договора аренды недействительным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование об изложении пункта 3.5 договора в редакции, предложенной обществом, не подлежит удовлетворению, с учетом исключения из указанного пункта ссылку на "Правительство Ставропольского края", указав также о том, что вопреки мнению истца, изменение арендной платы обусловлено изменением не только кадастровой стоимости земельного участка, но и ставки арендной платы, в том числе предельной ставки, а также путем индексации на уровень инфляции,
В связи с тем, что Положением о комитете, утвержденным решением Думы города-курорта Кисловодска от 25.02.09 N 16-39, арендодателем по договору является комитет, договор аренды заключен с комитетом, что также видно из раздела "Реквизиты сторон", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что надлежащим ответчиком по делу является комитет, а поэтому в иске к администрации правомерно отказано.
Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае вынесения решения не в их пользу, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно возложил расходы общества по уплате государственной пошлины и взыскал с комитета в пользу общества.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы Комитета, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы о том, что нормы, установленные Правилами, утвержденными Постановлением N 582, и Приказ N 347 не должны применяться к спорному договору, основаны на неверном толковании норм материального права, выводы суда первой инстанции не опровергают, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Других доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы комитетом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного и за необоснованностью.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-5206/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)